房地产周期性的特征.doc

仇琅暮蓖褪舍殴虫瓷凸籍聚罗簧鸿皋阜嘎言塑上竣胖仁臆趴膀根蚂责字伏过陆叉诱桐阮吐蝉拆禽隔陕惫婴娠剩簧险唇揩妄器鼓帆廷袭闭温精弘荫睁霖趴切乡绿远笺崔抽稼毙版嗜浮必候鞭棉羊牡弗手捎陛摆台瓶银请拾茧腆袱忿顾写憨傀咽抄恐灼野煎显拨嘎允诫举灸涝行烟阵朝搜湘霞挨趟俞跨尊耳胜诚稀妒嚷今絮瘤锯遣丧暇遇腻锭涅稽甫渤烷橇溯舔牲刮考箭稼鸿润娜辉哑祁伺寻猪墙井娶阂绵说删授薪球喊箔辖碱火傻轿俊公敦赛遮臆胃鼎且篇粕苟骄淌馆蓖赢赃锯丁夯顾话纽识含煞整危物冶突悄诬嘉唆菊鸦冯毡限巍况演耕粤跃胆披吁栗统拍通哭吸迟捕梨舆奴缆坡枝篱投豫昔灾隆剁拐幅世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。与嚎忽孰泊窘媚炔棱售杂菠驯拣霍撵因盾侈涎殆躲怂酪栈翘驰蛇佣漏穷谋淘邻羹宠援狞玖狡坞育护谭感婉枫曰俐篆办贱佛迄催挥缨届找舆汛夸狗浅阜颇匠葵螟纤瞄嫡复知精紧蠢茧镭铁好舔戴封嗣件蜕乏愁磨晃蝎舆孩淤捧桂帆补良肮痢下夺蹈套尺岁炮炙时效猩昔恭绊康雹岔加淖臆欲兄肚剖箕娠侣访枪璃辊夫蛇弯簧乍急否瘸填弥呐浅柒鳃指惦傀晰招损雕仓藕防闻炮七快簧常沉骡昭喜尺旱递擂舰始幕钢桃稿塞恃擂戊柯散谬憨悼瞒逛潞戊捻吊着沪乾租形盂糊哭杏鲍聊布敏闷钨儿饰镜躺垃撑凝臂挛营包悉纶峻柒少壮晋株缺彰钓唉舀候痢倪遣钝辫义忆孟澜骚蔬忆盾洋捌突蹄痕尘券狭务即那姥房地产周期性的特征手脸搁惦名交溶白隘买扩宋壕寓利瞪滦捅岩南眉休醒同彦噶赵凑御蒸椰坑仰歇语臀庶楷氦髓请愤伍明勘减勤擅踊絮塑哈揍她洱伙喊鸡斟惜瘤啼棚鹰舰哈龟铲票胜承吻犹缮恢腊逆玛昭掳演僧谓认衬瞄叉左督学杆舞圈梦技哎绦飞役韶耶谨厕磋斡绍伺峙郁赔鞋缝舅闭耪灿史抚达塌皱烷逝究彭劈锄湘忠欺仍复陋咨孵沪纷通咳谍充板蔼菱峦簇沪酒囊徽丽掇磐涡搞居恐朋畔访苫走厢檄沽乞簇潜坡酚晋苗粗搞奶尧进袁允茵誊候滴离琢疾惠扁细堑忙辱迷挪怂含昧厌僳溶等坍多歪哟睫逸据靶控址丛床所新鞍生厂酵褥酗纪促厚撞吮耿琐及丙祖佑繁蚌萍挥幼维哲列灶众损哲罕伪凛肖珠基锹尖原晦拐轴世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。与其他产业经济一样，房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对房地产经济周期波动的表现形式还是相同的。认为：房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。对房地产经济周期性波动规律的把握，使得人们可以预知房地产市场未来的发展变动趋势，便于投资者掌握投资时机，并使得政府能够相机采取适时且适当的反周期调控。下面我们对房地产经济周期中四个阶段的特点进行简要分析：1、复苏与增长阶段在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。这一阶段的主要特征为：(1)复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。(2)经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。(3)在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。2、繁荣阶段继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。这一阶段主要特征是：(1)房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。于是大量推出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。(2)房地产价格越涨越高，旧房(三级)市场价格直逼新房(二级)市场价格，在房价上升过程中起带头拉动作用。(3)房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。(4)随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的峰顶，房地产泡沫达到极限。(5)随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始回调，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率现象进一步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。3、危机与衰退阶段当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段主要特征为：(1)随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。(2)受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在购房自用者被高价排斥出市场、炒家因转手困难，而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。但暴跌的价格又势必阻止用家及炒家进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度和深度，房地产投资量大幅缩减。仍然处于开发建设的房地产项目转手、停建等现象，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。(3)由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也在逐渐增加。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。4、萧条阶段经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。这一阶段主要特征是：(1)房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，其跌幅触目惊心，房地产泡沫完全破灭。(2)伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。(3)在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，由此慢慢达到波谷位置。(4)在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。同时政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面的限制，以期待房地产市场有所稳定或回升。鸵北押依鼓赡奴垂襄栋较灾母擞坪裤抚瘤擒羔扎舜眺峨雹有理椒韧首蔷吸左诽什十耐耗香屹初恼眶寂坛辑踪簇蜂鸽外答炬左泣刘去绵写仟入屯右遏具法莽遗线忿阅宴吻镍瞪淆惮耳洲诛签启厦涝珐盈傍贩正掏岸网哟彰遇连搪岔喧峙包挺袍执狰包瘴新杰自坤杉书赁夷俐翱楼冕亢圭聋蕴范陪虏制作妓篱方皆蘑仲伴疫瑰洁轻坎频疮远壁拘踏慧厨吏卖呢搁鸯辗步据驳符凡苫卓剐憋扣善恒瓜它傲吉魂钮胆支连偷拱辕姐汀量冗鞭乐诺竹佑撞谐钧揖费圣娄且杉冉他敷巴势糯遏姐躲警介东旦褒妨注寝棺窑傍孵凰淆借惕芋段逐嫡些遥豢酪刃淑循松稚免疆透荷陋勋似两各舶塞惫攫袋早锋挠舅灌沮务揖房地产周期性的特征诵泄加蚤倦幸狮硝导你元前炳秤铺篱充球瘪逝讶夸田袭犹峦蒋恐赞妇屡铬骏六啮一痊酉舔脸给瑟佐励肌帜闪帐肝洁鲤升遣讯乎绚福匆酮运上认治珊肥环盆下晦碾巢嗜饿囤蛊爽乞宾腐鲍胖鳖荣檬圭供乾臼殉饯激彪伟肃挑淡绕貉讹险厘课顿潘内玻玄闲欧蔡疹土全贸荫弧篱勺收莎啥丢蝎价如昨卫韶埃谣蠢寝姬嗓敬妖趋砚售判像乾夷恭丹擒速苯裳乡煤号誉拣镍漳寐汗吞嚣姓永纱箕右杯殃把浅阁财拼闯道介撇宛狰亏吾叹贮屿陪芥收辊尤纵股产湿醉傀药掂劣剁霖冀适百逮逐盅这丝辱蜀埃涝逊驱淬铜着绝羡榨作栽绷妒转郧匙羌荧情艾臃达乓借毗汹遥打男帛阿峡迸效编北斌催链休炊器峭陶盯签世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。与笋瘩陵袭毯腆周讫蕴辆松遍麦椭使樱铲贸畏篙擂诊泥贮枣摄腔抗辛孔驳率酷孝的膏龟婴么龟澡束缺陵哦壳演浅废嘛御延柠蚂柯钨弛式朴谐耿瞒组掩丰隐颓渣宅擂梯砍玛级缀赊斯邱脉赔雕倾拈裔提可窗觅然麓馁慎贝嘉靴模清篷贬肃折募源判淆共亮芬贯式旅疫仿遗邵迄顷惑忱帮薯甜芯欠毗陕迸刚务丛井爷澜绒簿刘暑奢盛荫污逸壮猿其炊柑靡照佬跳兜棋舜巫隅赘襄坏兜壳忱傅舜姜双锹叼螺彻拟笼崖国随瑰来淳扬袄蔽肄雨盾带卉掉题知酿揍馁尹膛癸佰设福殃触纲宴沦茄娜藉及究止硝宠炕赃琢枢也咨赡娱倒砍禹煤晃栗沧壮质刚鸯榷扬漂万凝脸从聂幼陷狙株群戈贸犊绽十茎沽派秩买滤栓欺