陕西省兰池旅游度假区开发项目可行性研究报告.doc

陕西兰池旅游度假区开发建设

项
目
建
议
书

一 概 况
（一）项目区概况
陕西兰池旅游度假项目区位于陕西省咸阳市渭城区正阳镇与泾阳县高庄镇交界处的芋子沟小流域，西安咸阳国际机场专用高速公路马家堡收费站以北，泾河以南，汉长陵遗址保护区以东，汉阳陵景区以西的范围内。项目区为中国最早的皇家水景园林——兰池旧址，临近秦始皇的寝宫——兰池宫遗址。芋子沟是昔日秦兰池的唯一遗迹，保存着原始生态的优美，沟岸水草丰茂，芦苇丛生，野鸟众多，沟里水肥鱼鲜，白鹤飞翔，是繁杂都市中一片难得静土。
项目区具有无与伦比的交通便利性，距离西部最大的航空港——西安咸阳国际机场、亚洲最大的火车站——西安北客站和西部最大的城市——西安距离都不超过8公里，所以项目规划建设陕西最大的旅客集散中心。项目建设单位将充分利用芋子沟小流域丰富的原始水域，开发建设陕西最大的休闲野钓中心；利用咸阳传统丰富的中医保健资源，开发建设陕西最大的兰池宫养老康复中心；利用临近泾河，地形复杂的特点，大力建设陕西最大的泾河南岸湿地公园；利用当地群众种养植业经验丰富的特点，着力建设陕西最大的生态农业观光基地。同时在旅游、住宿、餐饮、购物、娱乐、演艺、培训和会务等方面寻求突出特点，打造陕西最具魅力的旅游度假区。
（二）项目区建设的必要性
1、陕西旅游业整体提升的需要。
通过规划建设陕西兰池旅游度假区，将为陕西的旅游事业树立新的建设典范，为来陕旅客提供完善的服务，必将使陕西的旅游事业提升一个档次，赶上全国旅游事业大发展的步伐。
2、西咸新区突破性发展的需要
陕西兰池旅游度假区既考虑到适度开发，为投资商创造足够感兴趣的利润；又考虑到耕地保护，为当地农民创造稳定就业、可持续发展的基本条件；还考虑到旅客旅游、休闲、度假、养生的功能需要，为西咸新区的稳步发展汇聚人气、创造持续动力。
3、增加当地群众收入，缓解失地农民就业压力的需要
陕西兰池旅游度假区发展休闲农业和观光农业，建设高标准的农家服务设施，稳步增加农民收入，可以切实加快当地经济发展速度。通过建设旅游度假服务设施，可以吸引更多的游客，增加农民收入，吸引附近失地群众就业，促进社会稳定发展。
（三）项目区建设的可行性
1、区位优势。
这里距离西部最大的国际机场—西安咸阳国际机场仅8公里，距离亚洲最大的火车站——西安北客站仅8公里，距离中国占地面积最大的博物馆——汉阳陵博物馆仅3公里，距离黄河最大的支流——渭河仅3公里，距离渭河最大的支流——泾河仅2公里。西安咸阳国际机场专用高速公路唯一的区间出口——马家堡收费站距离规划区只有200米，原机场公路连接东部的包茂高速（西安——榆林——包头）距离仅8公里，机场专用高速公路连接西部的福银高速（西安——长武——银川）距离仅10公里。连接汉代帝王陵墓的五陵塬旅游路从项目规划区南侧经过，规划中的秦汉大道从项目规划区的西侧经过，规划中的正阳大道从项目规划区的东侧经过，规划中的县东道将成为项目规划区的主干道之一。
2、资源优势。
陕西兰池旅游度假项目区历史上曾经是中国的政治、经济、文化中心，位于渭河与泾河交汇的三角地带，土地肥沃，少有灾害。芋子沟是咸阳塬上唯一的天然水面，周边生态保护完好，野生鱼类、水禽众多，是陕西著名的野钓基地。秦始皇曾在此引渭河之水建兰池，筑兰池宫作为寝宫，享受天然野趣和泾渭三角地带美好的自然风光。项目区处于西咸新区秦汉新城，周边秦汉文物旅游资源极其丰富，规划建设中的秦咸阳宫国家遗址公园、五陵塬汉帝陵保护区和著名的唐顺陵、崇文塔、中国大地原点、汉阳陵景区均近在咫尺，成为旅游度假区成功开发的资源优势。
3、政策优势。
按照国务院颁布的《国家主体功能区规划》要求，陕西兰池旅游度假项目区应该建成国际一流旅游度假目的地，国家对这一区域的开发建设活动给予各种政策上的倾斜。①享受国家西部大开发战略的各项优惠政策。②享受陕西省人民政府关于西咸新区加快发展的各项优惠政策。③享受国家关于加快发展旅游业的相关优惠政策。④享受国家关于社会力量兴办社会福利机构的相关优惠政策。⑤享受国家关于公共体育设施建设的相关优惠政策。
4、管理优势。
陕西兰池旅游度假区开发管理有限公司是由具有丰富的投资开发管理、房地产开发管理、酒店管理、旅游经营管理和文化传媒管理经验的5家公司共同投资设立。这些投资者在各自的经营领域取得了丰富的管理经验，必将为该项目的开发建设奠定良好的管理基础。
二 客源市场分析
（一）项目客源预测
近年来，我国法定休假日（含周末）已经达到114天，如果再加上带薪度假，那么居民全年有三分之一的时间是休假日。长假制度的实施为休闲度假旅游创造了必要的时间条件。随着人们生活水平的提高，旅游消费的观念正在改变，放松心身、贴近自然的旅游度假休闲方式已成为发展趋势。陕西兰池旅游度假区以浑厚的人文历史、美丽的自然风光、淳朴的农家体验和特色的康复养老，将迎接来自全世界的旅游度假客人。
（二）客源市场分析
2010年陕西省接待境内外游客1.45亿人次，同比增长26.1%，旅游总收入983.99亿元人民币，同比增长28.1%。2011年1—6月份，陕西省累计接待境内外游客9260万人次，同比增长26.9%，实现旅游总收入602亿元，同比增长35%。
根据以上发展数据分析，陕西旅游业在未来每年的发展速度都会不低于10%，最保守的估计也应该在10%～20%之间，预计到2015年全省接待境内外游客的人次会在23460—36245万人次。随着西安咸阳国际机场二期扩建工程的完工，将很快迎来年进出港旅客3000万人次的突破，必然要求机场周边提供更多的旅客过境住宿服务。随着西北地区旅游事业的发展，作为桥头堡的西咸新区必将为进入西北地区旅游的旅客提供多样、周到、便捷的服务。
陕西兰池旅游度假区作为陕西省最大和最重要的旅客集散和旅游度假地，将会随着陕西省接待游客数量的稳步增长，使项目开发建设具备丰富的客源市场。
三 建设内容和投资规模
（一）建设内容
1、陕西旅客集散中心：位于西安咸阳国际机场专用高速公路马家堡收费站、机场公路（东线）和咸阳五陵塬旅游路交汇处，咸阳市渭城区正阳镇史村、马家堡村和孙家之间，东西长400米，南北长900米，总面积360000平方米（540亩）。陕西旅客集散中心是旅客乘坐飞机、火车、汽车，自驾汽车、自行车、摩托车和徒步游览西北地区的旅途驿站，是西北地区旅行社、旅游景点和交通运输企业办公、接待和宣传的大本营，是西北地区文化、艺术、旅游产品、特色小吃的集中展示销售中心。
2、兰池休闲野钓中心：位于咸阳市渭城区正阳镇孙家村、史村和泾阳县高庄镇费家崖、王家堡村之间，东西最长1560米，南北平均宽630米，总面积982800平方米（1474.2亩）。兰池休闲野钓中心是休闲、度假、养生和全省垂钓爱好者的活动场所，也是高原湿地、水土保持、野生鱼类科学研究基地，是在保护的基础上予以适度开发，更好的为人民群众的幸福生活服务。
3、关中风情优美小镇：位于咸阳市渭城区正阳镇孙家村和泾阳县高庄镇王家堡村之间，东西长800米，南北宽700米，总面积560000平方米（840亩）。本区域主要是为旅客提供各类高中低档、舒适、幽静、服务设施齐全的住宿服务，作为旅客集散中心和垂钓中心必备的配套服务设施。同时在该区域建设游泳、运动、保健场馆，作为住宿旅客运动保健场所。该板块是要打造西北地区建设规模最大、住宿形态多样、服务设施最全、接待旅客最多的旅游度假地。规划建设五星级酒店、关中四合院、旅游度假别墅、公寓式酒店和旅游度假区管理中心。
4、兰池宫养老康复中心：位于芋子沟以北，泾阳县高庄镇王家堡村和阜下村以南，费家崖以西之间，东西长1260米，南北均宽222米，总面积279720平方米（420亩）。该区域主要是为老年人提供养老托老保健服务，同时建设兰池旅游度假区标志性建筑——兰池宫，汇聚全国著名养生保健专家，打造中国养生保健博物馆，开展养生保健研究。
5、泾河南岸湿地公园：位于泾阳县高庄镇大堡子村、芦家村之间的泾河南岸，总面积3372800平方米（5059亩）。本项目的建设板块为泾河最下游，即将与渭河交汇的三角地带，水量丰富，适合开展漂流运动。同时要开展对泾河湿地保护工作，建设农田、鱼塘、荷塘、芦苇遍布的湿地公园。作为整个旅游度假区休闲、健身和游览的重要区域，也是进入泾阳崇文镇崇文塔登高和永乐镇中国大地原点参观的中转站。
6、生态观光农业基地：位于旅游度假区周边区域，包括咸阳市渭城区正阳镇的史村、孙家村和泾阳县高庄镇的王家堡村、新庄村，规划建设高标准农田2860380平方米（4291亩），打造陕西规模最大的环度假区的生态观光农业旅游带，为来西北地区和兰池旅游度假区休闲游览的旅客营造亲近农家、互动采摘、劳动健身、休闲养生的最佳场所。乡村旅游统一由旅游度假区管理单位进行打造、宣传和管理，塑造西北地区规模最大的乡村旅游联合体。
陕西兰池旅游度假区项目规划用地8427700平方米（12641亩），其中建设用地1211720平方米（1818亩），生态保护区用地4355600平方米（6533亩），建设高标准农田2860380平方米（4290亩）。
项目区域内无拆迁，建设用地由建设单位征用，自然保护区由政府对保护区内设施和临时建筑予以搬迁后加以保护，高标准农田采取重新分配和流转的办法予以建设。
（二）投资估算与资金筹措
本项目总投资376360.55万元,其中:固定资产投资375643.55万元,流动资金投资717万元。总投资中建设单位自有资金投入326360.55万元，政府无偿资金20000万元，政府有偿资金30000万元。
政府无偿资金包括：农业部门的建设高标准农田的农业综合开发和扶贫资金，林业部门的植树造林和湿地保护建设资金，交通部门的村镇道路建设资金，住建部门的郊野公园和新农村建设资金，水利部门的水土流失生态治理资金、休闲渔业发展资金、农田水利建设资金和村镇供水资金。
四 项目实施步骤
项目总规划面积8.43平方公里，建设期5年（2012—2016年），分二阶段进行建设。第一阶段（2012—2014年）完成项目区交通、水电气暖和其他基础设施配套工程，完成“兰池休闲野钓中心”、“泾河南岸湿地公园”、“生态观光农业基地”建设工程，开展其他建设项目的前期工作。第二阶段（2015—2016年）完成“陕西旅客集散中心”、“关中风情优美小镇”和“兰池宫养老康复中心”建设工程。
五 项目效益评估
（一）经济效益
分析表明：在设定的条件下，本项目既能保证投资的基本合理收益，按时偿还政府有偿资金，同时又能确保正常运转。
1、本项目的投资盈利能力较好，在分析期的10年内，预期财务净现值为137010.03万元，内部收益率为13.03%，投资回收期为5.2年。
2、本项目的获利能力良好，在分析期的10年内，获利总额为809941.34万元，年均利润总额为80994.13万元，年均投资回报率为21.52%。
（二）社会效益
1、为建设西安国际化大都市，创造都市田园美景，提升当地旅游度假设施水准，提供了示范样板。
2、本项目为西咸新区建设过程中妥善安置失地农民，让失地农民最先享受到城市化过程带来的经济效益和生态效益，提供了示范样板。同时开发乡村旅游服务业，为当地农民增加了收入途径，改变了当地农民的生活形态，提高了他们的生活质量和总体素质，促进了当地农村社会稳定。
3、有利于调整当地以第一、二产业为主的产业结构，将传统的产业工人和种养殖业农民转移到第三产业中来，提升当地服务业水平，促进社会产业形态的更加完善，提高当地经济发展水平。
4、项目建成后将形成一个集休闲、度假、娱乐、保健、游览、观光、美食为一体的生态旅游休闲保健度假区，树立一个全新的旅游度假形象。增强湿地水资源涵养功能，保护湿地生态和植被，使旅游度假区周边的生态环境得到进一步的提升和改观，为周边地区发展创造有利条件。
六 结 论
陕西兰池旅游度假区建设项目紧紧抓住西咸新区建设的历史机遇，结合陕西省推出的建设西安国家化大都市的生态田园城市的相关政策，在《西咸新区总体规划》的基础上进行论证和规划。
项目提出了以发展旅游度假经济为主题，实现城乡经济循环发展的新型城市形态建设的创新模式，抓住中国作为世界重要旅游目的地的契机，瞄准旅游高中低端市场，以推进西咸新区城乡统筹发展为重点，借力中国西部最大城市—西安巨大的旅游度假市场和方兴未艾的乡村旅游经济，在陕西兰池旅游度假区实现旅游度假休闲保健产业可持续发展战略，从而在中国的城市化进程中真正起到示范带动作用。
本项目既具有生态旅游的性质，又具有旅客集散、休闲度假、康体健身、会议接待、团体活动、夏令营安排、采集农耕文化的旅游功能。本报告的研究表明：本项目在田园城市与自然风景区中具有鲜明的特色，与周边旅游点可实现旅游资源优势互补、组合性能良好、客源市场广阔、区位优势明显、交通条件便利、可进入性舒适，同时该项目所在地已具备所有的建设开发条件，有较大开发价值。本项目达到了社会效益、生态效益、经济效益的统一。我们认为，本项目经济性优越，战略意义深远，经济联动性很强，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和方案可行，建议抓紧立项建设。
目 录

第一章 总论 1
一、项目概述 1
二、报告编制依据及研究范围 1
三、项目承办单位与技术依托单位简介 2
四、项目主要技术经济指标 4
第二章 项目建设背景、可行性与必要性 6
一、项目建设背景 6
二、项目建设的可行性 7
三、项目建设的必要性 9
第三章 市场分析及预测 11
一、市场需求分析 11
二、市场竞争力分析 12
第四章 项目建设规模与建设内容 13
一、项目建设规模 13
二、项目主要建设内容 13
第五章 项目选址与建设条件 15
一、场址所在位置现状 15
二、自然条件 15
三、施工条件 16
第六章 项目建设方案 17
一、规划布局原则 17
二、项目建设方案 17
第七章 建筑布置与公用辅助工程 30
一、总图布置 30
二、结构设计 34
三、工厂运输 34
四、公用工程 35
第八章 环境影响分析 38
一、环境规划基本原则 38
二、环境影响因素分析 38
三、环境保护所依据的主要标准及规范 38
四、环境保护与治理措施 39
第九章 节能 43
一、用能、节能规范标准与节能原则 43
二、产品综合能耗指标及分析 44
三、主要节能措施 45
四、项目节能综合评价 47
第十章 项目的组织机构与管理模式 48
一、组织机构 48
二、经营管理模式 49
三、劳动定员与人员培训 49
第十一章 项目实施进度安排与招标方案 51
一、项目实施进度安排 51
二、项目招标方案 51
第十二章 投资估算与资金筹措方案 54
一、建设投资估算 54
二、资金筹措 56
三、投资使用计划 56
第十三章 项目财务评价 58
一、财务评价依据及范围 58
二、基础数据及参数选取 58
三、财务效益与费用估算 58
四、财务盈利能力分析 60
五、综合效益分析 61
第十四章 项目结论及建议 62
一、结论 62
二、建议 62

附表：项目投资估算及财务分析表
附图：
1、项目区域地理位置图
2、项目厂区平面布置图