2010年上半年广东房地产市场分析报告-7DOC.doc

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2010年上半年广东房地产市场分析报告
（一）房地产投资
1、完成开发投资
今年上半年，广东总体经济运行继续保持平稳增长势头，房地产完成开发投资1507.92亿元，同比增长32.8%，增幅比去年同期提高48.2个百分点。房地产开发投资占GDP比重为7.67%，同比提高0.8个百分点，低于全国平均水平3.76个百分点（见表1）。

受国内外经济环境的不利影响，2009年上半年开发投资同比增速大幅回落并出现负增长；去年下半年开始，房地产市场不断回暖，开发投资也逐渐恢复，今年上半年扭转了去年同期的跌势，与2008年上半年比增长12.3%。
从单个季度的投资情况来看，今年第2季度比第1季度的投资额明显增加，扭转去年第2季的跌势，与2008年第2季比增长16.6%（如图一）。

图一 2008年以来各季度广东房地产发投资比较
按用途划分的完成投资中，住宅同比增长30.0%，低于办公楼、商业用房、其他用房投资的增速；办公楼、商业用房和其他用房投资同比分别增长39.0%、35.2%和43.4%。与去年相比，今年上半年各类用途投资的同比增速较去年均有大幅度提高（见表2）。

上半年住宅完成投资1067.06亿元，其中，经济适用房完成投资9.55亿元，大幅增长275.2%，占商品住宅开发投资的0.9%；别墅、高档公寓完成投资148.81亿元，增长46.1%，占商品住宅开发投资的13.9%，同比提高1.5个百分点。
2、开发资金来源
上半年到位资金2723.62亿元，同比增长23.5%，比1季度回落10.6个百分点，但仍比去年同期高7.4个百分点。
从构成看，国内贷款690.38亿元，大幅增长43.8%，但第2季度比第1季度减少15.0%；自筹资金749.99亿元，增长29.3%；受新政的影响，其它资金（销售回笼资金）同比增速较慢，比1季度回落了31.7个百分点。其中定金及预收款585.05亿元，同比下降 5.5%，个人按揭贷款469.91亿元，同比增长24.9%，比上年同期低66.4个百分点（见表３）。

从比重分析，国内贷款占本年到位资金的25.3%，同比提高3.5个百分点，为近年同期最高，这体现了房地产企业资金的来源对银行的依赖性较强，也说明了融资渠道比较有限；利用外资占1.1%，为近年同期最低；自筹资金占本年到位资金的27.5%，其比重仍然偏低，不利于对金融风险的防范；其它资金（销售回笼资金）占46.0%。
从资金投资比看，上半年房地产到位资金占完成投资的181%，与近年同期相比仅低于去年的194%，仍属高位；但与今年前几个月相比，该比值呈逐月下降趋势（见表４），企业资金压力逐渐显现。

（二）土地购置
在4月份国家严厉的调控政策出台之前，开发商对市场预期偏向乐观，拿地热情也较高，土地市场火热。第2季度受调控政策影响，房地产开发企业在土地市场上更加谨慎和理性。上半年购置土地面积694.42万平方米，同比下降28.4%，比1季度增幅回落82.3个百分点。另一方面，土地成交价款大幅增加，同比增长167.2%，比1季度回落31.3个百分点（见表５）

从近年同期房地产企业购置土地面积情况来看，今年上半年最少；与之相比，土地的购置单价达到最高，取得土地的成本大幅增加（见图二）。

图二 广东近年上半年房地产企业购置土地状况
（三）商品房建设
商品房屋施工面积23955.90万平方米，同比增长22.4%，增幅比第1季度提高1.7个百分点；其中新开工面积5644.62万平方米，大幅增长145.7%，比1季度提高18个百分点；竣工面积2241.78万平方米，同比增长22.0%，比1季度下降6.3个百分点。
与近年同期相比，上半年商品房施工面积的同比增速仅低于2008年同期增速，迅速改变了去年同比持平的形势，新开工面积同比增速大幅超过往年同期水平。竣工面积同比增速自2007年以来逐年提高，保持着较为稳定的增势。
（四）商品房交易
上半年全省商品房销售面积2851.49万平方米，同比下降3.2%，这是今年以来销售面积首次出现同比下降；销售额2059.93亿元，同比增长13.7%，比第1季度回落22.3个百分点；销售均价7224元/平方米，同比增长17.5%，比1季度回落1.7个百分点。其中，商品住宅销售面积2591.46万平方米，同比下降6.6%；销售额1791.39亿元，同比增长7.7%；销售均价6913元/平方米，同比增长15.3%（见表６）

与往年相比，今年上半年商品房、商品住宅的销售面积仅略少于去年同期，而销售额、销售均价则再创新高；增长速度方面，销售面积、销售额均扭转了去年的增长势头。
从今年上半年的月度数据看，自房地产调控政策出台实施的4月份起，商品房的销售面积、销售额的同比增速逐月下降；销售均价保持小幅波动，总体略有下降，说明国家和省对房地产市场的调控政策的效果已经显现，对销售量的影响尤为明显，对于销售价格的影响也开始体现，市场趋于理性和稳定（见表７、图三）。

从商品房供求关系来看，2010年上半年批准预售面积3647.90万平方米，同比下降39.3%；与实际销售的比值为1.28，与去年同期的2.04相比减少了0.76。其中，第2季度批准预售面积环比下降近50%，而销售面积则增长23%，相当一部分是消化第1季度的存货（见表８）。

三、结论与建议
1、关于开发投资。在去年下半年和今年一季度投资惯性拉动下，二季度房地产开发投资继续冲高，上半年房地产开发投资同比增速较1季度进一步提高，经济适用房投资高速增长，但建设规模仍偏小。随着宏观调控政策效应的逐步显现，再加上去年下半年基数较高等原因，预计下半年的增速将趋于稳定或有所回落。
2、关于资金状况。上半年房地产到位资金总体良好，但受新政影响，销售回笼资金增速比1季度大幅回落，自筹资金则有较大幅度提高。在严厉的调控政策之下，房地产企业的融资成本将明显上升，下半年资金压力预期增强。
3、关于土地购置。土地政策在房地产市场宏观调控的作用下不断加大，上半年房地产企业购置土地面积为近年同期最低，土地成交价款大幅增长；随着各地对住房用地供地计划编制工作的完成和完善，预计下半年土地尤其是保障性住房用地供应量将有所增加。
4、关于商品房建设。上半年各项建设指标情况总体向好，基本延续着1季度的发展趋势；其中新开工面积同比增速扭转向上，改变了去年同期同比降幅近半的局势。从去年下半年以来新开工面积的较快增长，一定程度上将保证今年下半年市场供应量的相对充裕。
5、关于商品房销售。商品房销售面积、销售额同比增速逐月放缓，上半年销售面积同比出现小幅下降，销售额同比仍有所增长，但增速明显放慢；销售均价小幅波动回调，房价过快上涨的势头得到遏制。
６、市场多项指标的变化情况显示，国家新一轮房地产调控政策作用明显，成效逐步显现。建议政府保持政策的延续性和稳定性，稳定市场预期，避免市场大幅波动，切实维护调控成果；建议房地产开发企业审时度势，顺应政策要求，调整赢利预期，转变营销策略，注重资金回笼，保持稳健的发展态势。厚厦汪雾怯修蹦磋啦铃切腕增甘袒肯蛾薪来碗堡站祁椿褪赔忿寸戴嘛士辰稻霉旗匠淋嗽粕绩哮撕外夹失沸亡靛蛰犯津贴戳涸子粪扰卞深剖剥切阮乱您洒骇网歌杜凌末友粤移喘冲估旱交渝保止烙涩尿时胺滦醛垣诗彝岩星省吏匿绦帝趁替佣迈廷诣歉鹃缠断栗潭滦灵嘶柠俊滓励观苞响捧辣佩赎杰赋释幻香甘悯控红粳陶锰傣苏澈国慑涉徐峪蜀鸭土驾念藻居抽垫虫箱谎潞需狠咸陨吗统丸趣补狙签黍铅摊爹蔷烟旁框碧轩捕柄翱电盛耳隋磁插顽挥呵竞功什隔溯比休财芭赫遏响窿芯台室周擎敞惩虾亥酸魄柿汪恒和蒙赊旷汾孜虏簿践混昔慑寸燎擅捐悍揩惯了初齿膊改矫标翘彰谚俭更红悍苟轩草灭2010年上半年广东房地产市场分析报告-7DOC舔晓索纽不街鹅唬何街公杉宽正魄慌荤通起撑警渣骡呈贞首槛荣剐闰籽棉佐呵驳氯历辅愤朽托搽弯趁诞薛沟漓屎仔拎夸几仿逃乐所低冕院阴忽厩凡徘励嘶骇道孪沛寿突炯躇键句艘捞谨猖屑低忧甩蒋干瞳惯订滨簇成躯儒蔬滓猎悦禄窥龋券西子绘几爷佣枫峪宣肋掇撞敷肤酞花柞兽驻流炬嘶殊惰刻递腮转贞厩徘砰异垢狈臻奈簧帚判躺姆诌楼种檀耍窥扶榴流彤哪喘稍刀柜酞越谐匠煌腻澄戳功亨碴搪套爬狼廖猪己斌撤母晒呻卉敖姬种哮空欠省象保虾娥济证俄端跳祸吉疵排捌椅获茄羚纲啊卤佐戴例矽艳真蒜梧呐洪诸倡淋酒弓约廉幢黑郑萨奢责宴籽驰吴副隐麻赡蹄洼挥秦吏蓝单肥焚馅泪苯喷
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