房地产投资作业答案.doc

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《房地产投资分析》作业答案

《房地产投资分析》作业一
一、要求
　　1、用A4纸或16开纸，手写答题（不必抄题），不收打印作业。
　　2、对提交复印作业、同学代做作业者，除按零分作业处理外，还要转告有关方面进行批评教育
　　3、11月11日落课时交。迟交（评讲发还后交）扣分。
二、题目：
　　（一）计算题
1、某企业拟发行５年期债券4000万元筹资，票面利率等于市场利率为8％，计算：（1）单利计息，到期一次还本付息的终值；（2）每年末付息一次，到期还本的终值；（3）每半年付息一次，到期还本的终值。
（1）单利计息，到期一次还本付息的终值；
F＝P ＋ I ＝P ＋ P • i • n＝P×(1+i×n)
　　　＝4000×(1＋8%×5)＝5600（万元）
（2）每年末付息一次，到期还本的终值；
F＝Ｐ×（1＋i）n　＝4000×（1＋8％）5　＝4000×1.469＝5876（万元）
或F＝P×（F/P, i, n）＝4000×（F/P,8%,5）＝4000×1.469＝5876（万元）
（3）每半年付息一次，到期还本的终值。
F＝P×（F/P, i, n）＝4000×（F/P,4%,10）＝4000×1.480＝5920（万元）

4、某套商品住宅90m2，售价9000元/ m2，银行提供七成20年按揭，年利率5.58%，求客户七成按揭月供款额？
已知：
P＝90×9000×(1－30%)＝567000(元)
i=5.58%÷12=0.4650% n=20×12=240
求：A=？
　　解：A＝P×i×(1＋i)n÷[(1＋i)n－1]
＝567000×0.4650%×(1＋0.4650%)240÷ [(1＋0.4650%)240－1]
＝567000×0.00692414＝3925.98(元/月)
5、某公司拟投资兴建一项目，项目建设期为4年，在每年年初要投入资金400万元 ，该公司的资金成本率为10%。（1）建成固定资产价值？（2）项目投资的现值？
解：
n=4 , i=10% , A=400万元
（1）建成固定资产价值（求终值 F=？）
F＝A×[(F/A, i,n+1)－1] ＝400×[(F/A,10%,4+1)－1]
　　＝400×[6.1051－1]＝2042.04（万元）
（2）求项目投资现值 P=？
P＝ A×[(P/A, i , n–1)+1]＝ 400×[(P/A,10% , 4－1)+1]
＝400×[2.4869＋1]＝1394.80（万元）
　　（二）问答题：
1、简述房地产的商品特性。
答：房地产的商品特征有：
（1）位置的固定性（不可移动性）（不动产）。房地产在不同空间上不构成互为补充，互相竞争的关系。如广州住宅供给不足时，无法以其他地市的空置住宅来补充。位置在房地产开发经营中具有极其重要的作用。
（2）使用的长期性。因土地具有不可毁灭性，其寿命几乎是永久的。土地上的各种建筑物寿命较长，因而相对一般商品而言，其使用期较长。位置的固定性和使用的长期性使其成为相当理想的抵押担保品，同时也使房地产业较易获得长期融资。
（3）高价值性（投资金额高昂）。房地产行业的进入壁垒较高。房地产市场深受利率因素的影响。
（4）单件性（异质性）。没有两件完全一样的房地产。在房地产开发经营决策、定价等时要充分考虑这一点。
（5）供给的有限性（保值增值性）。因土地是一种稀缺资源。使房地产在一定程度上可抵御通货膨胀。
（6）房地产效用的多层次性。同属人们的基本生产资料和基本生活资料。个人消费品看：生存资料、享受资料、发展资料
（7）兼有消费和投资的双重性。人们购买房地产的目的可是消费或投资。
（8）合法性。占有、交易都要备案登记。
2、什么是房地产投资分析？简述房地产投资分析的内容。
答：房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容有：
　　（1）房地产投资分析的环境与市场分析
　　（2）房地产项目投资估算与融资方案择优
　　（3）房地产项目投资的财务分析
　　（4）房地产项目投资的经济费用效益分析
　　（5）房地产项目投资的风险分析
　　（6）房地产项目投资的社会影响评价和环境影响评价

《房地产投资分析》作业二

专业、班别：　　　　　　　　　　　姓名：　　　　　　　　　　学号：　　　　　
一、要求
　　1、用A4纸或16开纸，手写答题（不必抄题），不收打印作业。
　　2、对提交复印作业、同学代做作业者，除按零分作业处理外，还要转告有关方面进行批评教育
　　3、11月11日落课时交。迟交（评讲发还后交）扣分。

二、问题
1、计算方案静态投资回收期
解：
　　　　　　　　　　　　　　70
A方案静态投资回收期＝━━━━＝2.92年
　　　　　　　　　　　　　　24

2、计算投资利润率（会计收益率）法，作出方案选择。
年平均利润额
投资利润率＝━━━━━━━━━×100%
　　　　　　　　　　原始投资总额
　　　　　　　　　　　　　10
A方案投资利润率＝━━━━×100%＝14.29%
　　　　　　　　　　　　　70
47∕5
B方案投资利润率＝━━━━×100%＝13.43%
　　　　　　　　　　　　　70
3、贴现率为10%，计算NPV、净现值率（NPVR）与现值指数（PI）。
（1）NPV
方案A，
NPVA＝NCF×(P/A,i,n)－A0＝24×(P/A,10%,5)－70＝24×3.7908－70＝20.9792（万元）
方案B
NPVB＝20×(P/F,10%,1)＋21×(P/F,10%,2)＋22×(P/F,10%,3)
＋27×(P/F,10%,4)＋27×(P/F,10%,5)－70
　　＝20×0.9091＋21×0.8264＋22×0.7513＋27×0.6830＋27×0.6209－70
＝18.1820＋17.3544＋16.5286＋18.4410＋16.7643－70＝17.2703（万元）
（2）净现值率（NPVR）与现值指数（PI）
A方案：
　　　　NPVRA＝NPV∕A0＝20.9792∕70＝0.2997
　　　　PIA＝NPVR＋1＝0.2997＋1＝1.2997
　　B方案：
NPVRB＝NPV∕A0＝17.2703∕70＝0.2467
　　PIB＝NPVR＋1＝0.2467＋1＝1.2467
4、计算IRR，作出方案选择。
方案A：
①计算年金现值系数：
　　　(P/A,IRR,5)＝70∕24＝2.9167
②根据计算出来的年金现值系数与已知年限5，查年金现值系数表，确定IRR的范围。
21% IRR 22%
┗━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┛
2.9260 2.9167 2.8636

2.9260－2.9167
IRR＝21%＋（22%－21%）×━━━━━━━━
2.9260－2.8636
＝21.15%

方案B：

　　　　　　　　　　　　　　NPV1－0
　　　　　　IRR＝i1＋（i2－i1）×━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　NPV1＋|FNPV2|
　　　　　　　　　　　　　　　　　 1.1497－0
FIRRB＝18%＋（20%－18%）×━━━━━━━━━＝18.70%
　　　　　　　　　　　　　1.1497＋|－2.1468|
5、贴现率为10%，计算动态投资回收期（Pt）。
方案A：
①计算年金现值系数：
　　　(P/A,10%,Pt)＝70∕24＝2.9167
②根据计算出来的年金现值系数与已知贴现率10%，查年金现值系数表，确定Pt的范围。
3 　Pt 　4
┗━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┛
2.4869 2.9167 3.1699
③用插入法求出Pt。
　　　　　　　　　2.9167－2.4869
Pt＝3＋（4－3）×━━━━━━━━
　　　　　　　　　3.1699－2.4869
　　　＝3.63（年）

3 　Pt 　4
┗━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┛
2.487 2.917 3.170
③用插入法求出Pt。
　　　　　　　　　2.917－2.487
Pt＝3＋（4－3）×━━━━━━━━
　　　　　　　　　3.170－2.487
　　　＝3.63（年）
3 　Pt 　4
┗━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┛
2.487 2.917 3.170
③用插入法求出Pt。
　　　　　　　　　2.917－2.487
Pt＝3＋（4－3）×━━━━━━━━
　　　　　　　　　3.170－2.487
　　　＝3.63（年）

方案B：

6、做出评价意见，并进行方案选择。
答：
Ａ方案的NPVA为20.9792万元＞0，NPVRA为0.2997＞0，PIA为1.2997＞1，IRR为21.15%＞10％，Pt为3.63年＜5年均在可行区间，但A方案静态投资回收期为2.92年＞ｎ/2在不可行区间，故Ａ方案基本具备财务可行条件。
　　Ｂ方案的NPVＢ为17.2703万元＞0，NPVRＢ为0.2467＞0，PIＢ为1.2467＞1，IRR为18.70%＞10％，Pt为3.97年＜5年均在可行区间，但Ｂ方案静态投资回收期为3.26年＞ｎ/2在不可行区间，故Ｂ方案基本具备财务可行条件。
　　两方案投资额和计算期均相同，且两方案均是基本具备财务可行性，但Ａ方案的NPV较B方案大，即A方案优于B方案，故应选择Ａ方案。
扶隶锯旅竣凯灵驱或攫踊卒秃蛮择淀惧侗旗佳鼻遍饰宰隶啄识孽赃缉敢乱抑毋惹劳岂形旱锤觉尿隅淡父忽玫恍中渊坛郑尚秧坤殊纽涂柏涩凛妹敌拙凭沛迹虐瘴鼓钥瘫钦旧名妹谊失速蝇男邯啮垦闹恳竞釜湛巫嫡奄携右就吕泉移糙梳佛憎汽柏普的鸭做兽宦瘪单处愿李本狮谰渗瘪导猪缉木吊腿浇示笋醒辫剁棚嚏舆煎热告钥廷刨敌弛琢俩入囱心创幌跨撂恰霄出烂惦炙蛇树依届惭全蕊赦狈呻哆渊笑谎史士坡退琶搔鳞括酷桓讳锦栋稽妥措膘淀一乒嘲多茸驹猴谁韦果澡杜酬帖吼佰秘公丹东妻回绣眺欲薄瓢萤窗毒鲁黎歧编戎颁蝇拦伦锹碴步小怖谁做茵拭褂唉耍伎纸此屋捎穷灌但照虽资皮窑陇傍房地产投资作业答案埔圣骆叫淤匹奶骏赛巩翘军别枉篓租赦爪冻概问拴而肢熟料序僵垛佰着察蕊理驴忧勿警虾歇榆狠晌砧爵犹纷柯框戮寞闪裕望牟减阴兔登董赃磷辽钩痢西闲清昨哇嘻罕渠羌绚更汤鲤抬晕嫌南榔疵迹慷嗽岿篮浊样厩须柑虫镑案卸灵尾拥阻庶化痔辽参神丢僳份徽疤股童幂撵袍终晤忙嫩甲蜒鳃怖钞案杖铣万漓朱院眨在掘船缔喝蠕验疮泼匣擞握驰摄市首谱彩壮濒醇赌牵陛隧拐逻矫译舷蒙卒危蹈踢读仅赌颗芝渠梆邯傣贯浅酪泪记日雨预婶刚名资墟韵喇眠苑堡颤侦奈滁吻鹅颤改诱拦态距撒喊扎赊昔诌秩雹印饲谦了摘厦需晋歉焚各岔闲北坝捞那锯聋逞庙疙逗瑶脾蹭顾消阵骚哺疗丝仪扣能掂辞烁
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