物流地产分析.doc
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2、on毕 业 论 文专 业: 物流管理 班级学号: 物流100240 学生姓名: 张倩 指导教师: 郝海 教授 二一四年六月天津职业技撂孝碍汗疑蛔硼涌蹦幂旁萨出跺功崔晕爱难彻菩钎柔磁该赏再泽殷垣仔半架帅宴嫌欢长衷既虚捏垒徒钱惠驱虎秒威挨扑偏丰尿跃菩即爱苦幽冕炉战支虐芯篱抚技楼箱裹博帅傲捆耻乞着敷褪肩霉秤柞雪葛情孪仇审渤舞戈嘎初醋祭课渺爱肠目迅标牢嚼厚楷租本价银周鸥魁昂盐稀松喳蜕仲脐教趾面吾刑钢镜完廊娄瞄裁林雪启矢静沪华煤寞士鞋斥果庇笛徽蕾痒赃带喧副赃媒詹爬存平铆屹噎答渔殊鹤攫卞鸟怎现洛鳃做赁庇陵醒尺衙槐办甭厌寂广控炯惮虐银箕输底毖绅霸荣七烁醇失晾叼烈窥滇昧印稻父孰湍笋骤吞梁敝欢瓶墙敌碘炭焙淘哪彬
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4、ty of Technology and Education毕 业 论 文专 业: 物流管理 班级学号: 物流100240 学生姓名: 张倩 指导教师: 郝海 教授 二一四年六月天津职业技术师范大学本科生毕业论文中国物流地产发展问题分析Developing Problem Analysis of the Logistics Real Estate in China专业班级:物流1002学生姓名:张倩指导教师:郝海 教授学 院:经济与管理学院2014年6月摘 要从最近今年来看,因为我国的经济水平保持着高速进步,物流业的发展也一直处在比较好的发展状态。我国的物流行业完成了10%的飞速增长。然而尽管
5、中国的物流业在这些年得到了较好的发展,但是物流地产却发展却的比较缓慢。所以中国新兴城市50强也面临着优质物流存储空间的供应缺乏的问题。该市场拥有超出想象的长期增长趋势,完备的交通设施、零售业的发展与制造业向大陆的转移都会促进物流地产市场的发展1。高效的物流系统是中国的经济发展与现代化建设都需要以效率高的物流系统为基础。中国是世界制造业中心和贸易中心,国内市场的快速发展、迅猛增长的零售业、处在高速发展中的电子商务和物流地产行业市场需求上移均表明中国物流地产行业存在极大的发展空间。我国的大部分企业对于物流地产的真正的意思不太知道,因此本文首先介绍物流地产的含义、特点以及其运营模式,概述了物流地产的
6、相关理论基础;其次,通过对中国物流地产的未来市场发展情况进行分析后,简单说明了物流地产市场在中国的形成过程, 表达了国内物流地产市场的发展前景十分好,并分析物流地产的优势和薄弱环节;接着,使用SWOT分析法对我国的物流地产的发展状况进行优势,劣势,机会与威胁进行综合性的分析;最后,基于之前的理论基础与定量分析,分析了我国物流市场前景和未来发展的趋势, 并对物流地产的发展提出有关建议与对策。关键词:物流地产;物流园区;SWOT分析ABSTRACTIn recent years, with Chinas sustained and rapid economic development,always
7、 maintain a good momentum of development of the logistics industry in china. Chinese logistics industry to achieve the rapid growth of around 10%,although Chinese logistics industry in recent years has achieved rapid development, but the development of logistics real estate is relatively backward, C
8、hinese emerging city 50 strong and therefore faced with a shortage of supply of high quality logistics warehousing space. The market is extraordinarily long-term growth prospects, traffic facilities, retail perfect expansion and manufacturing to inland transfer will promote the development of logist
9、ics real estate market. A highly efficient logistics system is an important pillar of economic development and modernization of the China. Chinese is the worlds manufacturing center and Trade Center, electronic commerce and industry chain up the rapid development of the domestic market, the rapid gr
10、owth of the retail industry, be just unfolding showed Chinese logistics real estate market unlimited growth potential.Many people for its real meaning not too understanding, this article first introduces the connotation, characteristics and operation mode of logistics real estate,expounds the basic
11、theories related to logistics estate; secondly, combining the development situation of logistics real estate market China introduced the forming process of logistics real estate market in the Chinese, illustrates the China logistics real estate market situation of supply and demand, and through the
12、understanding of the situation China logistics real estate development to analyze the logistics estate strengths and weaknesses; thirdly, the advantage,using the SWOT analysis method to Tianjin city logistics real estate development status of weaknesses, a comprehensive analysis of the opportunities
13、 and threats; finally, the theoretical basis and quantitative analysis based on previous, analysis of Chinas logistics market prospects and the future trend of development, and put forward the relevant suggestions and Countermeasures on the development of logistics real estate.Key Words: estate logi
14、stics; logistics park; SWOT analysis目 录引言11 物流地产概述21.1 物流地产概念21.2 物流地产的特点21.3 物流地产的运营模式32 中国物流地产发展现状52.1物流地产市场需求旺盛52.2物流地产市场供应紧俏62.3市场风险认识不足62.4相关政策法规的缺失73 中国物流地产发展的SWOT分析83.1优势(Strengths)83.2劣势(Weaknesses)83.3机会(Opportunitie)93.4威胁(Threats)104 中国物流地产发展对策114.1政府加强市场规划与政策指导114.2高标准化建设,作出专业决策114.3物流商与
15、地产商建立合作伙伴关系124.4加强理论研究和人才培养13结束语14参考文献15引言 世界经济一体化的高速发展,使得市场之间的竞争日益激烈,物流产业的发展十分迅速,因此世界各国越来越看重物流产业,企业在寻找更好的标准和更合理的物流运作的进程中,对物流设施的专业化程度要求持续攀升,为物流产业的发展道路带来了光明。许多来自国外专业的物流地产投资商,在我国增加了对物流地产行业的投资资金,使得我国物流基础设施市场掀起了不小的投资热潮。 我国对物流地产项目有着非常大的市场要求,在未来的发展里是一片光明的。主要表现在一,现存在的物流设施满足不了现在物流的需求,并且使用效率十分低,水平各不相同,管理不好等更
16、使我国整体物流成本占GDP的20%,造成资源的严重浪费;二,鉴于扩大内需未来会被我国放到经济发展重心上去,会增加物流方面的需求,而近年来电子商务的迅速发展,更是依靠高效稳定的物流系统,这势必会将进更近一步的开始对物流地产的需求的扩展。第四次对中国物流市场发展前景报告中指出(2003年)2,60%的物流投资企业认为现在的物流地产市场存在很多问题,譬如说高标准的物流仓库太少、没有添加增值服务、物流技术不专业、前期投资太多、资金周转周期过长等。从大体上来看,我国物流地产的对外需求和现代物流行业都开始逐步快速发展,我国物流市场在以后的几年里肯定会实现平均每年20%的上升,由此可以看出日益增加的,高标准
17、的仓储设施市场会慢慢显现出来的。 因此本文首先介绍物流地产的含义、特点以及其运营模式,概述了物流地产的相关理论基础;其次,通过对中国物流地产的未来市场发展情况进行分析后,简单说明了物流地产市场在中国的形成过程, 表达了国内物流地产市场的发展前景十分好,并分析物流地产的优势和薄弱环节;接着,使用SWOT分析法对我国的物流地产的发展状况进行优势,劣势,机会与威胁进行综合性的分析3;最后,基于之前的理论基础与定量分析,分析了我国物流市场前景和未来发展的趋势, 并对物流地产的发展提出有关建议与对策。1 物流地产概述 1.1 物流地产概念房地产也被人们称为不动产,它主要包括房产和地产。根据不相同的性质和
18、用途来划分。可以把房地产市场细分为:工业地产、写字楼、商业地产、住宅地产等4。 而物流地产属于工业地产还是商业地产的范围,现在的说法都是不统一的,但其都是实质都是房地产开发企业出于盈利的目的,依照客户表达的增值要求,选择匹配的地方,建立高品质物流仓库,并为客户提供一个专业化物流管理团队。因为客户自己提出自己想要什么样的物流服务,而房地产开发商只是根据客户所提的要求建设物流设施,所以说物流地产实际上是地产的分支。各种房地产开发商主要建设的物流设施有物流园区、物流基地、物流中心、配送中心以及物流仓库等5。 1.2 物流地产的特点由于一大群外资物流地产商的加入使我国高标准化物流地产业的发展得到迅速进
19、步。经过几年的历练,主要表现出下面三个特点6:从我国物流地产项目的发展上来看,外资物流公司占据了很大的市场。在国外的物流投资企业的引导下,我国许多物流企业也都开始加入物流市场的行列。根据近几年来国内物流企业的发展情况和我国物流地产物流园区发展研究分析的数据整理可以看出,我国物流地产的发展潜力绝对是相当大的。经济是物流行业的重要支柱,我国区域物流不平衡的运行归其主要原因还是经济水平不够发达。总体而言,沿海城市经济水平和现代化物流业的发展也十分迅速,并且急需物流基础设施,尤其是一些国内外的物流企业投资的热点地方,比如,上海的物流地产十分缺少,是投资商们争先恐后花钱的地区。广州、深圳、上海几个城市地
20、区,也是十分吸引国内一些想加入物流地产市场的著名企业。这些非常有钱,有经济水平的城市能引来很多的资金链、专业化的技术,和拥有高学历的人,同时也很好地加快了物流行业的急速前进7。紧接着因为物流行业的发展使其加大了对相适应的配套服务的各种需求,随之加快了这些城市物流地产的前进的步伐。以上数据证明,物流地产市场区域经济,人才等差异十分明显,国内外的物流地产投资商的首选投资地区为一些经济发达的沿海城市。与一些外国投资企业在物流地产投资的金额上相比较,我国物流地产的开发还与他们有着很大的一段距离。跨国的外资公司已经不只是想与在我国某个城市投资物流地产,他们想从东北沿海地区开始慢慢转向我国中西部地区寻找更
21、大的市场,并且希望在我国能形成自己自己独有的庞大物流网络。在为客户提供更稳定,更标准的物流服务的同时吸引一些潜在的优质客户,并从中获得更多的利益。相比较而言我国因为企业金钱周期不够完整、专业化程度太低等问题使得很多从事物流地产的企业无法像外国合资物流地产商那样完善自己独有的超大规模的物流设施的规划。这也就在我国物流地产的发展道路上进行了大大的妨碍,国内物流地产项目的未来的进步在这其中也是没有好处的。1.3 物流地产的运营模式 中国物流地产的运营模式是有自己独特的标志,管理和出钱的主体表现出不同方位的变化。通过对物流地产不断的深入, 国内企业不断的自我实践,可以分为以下几类: 房地产企业主导型:
22、即开发出钱的个体是房地产开发商本身,开发商在看中的地方上建造相关物流设施以后,再租给有需要的企业。目前国外工业地产巨头普洛斯主要是以这种模式进行整合,其优点是更高效率的为物流企业的客户提供标准服务和缩短成本价格等,从而使企业的自身优势凸显出来。缺点是对于资金链不够长,企业员工不多的物流企业而言,土地的租用金额是他们无法承受的。 物流企业主导型:物流企业投资方,结合企业内部所需的物流设施,并依照物流设施的所需的市场,进行设施规划、选取地方、设计、建设活动,目前这种模式广泛应用于国内大多数的物流企业,其优点是物流企业对客户所想要的物流服务和物业管理的所熟悉,政府可以对物业的折旧费有优惠政策,这样可
23、以使客户的租用费用大大减低。缺点是物流企业在一开始运营的时候很难为客户进行单独提供高效而稳定的定制化物流设施设计、建设与咨询服务,物流合理化分析准确性及其效率也会变得很低。地产企业和物流企业强强联手型8:物流地产企业按照客户提出的要求,以物流装备的专业性,物流仓库的供给、咨询等服务为手段,为客户提供高标准、高效率、大规模的物流设施网络。房地产企业与物流企业以合作契约等方式建立项目公司,一块出钱,共同经营,各自在区域里发挥自己所擅长的地方,根据客户自己对物流设施有什么需求,从而为其提供一些满意的物流前期咨询、物流仓库出租和物业管理等项目,这种项目所挣得钱与风险是要按照所签议来进行分配与划分的。其
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