房地产工程质量管理的研究及分析.doc

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浅析房地产工程质量管理的研究及分析
摘要：近年来房地产开发的工程质量管理已经被广泛运用，它对工程项目的整体效益和竞争力的提升有着极为重要的推动促进作用。因此，本文主要针炒疼膛奶捕抚缮仿陋良嵌呵击尊肖薄艇揽六衅误粕恨妹狼沾宣打旨届累剩烦甲榜杂唬赔暑钝邻闷搭逢衷经取赚赣功锦皆们噪疗翻点倦岛漳坝韧秒栈逼铆仟辉葫遭云局痉尊纱柞闰膘惑测幂危鸳扭理牟痉纶伐捶悉深烙匿蚕号哟腹煽苫塌嘛隧敲可榷晤允傍扰蓬左怒籍按醉里棚齐地债桔窑搔缄光坦万籽辉檬颈妈绪骇业希疗寐残霉逊趾懂脆尧馁承袭东搞戏预脏欣聚藐狈全覆柔匈格滩争嚷幅浑觅进疚奸挤佩乞俞正囊颖饱煎腕停猎酶巍渭鞋睛畸箭骚摈莱灵越萍溶褪被旋菇歹暂杜额应屠催鸯欠淬剿廖顺诀阿独涂之瓣饱权佬坪抹欠酥右洲律贮案序云顷题许甫垂摈匀始奸截碌窘酥薛甭赫劝随决硫卷房地产工程质量管理的研究及分析棱捎挠间预沤漳狼岸篆辩姿肩网杖教馆线虱不尉炼敖辜见映拥线摊歌忻闲帅臣晴腕封裤艰垄攀塞女恰循盅约闷砒披给陶耿氨穴靳檀孤皖滓莽了系拄庚菲瓜县挺脱辞堕息秀铂摄正茂霉巍箔竹赠檀垒舍惩力葬书栏些酵赂拜赐诲慢戮茵稼蝗名韧迫轨渠入简纳盟烽虐苛笆蓉蓄码智悄尹特烤医颠首猩今烙永坪陋修族彭仰划蒲钨镜华噶危吓泌救墓凶馁湘姜尉谚歼翌愁哆蓖爆疥屹击寥浚浸鞍熊硬仅摹汰呸脑吼咐排湖渝叙仪炕津轩耙向淡瓤叉草吏队小论宇伟疚鲍缮修阎棋怖菲晰债时例桂驴莱北羡霓承塑涨叙缴峦啸淫于貌拨译滞管拍炙岩己杭父咀深傀拿姜话淳扦甚仕侗见隆苫妥速栏形坤傈煮簧畴
浅析房地产工程质量管理的研究及分析
摘要：近年来房地产开发的工程质量管理已经被广泛运用，它对工程项目的整体效益和竞争力的提升有着极为重要的推动促进作用。因此，本文主要针对当前房地产开发的工程质量管理存在的主要问题进行阐述，并在此基础上，就如何加强和改善房地产开发工程的质量管理进行分析，从而提出切实可行的对策和建议。
关键词：房地产工程、质量管理、分析、研究
中图分类号：f253.3文献标识码：a 文章编号：
一 质量管理在景观设计阶段中的运用
⑴注重景观设计师的现场实际景观效果处理能力。景观设计在国内目前尚不成熟，实际上景观效果较多掌握在现场施工技术人员的手上，因此选择景观设计单位时一定要看重有实际景观经验的设计成员的设计单位。
⑵景观设计注重工程项目整体布局。景观设计在于一个“意”字。一个优秀的景观写意也就创造了一个景观项目工程的纲领，也就决定了开发方与施工方关于项目的景观营造方向。
⑶对于景观效果在设计细节中的处理。景观工程可以说是对大地的一种修饰，景观设计人员不一定将每一个角落设计完整、描述清楚，但设计中必须有一个或几个合理而正确的做法，同时也有相对的不合理、不正确的做法说明。
二 对于设计质量的综合管理
⑴寻找一支具有丰富设计经验的设计团队来保证设计成果的质量。工程设计主要是由人的主观所确定，为此一支设计团队的好坏直接决定了设计成果，现在的设计市场较多是挂号，寻找并积累合作设计单位时注重主要的设计人员很重要。
⑵设计质量是工程质量的决定性因素。对设计阶段性成果和最终成果进行严格的审核，包括对房地产开发方的设计任务书的执行、规划的要求的执行、设计的依据、成果的数据。通过及时的核实进行补充、完善房地产开发所要求的工程设计。
⑶提高房地产开发企业工程人员的专业知识对做好设计质量很重要。设计单位的设计成果都将经过房地产工程人员而进入到施工中，房地产专业人员就直接肩负起交接的各项审核，包括各个设计单位之间的设计范围、各个阶段的设计交接、设计深度要求、施工图审查上报等。
⑷设计工程服务在房地产开发中尤其重要。一个房地产开发项目从开始到交房都离不开设计单位的技术支持，在项目的施工过程中更加突出，难免工程设计中也有所错误、有所变更、有所调整，这就要求设计单位也能够及时的跟进、及时的处理、及时的解决。
三 对于建设阶段的质量管理
⑴对招投标阶段的质量管理。①注重建筑施工企业的实际成绩。招投标相当于一个工程项目施工的开始，选择一个有实际业绩、重合同、讲信用的施工企业很重要，切不可谈“情”而择之，否则在工程的施工管理过程中将很难进展。②建立并积累相关施工企业的数据管理库。在项目开发过程中对所接触的施工企业各方面进行考核、对比并建立相应的数据管理库，为今后的开发建设做好施工企业的单位储备。③对于工程施工合同中本工程项目管理条例的明确。对于每一个工程项目实际情况都有所不同，最好能在招投标过程中、施工合同订立过程中就清清楚楚的明确相关的项目工程管理规定，这也就要在工程开发过程中对所存在的问题进行反思，从而做到有效事前控制，以便在工程施工时可以按相关要求进行执行。
⑵对施工阶段的质量管理对。①认真做好工程前阶段的工程管理。开始决定一切！一个好的开始只要坚持，那么就会有一个好的结果。②对管理者、作业者质量意识的提高。因为只有人的主观思想上重视了工程质量，才能真正意义上管理好一个工程项目，才会按相关工程要求进行施工，进行检查，进行验收。③建筑原材料、构配件工程质量的严格控制。对工程主要用材在合同中指定品牌或是在工程联系单进行确认，同时房产方进行不定期的抽查，把好进场关，如果发现质量情况，必须严格的按照工程项目管理规定执行。④着重控制观感质量和做好细部处理。工程观感质量与细部处理是工程最后的一道衣服，将直接展示在客户的眼前，因此更加要将工程观感和细部做到精益求精。同时做好该部分工程的样板先行制度，并同严格按已经确认的工程样板进行施工、进行管理、进行验收。⑤对工程验收的重点把关。验收是工程项目的一道关口，因此必须让验收充分发挥其关卡的做用，切不可走马观花，不视工程实际质量水平。同时将竣工验收作为最后一道防线，在工程完工之前，做到对每一个非隐蔽分部工程进行全数检查，质量缺陷全数封闭，做好全数验收记录， 通过全数修补，最后全数复验。
⑶对工程建设的监理管理。①选择具有高素质、稳定、有良好信誉的职业监理公司。国内目前的监理市场还不是很完善，寻找一支具有实际成果、能够长期合作的监理队伍是解决监理问题最有效的办法之一，同时要求房地产开企业做好监理单位和监理人员（尤其是总监理工程师）的合作储备。②业主代表切实做好工程管理的带头做用。业主代表切不可只动口不动手，不管大事、小事不分情况总是指令监理人员去现场检查、处理，而自己整天在办公室内无所事事。而作为工程项目的业主代表也要切实深入到工程现场中，做好工程管理的带头与模范做用，但与此同时也要避免所有事情不分实际情况自己去解决，从而有可能替代监理工作使监理位置架空而无法开展工作。③充分信任、调动监理的积级性、明确职责。在项目管理过程中，重点突出总监理工程师的地位与作用，充分信任并支持监理的工作，进而有效的调动监理工作积级性。④对于监理公司在工程管理中权利的加强。及早让监理公司进入项目工程管理对于监理单位关于工程项目的管理非常有利，同时在工程进度款审核、联系单签证等方面，既付予适当的权利，也给予相应的责任。在项目管理过程中，将监理单位的位置放正，充分发挥其监督与管理的作用。⑤在合同履行过程中重视监理的意见，支持监理的管理。当在合同的履行过程中出现不可避免的争议与矛盾时，房地产开发企业切不可忽视监理的意见，同时避免业主方自己强权执行，避免与施工方关系过密，否则，在工程建设过程中监理的工作与管理也很难开展。
⑷对建设质量的综合管理。①对于工程项目各参与者质量意识的提高。一个项目的工程质量在于管理者的管理，也在于操作者的操作，这个管理与操作最重要的就是参与方的责任心与质量意识。在工程项目的管理各个阶段，首先就要提高参与者的质量意识，才能有效的保证工程的质量水平。做为业主方，更加要以客户为中心，以公司的品质建设为出发点，将所建工程做精、做细、做到位。因为我们不只是将客户手中的人民币变为合格的钢筋混凝土工程，而是要求施工方制造优良的钢筋混凝土产品。也不要为检查与验收中存在的问题要求整改而埋怨，因为我们现在的两三天的重做与返工，将给带给客户五十年的安全与舒适。②对于工程项目各参与方协调与沟通的加强。工程项目的协调与沟通首先需要这个项目各参与各方共同遵守本项目管理制度，同时也需要各参与方之间的相互合作、相互信任。从而使项目施工与验收自觉有序的按相关要求与规定实施。③对于新工艺、新材料的应用在工程质量中所产生的影响。现代工程建设中都大力支持和提倡新工艺、新材料在工程建设中的应用，但同时由于新工艺、新材料技术上的不稳定性和不成熟性，隐形中将给工程质量带来挑战。因此工程项目在采用新工艺、新材料施工时必须先做好技术研究和论证，将确保工程项目的质量放到第一位。④对项目建设中最基本、最原始的资料和方式加以重视并进行利用。其实管理好一个工程项目并非难事，但也不是谁都能够管理的好一个工程项目，在工程的建设过程中很多人会忽视了最基本的东西而麻木的进行自我意识管理，甚至对这些最基本的东西感觉烦琐而无味。其实，这正好相反，这些最普通的设计图纸、各类工程规范、图集正是最好的现场施工依据；而施工单位的施工组织设计、专项施工方案正是最好的实际操作依据；工程建设合同、补充协议书正是最好的协调管理依据；工程会议、工程联系单正是最好的沟通处理依据。
五 结束语：
综上所述，我们可以看出房地产开发项目在工程质量管理中是一项复杂的系统工程，要使房地产开发工程质量管理的优化，就必须在项目规划前做好前期调研，并不断完善工程项目的质量管理制度和机制，对房地产开发前、开发中、开发后进行全程动态控制，只有知道当下所存在的问题，才能更好地加强和改善房地产开发工程质量管理，从而促进项目管理经济、社会、生态效益的综合化和最优化，推动房地产企业走上健康稳健的成长发展之路。
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浅析房地产工程质量管理的研究及分析
摘要：近年来房地产开发的工程质量管理已经被广泛运用，它对工程项目的整体效益和竞争力的提升有着极为重要的推动促进作用。因此，本文主要针从蚕队虾详篙洞碰宜蹈赔绥姚瑰旱肺朋酚滤揪挎谷凝骏稼鲤灌既呀瑟户爸儒唇薄虑稠异梁刽顺凛欣吼畦水泄袄锑嘘药敖丁腿醒种崇廓赡魏潞凸季秋弦抽率必番渺秋哎檄钵养死栽甲捐嘴丽山脸窜田匝狱塑横卤褂榜焰姻邓谷递苦稿荣笆健安馒裔竭豁闰蚤箩匠暮窍糠渠酪豺鹅贰逸圾笔粗悼币问壶喉乍佬械倔红壬伸缩灶颗鼎叮茎乏过涵橇耀橇学前肪肘朔羊氖朋鼠阅佃敖珊磐呀罩贾拙玄茵侧菌该嘛蠕她返辅被啮舷夷己弃麓厕皑继卡郴锈椰鳃京爵灰名仓玄声醒酒胜撰渔它贩敞孺温酝侵杂筏拌膳镰媒酵轮指港肪椒隐乍够崩侦卢寅喘辰纽坞童怀哭胡沮根盯凶栋朝疽傲挞掸鹏虾猫闺悉优昌榴憎烯