63：2010年度全面预算及经营计划表编制指引.doc

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绿城房地产集团有限公司
《全面预算及经营计划表》
编制指引

绿城房地产集团
二零零九年十月
《全面预算及经营计划表》编制指引

一、《全面预算及经营计划表》各表格分类
1．项目公司概况及进度计划
表1 公司概况
表2 项目建筑面积统计表
表3 项目整体开发计划表
表4 2010年主要开发工作计划表
表5 2010年规划设计计划表
表6 2010年工程建设进度计划表
表7 2010年材料设备采购计划表
2．收入、成本预算
表8 项目销售计划（面积）
表9 项目销售计划（金额）
表10 项目销售计划（单位）
表11 结转收入预算表
表12 土地费用总预算
表13 前期费用预算表
表14 工程费用预算表
表15 项目成本支付计划表
3．三项费用预算
表16 营销推广费预算表
表17 管理费用预算表
表18 财务费用预算表
4．2010年预算报表
表19 2010年预算现金流量表
表20 2010年预算利润表
5．项目整体预算利润表
表21 项目预算利润表（整体）

二、《经营计划表》填写基本原则
1．填报表格前，请认真阅读、理解各表格中的备注内容
2．预算表格中所要求填报内容必须填写完全。
3．各项目要求按分期标准作好项目分期工作，且按期填写表格内容；所有预算表格的项目分期应保持前后一致，并且应与公司整体经营计划保持一致。如果有酒店或其他独立的不用于出售的商场等租赁物业，需要单独当作一期看待。
4．实际已发生的数据按实际情况填报，涉及收入成本结转的数据均按国际会计准则口径填列,与按国际会计准则编制的报表数据一致。
5．需分期填列的表格，如表2项目建筑面积表、表8-表10销售计划表（面积/金额/套数）、表14工程费用表等，预留分期均为18期，其中第7-18期隐藏，若需填列请选中上述行“解除隐藏”即可；尚若分期多于18期的，请在“合计”行前自行插入行予以增加，并注意表格中数据的公式与逻辑关系。
6.各片区费用预算要落实到具体项目公司，并在项目公司预算中予以说明；
7．表格中标注颜色的部分为公式自动计算，不需填写；请尽量不要进行表格的删除操作，以便影响表格的计算。

三、《全面预算及经营计划表》中主要的定义
1. 分期标准：指在不同时间开工、开盘销售，但计划在半年内，不跨年交付的工程为同一期。
2. 建筑面积：
（1）建筑面积为该期总建筑面积，包含地下建筑面积
（2）建筑面积数据的参考顺序为建设规划许可证、施工图、已审批的政府规划设计方案、规划设计方案、合作开发协议或土地出让合同。其中项目已取得建设规划许可证的,以许可证面积为准;已经完成施工图设计部分，以施工图面积为准；没有完成施工图设计，但已通过政府规划设计方案审批，则以审批后的建筑面积为准；如果没有完成规划设计审批，有规划设计方案的，以规划设计方案为准；没有规划设计方案的，有合作开发协议或土地出让合同的，以土地出让合同或合作开发协议等上面的建筑面积为准。
（3）地下车库面积按建筑面积（含公摊面积）填写，如无则按40平方米/个进行匡算。
3. 可售面积：包括地上可售面积、地下可售面积。
车库（位）面积和库房面积必须填写面积；若车库面积尚未明确，按40平方米一个匡算。
4. 项目开工面积：为本年项目实际新开工面积。
5. 项目在建面积：为项目实际已开工面积减去已交付面积。
四、各表格注意要点及注意要点
（一）表1 项目公司概况表
1.目的:了解项目公司的基本概况及人力资源情况。
2.注意要点：人力资源编制情况需根据项目公司目前实际情况及招聘计划填写。

（二）表2 项目建筑面积统计表
1．目的：面积统计表（一）：明确项目占地面积、建筑面积、分期、各期物业构成以及可售物业；面积统计表（二）自动计算占地面积、建筑面积比例，为成本分摊提供依据。
2．注意要点：
（1）按“分期原则”做好项目分期。
（2）建筑面积、地上建筑面积、可售面积、地上可售建筑面积要认真区分填写。
（3） 地下车库面积按建筑面积（含公摊面积）填写，如无则按40平方米/个进行匡算。
（4）对各期中的物业分类应尽量细化。

（三）表3 项目整体开发计划表
1．目的:
（1）披露占地面积、建筑面积、地上可售面积
（2）披露开工、预售、交付时间。
2．注意要点：
（1）已完成工作，请按实际情况填写完全。
　 （2）公共配套设施单独建设的必须单列，分布在其他建筑物内的不用单独分列。
　 （3）项目有多次评审，多次权证（包括规划许可证、施工许可证、预售证等）申领、多次开盘等情况请在备注中注明时间、面积等相关信息。
（4）分期原则：指在不同时间开工、开盘销售，但计划在半年内，不跨年交付的工程为同一期；所有的预算及经营计划表格中的分期都要与表3一致。特别注意表8-10销售计划表，表12-14土地/前期/工程费用表分期尤为重要。
分期举例：某项目一期中多层预计2007年12月交付，小高层部分预计在2008年5月交付，这种情况应该看作两期。虽然都在半年内交付，但是跨年度了。只有在竣工交付时，风险责任才发生转移，会计上要结转收入，需要结转竣工物业中已售物业的收入已经相对应的成本。
（5）要注意表格内“时间格式要用××年××月表示”。
（6）签署土地协议或合同的时间需要填写。

（四）表4 2010年主要开发工作计划表
1．目的：
掌握项目2010年度主要工作计划。
2．注意要点：
（1）年初状态要根据实际情况填写。
（2）表格中各数据要根据所要求格式填写。
（3）其中开工计划以实际开工面积为准。
（4）各期数据要与附表2中的保持一致。

（五）表5 项目2010年规划设计计划表
1．目的：
掌握项目2010年度规划设计计划。
2．注意要点：
（1）用横线图表示工作内容时间跨度；
（2）公共配套设施所包含内容如有单独进行设计的必须单列。
（3）重要评审节点在备注中标明具体时间。
（4）项目分多期的，将以上表格加以复制填写；未涉及的单项以及产品类型，可做适当删减。

（六）表6 项目2010年工程建设进度计划表
1．目的：
掌握项目2010年工程建设进度计划。
2．注意要点：
（1）一般以用横线图表示工作内容时间跨度；当项目内容为时间则在相应的时点填写对应的面积。
（2）年初状态是指2010年初该项工作的进展情况。
（3）单项工作跨年度开始和跨年度完成时，需在备注栏中注明开始或结束的时点。
（4）备注中标明当地政府规定的预售许可证领取条件，不同物业类型的银行按揭放款对于建设进度的要求。
（5）各项工程进度计划要与附表3中相对应。

（七）表7 项目2010年材料设备采购计划表
备注中说明该项采购合同状态,即是否签订合同、洽谈中、意向中。

（八）附表8-10 项目销售计划明细表（面积、金额、套数）
1．附表8
目的：了解销售情况：单价、金额以及销售进度。
金额=单价*面积 方便敏感性分析
注意要点：
（1）销售面积指签订正式销售合同的面积，不包括仅签订销售协议的面积。
（2）“未来总可售面积”，是指截止09.12.31尚未签订正式销售合同的面积；亦即2010-项目结束预计可销售面积之和。
（3）车库（位）面积和库房面积必须填写，车库（位）面积不能确定的，可按“40平方米/个”进行匡算。
（4）本表预留分期为18期，其中第7-18期（73-138行）隐藏，若需填列请选中上述行“解除隐藏”即可；尚若分期多于18期的，请在“合计”行前自行插入行予以增加。
2．附表9
目的：了解所有未结转物业的总金额，以及未售物业的未来销售单价。
注意要点：
（1）本表所指销售金额指签订正式销售合同的金额，不包括仅签订销售协议的协议金额。
（2）“未来总可售销售金额”，是指截止09.12.31尚未签订正式销售合同的金额；亦即2010-项目结束预计可销售金额之和。
（3）同一期房源分批开盘的,请在相应的开盘时间增加批注,说明本次为当期第几次开盘,推出物业面积\金额\套数 。

（九）表11 结转收入预算表
1．目的：
掌握项目2010年收入结转预算。
2．注意要点：
（1）本表所指的“结转”是指财务上按国际会计准则结转销售收入，以物业实际交付给客户为标准（包括领房通知书已发出，业主未领取的情况）。
（2）本表所指销售面积和金额均指签订正式销售合同的面积和金额，不包括仅签订销售协议的面积和金额。
（3）“未来总可结转的销售面积/金额”＝截止09.12.31已售未结转的面积/金额+2010年至项目结束预计销售面积/金额。
（4）“截止09.12.31已售未结转”是指截止09.12.31已经签订销售合同，但在财务上未结转利润表之销售收入的合同面积和金额；
（5）“2010年是否交付”需根据下拉框选择“No”或是“YES”，默认情况为不交付，该列必须自行选择；
（6）“2010年总可结转金额”： 如当年无交付，“2010年可结转金额”＝“0'；有交付的，“2010年总可结转金额”＝“截止09.12.31已售未结转”+“2010年预计销售”；
（7）“2010年预算结转面积和金额”原则上应与“2010年总可结转面积和金额”一致，若有特殊情况导致“本年预算结转面积和金额”小于“本年可结转面积和金额”（如预计工程竣工滞后/样板房未交等原因），请在备注栏中说明不一致产生的原因。

（十）表12 项目土地费用预算表
1．目的：
（1）土地费用表（一）：了解土地成本的构成，如有其他栏目，自行添加。如 ：青岛公司的拆迁安置房成本。
（2）土地费用表（二）： 土地成本分摊，各期土地预估总成本根据占地面积分摊，引用表二的占地面积比例，如有不同的合理的分法，可以删除公式，手工填写。
2．土地费用表（一）注意要点：
（1）土地费用表（一）和（二）两张表的合计应该相等。
（2）对不确定或暂估的土地费用请在备注栏中予以说明，并注明暂估依据。
3．土地费用表（二）注意要点：
（1）假设项目各期土地成本按占地面积分摊，某一期结转土地成本＝该期总未结转土地成本/该期总未结转可售面积*该期2010年预计结转面积；若项目公司采用其他分摊方法，请直接修改相应公式，并在备注栏中说明方法及原因。
（2）“账面剩余成本”为存货科目下包含的土地费用，即"完工产品"、"在开发物业"和"待开发物业"中土地成本的合计数；
（3）各期总未结转土地成本＝各期预计总成本-累计已结转成本。
（4）“累计已结转销售成本”由财务管理部根据国际会计准则报表口径填写，需与报送集团的国际会计报表一致；“账面剩余成本”请注意与国际会计准则报表核对是否一致。

（十一）表13 项目前期费用预算表
1．目的：
（1）前期费用表（一）用途； 了解前期成本的构成。
（2）前期费用表（二）用途： 前期成本分摊，各期前期预估总成本根据地上可售建筑面积（含持有物业）分摊，引用表二的建筑面积比例，如有其他合理的方法亦可。
2．前期费用表（二）注意要点：
（1）前期费用表二和表一的合计数应该相等。
（2）假设项目前期费用按建筑面积分摊，某一期结转前期费用＝该期总未结转前期成本/该期总未结转可售面积*该期2010年结转可售面积；尚若项目公司采用其他分摊方法，请直接修改相应公式，并在备注栏中说明方法及原因。
（3）“账面剩余成本”为存货科目下包含的前期费用，即"完工产品"、"在开发物业"和"待开发物业"中前期费用的合计数。
（4）“总未结转前期费用”＝预计总成本-累计已结转成本。
（5）“累计已结转销售成本”由财务管理部根据国际会计准则报表口径填写，需与报送集团的国际会计报表一致；“账面剩余成本”请注意与国际会计准则报表核对是否一致。

（十二）表14 项目工程费用预算表
1．目的：了解各期工程成本以及公建配套成本。
2．注意要点：
（1）其他与表12、表13一致，多了一项公共配套工程成本的分摊。
（2）一般公共配套物业采用谁享用谁分摊的原则，如果各期的业主都享用，则均要分摊，分摊原则按照各期地上可售面积（含持有物业）所占比例分摊。

（十三）表15 项目成本计划表（整体）
1．目的：了解各项成本的支付计划。
2．注意要点：
（1）成本支付计划填报期间为2010年1月至项目结束，其中2014年及以后年度（若有）计划支付数可汇总填列。
（2）因公司规划设计或成本预算不确定以及各项原因造成的成本支付时间不能确定的，也必须在现有条件下作出估计，以便对项目整体现金流做出初步测算。
（3）B列数字都从表12-14链接过来，土地、前期、工程的未付总数应该和前面各表一致。

（十四）表16 项目2010年营销推广费用表
1．目的：
掌握项目2010年度营销推广费用预算。
2．注意重点：
（1）样板房装修费用不列入销售推广费预算，在“表14工程费用-精装修成本”中填报。
（2）招商费用请列入“其他营销活动费”，并在备注栏中予以说明。

（十五）表17 项目2010年管理费用预算表
1．目的：对2010年管理费用分明细作出详细预算。
2．注意要点：
（1）管理费用预算表以及后面1-22费用明细表，先由费用发生或控制单位填报预算，再由人力资源部/综合管理部及财务管理部审核汇总后填报；其中各费用明细表“上年实际发生数”“列支科目”由财务管理部提供数据或负责填写。
（2）管理费用“上年实际数”合计数，原则上应与财务管理部上报集团公司还原后的费用报表合计数一致，存在差异的请在备注栏中说明原因。
（3）各费用明细表填列说明详见表17-1至表17-20的编制说明。

（十六）表18 项目2010年财务费用预算表
1．目的：对2010年财务费用分明细作出详细预算。
2．注意要点：
（1）表18 项目2010年财务费用预算表：借款利息净支出用正数，净收入用负数填列；银行存款利息收入用负数填列；汇兑损益及其他财务费用净支出用正数、净收入用负数填列。
（2）表18-1 金融机构借款利息支出表
A.按不同金融机构按不同贷款逐笔填列，同一笔贷款计划分多次归还亦需分开列示，以方便计算利息。
B.金融机构是指经国家批准从事货币信用活动的组织，包括银行、信托投资公司、保险公司、财务公司等。
C.请根据国际会计准则区分贷款利息是否满足资本化条件，不能资本化的部分在“财务费用”科目列支，资本化部分在“开发间接费”科目列支。
（3）表18-2 资金占用费支出/收入预算表
A.集团及所属子公司是指上市公司报表范围内需要合并抵消之全部子公司，具体范围同按照国际会计准则编制报表时所认定之范围。
B.公司借入金额用正数填列，借出金额用负数填列；对同一公司既有借入又有借出的，可以分开填列，也可以汇总填列。
C.请根据国际会计准则区分贷款利息是否满足资本化条件，不能资本化的部分在“财务费用”科目列支，资本化部分在“开发间接费”科目列支。
（4）表18-3 其他借款利息支出/收入:其他借款是指除金融机构借款及计提资金占用费以外的单位及个人借款，包括公司少数股东借款。

（十七）表19 项目2010年资金计划表
根据资金管理中心要求填写。

（十八）表20 项目2010年预算利润表
1．目的：对2010年预计可实现利润作出详细预算。
2．注意要点：
（1）表20 项目2010年预算利润表：本表无需单独填列，均取自各明细表数据。
（2）表20-1 开发间接费预算表
A.考虑开发间接费需按分期在不同年度结转的需要，本表分期填列。
B.考虑集团及所属子公司占用资金在集团合并中会合并抵销，开发间接费中利息填列时需区分资金占用费及外部借款利息。关联方定义见表18-2。
C.“预算年度新增开发间接费”之“金融机构及外单位贷款利息/关联方资金占用费”合计数需于表18-1、18-2和表18-3保持一致。
（3）表20-4 计提土地增值税（预征部分）预算表
A.仅当年有结转收入的公司需要填列；计税基础为财务上销售收入结转额，并非预算年度销售合同签订金额。
B.结转收入类别：根据不同的预征税率填列。

（十九）表21 项目整体预算利润表
1．目的：对项目未来预计可实现利润作出详细预算。
2．注意要点：
（1）表21 项目整体预算利润表：本表无需单独填列，均取自各明细表数据。
（2）表21-1项目营销策划费预算表（整体） ：2010年预算营销策划费直接等于“表6营销策划费预算表”合计数；2011-2014年及以后预算费用，公司有分年预算的，按分年预算填列，没有分年预算的，可以按当年预计销售额的一定比例暂估。
（3）表21-2项目管理费用预算表（整体）：2010年预算管理费费直接等于“表7管理费用预算表”合计数；2011-2014年及以后管理费用，公司有分年预算的，按分年预算填列，没有分年预算的，可以按当年预计销售额的一定比例或其他认为合理的方法进行暂估。
（4）表21-3项目利息预算表（整体）：项目利息包括金融机构及外单位借款和关联方资金占用费利息两部分。区分不同利息主要是考虑关联方资金占用费内部抵销。
（5）表21-4项目贷款计划表（整体）：
A.贷款计划编制时间为2010年1月到项目结束，未来年度贷款计划不确定的，也必须按照最有可能的取得的情况进行预计。
B.因成本分期结转的原因，项目贷款（包括2009年贷款余额及以后各期变动）必须分至每一期，不允许全部填在某一期。如果贷款系多期共同取得，可以按照各期资金占用情况或贷款对应抵押物情况或是其他认为合理的方法进行分摊。
C.归还贷款用负数表示，增加贷款用正数表示，最后每一期的贷款余额应为零。存在酒店经营性贷款的，余额可以不为零。

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