土地估价师实践考核案例分析一.doc

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湖南恒伟药业土地抵押贷款评估
案例分析报告
周**** 湖南众联评估有限公司 425000

摘要： 房地产抵押贷款评估是土地估价业务的主要来源之一，本文就日常业务中遇到的一个企业用自身拥有的房地产进行抵押贷款估价中的背景、技术难点以及处理这些难点问题的方法做了简单阐述，并对抵押贷款风险的规避做了简要说明和陈述。
关键词： 抵押贷款 保守原则 假设开发法 基准地价系数修正法 成本逼近法
正文：
第一部分 评估项目的背景
一、估价目的
委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，公司受委托对上述估价对象的土地使用权进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的出让土地使用权价格参考依据。
二、宗地概况
据评估人员实地踏勘，参考委托方提供的有关资料，至评估基准日，待估宗地实际开发程度为已达到“五通”即通路、通电、供水、排水、通讯和场地基本平整的。地上有多层混合结构厂房、办公楼和商住楼，总建筑面积12425.84平方米(其中建成区7535.31平方米，扩建区4890.53平方米)。厂区总体平面布局合理，酒精库，水循环池和场地硬化、绿化等附属配套设施完备。
土地总面积为26239.5平方米。
其中：1、商业用地：面积13146.8+1231=14377.8平方米；形状为较规则长方形；四至界线为：东临春江路90米，南临零陵北路140米，西临永粮国际小区路90米，北邻工业用地（扩建区）；基础设施完备；五通一平；现在属建成区，正在生产和使用。2、工业用地：面积11861.7平方米；形状为规则长方形；四至界线为：东临春江路110米，南邻商业用地（建成区），西临小区路110米，北临规划道路100米；基础设施较完备；五通一平；现状为两栋工业厂房，拟重新扩建和改造。
三、地价定义
本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00七年三月二十八日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，土地剩余使用年限分别为34.9年、39.8年、39.8年的出让土地使用权价格。
第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案
一、估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。鉴于估价对象的特殊性，在估价过程中将两宗商业用地作为一个整体测算，建成区临街部分商业用地用假设开发法测算，剩余部分商业用地用基准地价系数修正法测算；扩建区土地用基准地价系数修正法和成本逼近法测算。
二、大片区域商业用地的评估
恒伟药业建成区两宗土地登记用途均为商业用地，三面临街。参照永州市城区基准地价图，估价对象位于永州市城区基准地价覆盖范围内，区片价为450元/平方米。考虑宗地的特殊性以及土地估价中的最有效使用原则，本次评估采用的技术路线为：商业用地的临街部分采用假设开发法，其余非临街商业用地选用基准地价法。估价方法选取的依据为：（1）临街部分现状多为空地（围墙、大门），根据最有效使用原则，且通过实地勘察，估价对象所处区域的房地产市场较为成熟，舜德城市摩尔、永粮国际、舜德花园等项目的完成使房地产市场价格有据可依，故选取假设开发法；（2）永州市现行基准地价基准日为2004年12月31日，随着零陵北路区域路网及基础设施的逐渐完善，及近两年永州房地产市场的迅速发展，地产交易的日趋频繁，基准地价已落后于目前的市场价格；（3）对于商业部分的里地区域，由于宗地上有建成建筑物，因此采用基准地价系数修正法的测算结果，该基准地价为区片价，能较好地反映宗地的现状价值。
三、估价项目复杂性
1、宗地来源复杂性：宗地商业部分中的一部分是原市政道路开发占用该公司土地补偿的部分。后部分的工业用地，是和旁边的房地产开发公司置换得到的。为处理好这些复杂关系，委托方原来只是提供了合同及红线图，为遵循抵押贷款过程的保守原则，我们要求委托方在办理好产权登记后再进行土地估价。
2、用途的复杂性：宗地本身是用于工业厂房和办公，但宗地的前部分登记用途全部为商业用地，比较特殊。宗地后部分置换的土地用途登记为工业用地，某些建筑物在两种用途的土地上都占一部分，在房地产一起评估时存在一定技术难度。依据合法原则，此次评估我们严格按照土地使用证登记的用途、面积、范围来进行界定和估价，对于商业用地部分采用了假设开发法和基准地价系数修正法来进行估价，对于工业用地我们采用了基准地价系数修正法和成本逼近法来进行估价。
3、估价对象个体的复杂性：估价对象属成片建设的商业、工业用地和厂房及仓库。房地产抵押价值为该房地产土地、房屋、构筑物及附属设施整体价值，应把估价对象作为一个整体考虑，方能体现其最客观价值。

第三部分 评估项目的启示
一、培养抵押贷款项目的风险回避意识
房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，房地产抵押估价活动不仅应该遵守独立、客观、公正、合法的原则，还应该遵守谨慎的原则，要充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。
(1)认真审查核实委估房地产必备的权属证明文件。具体要求：一要完整，二要看原件，三要同实际状况和委托方填报的清查估价明细表进行核对。取证复印件上要加盖委托方或资产占有方公章。尤其要注意有无他项权利登记。当遇到权证不全或提供不出，或委托方称未办妥领取权证手续等情况时，宁愿放弃不评，也不要迁就。
(2)对超过估价机构执业能力的估价项目，在收集不到有关有效数据，特别是采用市场比较法时切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例来凑数，对委估房地产情况确实难以了解时还是不去估价为好。
二、对于估价项目的复杂性，要遵循合法原则，实事求是评估地价。
作为抵押物的房地产必须具备以下条件：一是，抵押房地产必须是合法的，当债务到期不能清偿时能够依法处置；二是，抵押房地产依法处置后的价值应当不小于贷款的本息之和。要实现上述要求，就必须在房地产抵押贷款前，对拟抵押房地产权属的合法性进行调查，房地产抵押行为的合法性进行审查，对抵押房地产价值进行中立、科学、客观的估价，只有这样才能有效保证房地产金融的顺利运行，有效防范房地产抵押贷款带来的风险。

参考文献：
1、《房地产估价典型案例分析》吴翔华梁国庆编 江苏科学技术出版社2005年1月出版
2、《房地产估价报告精选》湖南省房地产业协会中介专业委员会编 2007年6月出版
3、《房地产交易指南》湖南省房地产业协会编 2000年6月出版
4、《房地产抵押估价指导意见》建设部、人民银行、银监会联合制定 2006年3月实施
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