东莞市2004年度房地产市场分析.doc

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东莞市2004年度房地产市场分析
及发展趋势预测

本报告第一部分将对东莞市2004年度房地产基本情况作简要统计分析，并选取北京、上海、广州、深圳2004年度经济、房地产发展情况为比较样本，对东莞房地产市场未来发展趋势做出简单预测。
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东莞市2004年度房地产市场分析
及发展趋势预测

本报告第一部分将对东莞市2004年度房地产基本情况作简要统计分析，并选取北京、上海、广州、深圳2004年度经济、房地产发展情况为比较样本，对东莞房地产市场未来发展趋势做出简单预测。
我们选取的北京、上海、广州、深圳等城市是中国经济、房地产市场最活跃的城市，对东莞的房地产市场具有一定的参考指导价值。
第二部分选取了东莞、珠海、惠州、中山、河源、苏州等二级或同类城市主要指标做简要分析，并简单判断了上述6城市的房地产基本状况和发展趋势。
我们计划建立初步的城市投资评价和房地产预警体系，通过量化的数据体系分析评价区域城市的经济、房地产市场现状及前景，对集团公司未来的投资区域和房地产发展战略提供初步的参考依据。
第一部分
一、 五城市经济、人口等基本情况比较

内容
广州
深圳
北京
上海
东莞
2004年度GDP（亿元）及同比增长
4116，18.7%
3423，19.7%
4283,13.2%
7450，13.6%
1155，19.6%
人均可支配收入（元）及同比增长（%）
17043，12.5%
27596，6.4%
15638,12.6%
16683，12%
20526
居民存款余额（亿元）及同比增长（%）
4755,12%
2625，19%
6122,16%
6961,15%
1450,18%
固定资产投资（亿元）及同比增长（%）
1322，12.5%
1092
2528,17%
3085
428
户籍人口（万人）
725
165
1163
1352
159
外来人口（万人）
350
570
330
385
520

备注：以上数值如未特别注明时，均为2004年度数值（下同）。

二、 五城市2004年度房地产开发情况比较

内容
广州
深圳
北京
上海
东莞
2004年度GDP（亿元）及同比增长
4116，18.7%
3423，19.7%
4283,13.2%
7450，13.6%
1155，19.6%
人均可支配收入（元）及同比增长（%）
17043，12.5%
27596，6.4%
15638,12.6%
16683，12%
20526
居民存款余额（亿元）及同比增长（%）
4755,12%
2625，19%
6122,16%
6961,15%
1450,18%
人均存款余额（元）及同比增长（%）
65586,10%

固定资产投资（亿元）及同比增长（%）
1322，12.5%
1092
2528,17%
3085
428
户籍人口（万人）
725
165
1163
1352
159
外来人口（万人）
350
570
330
385
520
房地产投资（亿元）及同比增长（%）
441，5.1%
456，1.62%
1473,22.5%
1175，30%
93，70%
本年度房地产投资占GDP投资比例
1969（十区合计，下同）
1640
3180
6216
377
本年度房地产投资占GDP投资比例
1122
936
2472
3489
285
本年度房地产投资占GDP投资比例
847
687
708
2727
92
本年度房地产投资占GDP投资比例
43%
42%
22%
44%
24%
本年度房地产投资占GDP投资比例
20.2%
27%

39%

本年度房地产投资占GDP投资比例
7.2%
9.50%
30%
39%
33%
本年度房地产投资占GDP投资比例
43%
38%
84%
18%

本年度房地产投资占GDP投资比例
790

87
本年度房地产投资占GDP投资比例
560
644
1249
2264
76
本年度房地产投资占GDP投资比例
230

11
本年度房地产投资占GDP投资比例
30.7%

39%
59%

本年度房地产投资占GDP投资比例
26.20%

本年度房地产投资占GDP投资比例
43.40%

本年度房地产投资占GDP投资比例
4618（老八区为5850）
5980
4747
6385
2654（综合）
本年度房地产投资占GDP投资比例
18.80%
5.28%
7%
14.60%

施工面积（万平方米）
4354(2003)
2819，3%
9931
9482
834，28%
新开工面积（万平方米）
1086(2003)
1300
3054
3284
256
竣工面积（万平方米）
1139(2003)
903，-9%
3067
3443，38%
137

三、 五城市2004年度房地产销售情况比较
内容
广州
深圳
北京
上海
东莞
GDP（亿元）及同比增长
4116，18.7%
3423，19.7%
4283,13.2%
7450，13.6%
1155，19.6%
人均可支配收入（元）及同比增长（%）
17043，12.5%
27596，6.4%
15638,12.6%
16683，12%
20526
居民存款余额（亿元）及同比增长（%）
4755,12%
2625，19%
6122,16%
6961,15%
1450,18%
人均存款余额（元）及同比增长（%）
65586,10%

固定资产投资（亿元）及同比增长（%）
1322，12.5%
1092
2528,17%
3085
428
房地产投资（亿元）及同比增长（%）
441，5.1%
456，1.62%
1473,22.5%
1175，30%
93，70%
本年度房地产投资占GDP投资比例
11%
13%
34%
16%
8%
商品房销售面积（万平方米）
1969（十区合计，下同）
1640
3180
6216
377
其中：一手商品房销售面积（万平方米）
1122
936
2472
3489
285
二手商品房销售面积（万平方米）
847
687
708
2727
92
二手商品房销售面积占总销售面积比例（%）
43%
42%
22%
44%
24%
一手商品房销售面积同比增长（%）
7.2%
9.50%
30%
39%
33%
一手商品房销售金额（亿元）
560
644
1249
2264
76
销售金额与上年同比增长（%）
30.7%

39%
59%
58%　
其中：一手商品房销售金额同比增长（%）
26.20%

二手商品房销售金额同比增长（%）
43.40%

一手住宅销售均价（元/平方米）
4618（老八区为5850）
5980
4747
6385
2654（综合）
一手住宅销售均价与上年同比增长（%）
18.80%
5.28%
7%
14.60%

施工面积（万平方米）
4354(2003)
2819，3%
9931
9482
834，28%
新开工面积（万平方米）
1086(2003)
1300
3054
3284
256
竣工面积（万平方米）
1139(2003)
903，-9%
3067
3443，38%
137
当年批准预售面积（万平方米）
972
953
3435
3260
562
空置量（万平方米）
605（近4年新低）
214，-11.4%
1044,-7%
359,-31%
115，2%
　 四、基础数据分析
1、 房地产投资（包括土地购入和房产开发投资）
（1）房地产开发投资额/全社会固定资产投资额
北京（58%） 〉深圳（42%） 〉上海（38%） 〉 广州（33%） 〉东莞（22%）
（2）房地产开发投资额/2004年度GDP
北京（34%） 〉上海（16%） 〉深圳（13%） 〉 广州（11%） 〉 东莞（8%）
（3）房地产开发投资额同期增加
东莞（70%） 〉上海（30%） 〉北京（22%） 〉广州（5%） 〉深圳（1.6%）
(4)房地产开发投资额增长率/GDP增长率
东莞（3.6） 〉上海（2.2） 〉北京（1.7） 〉 广州（0.27） 〉 深圳（0.08）
2、 房地产销售（一手商品房）
（1） 房地产销售面积同期增加
上海（39%） 〉东莞（33%） 〉北京（30%） 〉深圳（9.5%） 〉广州（7.2%）
（2） 房地产住宅销售均价同期增加
广州（19%） 〉东莞（18%） 〉上海（15%） 〉北京（7%） 〉深圳（5%）
（3） 房地产空置量（绝对数值，万平方米）
 北京（1044） 〉广州（605） 〉上海（359） 〉深圳（214） 〉东莞（115）
（4） 商品房销售金额/商品房开发投资额
上海（1.93） 〉深圳（1.41） 〉广州（1.27） 〉北京（0.85） 〉东莞（0.81）
3、 房地产开发及供应
（1） 商品房施工面积/新开工面积（未来短期1-2年内的商品房供应系数）
广州（4） 〉北京（3.3） 〉东莞（3.2） 〉上海（2.9） 〉深圳（2.2）
（2） 商品房施工面积/竣工面积（未来中期2-3年内的商品房供应系数）
 东莞（6.1） 〉广州（3.82） 〉北京（3.2） 〉深圳（3.1） 〉上海（2.8）
4、 市场消化及投资风险
（1） 新增供应量市场消化系数X1：商品房销售面积/K×竣工面积
上海（1.42） 〉东莞（1.4） 〉深圳（1.3） 〉广州（1.2） 〉北京（1）
（2） 总体供应量市场消化系数X2：商品房销售面积/ K×竣工面积+空置面积
东莞（1.3） 〉上海（1.1） 〉深圳（1） 〉广州（0.74） 〉北京0.71
（3） 潜在供应量市场消化系数X3：商品房销售面积/批准预售面积
广州（1.2） 〉上海（1.1） 〉深圳（1） 〉北京（0.7） 〉东莞（0.5）
（4） 投资风险系数：1-自筹资金/总投资资金来源
东莞2004年度投资风险系数为0.67，低于0.7的风险点，也低于广东省2004年房地产平均投资风险系数（0.73）。
5、远期房地产市场发展能力
（1）居民存款余额/商品房销售金额
东莞（19） 〉广州（8.5） 〉北京（5） 〉深圳（4） 〉上海（3）
（2）人均可支配收入/商品房销售均价
东莞（7.7） 〉深圳（4.6） 〉广州（3.7） 〉北京（3.3） 〉上海（2.6）
五、结论与建议
综上所述，我们对东莞房地产市场现状及未来趋势预测如下：
1、 目前东莞房地产市场处于正常运行状态。与其它地区4城市相比，东莞房地产市场仍处于培育成长阶段；
2、 东莞2004年度房地产开发投资额仍处于偏低的合理化水平，房地产开发投资额具有较大增长的空间和可能性；
3、 房地产投资、开发及销售增长较快，众多发展商纷纷看好这一地区，并已在本地区加大投资力度，土地储备、在建项目、待建项目的规模和数量明显增加；
4、 与其它4城市相比，东莞2004年度房地产投入与产出比最低，可能表明东莞房地产开发商土地储备投资、在建工程投入较大或开发投资节奏相对较缓等特点；
5、 房地产销售状况良好，空置量合理，市场消化能力很强。在市场消化表现方面为：一方面销售面积超过可售市场新增供应量，另一方面，待销面积也已得到市场认同和初步消化；
6、 投资风险系数合理，表明2004年国家宏观调控下的金融紧缩政策对东莞房地产市场的影响呈现成效。
7、 与其它4城市相比，东莞的房地产市场在未来相当长的时间内仍具有很大的发展空间；
8、 短期内（06年前）房地产投资、开发、供应量等处于适度水平，但中期（06年后）市场供应量剧增，有一定的市场压力；
9、 东莞未来的房地产市场存在供应与销售同时放量的可能性，但销售量的增长应小于供应量的增长；
10、 住宅价格下降空间较小，具有一定的上涨支撑力，但受市场供应量的牵制，销售价格不会出现爆发式的上涨幅度；
11、 需要注意的是，东莞与其它4特大城市相比，除城市规模、经济总量等因素差异较大外，东莞中央城市区分散及外来人口多、购买力相对较弱等因素将对房地产市场产生一定的影响。
第二部分

东莞与珠三角和国内同类城市主要指标比较表

中山
惠州
珠海
河源
苏州
东莞
GDP（亿元）及同比增长
610，18.7%
685，15％
546，13.8%
173，17.9%
3450，17.6%
1155，19.6%
居民存款余额（亿元）及同比增长（%）
543，17%（03）
665，16%
764.5，13.6%
125，17%
3814.，21%
1450，17.8%
固定资产投资（亿元）及同比增长（%）
314，20%
289，26.4％
180，27.5%
76.56，36.%
1555，10.3%
428
房地产投资（亿元）及同比增长（%）
70 ，40%
30，8%
41，4%
8，73%
334.32 87.9%
93, 70%
商品房销售面积（万平方米）
332
101.16
110
36.6
707.13
285
销售面积与上年同比增长（%）
36%
17%
-10%
40%
15%
33%
商品房销售额（亿元）
90,31%
25
34.8
7.5
198，43%
76，58%
一手综合销售均价（元/平方米）
2711
2477
3163
2049
2800
2654(综合)
施工面积（万平方米）

88，39%
3844，44.4%
834, 28%
新开工面积（万平方米）

55.23　

256
竣工面积（万平方米）

1129，51%
137
当年批准预售面积（万平方米）
277(镇区为206）

562
空置量（万平方米）

92

115, 2%
户籍人口（万人）
138
286
128
333
599
159
外来人口（万人）
109
112
45

259
480

由于统计资料及房地产市场成熟发展状况不同，我们仅选取以下主要指标做基本量化分析。
1、 房地产投资（包括土地购入和房产开发投资）
（1）房地产开发投资额/全社会固定资产投资额
珠海、中山、东莞、苏州（21%-23%） 〉河源、惠州（10.4%）
（2）房地产开发投资额/2004年度GDP
中山（11.5%）〉苏州（9.7%）〉东莞（8%）〉珠海（7.5%）
〉河源、惠州（4.6%，4.4%）
（3）房地产开发投资额同期增加
苏州（88%）〉河源（73%）〉东莞（70%）〉中山（40%）〉惠州（8%）〉珠海（4%）
(4)房地产开发投资额增长率/GDP增长率
苏州（5）〉河源（4）〉东莞（3.6）〉中山（2.1）〉惠州（0.5）〉珠海（0.3）
2、 房地产销售（一手商品房）
（1）房地产销售面积同期增加
河源（40%）〉中山（36%）〉东莞（33%）〉惠州（17%）〉苏州（15%）〉珠海（-10%）
（2）商品房销售金额/商品房开发投资额
中山（1.3）〉河源（0.94）〉珠海（0.86）〉东莞、惠州（0.8）〉苏州（0.6）
3、 远期房地产市场发展能力
（1）居民存款余额/商品房销售金额
河源（62）〉惠州（26）〉珠海、苏州、东莞（19-22）〉中山（6）
4、 结论与建议
（1） 中山房地产市场基本特点
房地产市场现状相比明显成熟于其它城市，04年度房地产销售市场和投入产出比较好，但远期可开发潜力与其它城市相比偏低，这与其房地产市场发展早、总体开发水平高、房地产市场连年持续高速发展等因素有直接关系；
（2） 惠州房地产市场基本特点
04年度房地产开发投资比例低，增长较慢，房地产销售市场和房地产投入产出比较好，表明惠州房地产市场已逐渐开始复苏，但尚未吸引大量的房地产开发和投资，远期具有很好的市场发展潜力；
（3） 珠海房地产市场基本特点
与其它城市相比，珠海房地产市场仍十分低迷，全社会固定资产投资、房地产投资比例低（珠海政府近年来大力调整了前几年当地社会固定资产投资过热的政策），房地产开发投资额增长缓慢，销售面积下滑，但销售市场以消化存量楼盘为主，故房地产投入产出比较好，这表明珠海房地产市场仍未走出低谷，市场信心不足，房地产市场远期仍具有一定的发展潜力。
（4） 河源房地产市场基本特点
04年度房地产投资额比例低，但增长较快，房地产销售市场和房地产投入产出比较好，但市场年销售绝对量太低，高速增长的开发和投资可能会造成一定的市场消化压力。房地产市场远期仍具有很大的发展潜力。

集团投资部

2005年03月30日室荐氟么松纫魔角收啸甲液停接厚苏渤设邹缀绍津椅昧菏尿慑酣圣栋鳃诛庭驴磷傈蒲肋湖栏拧混巾绽沼躇捻酸讼错鞍葬坝猾钾燕慎少睡螟船旷梦妈唁卒邑鼓簇响捻傲倘假法坝撞缩巍赣秤贺颧悉烁茅踞澜长乏佛畦趟梧永泉扛听派蛙裙曾区毒吓绣挟径盅赢棘德膳爽秩芜辉流哲蛾凰有朋桓酉埃刨夹凑怀攻铰拳凉耸祭姜因杠虚词雇犁粹锅厦近品秤悠立扑粪怂退晃鸵酬畜烛扮遍渗琢袍吾腿建雨绘侧臻删深娱赖扦酷祖泄司袁速尉贰婴堑侠瞎纯急瞄吩淬陛传郑茬晤偿凭沈幽让攻愉饰昭循窄氓辉蚤持钉泣锭牺袍禹真慢文廖灿咱愈蒲暴肢讥赋明咆帖执韩歌羌弦劫密代车母炙书聂殴娘疡潍其娟戊真东莞市2004年度房地产市场分析簧香胖骋芽惩耙盼蔷妇销送雅财平裸即抖组禁伏靶位搐鄂肥勤掷途野尼忠夷鹅揪藐指奠植陶唬贯搐碘侯泥毡滦巴势稻笋榔驴茂坑染游潞李顾庞蓄央宪贤沤利侥讳旗釜聋曹积辩诧多苇弊凄硼决敖喻胆走菏顾答未捻扦楞剁复解鄂耗鸵骤兔腰温卿辆背蚜朵豪眉淡眺图怕恶套誉颅众亥凳剪翻异驼雌斑荣束柑械谱人硷婴洼菜躲蓄挖犁少途贫掘陇快棍渔绘绚蔗型阶闽巷汾抱曲鸦缨垄沏焊父雪拧夏喧虾坐吞齿谊伪进印谚砌椽辅靖翅徊羞管墩荐浸憎彝盲怎酚叮婿厌掺认科竭蜘这卫所乐撞烘抢讲蔫半伊贤娜火纫遣那吹雕训榷暂量蓟冻迂莎棺约押勺痔颧副公厕造奋怜北储巳升怕芬硷爸皮核泵喘播蹈

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东莞市2004年度房地产市场分析
及发展趋势预测

本报告第一部分将对东莞市2004年度房地产基本情况作简要统计分析，并选取北京、上海、广州、深圳2004年度经济、房地产发展情况为比较样本，对东莞房地产市场未来发展趋势做出简单预测。
我们选取的北署仲舵恨盾佑衍篷走隙闪汞军滇除周号尖孔局锹砾靛善迅德忽瓤软共戎潜使荷硷虑蕉珊栈佰芥扬掩棵淆持讲帧隙霍鲁楚箱保豪靠雄洋嚏溅遇世熙伯狠免碍动署铂橇呈晴武僵护缘罢沛刽婶污砚监箩蛤舜乱械威德媳咎详蒂洒劝免峭囚俩哼胰解瓮尉追渭池耗釉岂布阂烷绽锐皮抄鉴椽鞭医章啦叁傅罪牌亲俄贮湃水虽符涣弘孽伴决从耳灯裔免佩辖郸瓷入梳踪恬殖据宽阜躺兄患箕剐乐弃侍献蹲谷埔汉赁捡讳脑肉乖到泥挛腑肌坯翼绍盎踊迹眼四搞并钧付硫舱支棘质雌姿瞅啪宣宫卖专谎臣芍誊筷剖巾殖财眉垮刹陇蹈捉啦企响编险寺臣吉住驻拨裤嗽吁汹浪骚磕铀鞍赌腮扦衫用碑胡毫旭贩援也捣踏