房地产课设.doc
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4、目概况(一)工程名称:南昌市西湖区旧城改造工程(二)工程地点:位于西湖区昌南大道与桃花南路交界处(三)建设单位:南昌市创景房地产开发股份有限公司(四)工程规模:本工程拟由四栋住宅、地下室、幼儿园和会所组成,其中1、3、4栋楼层高度均为22层;第1栋的一、二层为会所;3、4栋为32层高的连体楼,其一、二楼为幼儿园。总建筑面积为98060平方米,其中:住宅85060平方米,商业2000平方米,公建配套3000平方米,地下室一层建筑面积为8000平方米,停车位620个。二、项目总论(一)项目背景1.项目开发土地情况本项目位于南昌市西湖区昌南大道与桃花南路交界处,面向自然湖泊,既可分享街市的便利,又可
5、尽享大自然幽雅宁静的生活,从南昌市政府仅需15分钟车程即可到达,与南昌动物园、湿地花卉公园,紧邻南昌大道,周边有成熟的社区、公园、学校、医院、百货超市等包罗万象。本项目地块来源为西湖区就成用地。目前地块上有4栋工业厂房和21栋居民楼,占地面积约为31000平方米,总建筑面积约为52000平方米,容积率约为3.15。土地使用权人为西湖区人民政府,这些房产均为居民住宅。本项目地块原有建筑物主要为居民楼,租用的企业主要为五金、电路板及模具等加工企业,这些企业在生产过程中会产生一定量的污水及有害气体,并有噪声污染,对周围环境和附近居民区存在比较严重的污染映响,而且村股份合作企业要求进行改造,故该项目符
6、合列入西湖区城中村改造计划的要求。随着南昌国际化都市建设的不断深入,产业结构的调整事在必行,对于一些低端产业特别是产品生产过程中有污染的企业,已经不再适应这造城市的发展,西湖区要求严格控制工业用地的发展,并对规划转型的工业区,应进一步制定详细的调整规划;对外迁的企业应加以引导,使其向城市外围的重点工业区迁移。散布于新村内的零星工业,已经与特区发展不协调,规划将其改造为公共设施和住宅配套用地,适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。2.研究工作依据(1)国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数;(2)建设部发布的房地产开发项目经济评价方法;(3)南昌发展计划局文件发布的南昌市发展计
7、划局文件件;(4)南昌市城中村(旧村)改造暂行规定;(5)中共南昌市委南昌市人民政府关于加强环境保护建设生态市的决定;(6)国家有关部委和南昌市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、规范和规定;(7)各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料;(8)开发商提供的有关本项目的资料。本项目开发地块相对位置及形状图3.项目开发意向本项目地块来源为南昌市西湖区住宅用地,土地使用权人为南昌市西湖区政府司,本项目土地使用年限为70年。据创景房地产开发股份有限公司与南昌市西湖区政府的合作开发项目协商初步交换意见:由南昌市西湖区政府出让土地使用权,创景房地产开发股份有限公司提供全部开发建设资金。小区开发
8、建设全貌图(二)项目建设的必要性1.城中村改造有利于调整产业结构,改善城市生态环境南昌市城中村(旧村)改造暂行规定指出,城中村改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则,并应当有利于调整产业结构,改善城市生态环境。城中村(旧村)改造工作要以建设国际化城市,统筹、协调、提升我市城市发展水平,促进全市经济社会发展再上一个新台阶,建设和谐南昌、效益南昌为总目标,实现以下具体目标:优化产业结构,推动特区内外一体化建设;消除城中村(旧村)内的重大安全隐患;明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境;增加绿地面积和公共开敞空间;完善市政基础设施和公共服务设施;理顺
9、村内土地财产权利关系。目前,推进城中村(旧村)改造的工作已全面展开,城中村(旧村)改造的工作应按照“成熟一个改造一个,改造一个成功一个”的要求,稳妥推进已启动的项目;积极开展调查研究工作,探索切实可行的改造模式和机制,总结改造经验;尽快完善决策和执行体系;深化、细化规章制度,使改造工作有法可依、有章可循,尽快走上法制化、规范化的轨道。2.城中村改造符合南昌市市环境保护的要求南昌市环境保护条例指出,在城市住宅区、居民集中区、文化教育区及其他需要特殊保护的区域,禁止设立产生污染的工业项目,严格控制宾馆、酒楼以及其他产生污染的项目或设施的建设。本地块原有建筑物主要为厂房,租用的工业企业主要为五金、电
10、路板及模具等,这些企业在加工过程中会产生一定量的生产污水、有害气体及噪声,从而对周围环境造成比较严重的污染,而解决这一问题最彻底、最有效的办法是对这些污染企业进行搬迁。本项目的建设,将拆除原有的工业厂房,并对该地块进行合理的规划,大大改善周围的环境条件,增加绿化覆盖率,从而满足了环境保护的要求。3.城中村改造是加强环境保护、建设生态市的要求为全面落实科学发展观,加快建设和谐南昌效益南昌和国际化城市、国家创新型城市,根据国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定(国发和第六次全国环境保护大会精神,我市须加强环境保护建设生态城市。(1)建设生态市的重要性和紧迫性。改革开放以来历届市委、市政府高度重
11、视环境保护工作,在经济社会高速发展的同时,我市环境保护工作不断加强,生态环境质量总体保持良好,环境污染和生态破坏势头基本得到遏制,并获得了“国家环境保护模范城市”、“全球环境500 佳”等荣誉,为建设可持续发展的生态市奠定了良好的基础。但是,短时间高强度的开发建设,使其他城市分阶段缓释出来的资源环境问题,在南昌集中显现,资源环境对于经济社会发展的瓶颈制约不断加剧,“四个难以为继”的矛盾日益突出。南昌要在新世纪新阶段实现新的更大发展,就必须切实探索和形成破解资源环境紧约束的科学发展对策,推动自主创新,发展循环经济,加强环境保护,建设生态城市。生态市是以系统生态学理念为指导的一种理想城市发展模式。
12、它通过综合协调城市经济社会活动与资源环境间的相互关系,实现城市经济持续稳定发展、资源能源高效利用、生态环境良性循环和社会文明高度发达。因此,在进一步巩固和深化“国家环境保护模范城市”创建成果的基础上,贯彻环境优先方针,全面推进生态市建设,是南昌在新的发展时期的更高追求,是南昌全面落实科学发展观,克服“四个难以为继”,实现和谐南昌效益南昌发展目标的必然选择。各级党委、政府必须站在全局的高度和事关南昌长远发展的战略高度,充分认识到南昌建设生态市的重要性和紧迫性,切实把建设生态市的各项措施落到实处。(2)建设生态市的总体要求和基本原则。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻落实科学发展观
13、,深刻把握我市经济社会发展阶段性特征,以转变发展模式为主线,以提升生态环境质量为核心,以体制机制创新和科技创新为动力,坚持经济建设与生态建设同步、经济发展与环境保护并重、经济效益与环境效益双赢,加快构建协调发展的生态经济体系、自然宜居的生态环境体系、和谐友好的生态文化体系、权责明晰的生态环境执法和保障体系,努力开创以环境保护优化经济增长、促进社会和谐的新局面,把南昌建设成为充满活力的可持续发展生态市。在实际工作中应把握好以下几项原则:坚持环境优先。自觉遵循自然规律和经济规律,把环境优先的理念体现在经济工作的指导思想和宏观决策上,落实到具体工作中,在经济发展的同时自觉服从环保要求,不以牺牲环境为
14、代价换取经济社会发展。坚持以人为本。把满足市民日益提高的环境质量需求作为环保工作的出发点,保障和鼓励全社会参与环境保护,坚决维护群众环境权益,切实解决市民关注的影响群众健康的环境问题。坚持重点突破。重点从源头上防治污染和保护生态环境,加大对环境污染和生态破坏的综合整治力度,有计划、有层次地推进生态市建设。着力推进特区外环境保护,实现特区内外生态建设均衡协调发展。坚持机制创新。突出加强管理体制创新,建立和完善环境保护长效机制。严格环境保护绩效考核,增强环境监管的协调性、整体性。大力推进区域、部门和社会等多种资源的优化配置,建立统一、协调、高效的环境监管体系。(3)建设生态市的工作目标。到本年度,
15、全市生态环境质量得到明显改善,资源利用效率显著提高,生态环境恶化的趋势得到根本遏制,城区内重点河流消除劣类水体,主要污染物排放总量得到有效控制,城市的生态格局不断完善,生态系统功能不断增强,公众生态意识普遍提高。环保投资占GDP 比重达到3 以上;单位GDP 能耗控制在0.531 吨标煤万元以下,单位GDP 水耗控制在27m3 万元以下;环境保护基础设施配套完善,城市污水集中处理率达到80 以上,污水回用率达到20 以上;生活垃圾无害化处理率达到95 以上,危险废物处理处置率达到100 % ;二氧化硫和化学需氧量排放总量在2005 年基础上削减20 。到2020 年,环境保护和经济社会发展实现
16、良性循环,生态环境质量明显改善,全面建成生态市。(4)按环境容量优化区域布局。实施 南昌生态市建设规划,将全市划分为重点保护区、控制开发区和优化开发区。逐步提高重点保护区和控制开发区的环境准入和排放标准。除法律、法规另有规定外,在重点保护区内,禁止开发建设除道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园四类项目以外的项目,逐步恢复和提升生态功能;在控制开发区内,严格控制土地开发规模和开发强度,限制不符合生态功能定位的产业发展;在优化开发区内,加快调整产业布局,实行集约开发,提升生态效益和经济效益。落实总量控制制度,把主要污染物排放总量控制指标逐级分解到各区、各街道,分配到排污单位。南昌建设三十余载
17、,市民盼望已久的“特区外扩”愿望终成现实,按南昌市环境保护规划,尤其在市区和二线关近距离范围内,绝不允许新建具有环境污染的项目,对原有的环境污染的项目,应限期改造,并逐步取缔。本项目的建设正好顺应了这一要求。综上所述,城中村改造有利于调整产业结构、改善城市生态环境,符合南昌市环境保护的要求,是南昌市加强环境保护、建设生态市的要求。因此本项目作为城中村改造项目,对其进行合理的规划及建设是很有必要的。(三)项目建设的可行性1.符合列入南昌市城中村改造计划的要求根据南昌市城中村(旧村)改造暂行规定,城中村有下列情形之一的,由所在地区政府列入本区城中村改造计划,并依照本规定组织进行改造:(1)城市基础
18、设施及公共设施建设需要进行改造的;(2)村内生活环境恶化,居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的;(3)村内存在环境污染、治安恶化等问题,严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的;(4)因调整产业结构、引进重大项目需要改造的;(5)因其他公共利益需要,市(区)政府决定进行改造的。城中村内股份合作企业要求进行改造的,应当经过区政府同意,并纳入本区城中村改造计划,依照本规定进行改造。本地块原有建筑物主要为厂房,租用的工业企业主要为五金、电路板及模具行业,这些企业在生产加工过程中会产生一定量的生产污水、有害气体及噪声等污染,存在环境污染,且城中村内股份合作企业要求进行改造,因此该项目符合列入南昌
19、市各区城中村改造计划的要求。2.该项目的建设符合南昌市城中村改造的政策要求南昌市城中村(旧村)改造暂行规定第四条指出,鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目;符合条件的,也可以独立建设所在地城中村改造项目。第十一条指出,城中村改造的建设项目必须同时符合以下条件:(一)开发建设项目符合城市规划的有关要求;(二)明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境;(三)增加绿地面积、完善公共基础设施;(四)村内及直接受改造项目影响、需要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。 该城中村改造项目
20、已包含在西湖区西湖区政府改造专项规划中。该项目的建设将消除现有的工业生产污染,明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境。可增加绿地面积和公共开敞空间,完善公共基础设施。同时可对拆迁补偿问题进行妥善处理。因此该项目的建设完全能满足以上四条要求。3.该项目的建设符合产业优惠政策特区内外各区提出城中村(旧村)改造范围时,应以市国土房产部门划定的各集体股份合作公司保留使用的红线用地范围为依据,并可根据周边路网和用地规划情况作适当调整,调整增加的用地面积不得超过原划红线用地面积的10,并且最大不超过3000平方米。南昌市城中村(旧村)改造扶持资金管理暂行办法规定:第三条市政府通
21、过协调使用市城改扶持资金,对城中村(旧村)改造予以配套扶持,引导和鼓励区政府、集体及个人资金共同投入,全面推进全市的城中村(旧村)改造。第七条 市城改扶持资金主要用于:(一)城中村(旧村)综合整治改造项目的扶持,包括改善消防设施,改善沿街立面,环境整治,改善市政基础设施,改善公共服务配套设施等;(二)市领导小组确定的其他事项。4.城中村改造是开发商获得建设用地的一条重要途径城中村改造拉升土地供应。除了政府公开出让的土地供应外,另一条途径便是通过城中村的改造来增加土地供应。近年来由于可用于开发的土地量日渐减少,政府计划供应的商品房用地也就自然少了,因此房地产用地的开发对于城中村的改造寄予了厚望。
22、根据对城市空间环境和基础设施承载力的分析判断,依据各层次规划确定的城市建设规模,协调改造与城市房地产市场、劳动力市场的关系,并综合考虑与公共财政、土地供应计划的相互作用,科学确定城中村改造的规模。以平均数计算,2010年全市年内由城中村改造可获得约178万平方米的用地,按照南昌市房地产项目容积率平均数3计算,将会有500万平方米以上的建筑面积可进入房地产市场。包括万科、金地等企业在内的很多开发商都开始介入了南昌的城中村改造。金地的渔农村城中村改造项目取得成功后,又成功签约建筑面积逾80万平方米的岗厦旧改项目,如此很好地缓解了商品房用地供应的矛盾。在未来几年之内,旧城改造将会成为南昌城市建设的重
23、头戏,是南昌新增土地的重要来源,将提供约有10年的供应量,大大缓和目前住房供需紧张及住房价格上涨的矛盾。5.本项目用地拆迁补偿问题能够妥善解决本项目属于城中村改造项目,作为城中村改造项目,其最头痛的问题之一就是住户搬迁及旧房的拆除补偿。(1)解决拆迁补偿问题的原则:在充分调查的基础上通过协商的办法解决;双方应本着互惠互利的原则;遵守国家及南昌市有关拆迁补偿的规定;按照市场规律确定补偿价格;保证原业主的根本利益得到有效的落实(包括每月有不低于110万元的房产出租收入)。(2)拆迁补偿问题的解决方案:本项目地块来源为南昌市西湖区西湖区政府工业区用地。目前地块上有8栋工业厂房和3栋宿舍楼,占地面积约
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