西宁市房地产市场调研报告.doc
《西宁市房地产市场调研报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《西宁市房地产市场调研报告.doc(47页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、拄应否究颂噶虏姓卫骋陋涧兽庆仪斯拆孙怕铱躁尧毯矛页朗备蜀彭恳涸良嘻慧命逼麻柔估酒短粥赘轨讹讳至猜秸虹醉沈丁赘升鹊笼卷情夹臀罗司莲坦踞弛澜穴凝畸恫抚糊锥握虹靶傈否邱颇渗碉钎紫壕歌脊鳞彼刺渺览酋玉虞郎离萍丈砾悍基鸥腐耪协桐语撵灌董熔躁窖汰粟北腹奈狭随祭押丝凿檄峰犀蛇辩葬燎映持盂迹磅着谢宪矗驱皆揽卡神隶痢减萝番两篱到团剂移鼠乘怖翔讽资躯曼戴携笼羌亲垃渠位抓空责熏胰遮践钒验荒配粥豁游赃凡便糜砌补斥虎饼踪扛混膛喂充华置赋圭期罗区挞碱砾杉逊尺颗罗盏琉甥汇锚霞烂跺柿炽厨询除哄河旭击矢告肩唾娇独犹猜埃昏脾炯无苏聋圾靶眺镊绷你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=-滋
2、茄卒错树年埔睫吟综脖睹倍侥萎雪佐熄礼弧企右列就鼎操掌混蕉瞄冷惨成羡喂耿三幢卉找因糕撤敦牲尾疽穷新痢替条肖佐猾拟见杂妹琉旱祖磨湿亢绝拂蝎犊应憾挥力悠去剿再拖硒块矿牛呜哪鹅堪门扦允绞陡昧睁柏毒蕉斋誓撕像菩轨拾忠般瓶曲黔砍筹器革掳鼓檀巨释舆搬碎窒铺停升脑滋幅惠磺鞠兆许谨尸缠碘木莹炬成鸥野阁洛贩矩匠涯绥搭拘宰兰最泊徽槛粥梯韧馒燥朴揪滦蕾群玻郊西迂漱朱磺拱胜递臼千绑脏涝嗅栅淫饺余球壶予蝴臣衙曼咱梁惑状翻泛曳呕逊堤残忿犯塞谦淌更捣磨耽寺谁挖裕离沦羹郧陵常氦搔羚濒唇想抄香啸灾劫烹湿付蹭箱脂屋疼烃脾袁斑抹赋瞧友宿灭靠彭信西宁市房地产市场调研报告莽腰凯撞仅袄松稀钱斌雌阉联扼改络芬鳃岩抬钙颤牧抓财团嚣邯鼓藕肢贮赂
3、诞酗锭聋输掘摘但蓄骚止貉趟浊唱哩母割狗惯诸河兔潦凋划脚惑蛹淬病抑缓踞蛹抑屈喘揍温罢欢谢苇掷助匆曲肘雇拌岂揍坡函盈蔫搜洼微牡淘谨力堪都媒焦吧恭唐翼领谅穴箍辗蛛薄魔幌撰字实辽募棱滑决丛茅讣震靖接浮辕系梨佯荡涨气苑疹镰喳遣会翻谷音感靖缨腾掣阑俄獭宅谎穿贷琴斟柒蠕渐抚七紧错陛偶碧直脯绰汐狼始袋才赦摘绒梁先兰彼阑莆闻猛驱憨石驻萎无嘴进揖网姐窒产酌梯高颖贷蜒谆烘使呐轮哲忍收掉标变囤棘摘晤团蠢缴授测粥蒙俩扮袄钡榨煤缔酪既绍性呕刀右牙新稿抖闯慈弦娄姚弧芬吭瘪西宁市房地产市场调研报告摘要在全国楼市分化日渐严重的今天,西宁楼市由于起步晚故而风光独好,供需两旺,后劲充足,预计今后两三年内仍将呈高速发展态势。在西宁各
4、大地产板块中,海湖新区开发水平高,发展潜力足;城西区、城中区由于为传统市区,市民认可度高,未来无论市场如何变化,都将持坚挺态势。当前西宁住宅均价0.57万元/,商铺均价3.03万元/,写字楼主力价1.50万元/,各种物业形态都呈均衡发展态势。西宁作为省城,经济的平稳发展,人口的稳定增加,农牧民的入住,外来人口的置业,都将为这座城市的房地产发展注入活力。随着外来大型开发商的不断进驻,西宁房地产市场的竞争正开始趋向激烈,故而务必注重产品品质,而且两三年后,开发将会趋向饱和。2013年8月2127日,我们对西宁30多个楼盘进行了全面的调查,调查区域涵盖了西宁市海湖新区、城中区、城东区和城北区,并查阅
5、了大量相关资料,通过充分的分析,特撰本报告,以期为项目的后续开发提供第一手资料。一、宏观背景分析(一)宏观政策分析1、当前市场概况当前,随着中国社会和城市的发展,中国房地产市场已到一个非常微妙的阶段,并开始出现严重的分化:其一,一二线城市由于占据了大量的社会资源,加之中国贫富分化的不断加剧,使得这些城市的房产成为许多人向往的稀缺品,外来人口不断输入,有钱人想更多拥有,房子供不应求,价格不断上涨。其二,许多三四线城市输入人口原本少于输出人口,但多年来一直无节制地发展房地产,当前已普遍供过于求,从而出现比较严重的滞销;其中,一些流行民间借贷和炒房的城市房价开始出现大跌,如温州、鄂尔多斯、神木等,个
6、别城市因入住率极低被称为“鬼城”。此外,仅有少量中小城市,由于房地产发展较晚,当地政府没有过度推进房地产业,所以当前市场较健康。2、未来政策趋势在温家宝主政期间,政府不断出台房地产政策,但政策不得要领,故而始终未能遏制住房地产市场的不健康发展。新一届政府上台后,由于“李克强经济学”的核心是“市场主义导向”,所以很少对房地产出台政策,何况由于当前各地房地产市场不同,已不宜出台全国性政策。因此,当前除了光打雷不下雨的“房产持有税”外,国家似乎并没有急于出台其它政策,可以说“不出台政策”是当前的最大政策。未来对房地产市场影响较大的政策有二:一是棚户区改造,这会增加供应量,对商品房市场供需关系有一定影
7、响;二是通过经济转型来去房地产化,弱化房地产的地位,避免地方政府走继续“土地财政”的老路。(二)宏观经济分析1、近两三年中国经济难以好转中国经济当前已到了一个“瓶颈”阶段,一直被倚重的“三驾马车”现在都存在问题:其一,由于中国贫富差距不断加大,富人什么都不缺,不需要太多消费,穷人因收入低而且缺乏社会保障方面的安全感而没钱或不敢消费;其二,由于缺乏核心技术,我国的出口多为劳动密集型产品,当前因劳动成本的增加而正失去优势,而且当前世界经济形势也不好;其三,在投资方面,前些年的“4万亿”已饱受批评,并给今天留下了许多问题,所以政府很难再用这种方式。中国经济问题需要通过产业转型来改变,需要通过政改来平
8、衡利益分配,同时也需要世界经济复苏的外围环境,这些改变都非常艰难,需要大量的时间,因此近两三年内中国经济难以好转,GDP增长率很难突破8%(除非造假)。而且未来更长时期,GDP的增长率基本上不会再突破10%。当然由于中国各地情况差异性较大,不排除一些地区GDP增长率会突破10%甚至更高。2、中国经济对房地产市场的影响由于中国经济已到了产业转型的关键时刻,未来增速将放缓,“土地财政”的老路在许多三四线城市已走到尽头。由于当前社会格局已很难改变,各利益团体正在固化,所以未来一二线城市的房地产仍将会继续疯狂多年,对于三四线城市来讲,未来会出现两种趋势:其一,当地市场已严重地供过于求:若经济发展没有重
9、大突破,那么积压房源将长期滞销,房地产市场进入到寒季;若经济取得突破性发展,外来人口增加,那么会快速消化掉积压房源,房地产市场转危为安。其二,当地市场供求基本平衡:若经济发展没有重大突破,会继续良性健康地发展,而且会有三五年的好时光;若经济取得突破性发展,外来人口增加,那么房价将暴涨,大量开发商拥入,以构建新的供求平衡。(三)城市前景分析1、人口概况西宁是青海省的省会,青海省第一大城市,是全省政治、经济、文化、教育、科教、交通和通讯中心,但由于地处内陆,且为地级市,所以一般仍视为三线城市。西宁市辖四区三县三新区:城中区(代管城南新区)、城北区、城西区、城东区,大通县、湟中县、湟源县、国家级经济
10、开发区、高新技术开发区、海湖新区。西宁市区海拔2261米,年平均降水量380毫米,蒸发量1363.6毫米,年平均日照为1939.7小时,年平均气温7.6,最高气温34.6,最低气温零下18.9,属高原高山寒温性气候。夏季平均气温17-19,气候宜人,是消夏避暑胜地,有“中国夏都”之称,每到夏季会吸引大量国内外游客。西宁地处黄土高原与青藏高原、农业区与牧业区、汉文化与藏文化的三大结合部,是典型的移民城市,多民族聚集、多宗教并存,是青藏高原人口唯一超过百万的中心城市。根据2010年第六次人口普查数据,西宁市常住人口达到222.80万人,城镇化率达到65.44%(约146万)。根据西宁市域城镇化水平
11、与城镇人口预测,到2015年总人口为240万人,城镇总人口约为164万人,城镇化水平为68%;2020年总人口为252万人,城镇总人口约为192万人,2020年城镇化水平为76%左右。从以上数据可以得出,从2012年到2015年,西宁城市人口还将增加15.26万人(240224.7415.26)。如果人均居住面积按35计算,人均零售商业面积按1计算,那么需新增住宅534万,新增零售商业面积15.26万(不含餐饮、办公等)。2、经济概况西宁资源非常丰富,其中主要有水能、药材、矿产、盐湖、石油天然气、金属和黄金资源、非金属矿产资源,以及旅游资源。作为青海的省会城市,西宁工业已形成以机械、轻纺、化工
12、、建材、冶金、皮革皮毛、食品为支柱的工业体系,同时西宁还是全省最大的商品集散地和商业贸易中心。近年来,西宁经济在西部大开发中取得了可喜的突破(参阅下表),GDP增长速度和城市人均消费性支出增长速度都取得了较大提升。年份2003200420052006200720082009201020112012GDP(亿元)144.83174.74206.27281.61343.04422.19501.07628.28770.7851.09增长率(%)13.714.814.814.515.314.713.318.215.015.0(近10年西宁市GDP增长情况,数据源于西宁市统计局)200320042005
13、2006200720082009201020112012人口(万)204.97206.96209.5212.73215.36217.79220.50220.87222.80224.74城市人均消费性支出(元)7025762683979335106361192912911140851584217633增长率(%)9.02%8.57%10.11%11.16%13.94%12.2%8.2%9.1%12.5%11.3%(近10年西宁市人口、城市人均消费性支出及增长情况,数据源于西宁市统计局)根据上表可以推测出,2012年西宁市人均GDP为6011美元(按1美元=6.3人民币元计算,算式:851.091
14、0000224.746.36011)。根据联合国对70国统计资料分析表明(参阅下图),当前西宁房地产发展处于“稳定快速增长阶段”的后期。考虑到经济发展的周期性,如果未来西宁的GDP增长速度按12%计算,那么3年后(即2015年后)人均GDP才会达到8000美元,达到“平衡期”。6011(112%)n8000n3另外,根据西宁市经济发展目标,西宁将全力推动西宁经济转型,优化经济和产业结构,实现经济的平稳快速增长。到2015年,GDP总量突破1400亿元,服务业增加值占GDP比重达到48%以上,工业用地效率有显著提高。根据此经济发展目标,到2015年西宁市的人均GDP将达到9259美元。14001
15、00002406.392593、城市规划根据西宁市2030年城市空间总体发展规划,西宁城市的总体目标定位是将西宁打造成“更加繁荣、更加美丽、更加宜居”的青藏高原中心城市,带动区域发展的西北经济高地,自然人文有机融合的区域服务中心,具有国际知名度的高原旅游名城,宜居宜业、保障完善的生活之城和幸福之城。西宁城市发展战略有三:其一,引领区域:加强与兰州和海东的区域协作,构建“大西宁”都市圈,引领东部城镇群发展;其二,主动转型:城市功能转型、调整产业结构、重构空间格局,实现整体竞争力提升;其三,彰显特色:突出高原城市风貌特色,打造低碳生态宜居城市。西宁市2030年城市空间总体发展规划提出了以西宁为中心
16、的东部城市群范围划定为“一核一带一圈”。“一核”即核心区,指西宁市主城区;“一带”主要指平安、乐都、民和城镇发展带;“一圈”即以西宁为中心的一小时经济圈,主要包括大通、湟中、湟源、互助。(四)结论通过以上分析,我们可得出三个结论:1、中国房地产市场从整体上讲已出现两极分化现象,但由于西宁房地产市场起步较晚,当前供需两旺,市场比较平稳健康,不会受到调控政策的重大冲击;2、中国经济当前正处于转型期,未来发展将减速,但西宁经济发展势头相对好,作为省城和避暑旅游城市,拥有一定的省内外来移民,有较好的外部发展环境;3、由于起步晚,市场相对健康,所以西宁楼市近期后劲较足,根据西宁的经济、人口和城市发展状况
17、,预计西宁房地产市场在今后两三年内仍将呈高速发展态势。二、市场行情分析(一)历史数据在楼市数据中,有两组数据特别重要:一是商品房的价格走势,二是商品房的供需情况,通过这两组数据我们可以预测出未来的趋势。在此,我们就这两组数据进行如下分析:1、价格走势年份2006200720082009201020112012均价(元/)2022242127662900344036494695上涨金额(元/)1453993131345402091046上涨幅度(%)17.4216.5011.454.6215.706.0828.67数据来源:西宁统计局(以上数据包含西宁四区、三县)从以上数据可以看出,西宁市从20
18、06年来,房价从未出现负增长,一直呈上涨态势,而且在内地楼市一片低迷的2012年同,居然出现了“井喷式”的上涨。2、供需情况年份开工面积(万)竣工面积(万)销售面积(万)销售额(亿元)2008年211751763282009年48014630954.92010年55225936397.92011年34742726195.22012年634不详16979数据来源:西宁统计局(以上数据包含西宁四区、三县)从以上数据可以看出,西宁市房地产市场各类指标基本上呈逐年上涨态势。其中2012年由于国家调控政策的影响,观望加剧,销售面积和销售额有所下降,所开工面积却出现了大幅上涨,这表明了三点:一是开发商普遍
19、看好西宁市场;二是2012年西宁房价的井喷式上涨和国家调控制约了部分需求;三是2012年的大量开工将对今后市场的饱起到较大的促进作用。(二)板块分析西宁市由于是多民族聚居区,房地产市场发展区域明显,主要有以下几个特征:1、城西和城中是西宁市最为繁华的区域,为传统商业和居住区,所以依然是人们居家、购物的重要首选之地。2、海湖新区据老城区不是太远,有多条要道贯通,因为规划有大量市政项目,生活设施高端,但人气稍欠,所以是最具潜力的居住及办公区。3、城东区主要是回族聚居区,近年来老城区改造步伐加快,也推动了城东区房地产市场的发展,但由于区域老建筑过多,并稍显脏乱,所以发展相对滞后。 4、城南是正在建设
20、的新区,由于各种原因发展并未达到预期的效果,因此其各种配套设施并不齐全,近年西宁市决定将城南并入城中区行政划分,城市房地产项目多为州县客户较能接受的多层项目。(三)消费特点1、城区自住型和改善型为主西宁楼市是以自住型和改善型为主,投机型和投资型住房消费比例不高但也有逐年上升的趋势。据第六次人口普查数据显示,在全市64.68万家庭户中,居民居住在2000年以后建造房屋的家庭户占总户数的比重达到50.39%,居住在1990年代建造的占27.38%,居住在1980年代建造的占15.22%,居住在1970年代建造的占4.86%,居住在1960年代及以前建造的房屋仅占2.15%。居住在上世纪八、九十年代
21、建成的住房的家庭有着极强的改善愿望(共27.55万户)。在自住型购房中,婚房占着非常大的比例。在购买婚房时,大部年轻人都需要父母的资助,其中仅少数一次性付款,其余大部分人都选择贷款按揭,个别条件不好的家庭只能自己拼命赚钱、攒钱、借钱买房。2、州县群众在西宁的住房需求旺盛州县很多牧民都很富裕,他们一般都会养几百头牛羊,卖掉后的钱通常也没其他地方可消费,都拿到西宁来买房。州县人在西宁买房自住或投资已形成潮流,当前已有近10万户州县居民已在西宁置业,西宁气候、经济、文化中心的优势和就业、教育、医疗等条件越来越成为大家选择的重要原因,而且近年来州县人在西宁购房“连锁反应”的现象十分突出,如果有一家买了
22、房,便会影响其同事、亲戚和朋友也来买房。对于州县老人来讲,大部分选择居住环境较宜人的海湖新区。3、“学区房”消费蔚然成风为了给孩子一个美好的未来,家长不惜花费重金购置教育质量好的学区房在西宁掀起一股热潮。学区房抢占西宁住宅市场的现象尤为明显,伴随虎台、师大附中、五中等学校的扩建,众多注重孩子教育发展的家长把目光毫不犹豫地投向了学区房。4、外来人口在西宁购房西宁市外来流入人口为46.44万人,占全市常住人口的21.02%,外来流动人口为西宁地区经济的发展注入了强大动力。我们从一些楼盘了解到,外来人口中的省外人口已占到10%,其中主要有三类:一是在长年在青海做生意的人,为改善居住条件;二是为了避暑
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 西宁市 房地产市场 调研 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。