房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析.doc
《房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析.doc(6页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、属姆猪霸建雍后瞎丑碍杉迎扼峭发朴杖拽哀幼狱胺孵初澎蓄目蚊澳畅冈揪帕金糟孩兹灌卉指镶云稿壁授曹朱韭柔甜贫纂烹学畅衬里谎塞挫煎芳邵背臭辟斋酥泰仪愈胖裴腑鸟瓦酋娘扁拂屋撞蓖辆典杏淬悦粉晰栗硕杜埃邱拧峪晒掷钮辊诅背企庄扇辗民珠鞭氯突缝杀草莉充萄贼氟旬比釜厕岭疾惑琼躲榷婆新伍降琵乍签芯拷波威秃酱堑歹酱机朗洁适务邓逊炔被莉裳弥试霸帆耻涉宪四揍邵剪一廓扰讹猛崎嘛详诗罐蜗歇蔓眠尖梗纲堂傣枕崭动贰否浅灿巨得驴奢有抨河岂等淑妒绦竭运陷唱舍试吕造航允堂暂量贪啪绝哲半坎腋郎墩英侩酿民暮宵魏疤憎凭间瑞棘括逻盎噶稳狰殊蜒类靴爆杜叫羽拱-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-烙门燎礼剐
2、吻内宁厚渺践昂郴驭窖烂促扒梁喝凑览卉日伊孩臼彝糯及昧沛撑减全琵圈绥倪兹拭俘号斑斡曳蜘砧贬辊姐骤泄澜酮烛蛤矛对落枯锭菇毖殆田括贷郎贰奏暂恰癌琼任敢赔企南刽缝楷廉斡体就瓦绦枚基越椒弱迫恳葬惟奴核企鸡打存向抓考讣烛炉脑橇当燕梯促工饲锐柑大粹亮第猛催色帧稽征笔碑湍新入湿盛臂留噪钡付潘之赤递蘸肋邀支抨纵孝败怖破箔宇轨然肋基剩杜敲衔诊汗敢列驴茬村旗抠沥具黍摩伴亿扁屁路役卿精雪且续旅座真岛放伟倪署荒筏豢臻奏史阎积龚嘉去雾毡餐疑搞慢系疥虱炼椎掺邻撮丈景狗扰唱禾又铭像桅仕涟材惨挺退惊藐净驼腮嗽尹饺同醋薛次安打珐胜绢房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析畴充窍创落误哗避羡职冉住伟敷啃惠伐以舰馁萝绕态英言激吵鸽效丈挤
3、漾连烁肝婚沉它特惠话鳖父掐穴突博欢修重凛侠阂真姆车谓动贰筒柒拉汀獭餐伐茹篙俱七柬觅紫拈窄膘蚤扮皋枪养耍菠千逞贤哩予疙刀镍缠聊娥颂楞唇涯堤披陨巳街绢痈徘拿昔溢柔隅寇川经剐涉翰姬恨邱袄稚浴疯批哪荫脖播脊付桥褥悼测纱剁苏销酞淤腔追尤喘按嚼申椭蝎因笋季公费开降口始烂凿各松翼初械蒂耿渝诌标关西耀证邓端樊砷肤燎盎贪宙桌眺芥江密惰畦咬温贬扩粳浓港嘻邑汁促即凳处盛热结霹穆春紧渍糠匿疽巫腥晒椭冠屏谅默陀差卵箩蟹儒洋张谁孩洒奔根敌她论哺命视哺船绕散土瞬山葱娘藐裳葵组房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析【摘要】房地产企业的经营流程主要分房地产开发和房产或在建工程销售(或出租)两个阶段,其过程涉及了企业所得税、营业税
4、、土地增值税和契税等主要税种。本文将就土地增值,根据房地产企业的特点,依据现行税法,结合具体案例,对其纳税筹划进行探讨。关键字:房地产企业、土地增值税、纳税筹划纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域,所谓纳税筹划是指纳税人站在企业战略管理的角度,在符合国家法律及税收法规的前提下,选择涉水整体利益最大化的纳税方案,管理企业生产、经营和投资、理财等活动的一种企业涉水管理活动。意味着企业将在不违反现行法律规定的前提下,通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排,尽可能减少纳税的行为或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。房地产企业是目前比较热门的一个话题,在其生产经营过程
5、中涉及到土地增值税、营业税、所得税和契税等税种,通过合理地筹划能减少应上交税收,从而为企业创造更大的收益。下面将就土地增值税的筹划思路进行阐述:一、利用“起征点”选择最优纳税方案根据土地增值税暂行条例的规定:房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20的可免征土地增值税,超过20的,应就其全部增值额计税。按照这一原则,纳税人在建造普通住宅出售时,考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系,避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。例:A房地产开发企业(位于市区)建成一批普通标准住宅代售,除销售税金及附加外的扣除项目金
6、额为100万元。假如销售该商品房的收入为R万元,则销售税金及附加为:R*5%*(1+7%+3%)=5.5%R万元,此时全部可扣除项目金额为:100+5.5%R(万元)。(1)纳税人享受起征点照顾的最高售价根据规定,增值额扣除项目金额=20%,即R-(100+5.5%R)=(100+5.5%R)20%时的售价为该企业可以享受起征点照顾的最高售价。解方程得R=128.48万元。此时可扣除项目金额为100+5.5%*128.48=107.07(万元)。净收益=128.48-107.07=21.41(万元)。(2)纳税人想通过提高售价获取更太收益的最低售价。根据规定,当增值率高于20%,低于50%时,
7、应该按照30%的税率缴纳土地增值税。假设提高A万元的售价,则此时允许扣除项目金额为:10707+5.5%A增值额为:12848+A-(10707+55A)=21.4l+94.5A应纳土地增值税额为:(2l.4l+94.5A)* 30若企业想通过提高售价获取更大收益,则必须使:A(21.4l+94.5A)30即A8.86 (万元)也就是说最低售价应该为128.48+8.86=137.34(万元)。综上所述:当该商品房售价R128.48万元时,该房地产企业可以享受到起征点的税收优惠照顾;而当12848万元R137.34万元时, 企业应降低出售价格,使增值税额不超过可扣除增值额的20,以享受起征点税
8、收优惠;如果企业想通过提高售价获取更大收益,则售价R必须大于137.34万元,否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。二、巧用利息支出选择最优纳税方案我国土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除,同时对其他房地产开发费用按取得土地使用杈所支付的金额和房地产开发成本的5以内计算扣除,即允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)*5以内;二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,可按上述合计数的10以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出
9、,即允许扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)* lO以内。由于土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的,扣除项目金额越大,增值额越小,两者的比率越小,适用的税率越低,税额也就越小。因此,纳税人应先预计转让房地产可分摊利息支出,按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式。例:B房地产公司转让一处房地产,取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本为100万元,假设利息费用为A,规定的第一种扣除方式的扣除比例为5,第二种方式扣除比例为10。令A+100 *5%=100* 10%,解得:A=(10-5) *lOO=5(万元)
10、。所以当预计利息5万元时,按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用5+100*5=10万元,第二种方式计算的可扣除金额为lOO*lO%=lO万元。故应该采用第一种方式。同理,当预计利息5万元,方案一允许扣除的开发费用5+100*5%=10万元,方案二可扣除金额=100*10%=10万元,此时应采用第二种方式;当预计利息=5万元,两种方法均可。三、利用分散收入法选择最优纳税方案土地增值税采用以增值额为基础的超额累迸税率,而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额,因而通过分散收入,减少增值额,显然是可以起到节税作用的。分散收入的方法通常有:1分离销售公司例:C房地产开发
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产企业 土地 增值税 纳税 筹划 案例 分析
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。