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五行财富最新分析：和记黄埔拿地十余年仍在开发 囤地6年升值超5.6倍

　 和记黄埔旗下的北京楼盘御翠尚府涉嫌违规事件仍在发酵。继被曝出收取每笔10万元诚意金后，近日有业内人士称，该楼盘开发商和记黄埔地产 (北京朝阳)有限公司(以下简称和记黄埔)存在变相囤地和打“限墅令”擦边球的嫌疑。

　　该业内人士表示，和记黄埔在开发姚家园地块时，通过慢开发，曲线囤地近6年。期间，土地升值已超5.6倍。而在最新一期的产品开发上，其中的别墅产品还存在打“限墅令”擦边球的嫌疑。

《每日经济新闻》记者就此事联系和记黄埔相关人员，但截至记者发稿时，尚未收到对方的回应。

　　拿地已十余年

　　《每日经济新闻》记者实地调查后发现，正在销售中的御翠尚府，楼盘所在地块名叫姚家园地块，早在2001年时和记黄埔便以约7亿元拿下。

　　2010年国土部出炉的1457宗闲置土地“黑名单”显示，和记黄埔抢在2004年“831土地大限”的最后一天，即2004年8月31日，与北京市相关部门就姚家园地块签订了合同，并约定该地块的开工时间为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。该项目正在销售中的二期，推广名为御翠尚府，宣传页面上的入住时间为2013年4月。记者在施工现场采访时，御翠尚府还未完工。据御翠尚府工作人员介绍，预计封顶时间在今年盛夏或下半年。

　　如果以合同约定的竣工时间(2006年10月31日)为基准，即使御翠尚府在今年夏天或下半年能封顶，由此计算和记黄埔也囤地近6年。

　　北京工商局的工商资料显示，2001年拿下姚家园地块后，和记黄埔专门成立了运作平台来运作此地块，这一运作平台就是成立于2002年11月15日的和记黄埔地产 (北京朝阳)有限公司。该公司的工商资料显示，其经营范围明确为“建设、出租、出售及经营管理朝阳区平房乡姚家园新村规划确定的用地范围内的房屋。”

　　据业内人士介绍，2003年姚家园地块曾两度传出动工的消息，但后来皆不了了之，直到2005年6月才动工，并于当年11月开盘销售。

　　对此，一位业内人士分析说，2005年入市的安排，是和记黄埔的一种战略布局。首先，2005年7月北京市国土资源局、北京市发改委联合颁布的《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准(试行)》规定：“中央商务区新增的酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目用地”将被限制供应。而处于北京泛CBD区域的姚家园地块，高端住宅的定位，使其稀缺性价值进一步体现，这在2005年之前是不存在的；其次，2005年伴随和记黄埔姚家园地块周边的华纺易城、国美第一城、星河湾等楼盘的相继上市，催热了姚家园地块所在的朝青板块楼市，姚家园地块的动工及上市，算是正逢其时。

　　在《每日经济新闻》记者的采访中，不少业内人士指出，2001年和记黄埔拿下姚家园地块的费用为约7亿元，地块总建筑面积约40万平方米。以此计算，姚家园地块楼面价约1750元/平方米。而公开资料显示，于2005年开盘销售的姚家园地块一期项目，推广名为逸翠园，合计共760套商品房入市，最终的成交均价为9230元/平方米。这表明，姚家园地块一期的成交均价为楼面价的近5.27倍，利润相当可观。

　　姚家园地块二期即御翠尚府仍然采取慢开发的方式，竣工时间一再延后。记者注意到，在2005年姚家园地块一期动工前后，时任和记黄埔地产北京分公司副总经理宋扬公开向媒体透露，整个项目规划分为二至三期发展，计划在2007年全面完工。然而目前该项目二期仍未完工封顶。

　　采用分期缓慢开发模式

　　一位不愿意具名的业内人士向《每日经济新闻》记者介绍说，目前业内存在四个公认的囤地标准：一、最典型的就是囤而不建，致使地块光着屁股晒太阳；二、仅拿出地块中的一小部分土地进行开发，抄热项目，放缓销售节奏，致使大部分土地仍处于闲置状态，从而坐地生财；三、拿地后，通过时间跨度较大的分期开发模式，变相囤地；四、预售证发放后，捂盘不卖，类似囤房实质与囤地无异。综合来看，姚家园地块的开发，就采取了第三种分期缓慢开发模式，以达到变相囤地的目的。

　　通过分期开发，和记黄埔的利润成倍增长。北京住建委官网网签系统上的数据显示，截至2月27日，目前在售的二期御翠尚府，已成交的269套房源成交均价为28358元/平方米，为一期760套商品房最终成交均价9230元/平方米的约3倍，而地块的楼面价仍为近1750元/平方米，因此成交均价与楼面价的倍数，上升至目前的约16.2倍。

　　囤地带来的溢价，同样可以从地块的升值上得到体现。《每日经济新闻》记者调查发现，北京政府官网首都之窗上，一份名为《北京市国土资源局朝阳分局关于和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司有偿国有土地使用权抵押设定登记》的抵押资料显示，2010年初，姚家园地块的项目公司和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司将姚家园地块中的姚家园东里4号院、5号院，合计土地抵押面积为57152平方米，抵押给建行北京鼎昆支行，抵押期限为2010年1月15日至2013年1月14日。当时这批抵押地块的市场评估价值为56156.9万元，而2010年初，被抵押地块的市场评估值已冲高至约9826元/平方米，为2001年和记黄埔拿地时的楼面价约1750元/平方米的近5.6倍。

　　涉嫌打“限墅令”擦边球

　　在开发中，御翠尚府开发商和记黄埔除有囤地嫌疑外，还涉嫌在产品开发中打限墅令擦边球。

　　目前搜房网逸翠园别墅宣传页面显示，姚家园地块二期御翠尚府仅推出8套330平方米独栋别墅，价格为1800万~2000万元/套。

　　《每日经济新闻》记者注意到，和记黄埔拿下姚家园地块的时间为2001年，但与北京市相关部门签订土地出让合同时间为2004年8月31日。

　　2003年2月，国土部发布的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，首次明确提出 “停止别墅类用地的土地供应”，限墅令正式面世。

　　记者在与一位内行人士沟通时，对方表示，虽然和记黄埔的实际拿地时间为2001年，但合同签订时间为2004年8月31日，因此姚家园地块同样属于2003年限墅令的限制范围。

　　或许正是慑于“限墅令”，御翠尚府的一位男性工作人员向记者解释说，虽然宣传上的用语为“独栋别墅”，但实际上并不完全是独栋别墅概念。而是一个板楼、联排别墅与叠拼别墅混合的产品组合形态。

　　上述内行人士认为，这是在打“限墅令”的擦边球，主要利用“限墅令”对别墅定义的模糊性，将别墅整合进高端住宅形态内，以避开“限墅令”约束。

随后，《每日经济新闻》记者就相关问题与御翠尚府开发商和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司相关人士进行沟通，但截至发稿时，记者尚未收到对方的回应。
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