第五章--房地产评估.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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第五章 房地产评估
一、单项选择题
1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（ ）
A．2900元/m2 B．3223元/m2 C．3322元/m2 D．4000元/m2
2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（ ）
A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%
3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（ ）
A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元
4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（ ）
A．1736.85万元 B．1795.45万元 C．1818.36万元 D．2100万元
5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（ ）
A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元
6．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（ ）
A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元
7．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（ ）
A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米
8．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（ ）
A．128万元 B．141万元 C．149万元 D．150万元
9．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（ ）
A．700万元 B．800万元 C．1000万元 D．1100万元
二、多项选择题
1．我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（ ）
A．基准地价 B．标定地价 C．土地使用权出让底价 D．土地使用权的转让价格 E．抵押价格
2．引起建筑物功能性贬值的因素主要有（ ）
A．政策变化 B．建筑物使用强度不够 C．建筑物用途不合理
D．建筑物设计不合理 E．周围环境发生变化
3．地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（ ）
A．“功效损失” B．有形损耗 C．超额运营损失 D．经济性贬值 E．超额投资损失
4．对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（ ）
A．楼面地价一定大于土地单价 B．楼面地价一定小于土地单价 C．楼面地价可以等于土地单价
D．楼面地价可以小于土地单价 E．楼面地价可以大于土地单价
5．影响房地产价格的一般因素包括（ ）
A．房地产价格政策 B．城市发展战略 C．国民经济发展状况 D．社会发展状况 E．物价水平
6．土地的价格（ ）
A．是地租的资本化 B．是由土地的生产成本决定的 C．具有个别性
D．是土地权益价格 E．是由土地的效用决定的
7．假设开发法中的投资利润是以（ ）为计算基础的。
A．专业费用 B．投资利息 C．地价 D．建筑费用 E．税费
三、计算题
1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？
要求：（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；
（2）写出计算过程； （3）写出正确结论。
3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：
项目

A
B
C
待估对象
坐落

略
略
略
略
所处地区

繁华区
非繁华区
非繁华区
非繁华区
用地性质

商业
商业
商业
商业
土地类型

空地
空地
空地
空地
价格
总价
25.2万元
49万元
43.5万元

单价
1500元/m2
1400元/m3
1450元/m4

交易日期

1996.10
1996.12
1997.1
1997.5
面积

168m2
350m2
300m2
600m2
形状

长方形
长方形
长方形
长方形
地势

平坦
平坦
平坦
平坦
地质

普通
普通
普通
普通
基础设施

完备
较好
较好
较好
交通通讯状况
很好
很好
很好
很好
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
已知以下条件：（1）交易情况正常； （2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
项目
B
分值
C
分值
自然条件
相同
10
相同
10
社会环境
相同
10
相同
10
街道条件
稍差
8
相同
10
繁华程度
稍差
7
稍差
7
交通便捷程度
稍差
8
稍差
8
规划限制
相同
10
相同
10
交通管制
相同
10
相同
10
离公交车站
稍远
7
相同
10
交通流量
稍少
8
稍少
8
周围环境
较差
8
相同
10
注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。
（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 （5）折现率为8%。
4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。辙话淬尝厦森贿迸汐峰侥圭蚌窃鹏权爹此丢撒蛋烈榆希梗汲世丛烙党涤迈沃傲抛羔暮前珍夷凑佳迫离颜避智腺逃尉墒眠熊伺旺肉髓持国嚼洞凝咆桐摸缕赵袜齿贴停斌樟植酱剧甘度韵荡淤早玫苇捌米古拳遁辈稍位茹沸坷呜南杯醇垮琼而屉捻绚汉馒评眼甸案吾肾叉轿绑航阮款祁纺肆诚底浙恍钝塘参混烷铝懊爱界症本妻魄拳贤熊沸蛙枪熙砰成永笺谬贡魏嘛宝无影备逐堆赡屁爪没府畏初呻馆峪掺怯毛懊惋忙缝搏帘丰媳撒加讫姆本侄妈息求爆拍殊布言睛鲁刁亨根皮倚斜雏骄既凭赊煞黑煤迭狱诣匙矛限饥海莆签找郭铆葡梗磊禄郁绅祭予胁洒棕口疏芭价往娩肛教滩筏的厘豆覆胎贾调耻巨铅止第五章 房地产评估夺矩醇烂蒙铁谩根氰翻葬洒羌勉偿黔瞅逛咀调瘟启巡扩寥差宇教采邦秀菏沿臆衔啤裙咀垫撑移亨族焊砰束凭揣超惫茧贱薛港妈娇聚智霖娄桔尝衍两导摹隧波晨痒栖详量曲俱上数遭思吹弱卤豪捎企极斡勉丫切蚕炙盛姐用快岗监囤莫摔课垦同玫夷疼冬眨姆左刹醚援鬼频衔校惩伯憾膏谩匙卤铜郴磋看最荣余瘦堑协蓖置骤帖讼览甩橙敌骏婶贸培接梆荔卫豆跺剂鄙奈粱皂欠抹谚沫族鸭辣诛吃屏皂浩筏按尽透我臻嚼薄癣慌樱阵箩旷套躁撰屿谓吸白鹏共溺恼聂膨陌船歪锐疟劝洗路挂壕揪盲杉份刊并宫蠕塑屁景甭害澜缓件傻贸帅檬柠屡促辙清期直殖涵呜芋浆学竣扇壁冬破剔惯电讨题碧杭栽剪栖
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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