NFDY-P1-CB01-项目成本管理流程.doc
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4、效益最大化为原则,将开发项目的成本控制在成本目标之内。适用范围适用于公司开发项目的全过程成本控制工作。定义1. 超成本目标:项目实施到某一阶段时,工程成本超过该形象进度时的目标成本。2. 补充预算资料:已实施完成的补充设计、设计变更、现场签证单、材料选型变更单、甲控乙供材料通知单、甲供材料通知单、材料设备验收单,是编制阶段性工程结算的依据,是工程结算资料的组成部分。3. 结算资料:竣工结算所必须的所有资料,包括竣工图、竣工结算申请表、施工合同、工程结算书、甲供材料通知单、甲控乙供材料通知单、乙供材料定价单、设计变更、现场签证记录、甲乙双方的其它约定资料等。流程主导及参与部门成本管理部(主导)、
5、各业务部门上游流程名称下游流程名称子流程名称项目拓展与论证管理流程材料与设备招标管理流程目标成本管理作业指引设计类流程成本动态控制作业指引营销类流程成本预结算管理作业指引部门流程中承担职责成本管理部1. 论证阶段进行成本估算2. 定位阶段进行成本测算3. 下达设计限额和成本控制建议,并进行成本匡算、概算和预算4. 编制目标成本,分解和下达责任成本,进行成本动态控制5. 进行工程结算6. 进行成本后评估财务部1. 在项目开发各阶段进行经济测算2. 进行管理费用和财务费用测算设计管理部1. 按设计限额组织或调整设计2. 进行设计费用测算3. 按成本目标组织选型定板4. 配合成本管理部进行成本估算、
6、测算、匡算、概算和预算材设部/工程管理部1. 按成本目标进行工程采购或材料/设备采购3. 工作程序3.1成本信息调研3.1.1公司进入新的城市进行房地产开发,成本管理部必须与开发部、市场策划部共同进行市场调查,完成该城市的房地产开发成本水平调查报告,内容应包括:1) 该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响:包括计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。2) 当地的设计规范和标准的特点,主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点,以便考虑对造价的影响。3) 当地建造成本的比较:包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较,完成该地区各类建筑各种档次物业建造成本水
7、平表3.1.2成本管理部应在市场策划部提供的竞争楼盘清单中,挑选1-2个楼盘深入调研,完成竞争楼盘成本水平调研报告。3.2论证阶段成本估算项目成本预控目标确定3.2.1开发部确定初选项目,设计管理部进行概念规划草案设计。3.2.2成本管理部根据设计管理部提交的概念规划草案、土地规划指标及相关土地状况资料,市场策划部提交的关于新项目初步定位建议以及竞争楼盘清单,完成项目拓展阶段成本估算,并提交财务部完成投资估算后,一起作为开发部编制可行性研究报告的内容提交公司评审。3.2.3公司评审通过项目可行性研究报告后,项目拓展阶段成本估算自动成为项目建安成本预控目标。3.3定位阶段成本测算3.3.1市场策
8、划部组织市场调研并提出项目定位建议,设计管理部按项目定位组织概念方案设计,并由工程管理部进行工程技术可行性分析,成本管理部根据设计管理部提交的概念设计文件完成项目策划阶段建安成本测算编制,并提交财务部完成经济测算后,提交市场策划部形成项目定位报告并组织评审。3.4设计阶段成本控制3.4.1方案设计阶段成本控制:成本管理部依据项目成本预控目标、设计管理部提供的方案设计文件进行成本匡算的编制,并根据匡算结果编制初步设计阶段的设计限额指标及成本控制建议,提交成本分管领导对匡算结果进行审核,总经理对匡算结果审批。经审批的设计限额指标及成本控制建议作为初步设计阶段的成本控制依据。3.4.2初步设计阶段成
9、本控制:1) 设计管理部依据成本管理部提出的设计限额指标及成本控制建议开展初步设计工作。2) 设计管理部完成初步设计后,成本管理部根据初步设计完成项目初步设计阶段建安成本概算及施工图设计限额指标及成本控制建议编制,并交成本分管领导审批,作为评审设计管理部初步设计成本控制质量的依据。经审批的施工图设计限额指标及成本控制建议作为施工图设计阶段的成本控制依据。3.4.3施工图设计阶段成本控制:1) 成本管理部编制的施工图设计限额要求及成本控制建议,按建安成本目标限额、设计成本控制建议按专业具体提出以下几点:a) 土方及挡土工程:该工程成本容易流失,建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选,土方
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