众合物业工程维修部管理制度.doc

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工程维修部管理制度
第一章 总章：
为提高工程部人员的安全认识，适应法制化，现代化，智能化管理的要求，而须拟定本制度
1 本制度适应工程部全体员工；
2 值班人员安全制度；
3 值班人员责任制度；
4 值班人员交接班制度；
5 配电室管理制度；
6 区域管理制度；
7 设备设施保养和维修制度；
8 工具的管理制度；
9 图纸.资料和档案管理制度；
10 接报修、维修文明用语制度；
11 培训安排管理制度，
12 考核管理办法。
第二章 值班人员安全和责任制度
第一条 值班人员安全制度
一． 配电室值班和小区日常工作值班都必须具备以下要求：
1 值班人员必须经过《特种作业安全技术培训》取得相关上岗资质方可上岗【复印件粘贴】；
2 值班人员必须严格遵守国家法律法规、公司的规章制度，终于职责，做好本职工作；
3 值班人员必须对所值班区域的设备设施的位置、.功能.、用途、走向.熟练的掌握；
4 值班人员应具备必要的电气“应知”“应会”技能，有一定排除故障的能力，熟知电气的安全操作规程
5 正确使用各种工具和劳动保护用品；安全地完成各项工作任务
二 值班人员必须遵守劳动纪律
1 值班人员不得疲劳上班；
2 严禁饮酒上班；
3 上班期间严禁睡岗、擅自脱岗；
4 上班期间严禁做与工作无关的事情；
5 未经上级主管部门标准严禁擅自调班；
6 未经上级主管部门标准严禁擅自整改和维修设备设施；
7 应遵守各项安全操作规程，不得蛮干，认真作业、保证工程质量；
8 必须按规定着装上岗。
第二条 值班人员责任制度
1. 值班人员必须认真填写、.抄写有关报表并按时上报.，并将当日设备设施的运行情况、.检修及事故处理情况作好记录；
2 如发生故障或异常现象，值班人员不能正确判断原因时，应立即报告部门负责人，报告前不得进行任何修理；
3 不得乱抄、乱填虚假的设备设施运行情况和值班记录。
第三章 交接班制度
第一条 接班人员必须按规定时间提前15分钟到岗，交班人员应办理交班手续签字后方可离岗；
第二条 交班人应当提前做好以下交班工作：
1 提前整理好抄、填及有关报表；
2 核对电气、设备设施相关数据是否正常；
3 设备设施缺陷、异常情况记录；
4 核对并整理好消防用具、工具、钥匙仪表、公共工具及备用器材；
5 提前做好清洁卫生工作。
第三条 交班时应交清下列内容
1 设备设施运行、变更、异常情况和处理经过；
2 设备设施检修、改造等工作情况及结果；
3 巡视 检查中的缺陷和处理情况；
4 继电器保护自动装置的运行及动作情况
5 当班完成和未完成的工作及有关处理措施。
第四条 接班人员接班时应当做好下列工作
1 认真查阅各项记录；
2 巡视检查设备设施、仪表等运行情况及检测安全措施布置情况；
3 核对所移交物品是否齐全；
4 检查周围环境及室内卫生情况是否合格。
第五条 遇以下情况不准交接班
1 接班人员接班前饮酒或者精神不正常；
2 发生故障或者正在处理故障时；
3 设备设施发生异常尚未查清原因时；
4 物品不齐或者卫生不清洁时。
第四章 配电房管理制度
第一条 建立完整的各项设备设施运行情况记录表；
第二条 健全以下制度：
1 值班人员岗位责任制度；
2 交接班制度；
3 倒闸操作票制度；
4 巡视检查制度；
5 检修工作票；
6 工作工具管理制度
7 设备缺陷管理制度；
8 安全保卫制度。
第三条 建立合理安全的保养和检修计划
第五章 区域管理制度
第一条 班组长负责制度；
第二条 各设备设施、楼号等个人责任制度；
第三条 综合讨论、学习制度。
第六章 值班设施保养、维修制度
第一条 专人负责制度
第二条 巡查、保养、维修记录制度
第三条 保养、维修计划制度。
第七章 公用工具管理制度
1. 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。
2. 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。
3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。
私用工具使用管理
1.    发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。
2.    个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。
3.    个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。
第八章 资料、图子和档案管理制度
1、本小区工程图纸和设备设施技术资料由专人负
第九章、工作流程
一、工程部每天工作事项
1、 每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。
2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。
3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。
4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。
5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为100％，保证整个小区的正常运行。
6、工程部主管每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正
7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启公共所需机组，下午6点关闭运行设备。
8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。
二、工程部礼貌用语规范
1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见”。
2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。
3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！您有什么需要帮助的吗？”再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”
再经主管领导同意后说“您好！请您登记一下。”在登记完毕后，迎领参观人员参观，并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后，送出门外说“您慢走，再见”。 三、维修工服务流程
1、 每天对管辖区域内的给排水系统、公共设备设施、消防系统进行巡回检查。
2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。
3、 巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。
4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。
5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维修。
6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。
7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在报修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。
8、负责清扫地下室公共区域内的卫生，每周进行一次全面的卫生清洁。
9、如发生溢水事故时应沉着冷静，迅速关闭阀门，切断水源，并及时维修处理和上报有关领导。争取把财产损失降到最低限度。
10、对所有设备、设施按规定要求进行维修保养和消毒。
11、每周对办公楼区域内所有用水量作一次统计，随时掌握室外管网是否有溢水现象。 四、电工服务流程
1、每天对管辖区域内各层强电井道母线、负荷开关、插座、普通照明、应急照明、庭院照明、景观照明以电气设备进行巡回检查。
2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。
3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。
4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。
5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维
6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。
7、 维修完毕后使用礼貌用语，让业主在保修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。 。
8、如发生停电事故时应沉着冷静，协助配电室值班电工查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电和上报有关领导。
五、配电室值班员服务流程
1、值班人员每天认真查看交接班记录并检查设备，做好记录。
2、值班人员每天必须认真巡查配电室从高压到低压供电系统运行情况，并做好记录。 3、详细核查各控制柜的工作参数，并做好详细记录。
4、每两小时对高低压变配电系统巡查，并做好各馈电柜运行记录，随时掌握用电高峰、低峰情况。
5、对配电室存在的问题及时上报主管领导，做到及时解决处理，保证配电室正常安全运行。
6、详细填写交接班记录、运行记录、巡回检查记录。
7、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫，每周进行一次全面的卫生清洁。
8、 每周、每月对所有设备用电量进行统计，随时掌握用电量。
9、每15天对柴油发电机房设备试运行一次，并认真填写运行记录。
10、如发生停电事故时应沉着冷静，查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电。如遇外网停电，首先启用应急预案，开启发电机组，保证重要设备的正常运行，然后倒闸操作用第二路高压供电，恢复正常供电关闭发电机组
第八章 培训安排。
1、 工程技术部负责人于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划，并上报公司审核批准。
2、 员工培训计划的内容应包括以下各方面：
a） 不违反国家的有关法律、法规；
b） 有明确的培训内容；
c） 有考核的标准；
d） 有具体的培训时间；
e） 有培训费用的预算。
3 新入职员工的培训。新员工入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。
4．1） 第一天上午培训内容为：介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度（考勤、奖惩、后勤等）；介绍本部门的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。
2） 第一天下午至第三天上午带领新员工试上岗，新员工在部门负责人或老员工的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。
3） 第三天下午由负责人安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。
4 ） 新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处；
5 服务培训。
1） 服务培训由公司安排授课人员讲授。
2） 服务培训每季度进行1次，每次不少于90分钟。
3 培训内容：
1） 文明用语；
2） 仪容仪表；
3） 礼貌礼节；
4） 服务技能；
5） 服务要求；。
6 安全培训。
1 ） 安全培训由工程技术部负责人具体负责。
2 ） 安全培训每季度进行1次，每次不少于60分钟。
3） 培训内容：
a） 操作安全；
b） 日常生活安全
c) 设备设施和工具的使用安全
4） 培训形式为集中授课形式。。
7 思想及文化方面的培训。
1） 思想及文化方面的培训由工程技术部负责人具体负责。
2 ） 思想及文化方面的培训每半年进行1次，每次不少于90分钟。
3 ） 培训内容：
a） 思想品德；
b） 行为准则；
c） 语言表达能力（重点加强普通话方面的培训）。。
8 特种培训。对于工程技术部的特殊工种（电梯、值班电工、制冷等）应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课
9 每次培训后，应由工程技术部负责人将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在《员工培训登记表》内。
10 培训记录应妥善保存，各类培训计划、《培训记录表》保存期为3年；《员工培训登记表》、《新员工考核记录表》保存期为长期。
第九章 考核管理办法
1   遵守劳动纪律，按公司的制度要求每日按时打卡。
①迟到一次扣1分；
②未打卡一次扣1分；
③早退一次扣1分；
④旷工一天扣3分。
2   服从工作安排，按时、保质、保量地完成工作任务。  
①不服从安排一次扣2分；
②未按时完成任务扣1分；
③完成任务质量不好一次扣2分；
④未按作业程序工作一次扣1分。
3   尊重领导、团结同志，杜绝一切不利于集体的行为及言论出现。
①不尊重领导者一次扣3分；
②同志间吵架者双方一次扣2分；
③有不利于公司的行为者一次扣2分；
④有不利于公司言论者一次扣2分。
4   按公司的要求着装，保证良好仪表、仪容，体现零点物业的精神风貌。
①未按要求着装者一次扣1分；
②留胡须、长发、带耳环者一次扣1分；
③化浓妆、留长指甲者一次扣1分；
④工服不干净、整洁者一次扣1分；
⑤工作时有不雅行为举止者一次扣1分。
5   规范运用公司规定的“三种”语言，即形体语言、情绪语言和表达语言。
①服务时行为不规范者一次扣1分；
②服务表情冷淡者一次扣1分；
③语言生硬、不礼貌者一次扣1分；
④对顾客不尊重者一次扣2分；
⑤未按规定程序服务者一次扣1分。
6   积极参加公司各种培训，努力加强服务意识培养，自觉钻研业务知识不断提高服务质量。树立“业主至上、服务第一”的工作理念。
①不认真接受培训者一次扣1分；
②未参加培训者一次扣2分；
③受到顾客公证投拆者一次扣3分；
④与顾客发生口角者一次扣5分；
⑤就职期间取得学历证书或技术证书者一次加5分。
7   爱护公司荣誉，树立整体观念，反对本位思想处理好局部与全局的关系。
①未制止有损公司行为者一次扣1分；
②给他人工作造成障碍者一次扣1分；
③影响公司整体工作步骤者一次扣2分。
8   认真学习国家法规条例，严格遵守公司的各种规章制度、争当爱岗敬业的优秀职员。
①不认真学习法规而有工作偏差者一次扣1分；
②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；
③违反制度、违反法规者一次扣3分；
④岗位职责者不明确一次扣2分。
9   坚守工作岗位，遵守劳动纪律，保持严肃有序的工作氛围。发扬艰苦奋斗的工作精神，培养厉行节约的良好习惯。
①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；
②擅自离开岗位者一次扣1分；
③工作场合不严肃者一次扣1分；
④作风涣散、拈轻怕重者一次扣1分；
⑤浪费财物、无节约意识者一次扣1分。
10  积极交流工作经验，主动沟通工作疑难问题，及时汇报工作状况。
①由于缺少沟通而拖拉工作者一次扣2分；
②未及时汇报工作疑难者一次扣1分；
③未及时沟通而造成不良后果者扣3分。
11  加强安全防范意识，及时排除一切不安全隐患，确保管理区域的人员及财物的安全。
①未及时排除隐患者一次扣2分；
②未排除隐患而产生不良后果者扣4分；
③能及时排除隐患避免造成损失者一次加4分；
④勇于和不法分子斗争者一次加4分；
⑤勇于补救险情者一次加4分。
12  献计献策。
建议被公司采纳者一次加3分。
13  配合部门经理做好日常管理工作
未配合部门经理做好日常管理工作扣3分。
14  检查工程部卫生、所辖区域物品，及值班工具，是否齐备。
①未检查扣2分；
②检查有遗漏扣1分。
15  检查出勤、记录在考勤表上。
①未按时记录扣3分；
②工作遗漏扣3分。
16  对日常维修工作派工、记录、协调安排各种工作。
①未及时派工扣3分；
②各种协调好扣3分。
17  负责员工的日常考核(工作量工作时间)。
①未及时考核扣4分；
②考核有遗漏扣2分。
18  按保养计划安排员工对设备进行保养
①未安排工作扣3分；
②工作遗漏扣2分。
19  监督、检查员工执行保养计划情况
①未检查监督扣3分；
②未及时发现问题扣3分。
20  协助处理客户服务中心下达的维修单
①响应速度慢，延误或不及时的维修扣3分；
②工作质量差、效率低扣2分。
21  及时了解设备运行状况制定维修计划，掌握工作进度
①未按时制定计划扣3分；
②对工作进度未进行了解扣3分。
22  完成上级临时指派工作
①未完成指派工作扣3分；
②完成不及时扣3分。
23  每月月底安排下月排班表
①未按时完成扣3分；
②排班不合理扣3分。
24  记录每天，当班维修记录
①没有记录扣3分；
②遗漏记录扣3分。
25  维修材料备仓情况发现材料不足，及时申请补充。
①未及时了解、导致不足扣3分；
②数量不合理扣3分。
26  本人工作受到领导表彰或工作特别突出。
部门负责人酌情予以奖励加分1至10分。
众合物业有限公司
2012年10月

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