现代城市的物业管理与房地产发展关系及其新趋势.doc

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现代城市的物业管理与房地产发展关系及其新趋势[帝国和谐论之四]
(2005-01-21 20:02:28)
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在现代城市里，房地产业蓬勃发展，居民小区日益增多，但作为这些“城市细胞”的管理机构——物业管理，并没有能完全适应自己担当管理、运营的角色，随之而来产生了不少的纠纷和矛盾，物业管理与房地产发展关系、物业管理和业主之间的管理与被管理关系如何定位就显得尤为重要。
一、物业管理行业面临的现实情况
随着社会经济不断地发展，人们的生活水平也日益得到提高。他们对生活质量和预期的要求也相应不断地提高，作为第三产业的物业管理行业，它正逐步走上社会化、专业化、规范化、市场化的轨道。但因物业管理是一门新兴行业，新生事物的发展必然会受到各种因素的制约，各种不尽人意的现象随处可见。有人形容，物业管理是一项永远吃力不讨好的工作。许多物业公司，尤其是开发商自己打理的物业管理公司，一直在抱怨运营成本太高，物业管理费被拖欠现象严重、亏本经营。业主也常常会抱怨，服务不到位，自己的要求往往得不到满足，交纳的物业管理费没有能体现它的被服务价值。究其原因的产生和形成，主要有以下几方面：
1、优胜劣汰的竞争意识尚未形成。在物业管理行业中，多是开发商自己的物业公司管理自己开发的小区，几乎没有竞争，更谈不上“公平、公开、公正”的竞争机制，尤其在西部地区，开发商与物业企业之间的这种“父子”关系由为明显，物业企业完全没有忧患意识，更无企业意识、经营意识，使企业缺乏活力，缺乏市场竞争力。
2、业主委员会不规范，未能发挥应有的作用。业委会本身是业主、又是业主的代表，他们应该是主人，但在现实中，许多业委会不是受制于物业管理企业，就是仅仅把自己当作业主，只享受权利不愿尽基本义务，对物业管理的概念不清，无法用正确的态度看待物业管理。以至于在日常工作中不能很好地发挥其作用（甚至可能担当煽动对立情绪的一方，产生“有破坏无建设”的反作用）。
3、国内相关的立法工作异常滞后、拖沓和缺乏可操作性。由于物业管理的概念在国内出现的时间不超过20年，而真正为广大国人所熟悉还不到10年，对于这样一个新兴行业，各个政府管理和立法部门都显得准备不足、仓促应对，因此在先前出台的相关法规（或试行办法）缺乏理论性、科学性和可操作性，而且太过于宽泛，针对性不强。这是对物管业健康有序发展最大的制约因素。
要克服这些障碍应该从以下入手：
1、物管企业应与开发商实现关系脱钩，建立真正的独立管理机构，以现代企业制度实行自我发展、自我约束，积极参与市场竞争，以市场行为代替行政手段。与业主建立平等关系，用协商一致的精神确定相互关系和服务职能、范围，从增值服务中实现良性循环、获得运营效果。
2、业主委员会应摆正自身位置，既有效监督物管企业行为，又不盲目干预具体管理职能，善于沟通、如实表达业主意见和要求。以对话代替对抗，切实解决实际问题。
3、建立物业管理协会或联合体，运用各种渠道，表达对相关法规的立法要求和反映新情况，有针对性的阐述自身观点和合理要求，促使相对完善的法规尽早出台，以明确物业管理和业主之间的责任和义务、服务范围。
二、关系定位及其突破困境的对策
众所周知，随着商品房市场的蓬勃发展，“业主”与“物业公司”这两个词出现的频率也越来越高，但是它们绝多数是作为一个矛盾的主体出现。虽然这不是一个好的现象，但是问题的出现就有它的必然性。我们就必须正视它的存在，应当考虑如何去解决它，当然在这个解决的主体中也须要政府的加入。现在，有这样一种感觉：绝大多数的“业主”与“物业公司”的矛盾集中于这两个方面：1、业主认为自己的支付了相应物业管理费，却得不到相应的服务；2、正好相反，物业公司却认为公司相应的投入却得不到相应的回报。其实，这也是市场经济的结果，这两者之间是一种合作的关系，而每一方都极力想在最少的投入中获得最大的收益。那么，我们应当怎样去平衡双方的利益？如何做到恰到好处呢？既然是市场经济的问题，那么就要用市场经济是方法去解决它，毕竟，解铃还须系铃人。
其一，通过竞争方式确定物业服务产品的定价：由于公共服务产品的消费选择方式受到限制，因此其产品价格形成有一定的特殊性。在我国多数城市中，由政府部门规定物业服务收费的最高限价，但是在运行中，物业管理企业都把这种最高限价作为向业主的收费标准。由于收费标准与服务提供之间没有一套相互制衡的机制，物业管理企业的目标是多收费少服务，增加利润；业主的目标是少缴费多获得服务，二者产生矛盾，激化的情况下，因此出现了不少业主拒缴物业费的现象。
为了抑制这个矛盾，应当建立竞争性的物业服务产品价格形成体制，即通过业主委员会招标方式选聘物业管理企业，由物业管理公司在政府限价的基础上通过投标竞报物业服务产品的价格，由业主委员会选聘报价最低的投标物业管理企业承担物业管理服务。如果物业管理企业在中标后擅自提高服务产品价格或者服务质量没有达到相应的标准，由业主会员会提出劝戒，如果不改正，可以辞退物业管理企业，并开始新一轮招标，由此形成良性互动的价格形成机制。
但是，通过竞争降低物业服务产品的价格方式，然而要使它这种机制发挥作用还需要有物业管理规模化经营相配套。首先核算管理项目和成本支出如下：1.人员工资，；2.办公用房租金；3.绿化、维护成本；4.水、电、车等管理费支出；5.缴纳营业税。这么多的成本费用支出，如果出现亏损。有两个办法，一是提高收费标准，。二是增加管理面积。按照有关专业人士分析，维持一个物业管理企业正常运转，且其收费水平业主也能够承受。物管企业如果管理面积、规模过小，就会达不到正常运转的水平，因此，在这个方面也必须实行优胜劣汰的法则，保证物业管理企业的规模化运营。
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其二，物业管理中收支平衡的问题
为降低物业服务产品的价格还应实行收费统收统支平衡使用的方法，物业管理收入和支出是一个整体，不能就单项收入维持单项支出，简单匹配将会导致收费上升。如小区绿化维护费用较高，靠单项收费维持，势必费用很高。小区停车收费收入较高，支出较低，应将此项收费统筹使用。小区停车收费是业主共有土地使用权产生的租金，而不是所谓的物业管理企业的看管费，其收入应在扣除物业管理企业的人员费支出和管理费支出后的余额为全体业主所有，用于平衡小区其它项目的支出，这样做有利于降低物业服务产品的价格。因而，物业公司在追求利润同时，也应考虑一下这个方面的问题，这样做有利于缓解价格矛盾。
三、公共维修基金的托管方式和保值增值问题
据测算，在70年的住房使用期内，房屋维修和设施设备改造累计支出贴现后，与购房当年住宅价格的比例约为0.7：1。由于不可确定边界的房屋公共空间、共有设施共同所有权的存在，为减少日后共用设施设备维修养护费用收缴的麻烦，我国现有的政府文件规定，对公共维修基金实行预交制，即新建商品房在销售过程中由买房人按房屋售价的2%额外交纳公共维修基金。这笔钱如何托管？商品房的专项维修资金是由市国土房管局和区县局归集,具体落实到市区县小区办负责收缴存储和管理专项维修资金.商品房的专项维修资金是由市小区办代管.统一存在财政局指定的银行，待业主委员会成立后移交业主委员会；有的直接移交物业管理公司托管。由于业主委员会没有专业基金投资经验，只能将这笔钱作为长期存款放在银行，以息支付维修费用；由于物业管理企业也缺乏专业的理财经验，也基本上将这笔钱存放在商业银行，维修基金的增值主要靠利息，按银行储蓄存款利率计算，公共维修基金的增值每年不到3%。
如此看来，社区公共维修基金是社区业主的共有财产，而作为这些资金的动用者来说，这是他们开展各种工作的保障，所以我认为这一部分的基金应当有业主委员会和物业公司共同保管。但是，为减轻业主日后维修负担，保持公共维修基金的增值，应该委托专业的投资机构进行理财。为保证维修基金运作的安全性，由政府部门的住房资金管理机构统一归集，运用该笔资金发放长期个人住房贷款，年利率在5%左右，比银行储蓄增加2个百分点。
总之，用市场的手段来调节费用标准去理顺原有不顺畅的关系，是比较可取的，虽然我们的改革经历了20多年，但物业管理的关系，尤其是最为敏感的价格确定方面的关系多年以来用行政手段一直难以理顺，现在，采用市场化的手段来解决这一问题，这个问题应当会迎刃而解。

三、物业管理与房地产发展关系及其新趋势的合理定位

物业管理与房地产发展关系应该是相互配合、合理互动的关系。房地产发展是“水源”，物业管理是“水渠”、“河道”…………房地产是产生物管的“促因”，而物管是承接房地产的“藏果”。在最初的关系中，以往房地产只关注“建”而不关心“管”；而物业管理只留心“管”不留意“建”。这些缺陷在将来都应该得到弥补————房地产在“建”的前期就应考虑到交房后整体管理的便利和顺畅，在建设过程中减少盲目性和“饱和建设”（指没有预留往后管理和发展空间的固定式建设）；而物业管理也应积极参与到建设前期的规划和预留发展空间的管理建议。这就是将来物业管理与房地产发展关系的新趋势————当然，必须有法律法规来予以强制性规定：物业管理应该与房地产前期建设实现同步，以减少后期管理不必要的纠纷、矛盾。实现市民居住环境的和谐管理及有效运营，以使该行业达到可持续性的健康发展。
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