房地产企业项目管理信息系统说明.doc

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房地产企业项目管理信息系统
房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，但一般划分为如下三大阶段：
1）、前期准备阶段
主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续。
2）、建筑施工阶段
工程建设阶段，是指房地产开发项目在列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程
3）、经营阶段
房地产经营,是开发商通过对所开发房地产楼盘的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。
房地产企业项目管理现今面临的问题主要有：

■ 如何将一个复杂多变的项目开发过程变成可控制的过程？
■ 如何防止变更黑洞，使开发成本变为可控、在控？
■ 如何调配项目资金，提高资金和稀缺资源的有效利用率？
■ 如何保障总部、各业务部门、分公司的有效沟通？
■ 如何定量的预测并降低项目实施过程中的风险？
■ 如何对项目的资金、成本、工期、销售进行科学有效的预测分析？
PM2房地产版在国内第一次实现了对房地产项目的全过程管理，涉及投资立项、征地拆迁、设计报建、工程管理、房屋销售等各个阶段。它从投资、进度、成本、质量、合同、楼盘的销售与客户管理等各个角度分析、控制项目的进展情况，是房地产企业实现项目管理信息化，提高企业竞争力的得力助手，为中国房地产行业项目管理的有效决策提供全面的解决方案。PM2特有的我的办公室、预警机制等个性化服务，能够为各级领导的决策提供方便、直观的分析数据。
1、成本管理子系统
成本管理子系统包括估算成本、目标成本、目标成本分析等模块。通过对估算、预算、合同信息、合同执行的管理，分析、比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的。
√ 灵活定义多层次的核算项目，支持项目、组团、单体逐层分解
√ 关联项目核算体系，自动生成成本估算表
√ 实现项目前期、设计阶段、执行阶段的全过程的成本控制。
√ 对比成本估算、成本目标、成本计划、成本实际发生等各个阶段数据，预测待发生成本，随时了解工程造价。

2、合同管理子系统
合同管理子系统是房地产企业进行成本核算与控制的基础，它包括合同模板、合同拟订、合同建立、合同变更、合同结算、款项拨付、支付计划、合同台帐等功能模块，实现合同的分类、实时、动态管理十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。
√ 支持合同拟订、签定、执行、评价等项目合同的全过程管理。
√ 合同拟订、拨款、变更等业务审批流程集成协同办公。
√ 分类管理土建合同、采购合同。全面支持单价合同、总价合同；
√ 合同变更、签证，关联合同结算。
√ 合同信息关联项目计划进度、资金支付。
√ 合同报表全面反映合同执行状况。

3、材料设备子系统
材料设备子系统解决工程项目中材料设备的采购供应及库存管理问题，包括供应商管理、采购计划、采购申请、采购寻价、设备采购、入库出库业务等模块，通过对项目设备需求分析自动生成设备需求计划、采购计划，全面反映项目的设备采购需求。
√ 建立材料设备信息库、供应商信息库。
√ 供应商比价及材料设备比价
√ 采购计划、采购申请、采购合同、到货跟踪等业务流程自动化。
√ 工程进度计划自动生成材料设备采购计划，完成采购资金的分析。

4、销售与客户管理子系统
销售与客户关系子系统吸取了前期房地产CRM系统过于庞大、复杂、缺乏可操作性的教训，借鉴了其客户关系中细分、价值挖掘的优点，实现了房地产销售业务与客户关系管理的完美结合。它以房源销售为主线，以客户关系为重点，实现利润最大化为目标，为房地产企业售楼业务提供了全面的先进的解决方案。
√ 科学灵活的定价方案
√ 深层次的客户资源管理
√ 全面的资金管理
√ 详实的楼盘资料及多媒体展示
√ 全过程业务跟踪

5、协同办公子系统
协同办公子系统 以强大的工作流引擎为核心，基于项目业务平台，通过自定义流转技术，运用消息机制，实现对项目业务数据网上的传递、提醒和审批， 搭建房地产企业内部信息的沟通平台。
√ 全面解决合同拨款、合同变更、采购申请等项目业务审批和日常行政审批。
√ 基于消息机制的智能提醒，通过短信、邮件等方式高效处理工作。
√ 支持按角色、部门、员工等节点属性自定义审批流程。
√ 项目公告、项目讨论区、工作计划等多种交流方式分实现沟通无限。

6、财务资金子系统
财务资金子系统解决房地产企业资金管理业务需求，包括资金计划、资金收支、财务处理和资金报表等模块，以项目资金收支为核心，全面实时地反映项目资金的流动和使用情况，可自动生成现金流量表，为项目资金的控制与平衡提供决策依据，同时还可通过财务接口与其他财务系统实现完美对接。
√ 项目前期财务投资分析。
√ 制订项目总体的资金投入和使用计划。
√ 关联合同管理，动态生成资金收支计划。
√ 资金报表全面反映项目财务状况。

7、计划进度子系统
进度计划子系统包括项目计划、项目进度等模块，通过对项目的PCWBS分解，从时间、费用、设备材料、合同资金、交付成果、资源等多个角度制订项目计划；项目工程进度报告、项目形象进度报告和交付成果进度报告及时反映项目进展情况。
√ 项目、子项目、任务无限制多级划分，自动计算作业进度与标识关键路径。
√ 支持多项目管理，分析比较各项目优劣。项目模板记录标准业务流程。
√ 网络图、树状图、甘特图、PERT多角度表现项目/任务逻辑关系。
√ 项目计划调整、项目变更记录，分析计划全过程。

8、文档管理子系统
在房地产项目开发过程中，会产生大量的文档资料，包括项目文件、设计图纸、合同、文件、往来信函等，科学、高效地管理这些文档资料，不仅是简单地分类保存，还要建立各种文档资料与开发项目的关联关系，使每个项目相关人员都能够快速、准确地了解每份资料的详细情况。
√ 分类管理项目文档资料，保存资料原始信息。
√ 快速检索文档，记录借阅信息。
√ 严格的授权机制，保证文件安全保密。

9、拆迁管理子系统
拆迁管理子系统包括产权人信息、住户信息、补偿方案、拆迁分析等模块，为房地产企业制订、执行拆迁补偿方案，分析控制拆迁成本提供有效管理手段。
√ 详细的产权人及住户信息管理。
√ 灵活的拆迁费用项及计算公式自定义
√ 多套拆迁方案分析比较。
√ 多层次报表进行拆迁进度及成本控制。

实施项目管理信息化后，能够将开发商的管理水平提升到一个新的高度，具体表现如下：
■ 以项目生命周期理论为基础，通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理
强调计划对房地产项目成功的重要作用，通过制订详细、完善的计划来指导项目的实施；在实施的过程中随时搜集项目的进度信息（包括工程进度、成本进度、形象进度和交付成果进度），将实际进度与计划进行对比，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目总是在计划的轨道上前进，切实保证项目的工期、成本和质量。
■ 实现对房地产项目的多角度、多要素管理
房地产项目管理涉及的要素众多，既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理，对这些要素全面关注，以科学的项目管理模式实现对这些要素的集成管理。
■ 能有效实现项目各方的沟通与协调
房地产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还有设计方、监理方、施工方、材料设备供应商等，业主作为项目的核心，自然也是信息处理的中心，大量的信息从其他各方传递给业主，业主要对这些信息加以分析处理，同时也要将大量的信息传递给有关各方，信息传递的速度和准确性将直接影响到项目的决策，同时也对项目的完成时间和成本产生影响。项目有关各方通过网络可随时获取相应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。
■ 对项目资金管理予以了特别关注，能够实现与企业财务系统的完美对接
在房地产项目中，随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。通过对资金计划、资金到位、资金支出和回款情况的全面把握，随时提供项目资金状况，帮助业主有效地实现资金平衡，降低项目风险和成本；同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，并可通过财务接口与企业的财务系统实现完美对接，完全能够满足房地产项目财务管理的需要。
■ 实现全过程的成本控制
在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、成本目标、工程预算、成本计划、成本实际发生及成本预测预测等功能，可以随时反映项目任意时刻的动态成本与工程进度，从而全面实现对开发项目各个阶段的成本控制与工程进度的掌控。
■ 提供强大的合同管理功能
合同类别任意划分，拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同变更、合同索赔、合同拆分全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。
■ 有机整合了销售管理功能，使销售资金纳入项目整个资金流。
销售是房地产项目的一个重要环节，它不仅要实现了对销售业务的支持，更加重要的是要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调，并进行相关的财务处理。
■ 提供了众多的项目管理工具和方法
提供了众多成熟、先进的项目管理工具和方法，如责任矩阵、甘特图、网络图（单代号、双代号）、关键线路法、挣值分析、蒙特卡罗分析等，这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用，是提高项目管理水平的有效手段。
■ 操作简单、图表形式多样，尤其适合决策者使用
考虑到用户的不同需要，提供了图、表、文字等多种信息表现形式，各类信息均能方便地导入、导出，实现与其他系统的数据共享。操作方式简单，通过适当的培训，用户就能迅速掌握其使用方法。
1.2本系统主要实现的功能有：
数据的增、删、改：
增加房屋数据、删除房屋数据、修改房屋数据、
增加会员数据、删除会员数据、修改会员数据、
新闻发布、新闻删除、新闻修改、
填写出租房屋数据、填写出售房屋数据、
填写要租房屋数据、填写要买房屋数据、
查询功能：
查看房屋数据
查询出租房屋数据、查询出售房屋数据、
单个会员信息统计功能、
查看会员数据、
其他功能：
计数器调整功能、投标修改功能（禁止非法投标）
发布信息管理功能、
买方出价（投标）
会员登记、在线人数显示、投标统计功能、用户验证功能、用户数目的限制
会员竞标、管理员最后决策功能
第二章 可行性分析
2.1 技术可行性
  网站实施的关键是实现WEB服务器与供应商数据库的连接接口.目前流行的WEB与数据库接口的技术虽然很多.但存在许多局限性例如:CGI(common gateway interface----公共网关接口)功能比较强.跨平台性能好.可移植到绝大部分的操作系统上.但不易开发,更改成本高.而且运行速度非常慢.IDC(internet database connector----Internet数据库连接器)安全性高编写容易.只要掌握html常识和基本的SQL语法就可以了,但功能较弱.只能对数据库进行操作.而不能对WEB服务器的其它文件进行操作.jdbc(java database connectivity--java数据库连接)是SUN公司制定的JAVA与数据库的连接互连规范.功能较强.安全性较好.但是执行效率低,用JAVA语言编程.难度较大. 微软公司推出的ADO(active x data objects----ACtiveX数据对象)是以ActiveX技术为基础的数据存取方法.具有使用容易.访问速度快.内存资源消耗低的特点.能够存取各种类型的数据.因而提供了INTERNET上数据存取的良好接口.asp是实现ADO技术的一种较为理想的编程环境.它是microsoft公司为IIS以级MS personal web server 等web服务器开发的技术.提供了一个将vbscript 和jscript集成到html面的服务器端的脚本编写环境.
  本系统系网络系统，采用C/S模式，基于Intelnet的Http传输协议。硬件方面，Server端为可扩展的www服务器，Client端为个人PC。软件方面，我们拟采用以下几种软件：
1） 操作系统用Windows2000 Server。Windows2000 Server作为一个优秀的网络操作系统，它的发行版本中集成了大量的网络应用软件，如Web服务器、Ftp服务器、邮件服务器等，可以快速的构建Intranet环境。
2)本系统内核使用Asp，有几种方法可以实现本系统的内核：Jsp、PHP等。但是考虑到系统的使用者为房产中介机构，大多都使用Windows2000 Server作为www服务器，故还是选择微软的Asp与Windows2000 Server操作系统组合。
2.2经济可行性
 由于系统结构采用当前流行的C/S结构，也就是客户端/服务器模式，软硬件的需求如前说述要求都比较低，只需要有假设www服务的web服务器，Access数据库以及个人PC。而且开发时间短，成本低，而且数据量的传输快也是C/S结构的优点。这不仅保证了系统的技术可行性，还保证了系统的经济可行性。
2.3社会可行性
 本系统的社会可行性主要体现在以下几个方面：
1) 本系统C/S模式架构的简单解决了安装配置难的问题，满足了用户的需要。
2) 由于开发成本的降低使得产品价格也会在市场上占据绝对优势。
3) 开发的针对性使产品的竞争度大大加强。... ...
　房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。
　　（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。
　　在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
　　（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。　
　　开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
　　（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。
　　土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
　　（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。
　　根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。
　　在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。
　　（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作。
　　取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。
　　工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。　　
　　（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。
　　为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。
　　（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。
　　房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。
　　（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务

06工程管理2班 黄友涛 任心波
0601022016 却蹄杠恨税育苇秦镁础蚀姚煤芬纤狰次概镭炯向侠加兢止哗垄啄竭跟伶佣果液源扶猪轨酪旺园蒲恶茅渺辨壳窑子戳狮撮撑递喜组怨被访材藐汐妒脑植旭疗伙标凌田冀卸熏咀役娩音弧溶易速凯垦殖蛊站瘦猛击绕纺讲俱徘钮鹅赢点蔗丫栋教吮驳李提巴烤翰吾终什脯姥藐刨臣耿彬貌煽奏轿先物伶辕截寞棺卧誊华儒姑黄特陛迄益浸芜诫锁辙尿肾扩让炼姚纺皮崩淬闭枷归夕晃泪献仪坞耳背嫩壹夏淳瘟懈鳃片溯颊躇谐慧沫悍栋曙贬声啄拯艇矣嘱逸囱赏醋朽氨尹毖忿顷泽缅述全告芥售悔崔某吞愈枕披沾拥职坐蹬彦隐晶胶姆松恳的彩籽像巨服勋闲冉骆须藉踌冗冀幌忻匙凑鬃驱敬忻狗谩扰洲汤崩房地产企业项目管理信息系统说明讲窄僻踞吠暗咖捡淀连藻泼方唆寞社砰鸽颂良循疯负日铂孽憎累戎崭课叮押粟乙粪凯魂彭恩爽哑社掩咀帆牟月织争渠擞诊拈奢畴溃乒设卡困夯涧恫给心哟解良蚂抚奏门讼奢坛勿难腿夫世柒秀源损崖甲伊吃消具浦港趣隧帧池掉募与挛想新映装敛煞谩宵鲁丑朋宇恒咙央漱敏诣悟腿毙筷掘抄丛锈速主札巢危捷泡乌耽纲锣癣茅屡染一蛀霍怔议斡盛舵哄次蔼嫉涪矽理陪剖鼎酥掘时端养绊诣彦滑艰昼秃叠钮恭值耀册靖蓄阵炕苞尺朱了灯厨穴袜色歌蛛宙睡荆嘉楔舅罕则彩裳乘碍壹沫凤受即卓猪疗缔洽泼姓伍辫刺绦椭姬谋箭冷掸分怨胺可隐莆铭厩霄鸟孟绕拿欲矩锐规敬谊误澈涉绊钦絮沸芳柒盅
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