2012年10月份房地产法试题.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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全国2012年10月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码：00169
选择题部分

一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。
1．下列对房地产法律关系的要素的表述中，正确的是
A．国家机关只能是管理主体
B．土地使用者依法转让的土地所有权是客体
C．对房屋的权属确认行为不是客体
D．主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的内容
2．根据《城乡规划法》规定，在城市规划区进行建设需要申请用地的，应当依法向城市规划行政主管部门申请取得
A．选址意见书 B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证 D．建设用地土地使用权证
3．我国土地的基本国策是
A．实行国有土地有偿使用制度 B．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地
C．建立土地统计制度 D．实现土地管理的科学化和规范化

4．土地使用权的内容中不包括
A．所有权 B．使用权
C．收益权 D．处分权
5．《农村土地承包法》规定，草地的承包期限为
A．10～30年 B．30～50年
C．30～70年 D．50～70年
6．根据《土地管理法》规定，在土地征用中，应报请国务院批准征用的基本农田以外的耕地的面积是
A．超过35公顷的 B．超过50公顷的
C．超过70公顷的 D．超过75公顷的
7．对于已办理审批手续的非农业建设占用耕地，未在一定年限内使用的，经批准，政府有权收回。该年限是
A．1年 B．2年
C．3年 D．4年
8．下列关于乡（镇）村建设用地的表述中，正确的是
A．乡镇企业用地的审批权由乡（镇）级人民政府行使
B．乡镇企业用地的审批权由县级人民政府行使
C．为乡（镇）村公益事业建设需要使用土地的，可以收回集体土地使用权，无需补偿
D．农村村民出卖、出租住房后，可以再申请宅基地
9．在建筑物区分所有权的内容（权利）中，居于主导地位的是
A．专有所有权 B．共有部分持分权
C．成员权 D．共有部分所有权
10．在房屋权属登记的程序中，核心程序是
A．登记收件 B．勘丈绘图
C．产权审查 D．税费征缴
11．下列对我国房地产开发用地的表述中，正确的是
A．只能是城镇国有土地
B．既可以是城镇国有土地，也可以是集体所有土地
C．集体所有土地
D．既可以是城镇国有土地，也可以是集体闲置土地
12．房地产开发企业中的三级企业自有流动资金500万元以上的，注册资金不低于
A．2000万元 B．1000万元
C．500万元 D．200万元
13．因房地产中介服务人员的过失而给当事人造成经济损失的，应由
A．该中介服务人员承担赔偿责任
B．该中介服务机构承担赔偿责任
C．该中介服务机构和人员共同承担赔偿责任
D．该中介服务人员承担赔偿责任，中介服务机构承担连带责任
14．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第31条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担责任的方式中不包括
A．赔偿责任 B．刑事责任
C．治安管理处罚 D．行政训诫
15．被征收房屋补偿的对象是
A．房屋产权人 B．房屋使用人
C．房屋管理人 D．房屋产权人和使用人
16．在城市土地买卖中
A．只能转移所有权 B．只能转移使用权
C．同时转移所有权和使用权 D．同时转移所有权、使用权、收益权
17．城市居民李某将自有临街住宅改为商铺出租，根据法律规定，其
A．收取的租金应上交国家 B．收取的租金应按一定比例上交国家
C．收取的租金归个人所有 D．应将租金中所含土地收益上缴国家
18．根据1994年国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，计算年限为
A．30年 B．40年
C．50年 D．70年
19．公房出售的对象是
A．户主 B．职工个人
C．单位 D．家庭
20．商业银行发放个人抵押贷款，其贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过
A．30% B．60%
C．70% D．80%
21．下列关于住房公积金的提取和使用的陈述不正确的是
A．职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积金内的存储余额
B．职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明
C．住房公积金管理中心可以向他人提供担保
D．申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保
22．我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为
A．1.2% B．12%
C．15% D．20%
23．在涉外房地产关系的法律适用中，所适用的法律是
A．实体法 B．程序法
C．冲突规范 D．冲突规范与程序法
24．如果一个外商投资项目使用耕地超过1000亩的，我国的审批机关是
A．市、县人民政府 B．省、自治区、直辖市人民政府
C．国家发展与改革委员会 D．国务院
25．对土地使用权转让合同纠纷，如转让方未依法办理出让审批手续的，
A．一般应当认定转让合同无效 B．应对转让方进行处罚
C．应收回转让的土地 D．应责令双方解除合同
26．在《城市房地产管理法》施行前，不具备房地产开发经营资格的房地产开发经营者
与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定为无效。但在下列期间内依法取得房地产开发经营资格的，可以认定有效：
A．一审起诉前 B．二审开庭前
C．一审诉讼期间 D．一审判决后
27．违反用途规定使用国有土地的，县级以上人民政府土地行政管理部门可以处以罚
款，其金额为
A．非法占用土地每平方米10元以上、30元以下
B．非法占用土地每平方米10元以上、50元以下
C．非法所得的5%以上、10%以下
D．非法所得的5%以上、20%以下
28．民事性的房地产法律关系不包括
A．物权关系 B．征用关系
C．债权关系 D．继承关系

29．被征收人对房屋征收补偿决定不服的，不可以
A．申请行政复议 B．提起行政诉讼
C．依法信访 D．提起民事诉讼
30．国有土地上房屋征收与补偿采取的原则不包括
A．决策民主 B．程序正当
C．结果公开 D．平等自愿
31．房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开
发。这体现了房地产交易的
A．特殊性 B．确定性
C．多样性 D．要式性
32．张某将一套住房出租给刘某，双方签订了租赁合同，为期一年，但未到房地产管理部门办理登记。半年后，张某因儿子结婚要求刘某搬出，刘某不同意，双方发生争议。根据最高人民法院的司法解释，应当认定为
A．合同无效，因为未办理登记备案手续
B．合同无效，因为张某未经批准就将住房出租
C．合同有效，因为房屋租赁登记备案不应当作为租赁合同的生效要件
D．合同有效，因为合同一经签订就不得变更
33．建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物
A．仍属于抵押物
B．不属于抵押物
C．仍属于抵押物，但要重新办理登记
D．应予拆除
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。
34．房地产法律关系的特征有
A．主体的多元性 B．客体的确定性
C．内容的多样性 D．权利的绝对性
E．义务的排他性

35．在征收土地中，征地费用一般包括
A．土地补偿费 B．安置补助费
C．青苗补偿费 D．地上附着物补偿费
E．土地投入补偿费
36．房地产权属登记所具有的功能包括
A．产权确认功能 B．公示功能
C．服务功能 D．管理功能
E．对抗功能
37．我国法律规定，房地产不得设定抵押的情况有
A．权属有争议的房地产
B．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
C．已依法公告列入拆迁范围的房地产
D．被依法查封、扣押的房地产
E．列入文物保护的建筑物
38．违法转让房地产开发项目的，可以给予的处罚有
A．责令停止违法行为 B．吊销营业执照
C．没收违法所得 D．处以违法所得五倍以下的罚款
E．给予直接责任人员行政处分
非选择题部分
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
39．房地产关系
房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。
40． 农村土地承包经营权
农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
41． 房地产中介服务
房地产中介服务，是指为房地产开发和交易提供各种媒介性服务活动的总称。
42． 商品房预售
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
43． 契税
契税是在房地产所有权发生转移时，就当事人订屯的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税
四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）
44．简述国家对土地使用权主体变更限制的主要表现。
答：
(1)限制国有企业与机关、事业单位之间流转；
(2)限制公民与法人、非法人组织之间流转；
(3)限制中国人与外国人之间，以及外国人相互之间流转。

45． 简述房地产不得转让的情形。
答：
(1)以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转让条件的；
(2)词法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(3)依法收回土地使用权的；
(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
(5)权属有争议的；
(6)未依法登记领取权属证书的；
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

46． 简述房地产纠纷协商解决应遵循的原则。
答：
（1）自愿。即双方愿意进行商谈，并达成一致协议。在任何一方都不得以势压人，将自己的意志强加给对方。任何单位或者个人亦不得非法干预。
（2）合法。双方达成的协议必须是合法的，不得违反国家法律、法规，不得损害社会公共利益。

47．简述房地产法律责任中的民事责任的分类。
(1)停止侵害。 (2)排除妨碍。(3)消除危险(4)返还财产。 (5)恢复原状。 (6)修理、重作、更换或退回。 (7)赔偿损失。 (8)违约金。 (9)消除影响，恢复名誉。(10)赔礼道歉。

五、论述题（本题8分）
48．试述《土地管理法》的立法宗旨。
答：
（1）维护土地的社会主义公有制。
土地公有制是我国土地制度的基础，体现出社会主义制度的基本特征。在实行市场经济的条件下，土地公有制和土地使用市场化是并容的，以土地所有权和使用权分离的方式实现土地作为生产要素的价值和效益。依法维护土地的社会主义公有制具有十分重要的意义。
（2）保护、开发土地资源，合理利用土地。
土地作为一种宝贵的自然资源，是人类生存和生活的基本物质资料。随着我国人口的增长和经济的发展，土地数量的有限性和对土地需求的无限增长性之间的矛盾日益突出。因此，有效地保护土地资源，合理利用土地，是土地管理法的重要任务。
（3）切实保护耕地。
耕地是农业最基本的生产资料，我国作为一个人口众多的农业大国，人均耕地数量少，耕地的后备资源不足，因此，必须切实保护耕地，才能巩固农业基础。
（4）促进社会经济的可持续发展。
当前，坚持可持续发展已经成为世界各国的共同选择。土地作为一种自然资源，它的存在是非人力所能创造的，土地本身的不可移动性、地域性、整体性、有限性是固有的，人类对它的依赖和永续利用程度的增加也是不可逆转的。因此，通过强化土地管理，保证对士地的永续利用，以促进社会经济
的可持续发展，也是土地管理法的一项重要任务。
总之，我们必须根据依法治国、建设社会主义法治国家的基本方略，加强土地管理，使之规范化、制度化。

六、案例分析题（本题10分）
49．刘文早年丧偶，现有三室一厅的房屋一套。刘文有四个子女，大儿子在外地成家并工作；其他三人均在本市，其中二儿子有工作并已成家，另有住房；三儿子未婚，但已工作，在单位居住；四女儿正在读书，与刘文共同居住。2010年，刘文因病去世，四个子女为刘文房屋如何分配产生争议。二儿子、三儿子和四女儿认为，三儿子尚未成家，应分得一间房屋；四女儿还在读书，长期照顾刘文，应分得其余房屋。二儿子也在本市，经常照料刘文，也应得到相应补偿。而大儿子长期在外地，未尽照顾父亲之责，不应分得房屋。对此大儿子坚决反对，认为自己享有继承权，家庭负担又重，理应分房。最后四人未达成分割协议。不久大儿子因要回去上班先行离开。后来，张某主动要求购买该房，于是三人告知大儿子有人高价购房，大儿子书面表示同意。于是，三人将房屋卖给了张某，并办理了过户手续。大儿子知道后，觉得价格偏低，认为合同无效，从外地赶回本市要求张某搬出并退还房屋。
请回答下列问题并说明理由：
(1) 该房屋属于何种共有？
该房屋属于共同共有，即刘文四个子女对该房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。只有在共同共有关系消灭时方能分清份额。
(2) 大儿子有无权利分得该房屋？
大儿子有权利分得该房屋，因为共有人对共有的房屋性质不明，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明房屋是按份共有的，应当认定为共同共有。
(3) 二儿子、三儿子、四女儿有无权利出卖该房屋？
在取得大儿子书面同意的情况下，其他三个子女有权利出卖房屋。
(4) 张某是否有权取得该房屋的所有权？
过户手续办理后，张某已取得该房屋的所有权

(5)大儿子有无权利要回房屋？大儿子的权利如何保障？大儿子无权利要回房屋，大儿子可以通过争取分割份额来保障个人权利，因为在共同共有关系终止时，对共有房产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并要考虑共有人对共有房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。
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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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