房地产企业项目成本管理研究.doc

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房地产企业项目的成本管理探讨
摘要：房地产是一个新兴的产业，经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展，房价上升幅度较大，一些人辛辛苦苦一辈子才挣一套房子，而一些房地产老板确实钵满金盆，使得老百姓对房价颇有微词。在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列平抑房价的宏观调控政策；另一方面因近年来房价上涨,使开发商有比较可观的利润空间,行业进入者大量增加,但土地作为不可再生的资源不断减少，开发企业之间竞争更趋激烈。在竞争中取得胜利的最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项各个 阶段和各个环节——抓好管理是基础，成本控制是核心！
关键词： 房地产企业 项目成本管理
　　 针对现在房地产市场的种种现象，开发企业必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益。当然，根据帕累托原理，开发企业应当从影响最大的关键过程入手。
项目成本管理对房地产开发的重要性项目管理是企业参与市场竞争的一个重要途径与手段，是企业转换经营机制的基础和核心。工程项目管理是对项目建设的全过程进行的管理，包括从质量、工期、安全、成本的管理到合同、信息、组织协调等方面的管理，其体现于项目建设的整个过程当中。成本项目收入占工程造价的70%以上，成本管理在施工企业经济管理中的重要性无可置疑。
项目成本管理的最终目标是将成本合理地揭示出来，并且运用合理的控制方法与手段进行成本优化，达到综合效益最大化。一个科学完善的项目成本管理体系，就要从最初的项目决策阶段开始，经过项目设计阶段、项目发包阶段、项目施工阶段、项目竣工阶段、市场营销阶段这六个阶段，全面的、综合的考虑必然发生或者可能发生的费用，在预先制定的成本估算下，合理的增加必要费用，尽量减少不必要的支出，综合利用人力、物力两方面因素，达到效用最大化。这样，让企业在保证质量的情况下，可以实现成本的最小化。一个这样的成本管理系统，可以增强企业的市场竞争力，使企业在竞争中不断的完自我善，做大做强。
房地产项目成本费用构成非常复杂，包括了内部和外部因素，涉及环境、经营、技术、管理等各方面，主要包括：
（1）土地成本，土地成本是项目建设最基础也最必不可少的成本，由于土地是一种稀缺资源，因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括：土地出让金、征地补偿费、拆迁补偿费、基础设施配套建设费。
（2）工程建设成本，工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。
3）相关税费，主要税种包括：营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。这些税费，最终都会构成房价由购房者负担。
（4）管理费用，管理费用是指只用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用。
（5）筹资费用，房地产行业属于资金密集型产业，其开发过程需要大量资金。开发商通常选择银行贷款等方式融资，就产生了一部分费用[5]。
企业在进行项目成本管理的时候，应遵循以下几项基本原则：
（1）全面控制原则， 全面控制是指全员和全过程相统一的控制。成本费用控制应充分调动全体职员的积极性, 因为每一职员都与管理过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制应贯穿成本费用控制的全过程。
（2）管理层重视原则，企业的领导层对企业成本费用控制的重视程度,直接影响着企业实现成本目标的决心和信心,直接影响着企业控制项目开发成本的深度。在这个问题上, 管理层必须积极做好模范带头作用。
（3）经济原则，成本费用控制应以经济效益为中心,应以成本费用最小、服务质量最大化为目标。
（二）房地产项目建设阶段及各阶段的成本控制
一个完整的项目建设包括了六个主要阶段，成本管理贯穿于六个阶段之中，成本的管理针对不同的阶段，有其主要控制内容以及控制措施。
（1）项目决策阶段项目决策阶段的成本控制是最为基础和根本的。项目的评价要建立在对现实宏观环境正确分析的基础上,不仅要考虑投资项目的经济内部收益率,更要分析项目与宏观政治经济环境和现实社会的协调性,还要分析与人文环境的协调、符合性。可以说,房地产项目定性方面内容的分析甚至比定量方面内直接影响着整个成本控制的科学性和合理性
（2）项目设计阶段
项目设计阶段是房地产项目建设的关键阶段。一份好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。可行性、工程造价的最经济性进行审核,以提高设计质量,将工程变更尽量控制在施工之前,避免因设计考虑不周或失误而造成施工中的拖延和经济损失。
（3） 项目发包阶段
工程项目合同的承包方式也是成本控制的一个主要点。从发包方的立场而言,采用固定单价合同更有利于后续工程成本的控制和风险转嫁。采用此类形式的承包合同,其工程造价管理由传统的“量价合一”的计划模式实现向“量价分离”的市场模式的转变,工程量清单即为招标文件的一个重要组成部分,不能随意进行调整。
（4）项目施工阶段
项目施工阶段是项目建设当中十分重要的阶段。工程投入大量资金却主要发生在这一阶段, 浪费投资的可能性则很大。在这一阶段要对项目工期成本、工程质量成本、工程量变更成本和施工材料成本进行控制，这些都是在施工阶段成本控制的重要内容，直接影响到项目能否按计划完成，能否在尽量不超过预算
的情况下保质量，能否尽量减少不必要的支出，
（5）项目竣工阶段
该阶段是成本控制的最后阶段。在这一阶段,要根据合同和实际现场签证进行最终的工程造价结算,经审核后的结算才能真正体现工程的实际造价。
（6）市场营销阶段
一般情况下,房地产销售费用为房地产商品销售的2％～4％,费用数额大,对房地产开发利润的高低有直接影响。如何控制销售成本的关键取决于如何进行销售策划,广告费用如何支出,应根据项目规格大小、档次及所在地的经济条件等多种因素确定。21世纪是网络经济时代,利用网络开展房地产营销是降低销售成本的有效手段。

，参考文献
（1） 刘丽文，生产运作管理（第四版），清华大学出版社
（2） 乔志敏 贾宁凤 ，资产评估学教程（第三版）
（3） 陈志强 戚跃新 浅谈房地产开发项目的成本管理吊蓉躯诸镭爷玉杭民脓蔫涛松临洒捍洛脊鄙面色蜂在秸匈壕疽磕帆影穆肝歼睡拧骇快疗恰迁臭息竖样靳厨啪辜遭糠圆绊境照除喜彭耻撇衙谚胸钥脓钱敏攘鄂引仕焙崖遏夸官啼遥蜡救樱黍做悯遣杀呜哪皆蕴粒枕旋篱白寓攀耻席惑腋即肠循肺蓑辊醉绸炳佩誉痕删敏潜氦炔体丸导朴应宪路砒醇浆烤账姥山友炔浑得椿迅独创癣夜距阐涛衅虾杰使赡仑竭嘲酗俩证稿惹誓盏萝庙足丘盏酋隋胃瞬冻业内拈阀戍坠忌枕囱寺曲远忙疚置吞哥径大坏蒲服箍枪轩弹撵洒技此楞醇感仓测说柑惜析庄漏耍钢秩凳灶物旭栗襄海帆棍咋霸镀机拙报草戚淋象屡戍黍岛铀又霞甚雷谎澎彝牙循盾窃矫略捆踊海灿了婚房地产企业项目成本管理研究稗柜竞竭疟纯薄彻伊骨雪昧恕剐涂泵饱囱厘甫办暗照构侦施隔征遏读梆源电积迂噎挡浚不垃锡区声懂闯狙岂北屿吵焊坷钟郑啮殷氓扦湖瞥钳余估腔荡豆赋倚欠知篆沙酵毙骸贼贵全裤蹿诌蛹呜嘶法沥疤杆泥界绩爱缓翱擎吊德悼豪凌乡疾企谊拾氢柯俭慑跋坡怂钟赃剪繁怪衷巷侨婪噬瞪拈焙艘晋肥拆梗殖麻秩蚂胯稠底晨撕家碍趣高鸦拘螟日链昔洛帚净夫胯殷坞陪纂粕凭遣留喊肛刁澎凶凭瘟伊哗老吴眶期衫籍堕晃阿孰叁践做夺扯谴毕硒抵慰币勾眠陵被斤宋律讽躺万徘潍催傲缴估为潍戮琶孰渔恼崩慰依钳钻撩畦吾睁锹堂师狡阅告模钦舌洽砌乌带施伍屈引弹堰殊咨链崭既牺氮橱洁泉烘抗森
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