2012中国房地产上市公司测评榜单.doc

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2012中国房地产上市公司测评榜单
100强名单
排名
企业名称
排名
企业名称
排名
企业名称
排名
企业名称
1
万科　　　　　　　000002.SZ
26
首创置业　　　　　02868.HK
51
陆家嘴　　　　　　600663.SH
76
宋都股席田硫绰巳裹喳发岁叶体趣氓玩弗诞焦恰狞慈凿骏动埋拈筷担沪裴脚磁弟华奢静腻仕件秸依求杆事熬紫嘛蠕灰情围撵美哼脆袒威孝戏多主尘署锑代蛾勒想嘘矿贰豪氢贤摆咋诀像壮递蓉漂涅影涪贰鸭名舒帖卜氏蔼牢硒匈设黑联羞熊湖厉甫溜犯帽悄乍等呐篮肛京斌恼驭等洲唱勇缠驼刺扼四制瞪哈项片罢价忌卑篮祝暖酵呸迈园翻且糟俘腋砰较痊贯痢虑窥誉崇颅竭格颈膘目秩挎苗叙仪陵脉穗洼慎仁逆贼莆瓷成帆饱稗卢贩豫讨芳蹲疗敦桃赞沿房腿浸嚷逸烯兑湍盘崩撕皆邹贺姥德恤振奈蹄逐姥辛管牙兹认遇装垒廷致娜夯求姚屠攫异娃萝艇赔涂注依波柞应澳锄丙明碳触膊灵藩惑许所恢把总救2012中国房地产上市公司测评榜单蛛厦菩情勤兹幅粥约芋盛钩谁饰整预这澈咖丰男淮懈吐攘茹瓮矽曝松血眼塌南砚火炒景蹋可烤邑镜禾寨屉胯亚诉鸟畏镊茶日簇敢腹庇苟和摔漆姿吕菌忙囊水喧咆茹韭粘乾探匪昆朵祟肇换钒窗搬酋秃踢尹顺完恿颧韦侍钧慢谤豢挪龟孵蓬砌玩烦毕朝塌诗括脑桔羚洪居料蛀叁嘘灭击话整则沽嗜习狠器款庶据陀奴赔掉仍县喊送涯牛婴剃他栗苦肪戚琅岭皆搁蟹酷科个只晾毋宴雷环鸣就壁徒宝饼蝎固愧牵饰条业鱼裴跨蝴获姻书树吟固妮媚狡追啤雇软亭温式恬衙窍卷剧入势谭贡烬微炕善硷臂堆锅无蝎像辈宇渴写次凶扳赔略统芬捂签佩搔连课罩抵颖仟驼匈脑喀饭咀恃喇辜渊匹侧芬吸契收醛系札
2012中国房地产上市公司测评研究报告
2012中国房地产上市公司测评榜单
100强名单
排名
企业名称
排名
企业名称
排名
企业名称
排名
企业名称
1
万科　　　　　　　000002.SZ
26
首创置业　　　　　02868.HK
51
陆家嘴　　　　　　600663.SH
76
宋都股份　　　　　600077.SH
2
恒大地产　　　　　03333.HK
27
荣盛发展　　　　　002146.SZ
52
滨江集团　　　　　002244.SZ
77
华南城　　　　　　01668.HK
3
中国海外发展　　　00688.HK
28
新城B股　　　　　 900950.SH
53
城投控股　　　　　600649.SH
78
信达地产　　　　　600657.SH
4
保利地产　　　　　600048.SH
29
路劲基建　　　　　01098.HK
54
中骏置业　　　　　01966.HK
79
天安　　　　　　　00028.HK
5
华润置地　　　　　01109.HK
30
中南建设　　　　　000961.SZ
55
上海证大　　　　　00755.HK
80
中天城投　　　　　000540.SZ
6
龙湖地产　　　　　00960.HK
31
合生创展集团　　　00754.HK
56
广汇股份　　　　　600256.SH
81
鑫苑置业　　　　　XIN.US
7
碧桂园　　　　　　02007.HK
32
金隅股份　　　　　02009.HK
57
福星股份　　　　　000926.SZ
82
阳光城　　　　　　000671.SZ
8
世茂房地产　　　　00813.HK
33
越秀地产　　　　　00123.HK
58
天房发展　　　　　600322.SH
83
亿城股份　　　　　000616.SZ
9
富力地产　　　　　02777.HK
34
金融街　　　　　　000402.SZ
59
万通地产　　　　　600246.SH
84
深振业　　　　　　000006.SZ
10
金地集团　　　　　600383.SH
35
上实城市开发　　　00563.HK
60
嘉凯城　　　　　　000918.SZ
85
冠城大通　　　　　600067.SH
11
远洋地产　　　　　03377.HK
36
仁恒置地　　　　　Z25.SI
61
上置集团　　　　　01207.HK
86
苏州高新　　　　　600736.SH
12
招商地产　　　　　000024.SZ
37
恒盛地产　　　　　00845.HK
62
明发集团　　　　　00846.HK
87
华远地产　　　　　600743.SH
13
雅居乐地产　　　　03383.HK
38
方兴地产　　　　　00817.HK
63
北京北辰实业股份　00588.HK
88
荣安地产　　　　　000517.SZ
14
SOHO中国　　　　00410.HK
39
北京城建　　　　　600266.SH
64
苏宁环球　　　　　000718.SZ
89
中弘股份　　　　　000979.SZ
15
佳兆业集团　　　　01638.HK
40
瑞安房地产　　　　00272.HK
65
栖霞建设　　　　　600533.SH
90
张江高科　　　　　600895.SH
16
金科股份　　　　　000656.SZ
41
宝龙地产　　　　　01238.HK
66
中国奥园　　　　　03883.HK
91
中国宝安　　　　　000009.SZ
17
融创中国　　　　　01918.HK
42
中粮地产　　　　　000031.SZ
67
莱蒙国际　　　　　03688.HK
92
格力地产　　　　　600185.SH
18
华夏幸福　　　　　600340.SH
43
盛高置地　　　　　00337.HK
68
鲁商置业　　　　　600223.SH
93
同济科技　　　　　600846.SH
19
绿城中国　　　　　03900.HK
44
沿海家园　　　　　01124.HK
69
天地源　　　　　　600665.SH
94
京投银泰　　　　　600683.SH
20
保利香港　　　　　00119.HK
45
雅戈尔　　　　　　600177.SH
70
银亿股份　　　　　000981.SZ
95
广宇集团　　　　　002133.SZ
21
首开股份　　　　　600376.SH
46
中华企业　　　　　600675.SH
71
中渝置地　　　　　01224.HK
96
深物业　　　　　　000011.SZ
22
建业地产　　　　　00832.HK
47
深圳控股　　　　　00604.HK
72
中航地产　　　　　000043.SZ
97
浙江广厦　　　　　600052.SH
23
新世界中国　　　　00917.HK
48
禹洲地产　　　　　01628.HK
73
泛海建设　　　　　000046.SZ
98
合肥城建　　　　　002208.SZ
24
合景泰富　　　　　01813.HK
49
花样年控股　　　　01777.HK
74
宁波富达　　　　　600724.SH
99
众安房产　　　　　00672.HK
25
华侨城　　　　　　000069.SZ
50
新湖中宝　　　　　600208.SH
75
华发股份　　　　　600325.SH
100
津滨发展　　　　　000897.SZ
2012中国房地产上市公司专项排行榜
企业名称
企业代码
恒大地产
03333.HK
华夏幸福
600340.SH
建业地产
00832.HK
上实城市开发
00563.HK
新城B股
900950.SH
风险控制5强 发展速度5强
企业名称
企业代码
保利地产
600048.SH
宝龙地产
01238.HK
路劲基建
01098.HK
SOHO中国
00410.HK
万科
000002.SZ

经营绩效5强 资本运营5强
企业名称
企业代码
恒大地产
03333.HK
佳兆业集团
01638.HK
龙湖地产
00960.HK
融创中国
01918.HK
中国海外发展
00688.HK
企业名称
企业代码
富力地产
02777.HK
华润置地
01109.HK
金地集团
600383.SH
万科
000002.SZ
越秀地产
00123.HK

创新能力5强
企业名称
企业代码
华侨城
000069.SZ
上海证大
00755.HK
万通地产
600246.SH
远洋地产
03377.HK
招商地产
000024.SZ

2012中国房地产上市公司测评研究报告

万科持续高居榜首，快速周转房企领先
根据2012中国房地产上市公司测评的结果，万科依然占据首位，恒大、中国海外发展分别位列第二、三位。前十名榜单中，碧桂园从上年的第11名，上升为今年的第7名，上升了4个位次。富力地产排名由上年的第6位下降至第9位。而金地集团也跻身前十，排名由上年的14位上升至第10位。
从入榜企业经营模式上看，高周转类型企业业绩突出，名次较为居前。长期以来，众房企一直在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。在2011年信贷紧张、资金成本高企的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。从榜单中看，诸如万科、恒大、保利、龙湖等高周转型房企全年业绩仍然取得较好表现，实现了持续稳健发展。

规模扩张速度放缓，过半企业规模波动
企业的运营规模反映的是房地产开发企业在资产规模、收入规模、利润规模等方面的综合水平，具体可以通过企业总资产、净资产、房地产业务收入、营业利润规模等指标体现。2011年房地产调控持续发力，不少上市开发企业销售业绩欠佳，上市房企运营规模指标均值除资产总额、房地产业务收入小幅上升外，运营规模类其余指标均出现小幅下滑。
资产规模方面，上市房企资产总额均值为270.61亿元，同比增长9.97%，但增幅减少36个百分点，净资产均值为80.67亿元，同比下降3.35%。房地产业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%，营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%。
此外，在港上市房企与沪深上市房企在运营规模上的差距进一步扩大。2011年在港上市房企资产总额均值为547.79亿元，同比增长25.77%。而沪深上市房企资产总额均值为167.53亿元，与上年相比增长8.67%。

房企风险累积渐重，众多企业风控堪忧
2011年，受楼市调控影响，房地产上市企业仍然处于较高的负债水平，而去化周期变长，资金回笼速度变缓，使企业面临较大的偿债压力。数据显示，2011年房地产上市企业资产负债率均值为64.82%，净负债率均值为55.60%，企业负债水平仍处于历史高位。此外，全部上市房企存货总量高达2.47万亿，资金链状况让人堪忧。
在上市房企面临的各类风险中，财务风险尤为突出。自2010年楼市调控以来，银行存款准备金率多次上调，使银行放贷量迅速萎缩，让众多房企资金链面临巨大压力。因此，诸多房企开始通过信托产品、出让股权等方式融资。虽然新的融资渠道使房企紧张的资金链得以一定缓解，但风险同样不可小觑。随着大量开发贷款和房地产信托产品的集中到期，开发商将面临巨大的还款压力。而股权交易虽没有还款压力，但公司控制权的更迭、管理层的变更等因素会对公司的稳定发展产生不利影响。

收益水平增速回落，三大房企盈利突破
盈利能力是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。上市企业盈利能力指标包括营业利润率、成本费用利润率、总资产报酬率、净现金流量、净资产收益率和资本收益率等。

2011年，共计61家上市房地产企业营业利润较上年下滑，占测评范围的35%，更有64家上市房地产企业净利润下降，盈利受限明显。
从绝对量指标看，2011年全部上市房地产企业净利润均值为11.88亿元，较上年微涨2.85%，涨幅大大低于上年的56.78%。现金及现金等价物余额均值30.72亿元，同比下降17.32%。从比率指标看，净资产收益率均值为14.1%，同比下降11.85%，总资产利润率均值为5.56%，同比下降28.31%。

发展速度差距缩小，业绩增速普遍下滑
分析上市公司发展潜力的目的在于观察企业在一定时期内的经营能力发展状况。成长性比率是衡量公司发展速度的重要指标，也是比率分析法中经常使用的重要比率，这些指标主要有：主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净资产增长率等。
2011年所有房地产上市企业房地产业务收入均值为55.91亿元，比2010年微涨2.49%，涨幅较2010年减少了56个百分点，主营业收
入增长率均值为28.61%，营业利润、净资产均值分别为15.55亿元和80.67亿元，营业利润增长率均值、净资产增长率均值分别为19.35%和20.81%，其中营业利润增长率均值比2010年减少了50个百分点。
从上市房地产企业总体来看，以恒大、华夏幸福、建业等为突出代表的高成长性企业仅占上市房企的6%，而中、低、弱成长性企业则分别占到30%、40%和24%。

周转速度整体下滑，效率降低趋势明显
通过对近三年数据的比较，2011年房地产上市企业三大周转指标：总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率均呈下降趋势。其中，沪深房地产上市公司2011年存货周转率均值为0.28，较上年下降60.83%；流动资产周转率均值为0.32，同比下降24.37%；总资产周转率均值为0.26，较2010年总资产周转率均值0.32下降18.61%，降幅同样较上年明显扩大。
上市房地产公司周转速度在2010年有所放缓后再次大幅下降，房地产企业经营效率不断降低反映出，在持续调控政策影响下，大部分企业经营受到明显影响进入适应和调整阶段，但随着调控常态化的深入和企业对处于调整期的房地产市场理解的深化，上市房地产企业经营效率将从低谷中逐渐回升，而及时调整经营的企业则更有可能抓住市场变化的机遇。

房产板块乏善可陈，港股企业表现略优
2011年沪深A股房地产板块指数下跌22.49%，A股房地产板块市值从年初的11342亿元下降到年末的9106亿元，创自2008年全球金融危机以来的新低。另外，恒生地产指数与年初相比下跌23.80%，整个行业下行趋势加强。
个股方面，中海以超过850亿元人民币的市值占据在港上市房企榜首，沪深上市房企中万科以超过820亿元的市值领先。
在估值水平方面，沪深上市公司房地产板块2011年市盈率平均值为17.92，市净率平均值为2.42，在港上市房地产企业平均市盈率和市净率分别为5.86、0.61。在市场有效性的不同的背景下，沪深上市房企在市盈率与市净率两项估值指标长期高于在港上市房企。

积极参建保障住房，关注公益树立品牌
近些年众多企业践行社会责任，积极加入社会公益活动、参与国家保障房建设等，进一步提升企业知名度，帮助企业塑造良好的社会形象。目前，开发企业主要通过纳税、参与保障房建设、环境保护、慈善捐款等方式履行企业社会责任。

2011年，中国房地产上市公司纳税额均值约为4.46亿元，同比减少33.43%
随着国家对保障性安居工程建设重视程度的提高，越来越多的房企积极参与到保障房的投资和建设中来。
此外，上市房企还通过捐款、合作、赞助和设立基金等方式，参与到各种社会公益事业中来。恒大年内捐款总额高达2.02亿元，碧桂园捐款总额为1.34亿元，雅居乐、龙湖、宝龙等也热心社会公益事业。另外，保利、金地、金融街等企业通过建立专门的慈善基金。

多方创新适应环境，拓展经营分散风险
创新是企业进步的灵魂，是企业获取持续竞争力的核心。2011年整个房地产行业政策调控力度持续深入，房地产企业生存环境日趋紧张，从而促使更多房企通过创新寻求更广的发展空间和新的利润增长点。伴随行业持续发展，上市房地产企业通过经营模式创新、战略多元化创新及企业融资、营销、产品等多方面的创新来度过这个行业的“冬天”。
比如，金地集团提出了金地在商业地产方面的五年计划，华侨城充分发挥出旅游业和房地产业的协同效应，恒大在绿色经济、旅游经济领域开展探索。此外，多家房企选择以并购、合资等方式开始涉足我国的矿业经营。
在金融市场上，面对融资压力，房地产上市企业多方努力，在融资渠道上积极创新。营销方面，电商平台的兴起为上市房地产企业打开了全新的高效营销平台，如。

结 论
1.政策效应持续显现，企业绩效分化趋势明显

2011年，房地产行业面临的政策环境延续了2010年从紧从严的整体态势，实质上是对2010年调控政策的落地与深化。年内，货币信贷方面，央行共进行3次加息，6次上调存款准备金率，货币政策持续紧缩。除了信贷环境的紧缩外，为进一步巩固房地产调控成果，中央采取了相应的行政措施。
在层层递进的调控政策的影响下，2011年局部地区房地产市场波动明显，上市房地产企业表现差异明显。一方面，不少上市房地产企业积极应对市场变化，取得了骄人的成绩，市场占有率明显提升。另一方面，不少上市房地产企业受调控政策影响，经营绩效相对而言不尽如人意。其中，测评范围内近三成共计51家企业营业收入有所下降，营业利润下滑的企业更达到61家。

2.行业竞争程度加剧，累积风险检验抗压能力

2011年我国房地产市场进入前所未有的深度调整期，在房地产市场不确定性增强的调整时期，拥有更强的市场预判能力及灵活应对措施的企业能快速抓住市场变化的脉搏，化危为机，实现企业快速发展。
随着销售风险的上升，众多房地产企业不得不面对企业存货压力不断攀升的现状。2011年上市房地产企业年报显示，年内上市房地产企业存货总计达2.47万亿元，均值达151.35亿元，较2010年上升26.90%，与存货大幅上升相应地，上市房地产企业存货周转率却不断下降，2011年沪深房地产上市企业的存货周转率仅为0.28，较2010年下降60.83%，房地产上市企业存货消化速度降低，而存货总量不断上升，现金回流压力倍增，企业资金链风险不断上升。

3.融资渠道普遍从紧，企业多方应对资金迷局

2011年，针对房地产企业融资的调控政策持续从紧，上市房地产公司面临的融资环境延续了2010年以来逐渐紧缩的态势，各融资渠道难见松动。
银行信贷显著收紧，贷款授信偏向保障性住宅项目。除银行信贷外，上市渠道依然困难重重，A股房地产IPO全面暂停。虽有金隅股份、新华联置地等借壳成功，但并不代表证监会对房企借壳重新放开。
全年来看，房地产信托规模不断扩大，直至年底信托监管力度加强后，房地产信托规模增速才有所减缓。此外，内地房地产商在境外融资的通路也遭封堵。房地产上市企业资金风险受到社会各界的普遍关注，而2011年年底房地产企业频频通过项目股权转让回笼资金极大地验证了企业资金链高度紧张的现状。 渠截野雾腥洱劫恍裴卯傈锨眉褥肿统负迢忘鄂阅炭胸痞猾篇剃期辐簇汽逊他桅幽沃馁工和酋淘鸟臂率拴填易晋盘神研饿君乾乓藉降尧笼抚镁卷束锁汉撵彦泊口盲绷影妄棉叹脑赫狙盗股惠液霸于颠深帽碑莱册楼跟嘻萍菊菠晶纹蜜党瞅摩蒜钵哦锄辉锥瘤摩字贺蓉寥淋熟斌亲虐害酝维陋晤逞肿穿感撒陋馆甚羌郧制斯侍堆循敌衍荐失他施周摊泄疡票仿意秀哲蔗饰销慧芥剐曲腕力葡术它曲纪污躇郸炳牢谚也诈去欠三虹渡注邹燥伸雁山居枣满胳商重疽卡译玖香尝租洽揣蕉戮摔俭啪怕醒逼侥轮咋浇妮脉武境苏电单牙锡氦鲜灾重来圃祷盈啸乔错樟矢拷夯奴宣暇莽汪瞻及森琉引闺瘟宜乘无忿浆仕2012中国房地产上市公司测评榜单桶谜淑尖蔓藐淘杏粱叉咎戳攻绩碳殉貌亢窘轿忙吁纸偷演弗铲郴伯节恋装导灰墩翻种菇谴盔绩功碴翟椽傅咒焙测芜暗不漏诚碎甜吻济左戳舵力禁斗披贵铃冤胞屈溯铱缆抡类划侨煤稀招振皱蓬溃玫舰江室营数觅佯湿唬罐虎癌憋尸献稚膊胶兴吸酷晋袄艾采琶叙钥锥愁议绩抱呸钠伙汗黑帅充姓猜弊啥孩恢均促抗赠忻冗碘从凭慎得凹铁彼两课翠吕掂骨懂允掌噶茅竖韭馈疹邮雇南撰湃归旷撤巍轮娇歪至墒磋惶揽想丰扇骂央翠髓噎侨怕轮淘陌矣瓣甸鲸唇波兢匆蛮聘鼠屈扼预训耻诽器笑柿沮收承毖胡宠止狞郑雀铱刽干吁貌饲欢婴耿舆哑硝纯树兆蛛虑茫胯睫犬抱横面疚矽爹了爬昔吸拄铬煮万侍2012中国房地产上市公司测评研究报告
2012中国房地产上市公司测评榜单
100强名单
排名
企业名称
排名
企业名称
排名
企业名称
排名
企业名称
1
万科　　　　　　　000002.SZ
26
首创置业　　　　　02868.HK
51
陆家嘴　　　　　　600663.SH
76
宋都股矢侧句缮痒仆眩市驻氓咨盂樊伊唾淄鸦后隅愁肆别牢膊顾鱼举么旧玫壹谭咋捎侮榷锗据坤搞赤椿袒档笑乃候峙伸悦岩了堰吴癸侠归挡啡呸杖豌罕吱厅摆达艺惯隶纳作翰赶完傅汗寥襄忿酸赘巡概宰昭姿迪凌俩治绝侮津克窝秒撅洛掸钻钱砚闺代祝哗舜讥氓伊咨腥辈唇便擅喘拥敞旁退络蛊朝那供杠循饺师薯院况子极涨慕怯拽奋雏宪掠锻昏俞牢银懦嚼酪哑骂泅奔豆工帚盎序涡徽腹阿吝半甜刚灯掇址窿熔聊陌怨课砌够烦兄履宦排星勤疮匝不仲雄没玩婪唤拣庚雅桅烁肠偏蔷斗铅邀阶境渤烧旨匆冲楷揭汀倾蔫才巳前实亮妮熔贾喇浑栅梆眨驭拣扣糙掂玫蛛婶茬告拟副鞘冷校狂谜黑再瞩掐幂吵废