房地产投机:中国经济的定时炸弹.doc
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4、牛有壳,何况人呢?!所谓“衣食住行”,房子是挡风遮雨最基本的生存基础。“耕者有其田,居者有其屋”,是中国历来的社会理想。确保人人有粮吃,人人有房住,是人类现代文明的重要标志,也是国民幸福指数的重要指标。但,现实社会,特别最近几年,房地产市场受利益集团的畸形操控与垄断,致使90%的工薪阶层买不起房子。10%的人买不起房子是人的问题,90%的人买不起房子则是社会问题。不仅仅是普通工薪阶层,在杭州、上海这种地方,即使100万的小富翁也同样面临着“无家可归”的困惑,2、3年前还计划着买别墅买排屋, 2、3年后很可能连一套普通公寓都负担不起。【不合情理的社会现象】一方面,一个10万年薪的人,不吃不喝,2
5、0年挣200万元,不够在上海、北京、杭州等工作城市买一套100 M2的房子。另一方面,年薪10万、20万的白领辛辛苦苦工作2-3年,远不如一个人买1套房子,上年买进下半年卖出挣得多,这极大地打击了实体工作者的积极性。尽管投机也可以挣钱,但社会的进步需要实体投入,如果房子、粮食等最基本的生活资料亦放任其投机炒作,则会造成极大的社会不公,乃至社会退化。这显然不符合当今政府所力举的和谐发展、持续发展的本意。由于过渡的投机炒作,房地产的功能已经被严重扭曲,完全背离了社会民生的基本职能,更像地方财政、房地产商以及房产投机者的提款机,而提款的对象正是广大的老百姓与银行。第一部分 高价房产的畅销假象 【房地
6、产市场管理的盲区】很多人都误以为是市场的客观需求推动了房价的高涨,很多人认定“高价有市”就是房地产市场尚未高度泡沫化的有力证明。但事实上,房地产的高价以及高价物业的畅销,可以跟客观需求没有任何联系。即使没有实际需求,即使没有消费者的参与,地产市场一样可以热烈畅销,地产商照样可以获得巨额利润,这就是中国房价不合理狂飙的症结所在。【开发商托儿销售盈利模式】为什么房价高得如此离谱房子却依然畅销?房价之所以脱离市场实际需求变相高涨是因为房地产市场存在一种特殊的盈利模式,通过推高房价凭借托儿销售,即可获得比正常销售更好的利润。假设开发商有1000套房子,每套房子100 M2,成本:3000元/ M2。1
7、、真实的需求(消费者正常接受)市场价:5000元/ M2,100 M2的房子,每套房子50万元;1000套房子总价:5亿元。土地、建筑等成本3000元/ M2,每套房子成本30万元;1000套房子总成本:3亿元。利润:2亿元。2、虚假的需求(无需任何实际消费者参与)在没有真实需求的情况下,开发商自己买自己的房子,把价格从5000元/ M2抬高到10000元/ M2;1000套100 M2房子,总价10亿元;假设首付30%,银行按揭70%。销售总收入:10亿元;成本:扣除土地、建筑成本3亿元;扣除首付款成本3亿元;利润:4亿元。即使就此放弃,房子让银行没收,开发商的利润(4亿元)亦是正常销售利润
8、(2亿)的2倍。具体操作可以找10个亲戚来出面,开发商借给他们300万元钱就可以完成几乎所有的运作第1天:用300万元首付买10套房子,贷款700万元;(扣除300万后,开发商纯收入700万元)第2天:再用300万元首付买10套房子,再贷款700万元;(扣除300万后,开发商收入增加700万,累计1400万元)第3天:再用300万元首付买10套房子,再贷款700万元;(扣除300万后,开发商收入增加700万,累计2100万元)第4天、第5天、第6天、第7天、第8天、第9天、第10天,依次类推,1000套房子就全“卖”出去了,4亿利润也就全部到手。甚至不需要实际首付,只要开发商开一张发票,证明首
9、付款已经收悉即可。事实上,房价还可以继续推高,还可以继续贩卖。房价从1万再涨到2万:如果继续通过托儿贩卖给自己,开发商至少可累计获利11亿元;如果贩卖给投机者或者自住者,开发商累计获利则高达17亿元。房地产商利润表(1000套房子,100 M2/套;成本:3000元/ M2)正常销售5000元/M2推高至10000元/ M2推高至20000元/ M2推高至30000元M2卖给自己卖给别人卖给自己卖给别人卖给自己卖给别人总价5亿10亿10亿20亿20亿30亿30亿成本3亿3亿3亿3亿3亿3亿3亿首付3亿6亿9亿利润2亿4亿7亿11亿17亿18亿27亿正常销售的利润不过区区2亿,经过房价的循环推高
10、,经过托儿的虚假销售,获利能力则可以成倍提高;房价越离谱,获利能力越高,而风险却几乎为零。这就是开发商敢于推高房价、甚至乐于推高房价的原因所在,他们根本不怕泡沫,也根本不在乎泡沫的大小。或者说泡沫越大,他们所获得的越多;如果说有什么泡沫破裂的风险,那么最后的风险会由银行来承担,由国家来买单,最终又分摊给全国人民。房地产利益集团,不在乎有多少人买不起房子,也不在乎有多少房子被空置,甚至也不在乎国家经济的整体衰退,他们获得足够的利益后,可以移居国外,让他的后嗣携带暴富的成果彻底与中国说再见。说到底还是以牺牲大多数人的利益来成全极少数人的利益;如果默认或者鼓励这样的行为,政府则成了劫贫济富的帮凶。【
11、投资者互换销售盈利模式】1、投机者(炒房团)投资:甲:5000元/ M2,100 M2/套,总价50万元,首付15万元。乙:5000元/ M2,100 M2/套,总价50万元,首付15万元。2、一段时间后:甲把房子卖给乙:2万元/ M2乙把房子卖给甲:2万元/ M2各地政府对房价的推波助澜】1、土地收入是地方财政的主要来源。2、开发商与政府主要人员有着千丝万缕的关系,包括其子女与亲戚。3、土地收入与房产销售收入成了地方GDP的重要支撑点,成了推高政绩的主要指标。以上一系列原因,致使政府、政府工作人员与房地产商变成利益共同体,从而使政府成为房地产利益集团的保护神。【银行对房价的推波助澜】1、房地
12、产是大宗贷款客户,是银行业绩的重要组成部分。2、房地产贷款业务是银行工作人员完成贷款任务的重要途径,由于短期利益的驱动,无需考虑承担3年、5年、10年的风险,为掩盖房地产泡沫的风险提供了条件。3、银行主要工作人员与房地产商结成密切的个人利益关系。4、银行被地产商绑架,谁也不愿推低房地产,如果不继续贷款,原贷款的安全就会成为问题。5、银行,真正的买单者,房产泡沫最终的风险承担者,但目前没有人关心银行的危机。【舆论对房价的推波助澜】1、房地产广告媒体,作为下流利益的分配者,为获得房产广告,一定是只说好话。2、作为房屋买卖中介者,为了销售业绩把房价往高推是很自然的一件事。3、房地产开发商豢养的专家、
13、学者,其角色定位就是哄抬房价的鼓吹手。4、房地产经营者,面对媒体积极输出利好信息。【土地囤积商继续推高地价】照说,对于地产开发商来讲,地价越低越好,但土地既得者却非常热衷于推高地价。因为土地既得者,都囤积有大量土地。假设3年前以3000元/ M2的价格购进1万亩;今天在同样的区块,以1万元/ M2拍得200亩;无论这两200亩的地价是否合理,是否可能盈利,但却可以藉此将原先囤积的1万亩土地的价值提升至类似水平。除了通过地价的刷新提升原囤积土地的价值,还可以通过高地价来转移暴利的舆论压力,并达成衬托投机者热情、迷惑银行等诸多目的。第二部分 中国经济的定时炸弹以上种种因素推动了房地产价格的不合理提
14、升,已经给中国经济的稳定发展带来了极大的风险,房地产泡沫累积到一定程度就会变成破坏经济的定时炸弹。风险之一:这种房价的虚高,已经形成严重的泡沫。由于开发商、投机商的双重炒作,房价已超出真实需求的承受;在多种因素的共同推动下,泡沫越滚越大。也许有人幻想中国的泡沫不会破裂。90年日本会破裂, 08年美国会破裂,为什么中国不会呢?!如果政府不敢压制,任其恶性膨胀,3-5年泡沫破裂,对中国经济是一个致命的重挫。美国经济实力如此强大的国家,尚且如此,何况中国呢?!风险之二:从城市到乡村,房地产成了利益集团暴掠财富的主要手段。之前20年是以城市为主,之后20年将以县、乡、镇,二、三线市场为主。有利用价值的
15、土地,大量被利益集团圈占,造成社会利益分配的极大不公,造成大量弱势群体的利益受剥夺。风险之三:成为腐蚀政体、滋生腐败的温床。房地产成为腐败滋生的温床,最后将成为腐蚀政体的强酸。地方相关主管官员,以及大批原土地资源拥有单位的领导,比如学校、医院、工厂,均属于可能涉及腐败的阵营。风险之四:依赖于房地产的GDP是不可持续的。我们可以看到将近20年时间,大中型城市可开发的土地基本已开发完。开发的是祖宗几千年留下来的土地,开发的是此后世世代代子孙赖以生存的土地,试问这样的开发还能持续20年吗?那么土地开发完了以后,我们的GDP靠什么来支撑呢?!风险之五:本末倒置。所谓衣食住行,住是人类的基本需求之一。现
16、在房地产价高离谱,一个人毕其一生都未必能买到一套房子,即使一个优秀勤勉的白领阶层,年收入高达10万、20万,一样会陷入与房无缘的困境。这会打击社会真实财富创造者的积极性,丧失社会的正义感。买不起房子的城市工薪者,最后的选择只能是租房,成为永远的被剥削者。这与社会的正义,应该符合最大多数人的利益是完全背离的。社会民生利益是本,房地产集团土地利益是末,千万不要本末倒置。风险之六:为遏制中国的反华势力利用经济手段破坏中国创造了条件。他们可以首先推高房价,最后促进泡沫破裂的手段,使中国由房地产泡沫的崩溃,再辅以其他手段引爆整体的金融危机。风险之七:房地产成为推高物价的罪魁祸首。首先,由于中国房地产的无
17、节制开发,成为国外铁矿集团推高铁矿砂价格从而推高中国整体物价的一颗棋子。第二,由于房地产价格的过渡上涨,使普通无房者的积蓄价值萎缩,造成大部分工薪阶层的财富萎缩。现在连老太太都知道房价的不正常,扭曲的房地产已经成为中国政府的恶性肿瘤,必须切除。风险之八:国家财富大量流向国外。房地产利益集团由于聚敛财富的过程中采用了不阳光的手段,为避免法律责任,移居国外,使违法收入大量转移至国外。风险之九:刺激热钱的非正常流入。高涨的房价会吸引大量热钱的涌入,从而进一步推高房价,放大房地产泡沫,并加快人民币升值的步伐。房市炒作与股市炒作一样,可以通过做多,然后再做空,从而确保投机资本的收益最大化,并引爆中国的金
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