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浅议房地产企业财务风险的防范与控制

　　【摘 要】对于房地产企业来说，如何更好地提升自身的财务管理水平，确保对于各类财务风险的有效应对和治理，这是影响房地产企业自身健康发展和一个关键的基础性保障。因此，房地产企业财务风险管理工作的重要性突显出来，企业应从自身发展实际出发，高度重视财务风险管理工作，才能够在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟。本文在总结当前房地产企业面临的财务风险基础上，分析其形成的主要原因，并根据风险的成因提出构建财务风险管控体系的具体对策。

　　【关键词】房地产企业；财务风险；原因；对策
　　对房地产企业来说，财务风险一直是企业本身经营发展中的一个重要风险类别之一，其对于企业自身的正常生产经营有直接影响。做好对于相关风险的控制和应对，可以有效确保企业自身的发展能力和生存能力。面对财务风险，房地产企业应该进行科学、客观地分析，并且提出具有可行性的对策。
　　一、房地产企业财务风险概述
　　内涵。房地产企业财务风险指的是，房地产企业运行过程中，各个需要使用资金的项目，由于受到外部市场经济环境和企业内部运作环境因素的影响，导致实际收入同预期收益之间产生了极大的偏差，从而导致企业面临一定经济损失。近年来，我国加大了现代化经济建设力度，房地产企业已经逐渐成为我国国民经济的重要支柱，房地产企业是否能够有效规避财务风险、创造更多的经济效益同国民经济的整体进步紧密相连。即使在部分情况下，我国的房地产市场呈现出繁荣发展的现状，但是企业经营中的财务风险是客观存在的。这同该行业发展投资和负债率高、资金周转缓慢等特点具有紧密的联系。与此同时，国家相?P部门为了推动国民经济的整体发展，近年来制定并落实了一系列专门针对房地产企业的相关调控措施，这在一定程度上增加了企业面临的财务风险。
　　二、房地产企业面临的财务风险
　　1.筹资风险
　　房地产企业平稳运营的关键就是资金，资金筹资的方式不同和资金的来源不同，都会对企业产生相应的风险。公司在筹集资金的过程中必须做到风险与成本之间相权衡。对收益和风险权衡之后才能使公司的资本结构得到优化。筹资风险可以分为以下几个风险：
　　（1）利率风险：是指由于金融资产的变动而导致的资本成本的变动。
　　（2）再融资风险：指企业再次融资的不确定性或者因为企业自身筹资结构的不合理带来的风险，主要体现为金融工具品种的变动以及融资方式的变动等带来的风险。
　　（3）财务杠杆风险：对企业筹资风险进行评价的一个指标是财务杠杆（负债/权益），财务杠杆越大，股本收益率越大，与此同时面临的风险也就越大。
　　（4）汇率风险：简而言之就是汇率变动给企业对外业务活动造成的风险。
　　（5）房地产企业财务风险防范与控制。
　　2.投资风险
　　投资风险是指企业对一个项目投入资金之后，因为受市场需求，国家政策等的变化而影响到企业的预期收益的风险。房地产企业投资项目最为显著的几个特点就是投资规模巨大，开发周期长，变现能力在初期比较弱，除了这几个自身特点之外还会面临国家宏观调控政策的影响，容易受到国家投资、财税、市场需求变化的影响和制约。一般来说，企业所投资的项目规模越大，那么所面临的的管理风险，销售风险，运营风险就越大。较大的投资项目往往需要一年或者十几年的时间来计划和实施，投资数额巨大、时间跨度长导致未来报酬极大地不确定性，因此存在较大风险和不确定性。
　　3.经营风险
　　经营风险是指在企业的生产经营的各个环节中，企业的资金运动受供、产、销等环节不确定因素的影响，导致的资金运动迟缓，运营困难，企业价值下降的风险。房地产企业的经营风险主要体现在企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和调整。中国房地产市场经历了快40年的发展，现在的市场已经进入到供大于求的状态，企业间的竞争不断加剧，行业升级加快。市场不断变化就要求企业必须提升自己相应的经营能力，如果一再的墨守成规，没有好好的风险市场行情的变化，建造出符合大众预期状态的建筑物，设计品质更高，质量更好的房地产产品，采用过时的产业模式和营销模式，不提高企业的运营效率，有效亚索成本，那么企业将面临客户流失，市场萎缩，经营资金枯竭的风险。此外还有因为企业间大量互保而导致的保证风险，由于货币市场波动带来的利率风险和资本流动风险，国家财税体制改革引起的纳税风险，以及不能做到对投资人承诺过的利润分配风险。
　　三、房地产企业财务风险的成因
　　1.房地产企业普遍缺乏财务风险的防范意识，仍然以粗放型管理为主
　　财务风险的客观存在性决定了其难以消除，因此企业只能通过采取措施来加以管控降低。但是在实践中，很多房地产企业的管理层对于企业资金的管理仍然是粗放型的，没有设立专门的财务风险管控部门和人员，同时也没有建立自上而下完整的财务风险识别管控体系和制度来对企业的财务风险进行有效监测，这样就在企业内部形成一种缺乏风险意识的管理环境，使得房地产企业的财务风险较高。
　　2.没有建立合理的资金筹集结构
　　合理的资金筹集结构既能降低企业的资金使用成本，同时也能合理减少企业偿债能力等财务风险的发生，从房地产企业面临的风险分析可以发现，房地产企业的资金筹集结构存在问题，即负债整体规模过大和短期债务在整体负债规模中占比较高：一方面是由于房地产企业属于资金密集型行业，因此充足的资金是其正常经营发展的关键，但是在实践中有很多企业对于负债规模缺乏整体的认识，负债率明显偏高，这既造成资金使用成本高，又给企业后期带来了较高的财务风险；另一方面是负债中短期负债占比较高，更加剧了企业的短期偿债的风险。
　　四、现阶段加强我国房地产企业财务风险管理的措施
　　1.筹资方面
　　针对房地产企业筹资过程中面临的财务风险，企业应从资本结构优化以及适度负债的角度出发来展开财务风险管理工作？。单一的融资渠道是我国房地产企业运行过程中筹资的主要特点，通常以银行贷款的方式为主，因此拥有极高的资产负债率。近年来，我国在积极进行现代化经济建设的过程中，深入落实了一系列宏观调控措施，其中包括调整贷款利率等措施，这更加剧了房地产企业在筹资方面的难度，导致企业运行中面临极大的财务风险。在这种情况下，企业应从自身发展实际需求出发，有针对性的拓宽融资渠道，促进权益性融资比例的增加，在综合应用公司委托、信托融资、合作开发等融资模式的基础上，降低债务融资比例，促使自身的资本结构得以改善，最终有效规避财务风险。
　　2.投资方面
　　实施多元化经营、实现投资结构优化是房地产企业提升财务风险管理水平的关键途径之一。投资风险高是房地产企业运行过程中的主要特点，因此，房地产企业经营者在制定投资决策的过程中，必须首先详细、全面、精确的分析投资对象，对投资项目的可行性进行科学研究，确保投资价值。同时，房地产企业在展开投资的过程中，不要局限于一种房产或一个区域，而是应当通过跨区域房产投资的方式，对写字楼、商业楼等多种建筑进行投资，实现投资结构的优化，将企业运行过程中的财务风险进行分散。
　　3.资金运营方面
　　房地产企业在运行过程中，必须加大日常资金管理力度，促进资金利用率的提升，能够更加有效的规避财务风险。回收期长、开发时间长等是房地产的投资的主要特点，这就导致房地产企业在运行过程中，大量资金会处于长期被占用的状态，形成了较低的资金周转率。因此企业应加大资金运行管理力度，将财务风险发生的概率降到最低。一方面，企业应合理安排日常资金的支出。对企业运行各个环节需要使用的资金进行全面统计，通过合理调整提升资金周转效率；另一方面，准确评估房地产企业顾客的信用情况，只有在保证良好信用的基础上才能够进行赊销，高效展开应收账款管理工作，将坏账发生的概率降到最低，积极主动的回收应收账款。最后，房地产企业运行过程中，应对意外损失准备金进行建立，为企业更加有效的规避各种财务风险，提升财务风险管理水平、实现可持续发展奠定良好基础。
　　参考文献：
　　[1]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2016，（1）.
　　[2]赵静.楼市调控政策下中小房地产企业财务风险研究[J].中小企业管理与科技，2015，（29）.
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落