物业管理企业加强人力成本控制浅谈.doc

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■一、加强管理人员人力的成本控制
　　物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。而在所有人力资源成本的组成中,管理人员的人力成本又占了相当大的比重,特别是中层以上部门领导的人力成本,千万不可轻视它的比重:一个部门经理的工资,是一线服务层员工的几倍;减少一个管理人员的岗位,就可以增加几个服务层员工的费用支出。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门,是降低物业管理企业固定成本切实有效的方法和手段。物业管理企业职能部门的职能就是控制、决策、协调、服务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量,物业服务管理的全过程,90%的工作量是在管理处完成的。因此,物业管理企业职能部门的设置,应以精干、高效为宜,部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂不但增加了成本,还增加了内耗,降低了管理效益。
　　如何科学、合理、有效地设置公司职能部门和人员岗位笔者认为,以管理“幅度”来确立机构和人员编制比较科学、合理,有效。管理面积在600万平方米以内的物业管理企业,总经理的管理幅度为4～6人(含副总经理和主要职能部门经理);副总经理的管理幅度为8～10人(含职能部门经理和管理处主任);职能部门经理的管理幅度为10～15人(本职能部门和相关事业部门)。
　　■二、完善基层服务人员人力成本的控制
　　物业管理行业属劳动密集型服务行业,科学、合理地使用人力成本是物业管理企业降低成本的主要方向。如何有效地控制好基层服务人员人力成本费用?可以采用定岗定编的模式来加以控制。
　　一方面是科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据公司管理的小区(大厦)的实际情况和本公司的管理水平定岗定编。例如:管理面积比较大的封闭式多层小区,可按人均管理面积3500—4500平方米来核定小区管理处人员编制。技防措施好又是封闭式高层小区,可按人均管理面积3500—5000平方米来核定管理处人员编制。技防措施差又不是封闭式的高层小区,可按人均管理面积3000平方米来核定管理处人员编制。面积较小的封闭式多层小区,可按人均管理面积2500平方米来核定管理处人员编制。开放式的小区管理难度比较大,可根据实际、具体的情况在定编人数的基础上乘以10—20%的系数。
　　定编只是一个参考比较值,我们可把定编值看作是小区成本核算的边际值,大于边际值就会减少利润甚至亏损;少于边际值就能保本或者多盈利。例如:某小区管理面积20万平方米,多层、封闭式、有两个人员车辆出入口。按人均3000平方米定编小区管理需要人员60人,各项服务人员全部在内。但是,由于小区管理处主任用人把关比较严,严格按工作量定岗,特别是管理处内部管理人员,l人身兼数职,结果整个小区管理服务用了52人,比定编人数少了7人,一年增加收入近15万元,效益十分可观。可见严格地控制基层服务人员的人力成本,是物业管理企业降低成本提高效益的主要途径。
　　■三、采取边缘化的管理以提高经济效益
　　向管理要效益是企业永恒的主题,物业管理企业在开展经济业务过程中所发生的成本,涉及到物业管理企业的每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。在物业管理行业采用边缘化管理很有必要。
　　第一、采取多种措施,合理地使用资源。例如:在物业管理服务中,用人最多的是保安服务和保洁绿化服务,如何通过科学有效的管理来降低人力资本投入,就是一个值得认真研究的课题。目前,社会上物业管理对保安、清洁、绿化服务采用两种模式:一种是把保安、清洁、绿化承包给社会专业公司来完成;另一种是由自己公司内部的专业公司(部门)来完成。是承包给社会专业公司做好呢?还是让自己的专业化公司做好?笔者认为,内部专业化服务(由公司自己的专业公司完成专项服务),应侧重专业技术服务;外部专业化服务(公司自己的专业服务公司对外开拓的专业服务项目),应侧重专业经营服务。内部专业化服务主要指的是:专业化技术服务、专业技术管理和专业技术培训。例如:保安、绿化、清洁等专业化服务工作,如果每个管理处都养一两个这样的专业技术人员,工作量既不饱满,又会加大管理成本,得不偿失。实行公司内部专业化管理,专业技术人员可以充分发挥资源优势,一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的专业技术培训、专业技术指导、专业技术服务等工作,达到事半功倍的作用。这就是内部专业化管理的优势。清洁、绿化、保安等专业服务工作情况如何?质量好坏?公司只考核各个管理处,至于如何达标?如何保证服务质量?由管理处来要求和约束专业部门,充分发挥公司职能部门、管理处、专业部门等多方面的积极作用,最大限度地提高成本效益率。
　　第二、实施全员管理,合理开发资源。对小区各专项专业服务,实行日常工作由管理处“综合”管理的最大好处就是可以最大限度地开发利用资源。“综合”管理的基点是不管哪一项专业服务出了问题,日常管理责任都在管理处,都应由管理处来负责协调解决。通过激励手段提高员工的工作效率来降低成本。例如:小区的日常保安巡逻工作,由管理处统筹安排(适当增加清洁工的待遇),交给保洁工来兼顾完成;保洁工在保洁过程中要不停地在自己负责的区域内巡视,完全可以兼顾保安员的巡逻职责;清洁工日积月累对责任区内的各种情况十分了解,由清洁工兼顾保安巡逻工作效果会更好。一旦出了问题由负责治安防范的事务助理负责,由事务助理负责查找原因,提出改进措施并监督执行。这样就可以减少白天保安巡逻岗的人数(增设少量的保安巡逻机动岗)。一个15万平方米的开放式小区,可以减少4个保安员巡逻岗位,一年就可以增加7.2万元的收入。
　　第三、巧妙调整工作时间,合理配置资源。对专业服务公司来讲,合理地配置资源可以最大限度地降低成本增加效益。例如:负责清洁的专业部门,在保证与各管理处签订的专业服务合同书各项条款和服务质量的前提下,合理地配置人力资源:将清洁工作分为清洁和保洁两部分,集中六分之三的人负责清洁,下午6:00一7:00进行小区公共场所的清洁工作;晚9:00以后,进行楼道内的清洁和垃圾清运(晚间人们已休息对清洁好的环境不会有多大破坏),工作完就回家休息,第二天白天不上班。将六分之二的人用于保洁,保洁工的工作区域大于清洁工的工作区域。工作时间早上8:00—中午11:00,下午2:30—5:00(人们上班时间)。抽出两个人负责清运垃圾和顶班调休。这样既保证了服务工作质量,又解决了清洁工的休息问题,同时,减少了六分之一人力成本的投入,达到了减员增效目的。
　　第四、充分利用现代科技手段来降低人工成本。例如,在道口增设电脑自动收费系统;在小区内增设安防监控系统,既安全可靠,又能增加收费,同时达到减少保安员岗位,降低人力资本的支出,两年内就可收回投资成本。
　　总之,科学合理进行岗位定编和充分利于资源,对内部人员进行合理的“窜岗”,可以最大限度降低物业管理企业的人力成本支出,充分保证企业的盈利水平。
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