我国房地产行业发展中的主要矛盾分析.doc
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4、成较大的影响,左右着国家宏观经济的稳定和协调发展。从2009 年开始,国内用于房地产市场开发的资金开始激增,对GDP 的增长起到了一个巨大的推动作用,这一点从商品房销售额占GDP 比重就可以明显看出。 根据分析,我国房地产市场目前主要的矛盾主要体现在四个方面,分别是政府在房地产市场调控与GDP 增减之间的矛盾、地方政府在实现产业平衡与自身财政收入增长之间的矛盾、银行风险与房地产价格之间的矛盾、房地产行业与人民群众的利益矛盾。 1 政府在房地产市场调控与GDP 增减之间的矛盾 房地产行业的发展能够同时带动我国钢铁、建材等诸多行业的共同发展,因此,房地产行业的变动对于这些行业同样会造成较大的影响,
5、左右着国家宏观经济的稳定和协调发展。从2009 年开始,国内用于房地产市场开发的资金开始激增,对GDP 的增长起到了一个巨大的推动作用,这一点从商品房销售额占GDP 比重就可以明显看出。如果国家采取相关政策抑制房地产市场的发展,那么GDP的高速增长肯定会受到不良影响,但是如果不进行调整,那么高位运行的房地产价格与同期国民收入的增长水平之间的差距将会越来越大。据有关部门的调查结果显示,北、上、广三地的住房闲置率已经超过了10%,局部地区甚至达到了50%,日本房产泡沫、美国次贷危机都明确的告诉了我们房地产泡沫的积累会产生怎样的影响,所以国内有关房地产行业的政策也由以往的大力支持逐渐向初步抑制的方向
6、转变,其目的就是在促进产业升级的同时遏制房价的过快上涨。 2 地方政府在实现产业平衡与自身财政收入增长之间的矛盾 我国分税制改革的实行使地方政府50%的税收都上缴中央,税收为地方政府创造的收入较以往明显降低,给不少地区的地方政府带来的很大的困难。为了增加财政收入,很多地方政府将目标瞄准了手中握有的土地资源,就目前国内的实际情况来看,仅土地出让金一项,就占据了不少地方政府财政收入总数的40%,也就是说,如果将相关收入也算入其中的话,地方财政收入的一大半都是由房地产行业支撑的,这样就使一些地区形成了依靠房地产市场实现快速增收的错误观念,在本地区大力发展房地产行业,但是就一个地区而言,土地资源以及民
7、众对于商品房的需求都不是无限增长的,这种模式下的增收虽然具有较高的短期利益,但是却不符合地区长期发展的需求,发展的持续性和稳定性较低。 在帮助房地产行业发展的各类资源当中,土地资源无疑是最重要的一种,它是房地产市场的基础,但是地方政府的限量供应政策却使得土地的市场价格大幅攀升,为了应对较高的土地获取价格、实现企业利润的最大化,房地产商就开始不断提高商品房的价格,若出台降低商品房价格的政策,开发商对于房地产投资的信心就会被极大的挫伤,由此带来的土地流拍则会对地方政府财政造成极大的影响,由此导致的产业失衡现象也会被进一步放大,进而严重影响地区经济的稳定发展。 3 银行风险与房地产价格之间的矛盾 就
8、目前的实际情况来看,国内大部分的商业银行都将房地产信贷看做是一只“会下金蛋的母鸡”,在经营业务的过程中存在着放松信贷条件的倾向。商业银行的按揭信贷一方面使消费者和房地产商双双受益,在很大程度上促进了房地产行业的发展,另一方面,房地产商的一些违规行为却增加了商业银行的资产风险。虽然在大多数情况下,这种违规贷款并不会转变为不良贷款,但在房地产泡沫的积累方面,这些贷款无疑起到了推波助澜的作用。如果房地产价格上升过快而脱离了真实价值,那么就会产生房地产泡沫,如果泡沫破裂,就会导致房地产行业的急剧缩水,进而给银行带来极大的损失。同时,房地产行业的竞争也日趋激烈,加之监管不严、房地产企业良莠不齐的影响,使
9、开发商的资金链条日益紧张,如果发生断裂,风险就会暴露出来,使看似繁荣的房地产信贷市场迅速转向,这不仅会对银行、股市造成影响,甚至还会对整个金融市场造成危害。 4 房地产行业与人民群众的利益矛盾 受较高的土地获取价格的影响,房地产开发商所承贷的建设费用和非建设费用居高不下,为了实现利益最大化的目标,开发商开始大幅提高商品房价格,每年的增幅指数已经超过了物价指数的升幅。 国外房地产行业的利润约为5%,而国内则至少达到了15%,并且还有继续增加的势头。高利润对房地产行业的发展将会起到积极的推动作用,但是房价的过快上涨却在很大程度上抑制了居民在其他方面的消费水平,成为了普通民众的沉重负担。对于北、上、
10、广等地的工薪阶层来说,即便是不吃不喝的工作一辈子,也无法购买一套市区住房,使“居者有其屋”的社会理想较难实现,不利于和谐社会的建设,对于国家的宏观调控来说,这已经成为了一个难点问题。与房地产相关的报告:2012-2016年北京房地产市场分析预测及前景研究报告第一章、房地产行业相关概述第一节、房地产概念阐释一、房地产的定义二、房地产的特征三、房地产的自然形态四、房地产的类别第二节、房地产行业概述一、房地产行业的定义二、房地产行业的主要领域三、房地产行业的特点四、房地产行业的地位第三节、房地产市场分析的内容和特点一、房地产市场分析的层次二、房地产市场分析的内容三、房产地市场分析的特点四、提高房地产
11、市场分析有效性的途径第二章、中国房地产市场的发展第一节、中国房地产行业的发展综述 一、改革开放30年中国房地产的发展概述二、中国房地产行业呈现短周期化特征三、中国房地产行业整体利润率超过30%四、中国房地产行业泡沫浅析第二节、2008-2009年中国房地产行业的发展一、2008年中国房地产行业运行分析二、2008年中国房地产市场热点回顾三、2009年中国房地产行业运行分析四、2009年中国房地产市场热点回顾第三节、2010-2011年中国房地产行业的发展一、2010年中国房地产行业运行分析二、2010年中国房地产市场热点回顾三、2011年中国房地产行业运行分析四、2011年中国房地产市场热点回
12、顾第四节、中国房地产行业面临的问题及考验一、中国房地产业当前需注意的问题二、中国房地产行业面临的危机三、中国房地产市场供需结构明显失衡四、中国房地产回升过快或将带来不利影响第五节、中国房地产行业的对策及建议一、中国房地产行业发展主要对策分析二、中国房地产市场调控应走法制化道路三、中国房地产制度改革和市场发展的对策四、规范我国房地产行业税收管理的对策第三章、北京房地产业发展状况第一节、北京房地产业发展综述一、北京房地产业发展的三个阶段二、北京房地产市场发展概况三、北京房地产业发展的主导因素分析第二节、2007-2009年北京房地产市场运行状况回顾一、2007年北京房地产市场运行状况二、2008年
13、北京房地产市场运行状况三、2009年北京市房地产市场运行状况分析第三节、2010-2011年北京市房地产发展分析一、2010年北京房地产市场运行状况二、2010年北京房地产市场发展动态三、2011年北京房地产市场运行状况四、2011年北京房地产市场发展动态第四节、北京房地产市场价格分析一、房地产价格波动和特征分析二、影响我国房地产价格波动的六大因素分析三、北京房价上涨原因分析四、2008年北京房地产价格迈入下行通道五、2009年北京各区域房价走势情况六、2010年新政下北京房地产价格形势分析七、2011年北京房地产价格走势分析第五节、北京房地产行业发展面临的问题及对策一、北京房地产市场存在的主
14、要问题二、北京房地产行业尚需解决六个问题三、北京房地产行业发展的政策建议四、北京房地产开发企业发展建议第四章、北京房地产市场土地供给分析第一节、土地市场的相关概念一、城市土地市场供应的概念与特点二、土地市场的特殊性三、房价与土地成本第二节、中国土地市场状况一、中国土地市场的特点二、2009年中国土地市场状况分析三、2010年中国土地市场状况分析四、2011年中国土地市场状况分析第三节、北京土地市场状况分析一、北京土地市场六大特点二、2009年北京土地市场分析三、2010年北京土地市场分析四、2011年北京土地市场分析第四节、中国土地政策及其对房地产市场的影响一、我国土地政策对房地产业的调控机理
15、及手段二、我国出台有关土地调控的新政策三、中国土地调控新政策对房地产市场的六大影响解析四、中国土地供应政策对房地产市场的影响剖析第五章、北京住宅市场第一节、北京住宅市场总体分析一、北京住宅市场需求扩大的主要因素分析二、2009年北京住宅市场发展概述三、2010年北京住宅市场运行状况分析四、2011年北京住宅市场运行状况第二节、北京住宅租赁市场分析一、2009年北京市住宅租赁市场发展状况二、2010年北京市住宅租赁市场运行分析三、2011年北京市住宅租赁市场运行解析第三节、北京高端住宅市场状况分析一、2008年北京高端住宅成交额排名二、2009年北京高端住宅市场运行回顾三、2010年北京高端住宅
16、市场发展动态四、2011年北京高端住宅市场发展动态第四节、北京住宅市场未来发展分析一、北京住宅开发呈现四大趋势二、北京住宅郊区化趋势日渐显现三、未来几年北京住宅产业发展规划四、2012年北京高端住宅市场展望第六章、北京别墅市场第一节、中国别墅市场概况一、中国别墅的发展沿革和南北差异二、中国“第五代别墅”的六大基本定律三、我国主要城市别墅的发展四、中国别墅市场发展态势变化分析第二节、2009年北京别墅市场回顾一、2009年北京别墅市场发展总体回顾二、2009年北京别墅市场销售排名解析三、2009年北京别墅区域市场分析第三节、2010年北京别墅市场发展分析一、总体运行特征二、新增供应状况三、市场成
17、交状况四、销售排行状况第四节、2011年北京别墅市场发展分析一、总体运行特征二、新增供应状况三、市场成交状况四、价格走势状况第七章、北京公寓市场第一节、北京公寓市场状况一、北京服务式公寓市场发展状况分析二、北京市二手大户型公寓市场受宠三、北京公寓市场现状分析第二节、北京酒店式公寓一、酒店式公寓的定义与客群定位二、北京酒店式公寓发展概况三、北京酒店式公寓供需状况分析四、酒店式公寓市场投资运营模式及市场需求因素八、北京酒店式公寓存在的问题及其对策九、北京酒店式公寓面临新政约束第三节、北京高档公寓一、北京高档公寓概述二、北京高档公寓市场发展状况回顾三、北京市高端公寓租赁市场分析四、北京高档公寓各板块
18、销售情况明显分化五、北京市金融街高档公寓的投资分析第八章、北京商业地产市场第一节、中国商业地产发展现状一、2009年中国商业地产市场状况二、2010年中国商业地产市场状况三、2011年中国商业地产市场状况四、商业地产开发的热点问题剖析第二节、北京商业地产总体状况分析一、北京商业地产的分布情况二、北京各环路商业项目分布情况解析三、北京各环路的商业发展探析四、北京交通干线和沿线商业分析五、北京商业项目建设情况分析六、北京商业项目物业形态比较分析第三节、2008-2011年北京商业地产市场一、2008年北京商业地产发展特点分析二、2009年北京商业地产市场状况三、2010年北京商业地产市场发展综况四
19、、2011年北京商业地产市场状况分析第四节、北京商务商圈的扩展一、北京将投入600亿打造丽泽金融商务区二、新北京南站周边商业地产成为开发重点三、北京CBD区域东扩启动四、国门商务区建设加速五、京西中央商务区规划启动第五节、北京商业地产面临的问题与对策一、北京商业地产存在的主要问题二、北京商业地产发展的建议三、北京商业地产的可持续发展策略四、浅析商业地产开发与经营过程中的品牌策略第六节、北京商业地产前景预测一、未来十年商业地产将成投资热点二、未来商业地产的主要特征三、北京商业地产的发展趋势四、北京市商业地产发展方向与前景探析五、北京商铺市场前景看好第九章、北京写字楼市场第一节、北京写字楼市场分析
20、一、2008年北京写字楼市场状况分析二、2009年北京写字楼市场运行状况三、2010年北京写字楼市场运行状况四、2011年北京写字楼市场运行状况第二节、北京主要区域写字楼市场状况一、CBD东扩方案对该区域写字楼市场的影响二、中关村写字楼市场状况分析三、金融街高端写字楼面临的机遇第三节、北京写字楼市场前景趋势一、北京写字楼市场发展的两大走势二、北京四区合并写字楼市场潜力与机遇分析三、北京西部写字楼市场前景被看好四、北京南城商务区写字楼市场前景探析第十章、北京二手房市场第一节、二手房概述一、二手房定义及种类二、二手房市场名词解释三、二手房市场四大优势第二节、北京二手房市场概况一、北京二手房市场陷入
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