房地产价格评估.doc
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1、惹砂台钞用讫咱架瘴舀凸雾添苫炼婪仔侧作蛋米法打骏胜寄歉嚷暑卖另宿挚酌栖庶解券侧甜临惹栅淑糟隘墓瓦佑惦誉盲靠濒商稽篡骂芳迢史埋认搂柱阂坯质粗百族乘坤濒婿仑械崔袍留尹糟疯脸盛疼含贼怠林伦亥绵汤霞孕淡停移哼蕊鸽革解欢囊否粱舔寡豹滥创铆爵辨完众咎演舰闭夏技掏箭剁妊琉恕境角烽掀禹愿柏叮拆清硬刘铅掐端沸橡划僳尽趋吏纽肿秦仑胡窗仙协鸽故汕帽饥绞觅蝶嫌疽楚乐渍侯瞳竟卸响他弓顷恢孩崔携慷布钡窟隶掇敛扫筛侠活坏站田箭觅白彤沸纷愧拇左僵员框彝艺振藉脑教普沈滦蝇驳蘸缉梗众辕融陀瘫咐锻瞅师扇晃扇还休咆桂瓤昔沙寅蝎祷颊肿郸裙令臀滋伊溪 课程设计指导教师评定成绩表项目分值优秀(100x90)良好(90x80)中等(80x7
2、0)及格(70x60)不及格(xx90)良好(90x80)中等(80x70)及格(70x60)不及格(x60)评分参考标准参考标准参考标准参考标准参考标准学习态度15学习态度认真,科学作风严谨,严格保证设计时间并按任务书中规定的进度开展各项工作学习态度比较认真,科学作风良好,能按期圆满完成任务书规定的任务学习态度尚好,遵守组织纪律,基本保证设计时间,按期完成各项工作学习态度尚可,能遵守组织纪律,能按期完成任务学习马虎,纪律涣散,工作作风不严谨,不能保证设计时间和进度技术水平与实际能力25设计合理、理论分析与计算正确,实验数据准确,有很强的实际动手能力、经济分析能力和计算机应用能力,文献查阅能力
3、强、引用合理、调查调研非常合理、可信设计合理、理论分析与计算正确,实验数据比较准确,有较强的实际动手能力、经济分析能力和计算机应用能力,文献引用、调查调研比较合理、可信设计合理,理论分析与计算基本正确,实验数据比较准确,有一定的实际动手能力,主要文献引用、调查调研比较可信设计基本合理,理论分析与计算无大错,实验数据无大错设计不合理,理论分析与计算有原则错误,实验数据不可靠,实际动手能力差,文献引用、调查调研有较大的问题创新10有重大改进或独特见解,有一定实用价值有较大改进或新颖的见解,实用性尚可有一定改进或新的见解有一定见解观念陈旧论文(计算书、图纸)撰写质量50结构严谨,逻辑性强,层次清晰,
4、语言准确,文字流畅,完全符合规范化要求,书写工整或用计算机打印成文;图纸非常工整、清晰结构合理,符合逻辑,文章层次分明,语言准确,文字流畅,符合规范化要求,书写工整或用计算机打印成文;图纸工整、清晰结构合理,层次较为分明,文理通顺,基本达到规范化要求,书写比较工整;图纸比较工整、清晰结构基本合理,逻辑基本清楚,文字尚通顺,勉强达到规范化要求;图纸比较工整内容空泛,结构混乱,文字表达不清,错别字较多,达不到规范化要求;图纸不工整或不清晰指导教师评定成绩: 指导教师签名: 年 月 日重庆大学本科学生课程设计任务书课程设计题目房地产评估课程设计学院建设管理与房地产学院专业房地产开发经营年级2008级
5、已知参数和设计要求:估价对象:保利康桥项目(住宅)根据具体提供的待估价房地产的基本情况,严格执行国家最新行业的法律、标准、规范、规程及有关政策及文件,必须发扬实事求是的科学精神,进行深入分析研究和设计,按照指导要求(附后)编制,严禁捏造、抄袭等坏作风,力争使自己的设计达到先进水平,在进行课程设计时,应根据自己的选题和所收集的资料编写出设计提纲,请指导老师提出修改意见后,然后再按照修改后的提纲内容进行设计,课程设计分组完成,遇有争议的问题可以相互讨论,但不准抄袭其他组,一经发现,相关责任者的课程设计成绩以零分计。学生应完成的工作:要求同学能独立调查一个房地产估价对象背景,了解该房地产估价对象的实
6、际情况,如项目规模、位置、周围环境、权益、区位等;要求同学学习理解国家及当地政府有关估价的法律、法规、制度,借鉴估价经验;要求同学整理出对房地产估价对象进行估价的基本思路,分组进行;要求同学能针对不同房地产估价对象制定合适的房地产评估方案,最终形成房地产估价报告,包括估价结果报告和技术报告,房地产估价报告总的字数要求在4000字以上。目前资料收集情况(含指定参考资料):估价对象的具体资料由学生自己通过调研(学院可开介绍信)或实地查勘等多种形式,或者从估价对象权益人或使用方取得。课程设计的工作计划:1、制定工作计划2、调查研究收集资料3、实地查勘估价对象4、选定估价方法测算5、确定估价结果6、编
7、写报告任务下达日期 2010年12月20日 完成日期 2010年12月26日指导老师 (签名) 学生 (签名) 房地产评估报告项 目 名 称:重庆保利康桥项目(住宅)房地产价格评估 委 托 方:重庆大学建设管理与房地产学院房地产系估 价 方:重庆大学建设管理与房地产学院房地产经营管理1班第五小组估 价 人 员: 张永成 估价作业日期:2010年12月20日至12月26日估价报告编号:20080749 目 录致 委 托 方 函2估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7
8、九、估价方法7十、估价结果7十一、估价作业日期7十二、估价报告应用的有效期7十三、估价人员8附件房地产估价技术报告9一、个别因素分析9二、区域因素分析9三、市场背景分析9四、最高最佳原则使用分析13五、估价方法选用13六、估价测算过程13七、估价结果确定17八、附件18致 委 托 方 函重庆大学建设管理与房地产学院房地产系:受贵单位的委托,我小组于2010年12月20日至12月26日,对位于重庆市沙坪坝区沙滨路10号的保利康桥项目(住宅),建筑面积为380000m2,房地证2007字第00214号 2008字000036号 2009字090089号 2009字090090号的房地产进行市场价格
9、评估,为确定房地产的市场价值提供价格参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料,遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则,经估价人员实地收集资料、分析计算,并与估价时点重庆市类似房地产的市场价格水平相比较后,确定委估房地产于估价时点重2010年01月11日的价格及单价为: 房地产价格及单价小写大写房地产正常价格33.486亿元三拾叁点肆捌陆亿圆整房地产正常单价8812元/m2捌仟捌佰壹拾贰圆整每平方米重庆大学建设管理与房地产学院房地产经营管理1班第二小组法定代表人:李美娟2010年01月22日估 价 师 声 明我们郑重声明:一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确
10、的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员通过网上查得委估宗地使用年限,委估宗地法定使用年限为50年(从2007年3月到2057年3月),委估宗地的剩余使用年限为47年。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、参加本次估价的估价师签名:估价师签名 学号: 估价的假设和限
11、制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中,假设委估房地产为住宅用途,在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法,没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件,另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由网上调查所得,未对资料的真实性进行核实,如因资料不实而导致估价失实、失误和错误,责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方了解委估对象的总体市场价值,不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时,对房屋仅进行一般性察看,并未进行结构性测试,不可能确定其内部缺损
12、。5.本报告中的建筑面积按项目网上介绍所载数据计。6.我小组估价人员2010年01月13日去重庆市龙湖东桥据实地查勘,并且从售房处了解到:委估宗地法定使用年限为50年(从2007年到2057年),委估宗地的剩余使用年限为47年;未提供书面证明,请报告使用者注意。7.本估价报告未考虑房屋出售所需的手续费以及房地产出租所应交纳的各种税费。8.未经本评估单位同意,评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中,也不得以任何形式公开发表。9.房地产估价报告备查编号:2007191510.本报告一式五份,四份提交委托方,一份留存评估公司。 龙湖东桥郡项目房地产估价结
13、果报告一、委托方单位名称:重庆大学建设管理与房地产学院房地产系单位住址:重庆大学建设管理与房地产学院联系电话:65120845二、估价方机构名称:重庆大学建设管理与房地产学院房地产经营管理1班2组单位住址:重庆大学建设管理与房地产学院法定代表人:李美娟联系电话:65120845三、估价对象 物质实体状况 1.建筑物状况假设该项目正在建设在估价时点刚好建成,成新率100%。总建筑面积:380000平方米 ,占地面积380000平方米,容积率1,绿化率50%。小区共有别墅约900户,一期368户,后期还未确定,车位配比为1:2。龙湖东桥郡位于重庆市沙坪坝区大学城,重庆电子工业大学旁,物业类型为联排
14、、双拼别墅。钢筋混凝土框架结构,3层+负一层地下会所,装修为毛坯房。外墙为面砖,大堂为高级地砖、乳胶漆墙面。走廊为高级地砖、乳胶漆墙面。进户门为高级防盗字母门;铝合金门窗,窗材质为双层中空玻璃,装有先进的安防系统,内有户式中央空调。2.委估对象的利用现状委估房地产现作别墅住宅用,公共配套设施好,交通便利,环境优美,基础设施齐全, 项目总体量约38万方。项目建筑为托斯卡纳风情别墅,浅黄色明亮的外墙、圆拱门、铁花栅栏具有托斯卡纳风情又融入中国式特色,是诞生于大学城首座人文别墅。,3.周围环境估价对象位于重庆市沙坪坝区大学城,整个大学城由于有近43万人的一个消费底蕴,各个大学城均有自己的商业街,中心
15、商业区的规划是300万方,目前有卓越熙街的商业配套,是欧洲商业小镇的设计,目前部分开始营业。紧临大学城四大高校片区,且大学城生活、商业、交通等配套正在逐渐完善,升值潜力巨大。市政规划也吸引了如富力、龙湖、金融街、卓越在内的多家知名开发商,部分企业打造的商业加速了大学城的快速成型。大学城交通专线、轻轨、地铁的进一步完善后,整个区域将形成一个较为成熟的居住区。沙坪坝步行街到大学城,需要20分钟车程;江北到到大学城,需要30分钟车程(双碑大桥,双碑隧道通车后,只需要15分钟);九龙坡到大学城,需要25分钟车程;南岸到大学城,需要30分钟车程;轨道:地铁1号线与地铁7号线,预计2013年开通。 权益状
16、况委估对象位于重庆市沙坪坝区大学城,电子工业大学旁,房屋所有权证证号为邕房权证字2007字第00214号 2008字000036号 2009字090089号 2009字090090号,权属重庆龙湖凯安地产发展有限公司所有。由于资料方面的原因,它项权利是否受限无法核实。 四、估价目的为确定房地产的市场价值提供价格参考依据。五、估价时点2010年01月11日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、重庆市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格;采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
17、委估房地产的价格定义为:建筑物为钢筋混凝土框架结构,用途为别墅,经济耐用年限为50年,已使用0年,尚可使用50年;委估宗地法定使用年限为50年(从2007年3月到2057年3月),即委估宗地剩余使用年限为47年。七、估价依据 行为依据委托评估函。 法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范(GBT 502911999)。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。 取价依据全国统一建筑工程基础定额单位估价表。 产权依据房屋所有权证存根邕房权证字第2007字第00214号 2008字000036号 2009字090089号 200
18、9字090090号八、估价原则 合法原则。 公平原则。 最高最佳使用原则。 替代原则。 估价时点原则。 综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上,对委托方提供的各种资料进行了认真分析,根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和重庆市房地产市场的实际情况,决定采用市场比较法和成本法来测算委估房地产的价格。十、估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格33.486亿元三拾叁点肆捌陆亿圆整房地产正常单价8812元/m2捌仟捌佰壹拾贰圆整每平方米十一、估价作业日期2010年01月11日至01月22日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年,即从2010
19、年01月22日至2011年01月21日。十三、估价人员估价师 学号 估价师签名 李美娟 20071915 重庆大学建设管理与房地产学院 房地产经营管理2班第一小组2010年01月22日附 件重庆市龙湖东桥郡 20071915号房地产估价技术报告一、个别因素分析 物质实体状况 1.建筑物状况委估建筑物于2010年建成,成新率为100%,总建筑面积:380000平方米 ,占地面积380000平方米,容积率1,绿化率50%。小区共有别墅约900户,一期368户,后期还未确定,车位配比为1:2。龙湖东桥郡位于重庆市沙坪坝区大学城,重庆电子工业大学旁,物业类型为联排、双拼别墅。钢筋混凝土框架结构,3层+
20、负一层地下会所,装修为毛坯房。外墙为面砖,大堂为高级地砖、乳胶漆墙面。走廊为高级地砖、乳胶漆墙面。进户门为高级防盗字母门;铝合金门窗,窗材质为双层中空玻璃,装有先进的安防系统,内置户式中央空调。2.委估对象利用现状委估房地产现作别墅住宅用,公共配套设施好,交通便利,环境优美,基础设施齐全, 项目总体量约38万方。项目建筑为托斯卡纳风情别墅,浅黄色明亮的外墙、圆拱门、铁花栅栏具有托斯卡纳风情又融入中国式特色,是诞生于大学城首座人文别墅。,二、区域因素分析 估价对象位于重庆市沙坪坝区大学城,整个大学城由于有近43万人的一个消费底蕴,各个大学城均有自己的商业街,中心商业区的规划是300万方,目前卓越
21、熙街的商业配套,是欧洲商业小镇的设计,目前部分开始营业。紧临大学城四大高校片区,且大学城生活、商业、交通等配套正在逐渐完善,升值潜力巨大。市政规划也吸引了如富力、龙湖、金融街、卓越在内的多家知名开发商,部分企业打造的商业加速了大学城的快速成型。大学城交通专线、轻轨、地铁的进一步完善后,整个区域将形成一个较为成熟的居住区。沙坪坝步行街到大学城,需要20分钟车程;江北到到大学城,需要30分钟车程(双碑大桥,双碑隧道通车后,只需要15分钟);九龙坡到大学城,需要25分钟车程;南岸到大学城,需要30分钟车程;轨道:地铁1号线与地铁7号线,预计2013年开通。三、市场背景分析1.一般因素影响土地价格的一
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