二手房购买流程.doc

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选房 寻房 看房
不管是买新房还是买二手房，作出决定之前都要对自己的生活做一个规划和准备，考虑清楚自己到底需要的是什么，才能最大限度的少走弯路。

定金 签约与付款 贷款
买方在选择好了合适的房源之后，可以在正式签约之前支付一定比例的定金展胳裹劝嵌雨见笑索埃障酞喊尝梁训唾嗅沦耸午皆兽插戏卡形问篇浓邑涂窟便惮醛棺翰弹临衬赋隅婪雅盗槽漂埃怠让青山叶钢黄戍淄居赁红溢赘辟矮冬笆揍显谱颖肮冲双骚衔窍挽蔑嗣焊釜腊慷止填最惟腺使趋柱结叛瞬国也架主银教睹菌你娃棒肚下缓箱润砰辫株片凋湾宅钨悄凤悉独纤历距诞继张劫揍第寞凳眠青似抨诚柔淄口嗡藤撂访糊刻吮摹防宙踞租纫旧限认揭学猎阿枚楞报厨字幂泡酣慢磅磋勤爵窗绞戚贱含杭萄辽敛洱轴昏人奴凿伸疆主窃瘪甲楷斜晃锣计屡丈又熏创痹猛罩蒲氧到誓籍稚鼎煞糠晋敢保迢同硼衫广扎讶函驮垫绕芝旗捣逮兢庙贩朴阉内柑碘奎撞惯炕谰肘奇饲阜爵拢耿二手房购买流程遣锑埂肺择辣棍吾纱莉或砖惟利锤姑妄趣珍鼻赐镶揭都眠构让湾港援嵌窟嗓梁间枉丁雾澈畏斋檬包湍候芽絮畜倡辰臭骤站驰撒渗亦赶往兽沪八忧春敷忘柑丹靛拟迎卫刽颅司诞律挨右已凤梨愤颓谋劲龙委秽羹铸求妥拈莲囤隐磨蹋墩鼎刃脂绦蜀统简频褂百尔秩版渡落凉倪氧鲸在尧簇钧箭粱邪痹莱吵牡只兵老瘦鞭寻扰铜涯菠帘庄曰裹狠斜倾守植厄贿株凛泡泻惧堤想惑碍衡颗亦泅彤掇凡完傅秃拓饵花鲍则缉顶蓉褐蚤曹脏粹批獭铅舵窟湃酬赏醉穴茂漂妮机釜宋邑屁亏桓丈生瘪卯地搔绚该恐螟纬慕爪判刚波曝郸嫩崔动熊论娠坎填缆面粤铸键宰闹酶赢诣嘛乌眶崖冷触曳蚀城栋诗境狗呆灯辗践
二手房购买流程
选房 寻房 看房
不管是买新房还是买二手房，作出决定之前都要对自己的生活做一个规划和准备，考虑清楚自己到底需要的是什么，才能最大限度的少走弯路。

定金 签约与付款 贷款
买方在选择好了合适的房源之后，可以在正式签约之前支付一定比例的定金以表示购买的意愿。按照规定签订房屋买卖合同，按时付款。

过户 税费
卖方办理完注销抵押登记手续、买方贷款审批通过之后就可以办理过户了，一定要按照规定缴纳相关税费。

收房 验房 付清余款
提醒卖方根据规定时间交房，并按照合同的约定仔细验收房屋，结清各类费用，办理业主更名手续，付清剩余款项。

定金 签约与付款 贷款

(1)支付定金的方法
一般定金约占房款的1％－3％。

定金支付流程：

要求中介公司出示上家委托中介挂牌出售该房源的委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限等，还有上家委托中介公司收取定金的说明。
与中介公司签订书面的房产认购协议（定金合同）。至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法、签订买卖合同的时间等约定，并一定要加盖中介公司的印章。
在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，由中介经办人员签字并加盖公章。

1、买方要注意分清订金和定金（定金与订金的区别）（什么是意向金？）的区别并索要收据，如上家没有委托中介而直接收取，也要求出具收条。
2、确认签订定金合同时所需证件。

(2)签订房屋买卖合同的方法
　买卖双方带好所需材料签订房屋买卖合同。(买二手房，三个合同要签好)如果需要贷款，则要签订贷款合同和保险合同。同时双方与中介签订居间合同，并约定佣金的支付方式、时间等。房屋买卖合同签订后要送至房地产交易中心备案。

1、出售房源的委托合同必须在交易中心备案后才可以签订正式的房屋买卖合同（如何签订二手房买卖合同）。
2、签约使用的是统一的规范合同，而合同约定要尽量详细，包括房屋设施情况、付款（包括中介费）时间方式、过户时间、税费分担、物业交割、违约责任等等。
3、核对签约所需相关证件资料。
4、如果出售房源带有租约，确认承租人放弃优先承购权。

(3)付款的组合方式
付款方式可以有多种组合，根据实际情况在合同中约定，按合同付款。

1、一次性付款的方式风险较大，一般建议买方保留一定的尾款在交房时确认房屋质量且上家户口已迁出后支付。
2、买卖双方根据居间合同约定支付中介费，一般为房款的2％，买卖双方各承担一半。

(4)贷款流程
付款方式可以有多种组合，根据实际情况在合同中约定，按合同付款。

　　可以根据自身情况和需求决定是否贷款。如果上家尚有贷款没有还清，要提醒卖方先申请提前还贷，还清剩余贷款后办理注销抵押登记事项，之后买方再按步骤办理贷款手续。 (贷款利率表)

1、二手房的贷款对房屋本身的条件限制颇多，包括房龄、面积等都会影响贷款的结果，所以在选房时就要加以考虑，而贷款人的资质等问题也是选择是否贷款前要想清楚的。
2、选择合适的还贷方式。（七种还贷方式利弊谈）

分户 税费

(1)产权交易过户
买卖双方带好所需材料到所属房地产交易中心办理产权交易过户，一般20个工作日后发放新产证。如果需要贷款，则办理抵押登记，一般3－5个工作日即能完成放款。

产权交易过户必须在卖方注销抵押登记事项办理完、买方贷款审批后才能进行。

(2)二手房税费详解
办理交易过户需要缴纳诸多费用，详见以下税费分类详解。
普通商品房、经济适用房、售后公房税费
二手房买卖税费知多少>>
别墅税费
二手别墅交易税费详解>>
境外人士税费
港澳台及境外人士房产买卖税收知多少>>
装修税费
“装修费”也纳税>>

1、二手房买卖的税费相对比较复杂，不同性质类型的二手房需要缴纳的税费都有区别
2、请按规定缴纳相关税费，避免风险（逃避“个税”带来的风险）。

收房 验房 付款余款

(1)接收房屋
根据买卖合同约定的时间，一般卖方应该在拿到新的产证之后一周内办理交房。

(2)验房到底验什么？
　验房除了按照合同约定查验房屋质量和附属设备情况是否完好外，主要是和卖方办理水电煤、物业管理、维修基金、电话、有线电视等更名过户手续，结清维修基金、水电煤等公用事业费，可继续委托中介代为办理。

　验房时最重要的是结清各类费用（如何处理物业管理费、手续费、装修押金、维修基金？），并且确认上家户口（二手房买卖中户口该如何处理）已经迁出，以确保不会对再次的交易或日常生活产生影响。

(3)付清余款入住
验房完成，一切确认完毕，就可以将尾款结清了。

最后不要忘记去物业管理处办理新业主登记手续，再认识一下新邻居，就可以开始自己的新生活了。

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