2016年4月自考房地产法(00169)试题及答案.doc

2016 年 4 月高等教育自学考试房地产法试题
（课程代码 00169 ）
一、 单项选择题 ( 本大题共 30 小题，每小题 1 分，共 30 分 ) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分
1、 形式意义上的房地产法是指（A）
A《城市房地产管理法》 B《土地管理法》
C、《商品房销售管理办法》 D、《城市房屋租赁管理办法》
2、 对新建房屋进行的权属登记属于（B）
A、 转移登记 B、初始登记
C、总登记 D、变更登记
3、 按土地用途进行分类，我国土地可以分为（A）
A、 农用地、建设用地、未利用地 B、农用地、工业用地、商业用地
C、住宅用地、工业用地、商业用地 D、农用地、工商业用地、军事用地
4、 下列关于“小产权”的说法中，正确的是（A）
A、 小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的所有权
B、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的使用权
C、任何人不能取得小产权的产权
D、农村军民都不可以取得小产权的所有权
5、 以招标方式出让国有建设地使用权的主体是（B）
A、 省、市、县人民政府国土资源行政主管部门
B、 市、县人民政府国土资源行政主管部门
C、 市、县人民政府
D、 市、县、乡人民政府
6、 建设用地使用权是指依法对国有土地享有的（D）
A、 占有、使用、处分的权利
B、 使用、收益、处分的权利
C、 占有、收益、处分的权利
D、 占有、使用、收益的权利
7、 根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，新设立的房地产开发企业取得的《暂定资质证书》的有效期为（C）
A、6个月 B、9个月
C、1年 C、2年
8、 申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，其管辖的法院是（C）
A、 申请人所在地基层人民法院
B、 申请人所在地中级人民法院
C、 房屋所在地基层人民法院
D、 房屋所在地中级人民法院
9、 下列建设用地中、可以以划拨方式取得土地使用权的是（D）
A、 住宅用地 B、工业用地
C、商业用地 D、城市基础设施用地
10、 根据我国现行立法规定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是（B）
A、40年 B、50年
C、70年 D、100年
11、 根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期为（B）
A、1年 B、2年
C、3年 D、5年
12、 建设工程监理的现场监理工程享有的权利是（C）
A、 行政命令权 B、处罚权
C、审批监督权 D、起诉权
13、 下列各项中，属于商品房预售条件之一的是（D）
A、 已经开始施工建设
B、房屋已装修完工
C、已发布预售广告
D、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
14、 建设工程投标保证金最高不得超过人民币（D）
A、10万元 B、20万元
C、30万元 D、50万元
15、 房地产抵押人的义务之一是（B）
A、 将抵押的房地产交抵押人管理 B、保持抵押的房地产价值
C、就同一房地产不得再次设立抵押 D、优先履行主债务
16、 业主在物业管理活动中享有的权利之一是（D）
A、 代表所在区、县人民政府房地产主管部门指导业主委员会的工作
B、 参加业主大会会议、但不一定有投票权
C、管理业主委员会的工作
D、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
17、 我国推行住房公积金制度的起始时间是（A）
A、1994年 B、1996年
C、1998年 D、2000年
18、 物业管理的法律性质是（C）
A、 行政管理 B、公共管理
C、服务 D、及管理，也服务
19、 下列不得设定抵押权的房地产是（A）
A、 所有权、使用权有争议的房地产
B、 承包经营的农村土地
C、 城镇居民的自由房屋
D、 其他地上附着物
20、 房地产开发贷款不仅要符合贷款担保的有关规定。而且要（B）
A、 公开、公平、公正 B、合法、有效、足值
C、充分、及时、有效 D、合规、公开、有效
21、 业主委员会是业主大会的（D）
A、 监督机构 B、决策机构
C、权力机构 D、执行机构
22、 廉租房住房退回廉租房的情形之一是，无正当理由连续未在所承租的廉租房居住的时间达到（C）
A、2个月以上 B、3个月以上
C、6个月以上 D、12个月以上
23、 下列属于公共租赁住房出租对象的是（D）
A、 城乡低收入阶层 B、城镇单身职工
C、家庭成员多的职工 D、在城镇稳定就业的外来务工人员
24、 下列各项中，属于住房公积金制度特征之一的是（B）
A、 救济性 B、互助性
C、营利性 D、扶助性
25、 下列关于住房公积金管理中心的表述，正确的是（A）
A、 属于事业单位 B、属于政府机关
C、不得设立分支机构 D、不具体从事住房公积的核算
26、 下列情形中，可以免征土地增值税的是（D）
A、 企业用于投资转让房屋
B、 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30%
C、 个人用于投资转让房屋
D、 个人居住满5年，由于工作调动而转让原自用住房，经申报核准
27、 契税的征税对象是（C）
A、 房屋租赁 B、房屋抵押
C、房屋出售 D、房屋继承
28、 下列各项中，属于商品房包销的特征之一的是（B）
A、 稳定性 B、风险性
C、规范性 D、收益性
29、 住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于（C）
A、 单位职工集体建房 B、担保
C、购买国债 D、公共设施建设
30下列不属于物业服务合同特点的是（B）
A、 综合性 B、单一性
C、有偿性 D、双务性
二、 多项选择题
31、 国家征收集体土地的条件包括（CDE）
A、 国家需要 B、集体同意
C、公共利益需要 D、足额补偿、妥善安置
E、遵循法定的程序
32、 国有土地上的建设用地使用权的设立方式包括（ABCE）
A、 国有建设用地使用权出让 B、国有土地租赁
C、国有土地使用人作价出资 D、国家对集体土地征收
E、建设用地使用权划拨
33、 《物业服务企业资质管理办法》将物业服务企业资质等级分为（BCD）
A、 特级 B、一级
C、二级 D、三级
E、四级
34、 房地产信托融资与REIEs的区别有（ABC）
A、 REIEs实质上是证券化的产业透支基金，而房地产信托融资主要是债权式投资
B、 REIEs可以直接持有运营不动产，并享有法律上的权属，而房地产信托融资不转移信托财产的权属
C、 REIEs通过专业化的管理，从事多样化的投资，而房地产信托融资以单一项目为主
D、 REIEs产业周期较长，一般为10-15年，而房地产信托融资产品周期较短，一般为3-5年
E、 REIEs的投资份额流动性较差，而房地产信托融资其有较高的流动性和变现性
35、 房地产估价的原则包括（ABCDE）
A、 独立、客观、公正原则 B、合法原则
C、代替原则 D、最高最佳原则
E、估价时点原则
三、 名询解释题
36房地产
答：是指可开发的土地及其地上定着物建筑物，包括物质实体和依托物质实体上的权益
37商品房销售广告
答：是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用各种有形物质或者无形物质媒介为载体，发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告
38，买卖不破租赁规则
答：是指房屋在租赁期间，因赠与，继承或者买卖而发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原房屋租赁合同继续有效
39、 住房公积金
答：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工，依法缴存的长期住房储金
40、 土地增值税
答：是指对转让房地产并取得收入的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为计税依据而征收的一种房地产税
四、 简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)
41. 简述房屋登记与土地登记的关系。
答:①在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书
②房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者变更土地使用权证书
42. 简述建设工程施工合同承包人的一般义务。
答:①按照设计文件和设施合同严格施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料
②接受发包人的必要监督
③按期完成和交付合格工程
④保修责任和损害赔偿责任
43. 简述申请购买限价商品住房应符合的条件。
答：①申请人须具备完全民事行为能力
②申请人具有本市户籍或具有本市常住户籍并达到一定年限
③单身家庭、离异家庭提出申请的，需满足年龄。离异时间上的要求
④申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准
⑤申请家庭成员在一定时限内没有住房交易记录
44. 简述作为居间人的房地产经纪机构的权利和义务。
答:①在开展房地产居间活动时，房地产经纪机构作为居间人促成合同成立后，有权向委托人收取约定的报酬
②未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用
③居间人有如实报告义务，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告
④故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任
五、 论述题(本题10分)
45. 试述房地产开发项目运作中项目公司融资的类型及内容。
答：①房地产开发项目是指依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设项目。它是一项高投入、高风险的投资经营项目、需要大量资金支持。许多房地产开发项目都设立项目公司，以项目本身信用为基础进行融资。已成为房地产开发及各种工程资本运作的核心
②项目公司股权式融资，将投资者资产与项目资产独立开来，彼此没有追索权。项目公司股权式融资主要有两种方式：意思项目投资设立一家专门为一个特定项目而成立的公司，由该公司和其他投资者组成投资机构进行项目融资，二是由项目的投资者共同出资设立一个项目公司，该项目公司对项目资产拥有所有权，并负责项目的建设、经营和融资
③项目公司银行贷款融资，以项目公司本身的现金流和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物，往往应用于现金流稳定的大型基建项目。主要形式有两种形式：一是无追索权的项目融资，贷款的还本利息完全依靠项目的经营效率。贷款银行以该项目拥有的全部资产作为担保。二是有限追索权的项目融资，贷款银行还要求有项目实体以外的第三方提供担保，但担保人仅以其提供的担保金额为限承担责任
④项目公司股权转让，项目公司在运营一段时间后，通过股权转让来吸引新的投资者，从而为项目开发注入新的资金
六、案例分析题(本题11分)
46.马某与聂某于2013年3月11日签订一份房屋租赁合同，合同约定马某将其所有的一栋二层楼房租给聂某，租期4年，每月租金4000元。后来，马某因做生意缺钱，遂以该楼房作抵押向孔某借款80万元，双方于同年7月1日签订了抵押合同，并到当地房地产管理部门办理了抵押登记。2014年7月，借款到归还期时，马某不能按期归还欠款，遂与孔某订立一份房屋买卖合同，将该楼房以80万元的价格卖给孔某，以抵作借款，并约定于8月8日一起到房地产管理部门办理产权转移登记。同年7月11日，孔某通知聂某，称自己已将该房屋买下，要求聂某在7月31日以前搬出房屋。聂某则认为，马某设定房屋抵押权时未通知他，故该抵押无效，且房屋租赁合同未到期，孔某无权解除房屋租赁合同，并要求马某以75万元的价格将该房屋优先卖给自己，以实现自己作为承租人的优先购买权。马某加以拒绝，聂某也拒绝搬出该房屋。为准备装修，孔某于7月29日带人强行将聂某赶出房屋，并将其家具、衣物等物品扔到外面，造成了一些损失。
问题(1)马某与孔某签订的房屋抵押合同是否有效?为什么?(3分)
答：马某与孔某签订的房屋抵押合同有效。因为马某将房屋出租给聂某仅仅转移了房屋的占有权和使用权，并没有转移所有权，因此，他有权将出租的房屋设定抵押权，设定抵押权并不影响聂某对该房屋的继续占有和使用。而且马某与孔某是自愿设立抵押合同，亦未违反法律和社会公共利益，且办理了抵押登记手续，故该抵押合同有效
(2) 马某与孔某签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?(2分)
答：马某与孔某签订的房屋买卖合同合法有效。根据《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。马某与孔某签订的房屋买卖合同是自愿的。经过双方协商一致，是双方的真实意思表示，该合同依法成立，具有法律效力，即使还未办理产权变更登记手续，也不影响该合同的效力
(3) 聂某要求以75万元购买该房屋是否符合优先购买权的条件?为什么?(3分)
答：聂某要求以75万元购买该房屋不符合优先购买权的条件。根据有关法律法规，房屋所有人出卖出租的房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权，所谓同等条件主要是指价格条件，即优先购买权人在同等价格的条件下，享有优先于他人购买房屋的权利，故聂某以低于80万元的价格要求购买该房屋，不符合优先购买权的条件
(4) 孔某能否强行要求聂某搬出该房屋?为什么?(3分）
答:孔某不能强行要求聂某搬出该房屋。根据有关法律规定，出租人要出卖已出租的房屋，须在合理期限之前通知承租人，所以孔某应该在马某通知聂某的合理期限以后，才能签订房屋买卖合同并要求聂某搬出房屋。根据“买卖不破租赁”的原则，即使房屋所有权转移给孔某，原房屋租赁合同仍然有效，孔某也不能强行要求聂某搬出房屋，如果孔某想解除房屋租赁合同，也应提前通知聂某，给聂某合理的时间另租房屋居住其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落