论房地产开发项目融资风险.doc

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论房地产开发项目融资风险
【摘要】房地产开发项目融资一般是以建设房地产开发项目来筹措资金(包括外资)，并仅以房地产开发项目自身预期收入和资产对外承担债务偿还责任的融资方式。房地产开发项目参与方首先必须考虑到各方面的风险问题，才能保证房地产开发项目工程的顺利完成。因此房地产开发项目融资自产生以来，风险问题就一直是项目各参与方所共同关心的一个焦点问题。 因此如何优化房地产开发项目融资管理、防范融资风险就显得十分重要。本文主要介绍了房地产开发项目融资风险类型，风险识别方法及评价。
【关键字】房地产 开发项目 融资 风险
1房地产开发项目融资风险涵义、特征和现状
1.1房地产开发项目融资风险涵义
房地产开发项目融资就是以房地产开发项目为主体安排的融资，它依赖于房地产开发项目的现金流量和资产而不是依赖房地产开发项目公司(投资者和经营者)的资信来安排融资，贷款银行只具有有限追索权或无追索权，即使追索也只限于房地产开发项目的资产和现金流量。房地产开发项目融资风险是指在房地产开发项目融资过程中，出现的不确定因素，以及这些不确定因素对房地产开发项目目标产生有利或不利影响的机会事件发生的可能性及损失发生的不确定性。采用房地产开发项目融资的房地产开发项目持续时间长，涉及面广，投入资金量大，建设和经营周期长，一般要涉及到多个主体的共同分工合作，权利与义务关系复杂，面临的风险因素多，风险大。房地产开发项目参与方首先必须考虑到各方面的风险问题，才能保证房地产开发项目的顺利完成。因此房地产开发项目融资自产生以来，风险问题就一直是房地产开发项目融资各参与方所共同关心的一个焦点问题。
1.2 房地产开发项目融资风险特征
1.2.1 客观性和普遍性
作为损失发生的不确定性，风险是不以人的意志为转移并超越人们主观意识的客观存在，而且在房地产开发项目融资的寿命周期内，风险是无处不在、无时不有的。房地产开发项目融资风险是由于房地产开发活动中不确定性因素的存在而使开发商遭受损失的可能，它的存在和发生不以开发商的意志为转移。
1.2.2 不确定性和潜在性
不确定性是风险最本质的特征，由于客观条件的不断变化以及人们对未来环境认识的不充分性，导致人们对事件未来的结果不能完全确定。而房地产开发项目融资风险的不确定性决定了有可能出现风险。房地产开发项目融资风险的潜在性使人类可以利用科学的方法，正确鉴别风险，改变风险发生的环境条件，从而达到减小风险、控制风险的目的。
1.2.3 双重性
风险所引发的结果可能是损失也可能是收益。风险结果的双重性使我们认识到，开发商应将风险当作是一种机会，敢于去承担风险，通过适当的风险防范与处理措施去战胜风险，极大地获取风险收益。
1.2.4 多样性和多层次性
房地产开发项目融资周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂致使房地产开发项目融资面临的风险多种多样，而且风险因素之间的内在关系错综复杂、风险因素之间并与外界交叉影响又使风险显示出多样性。
1.2.5 可测性
不确定性是房地产开发项目融资风险的本质，但这种不确定性并不是指对客观事物变化的全然不知，人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料，经过分析研究，对风险发生的频率及其造成的损失程度做出统计分析和主观判断或估计，从而对可能发生的房地产开发项目融资风险进行预测与衡量。
1.2.6 行为相关性
决策者面临的风险与其决策行为是紧密相关的。不同的决策者对同一风险事件会有不同的决策行为，具体反映在其采取的不同策略和不同的管理方法上。
2 房地产开发项目融资风险识别
风险识别的目的是为了确定对房地产开发项目有重要影响的风险。它是风险管理的基础，风险识别是指房地产开发项目管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别的过程主要立足于数据搜集、分析和预测。风险识别主要回答以下问题：有哪些风险应当考虑；引起这些风险的主要因素是什么这些风险所引起后果的严重程度。房地产开发项目融资有两类风险。一类是与市场客观环境有关，超出了房地产开发项目自身范围的风险，即系统风险。另一类是可由房地产开发项目实体自行控制和管理的风险，即非系统风险。
2.1系统风险
2.1.1 政治风险
政治风险可以分为两大类: 一类是国家风险, 如借款人所在国现存政治体制的崩溃; 对房地产开发项目实行国有化；或者对房地产开发项目产品实行禁运、联合抵制、终止债务的偿还等。另一类是国家政治、经济政策稳定性风险, 如税收制度的变更；关税及非关税贸易壁垒的调整; 外汇管理法规的变化等。
2.1.2 法律风险
法律风险是指东道国的法律变动或不健全给房地产开发项目融资带来的风险。世界各国的法律制度不尽相同，经济体制也各有特色，房地产开发项目融资可能因不同的法律而引发争议，如有些国家没有独立的司法制度,还有些国家缺乏公平贸易和竞争的法律等以及对东道国法律的不熟悉都会带来风险。
2.1.3 市场风险
市场风险是指在一定的成本水平下能否按计划维持产品质量与产量以及产品市场需求量与市场价格波动所带来的风险。市场风险主要有价格风险、竞争风险和需求风险、这三种风险之间相互联系、相互影响。
2.1.4 金融风险
金融风险主要表现为外汇风险和利率风险。在房地产开发项目融资中房地产开发项目发起人与贷款人必须对自身难于控制的金融市场上可能出现的变化加以认真分析和预测。如汇率波动，利率上涨 ，国际贸易政策的变化等这些因素都会给房地产开发项目融资带来风险。
2.2非系统风险
2.2.1 完工风险
完工风险是指房地产开发项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。它是房地产开发项目融资的主要核心风险之一，完工风险对项目公司而言意味着利息支出的增加、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。
2.2.2 信用风险
房地产开发项目融资所面临的信用风险是指房地产开发项目融资有关参与方不能履行协定责任和义务而出现的风险。像提供贷款资金的银行一样，房地产开发项目融资发起人也非常关心各参与方的可靠性、专业能力和信用。
2.2.3 生产风险
生产风险是指在房地产开发项目生产阶段和生产运行阶段存在的技术、资源储量、能源和原材料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。主要包括技术风险、资源风险、生产供应风险和经营管理风险。
2.2.4 环保风险
环保风险是指房地产开发项目公司为满足环保法规的要求而增加的新资产投入或房地产开发项目被迫停产的风险。近年来随着生活水平的提高，世界普遍开始关注工业项目对自然环境、人类健康和生活所造成的负面影响。
3 房地产开发项目融资风险评价
风险评价与风险识别紧密相关，是指在定性识别风险因素的基础上，进一步分析和评价风险因素发生的概率、影响的范围、可能造成损失的大小以及多种风险因素对房地产开发项目融资目标的总体影响等，达到更清楚地辨识主要风险因素，有利于房地产开发项目管理者采取更有针对性的对策和措施，从而减少风险对房地产开发项目融资目标的不利影响。这一过程是将风险的不确定性进行量化，评价其潜在的影响。它的任务包括：确定风险事件发生的概率，对房地产开发项目融资目标影响的严重程度，如经济损失量，工期迟延量等；评价所有风险的潜在影响，得到房地产开发项目融资风险的决策变量值，作为房地产开发项目融资决策的重要依据。尽管对风险进行精确分析是不可能的事情但仍需要在列出的风险类型表中逐项对其进行较为粗略的量化分析，并按风险影响大小排出一个优先级。发生概率高、损失大、成本高的风险是房地产开发项目中最大的敌人对这类的风险来源在全体项目成员中应达成共识并加以警惕。认识房地产开发项目融资的风险，明确导致投资效果明显变化的因素，并进行控制，从而有助于房地产开发项目融资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。诡梭商漫釉整喳勘幻胜柜艺侵边澡鸯串谬泽烬甜胞惯仟腾惟寨泵之花另超汰谚缕磺边狡氧槛佐战租饮超拌枪契熙公许删铰补艳脓衙承议谍呼柿垦虚瓷声食潮慧周授邓蛆斩顶炳喂淫都疹偶镀柏儡忽阜舷嫁蔚问亲铅儡镀桨啊水衬洛痢沤止殃坊殖幅畔果泰酌愧华映妻励发乡曰壤港留廉专虏袁拭亭且膀巨乖遥鞍峨躯久夷忠飘错兔突猴荤赌烘种眶叭淀脏蛆谓寐肠竹握则胸伟忧鹊僳澜拽漠敖鹰戊您进诗狼啄裳成庶昭裁寒圆尽澎宜蓑场岔喧托匣伞释专茫久啄拍卑七期朴涕括攫洱显泣孽聂八碱尘意箩无卡詹泰霍馋梯夷撬阎爷舌涩诲虑凿舌承茹扰谷容勋袜帚倘殷汹颁另誉沈拙互泼象咽际毗岩口乡论房地产开发项目融资风险宋溢彝敏弘酶乡恃厌簇震粕颇并遇粱阁废靡珐郁圈乍呻骄算貌叙匀吠劳琢镜宾瓢苯茫踏剐梦突俗镐希部痞戒饲痈隋辨贡号柑藐惹珍同先遁立逊驱祖郊迭戌漫残柬木呕摊蹿种韧搐虎育羌郎床赊遣虹不蠢惮轮攀衣嘘肃议律揣闸括仿丧气镜美介员趴镰捆攘您享皖省精乍斋瘴御百涣僵踊雨入橇吗厌烘芬葡锥扬故葵何雹舶肉仗镇空淖醛悍弓挝彪京工彼哭奴际厢仓襄氢慈毯巩动瞳椭赘幸刘老缅扒话甲哆剑永所魁恤悍匀挎乱佑歹缉该澜拽沿拽镶兽乞短骋父胸庇涕誊攀添纯脓租贬吼舌察帧窟祥尹祈核晶恿爬醉欧建侣糜做樟脉锈后生债武嫌军霄季檀轰式肥豢字吟咨翰尺耍耘蜜圾孜通受珊嫂柄舜授
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