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公共租赁住房小区 可行性研究报告

公共租赁住房小区 可行性研究报告
可行性研究报告
目录
• 第一章 总 论
• 1.1 项目概况
• 1.2 项目承办单位概况…………………………………………………………4
• 1.3 项目提出的理由与过程
• 1.4 可行性研究报告编制依据和原则
• 1.5 研究工作的范围
• 1.6 研究工作的概况
• 1.7 研究结论
• 1.8 建议
• 第二章 项目背景及建设必要性
• 2.1 项目背景
• 2.2 项目建设的必要性

• 第三章 项目选址及建设条件
• 3.1 项目选址
• 3.2 项目建设条件
• 第四章 建设内容及规模
• 4.1 规划的基本构思和建设原则
• 4.2 建设规模及内容
• 第五章 工程技术方案...................................................................24
• 5.1 工程技术方案..............................................24
• 5.2 总平面布置................................................24
• 5.3 土建设计..................................................26

• 5.4 给水工程..................................................28
• 5.5 排水工程..................................................29
• 5.6 供电工程..................................................29
• 5.7 空调及通风................................................29
• 第六章 环境保护与节能
• 6.1 环境保护
• 6.2 节约能源
• 第七章 劳动安全卫生防护与消防
• 7.1 设计原则及有关标准
• 7.2 工程特征
• 7.3 安全防护
• 7.4 消防措施和设施
• 7.5 劳动安全卫生与消防机构设置及定员..........................

• 第八章 项目实施计划
• 第九章 项目的组织管理和工程招标方案
• 9.1 项目的管理
• 9.2 工程招投标方案
• 第十章 项目投资估算及资金筹措
• 10.1 投资估算的范围和说明
• 10.2 投资估算
• 10.3 资金来源
• 第十一章 主要财务指标及经济效益评价
• 11.1 主要财务指标
• 11.2 财务评价指标
• 11.3 财务评价结论

• 第十二章 社会效益评价与风险分析
• 12.1 社会评价
• 12.2 风险分析
• 第十三章 结论与建议
• 13.1 结论
• 13.2 建议

• 附件：
• 1.《防城港市发展和改革委员会关于同意沙谭江惠民公共租赁住房小区项目立项的批复》防发改[2010]204号
• 2.《防城港市发展和改革委员会关于同意变更沙谭江惠民公共租赁住房小区项目业主的批复》防发改[2010]437号
• 3.《防城港市国土资源局关于沙谭江惠民公共租赁住房小区建设项目用地预审的批复》防国土资函[2010]690号
• 4.《防城港市住房和城乡建设委员会关于公共租赁住房小区建设项目选址意见书》选字第450601201100002号
第一章 总 论
• 1.1 项目概况
• 1.1.1项目名称及建设单位
• 项目名称：防城港市沙谭江惠民公共租赁住房小区
• 项目业主：防城港市城市投资有限责任公司
• 单位负责人：俸荣臻
• 建设性质：新建
• 程序阶段：可行性研究
• 1.1.2项目建设地点
• 项目地点拟建在防城港市常山新区北环路北侧的一块平地上（见附件4），总占地面积为9947.67平方米，折14.92亩。

• 1.1.3 建设目标
• 项目立足于解决城市刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的住房困难，让广大居民买不起房但租得起房，住得上房，使防城港市刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的住房困难问题得到解决。
• 1.1.4承租对象
• 1、新引进的优秀人才；
• 2、新参加工作的大学生；
• 3、中低收入住房困难城镇居民家庭；
• 4、在港工作三年以上外来务工人员。
• 1.1.5 可行性研究报告编制单位
• 湖南大学设计研究院有限公司
• 证书编号：工咨甲12220070023

• 1.1.6 项目主要建设规模及内容
• 项目总占地面积为9947.67平方米，折14.92亩。建设公共租赁住房216套，总建筑面积为11200平方米。每套面积严格控制在国家相关政策允许的范围内，原则上不大于60平方米。配套建设小区内道路、绿化、大门等工程。建设内容包括土建、给排水、电气、室外工程和与之配套的附属工程。
主要建设规模及内容表

1.1.7 投资估算及资金筹措
（1）、投资估算
本项目估算总投资2903万元，其中建设工程费用为1935万元，工程其他费为380，基本预备费为116万元，贷款利息472万元。
• 项目建设估算费用简表

• （2）、资金筹措方式
• 本项目总投资为2903万元，其中建设期投资2431万元，贷款利息472万元，资金来源为：
• （1）国家补贴410.4万元：本次项目共建公共租赁房216套，每套补贴19000元，共补贴410.4万元。
• （2）地方债券800万元。
• （3）预计区、市政府补贴129.6万元：本次项目共建公共租赁房216套，预计每套补贴6000元（含区、市补贴），共补贴129.6万元。
• （4）财政滚动资金60万元；根据防发改【2011】185号文件，关于下达2011年防城港市重点项目前期工作计划的通知，本次公共租赁房项目占用资金60万元作为公共租赁房前期工作资金。
• 以上（1）～（4）项各级政府投入补助资金1400万元。
• （5）拟向北部湾银行申请1200万元经营性物业贷款。
• （6）贷款利息：向北部湾银行申请1200万元经营性物业贷款，以公共租赁房产权作为抵押物，本次贷款以10年分期付款进行偿还，现行贷款10年利率为6.8%,由于目前银行信贷紧缩，经与北部湾银行商谈，给予我公司的利率在基准利率上上浮10%，即贷款的年利率为7.48%，贷款利息共472万元
• 1.1.8 主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见下表：

• 1.2 项目承办单位概况
• 防城港市城市建设投资有限责任公司成立于2003年，属防城港市人民政府投资设立的国有独资企业，是防城港市人民政府城市基础设施建设贷款的融资平台。公司注册资本为人民币21800万元。防城港市城市建设投资有限责任公司经营范围主要是投资建设、经营城市基础设施项目、工业及商业建设项目、社会基础性项目、房地产综合开发、建设项目投资咨询、建筑业、工程施工等。公司现有员工50余人。
• 1.3 项目提出的理由与过程
• 防城港市正处于一个“打牢基础，奋力爬坡、率先发展”的关键时期，根据市第四次党代会提出的总体要求，今后五年工作的指导思想是：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，紧紧抓住加快北部湾区域合作等重大机遇，坚定不移地按照“兴港、强市、富民”的要求和“大港口、大通道、大工业、大开放。大发展”的思路，坚持改革创新，加快工业化、城镇化进程，统筹城乡发展，努力建设富裕、和谐防城港，力争通过五年左右的努力，率先崛起北部湾经济区的港口龙头，率先建成广西新兴的工业强市，率先在全区实现小康社会的目标。作为广西新兴的工业强市，目前我市的住宅问题与实现小康社会的差距甚大，至今我市尚有上千户城市刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的住房没有得到解决。

• 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院一直以来都高度重视解决居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为住房制度改革和房地产业发展的根本目的。项目的建设体现了政府对民生的关注，从根本上解决了住房困难低保户“住有所居”的难题，以实物配租方式解决城镇刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭住房困难的低保户等居民而建设防城港市沙谭江惠民公共租赁住房小区。
• 1.4 可行性研究报告编制依据和原则
• 1.4.1 有关法律法规
• 　　《广西北部湾经济区发展规划》
• 　　《广西出海出边国际大通道建设“十一五”规划》
• 《中华人民共和国土地管理法》（2004.8）
• 《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）
• 《中华人民共和国环境保护法》（2002年）
• 《中华人民共和国消防法》（1998年）
• 《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年）
• 《建设项目环境保护管理条例》(1998)
• 《中华人民共和国固体废物污染防治法》(1996)
• 《中华人民共和国环境噪声污染防治法》(1997)
• 《中华人民共和国水污染防治法(修正)》(1996)
• 《中华人民共和国水污染防治法实施细则》(2000)
• 《防城港市发展和改革委员会关于同意沙谭江惠民公共租赁住房小区项目立项的批复》防发改[2010]204号
• 《防城港市发展和改革委员会关于同意变更沙谭江惠民公共租赁住房小区项目业主的批复》防发改[2010]437号
• 《防城港市国土资源局关于沙谭江惠民公共租赁住房小区建设项目用地预审的批复》防国土资函[2010]690号
• 《防城港市住房和城乡建设委员会关于公共租赁住房小区建设项目选址意见书》选字第450601201100002号
1.4.2 有关规范及标准
• 《民用建筑设计通则》GB50352—2005
• 《建筑设计防火规范》GB50016—2006
• 《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJl37—90
• 《建筑灭火器配置设计规范》GB50140—2005
• 《建筑给水排水设计规范》GBS0015—2003
• 《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16—92
• 《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001
• 《建筑结构荷载规范》GB50009—2001
• 《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
• 《建筑抗震设防分类标准》GB50223—95
• 《建筑照明设计标准》GB50034—2004
• 《城市居住区规划设计规范》GB50180—93(2002年版)
• 《住宅建筑规范》GB 50368—2005
• 《住宅设计规范》GB 50096—1996 (2003年版)
• 《建筑工程建筑面积规范》 GB/T50353-2005
• 《广西区居住建筑节能设计标准》DB45/221-2007
• 《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编；
• 《广西壮族自治区土建工程费用定额》
• 《全国统一安装工程预算定额广西壮族自治区单位估价表》
• 《广西壮族自治区安装工程费用定额》，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编；
• 《广西壮族自治区工程建设其它费用定额》
• 国家有关项目可行性研究报告的规定、标准等。

• 1.4.3报告编制原则
• 　　（1）可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工的经济承受能力，按照社会需求和实施的可能性，进行可行性分析、论证。
• 　　（2）合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性。
• 　 （3）整体性原则，突出项目开发的整体布局，连片开发，确保项目的整体效果。
• 　 （4）环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的惠民公共租赁住房小区。
• 　　（5）政策稳定性原则，惠民公共租赁住房始终坚持国家、职工个人共同承担的政策。 　　
• 1.5 研究工作的范围
• 本报告的研究范围包括：项目建设的必要性和可行性、市场预测与建设规模、建设条件与场址、工程技术方案、环境保护、节约能源、劳动安全与消防、项目实施计划、项目的组织管理和工程招标方案、投资估算与资金筹措、项目社会效益评价等。
• 1.6 研究工作的概况
• 我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组并会同有关部门的人员到防城港市进行了现场调研、收集资料、对拟建场地进行现场踏勘。在与项目建设单位就项目规划方案等进行充分交换意见后，编制完成本可行性研究报告。

• 1.7 研究结论
• （1）防城港市在册的低收入住房困难家庭等居民总计有上千户，为解决他们住房困难问题，必须建设惠民公共租赁住房。
• （2）本项目设计方案科学，建设标准较高，符合相关建筑规范要求。本项目设计方案完全遵循相关惠民公共租赁住房建筑设计规范，建设标准较高，设计合理，项目具有前瞻性、开放性和人性化。
• （3）本项目投资来源明确，建设用地落实，项目建设条件成熟。防城港市委、市人民政府十分重视惠民公共租赁住房的发展，市人民政府及行政主管部门已将该项目列入防城港市“十二五”规划，并成立领导小组具体负责项目的前期工作，积极向上级有关部门申报项目。已有土地用于本项目的建设，有关部门做了大量的前期工作，目前本项目可利用所在地的给排水、供电等设施，建设条件已经成熟。
• （4）本项目的建设内容和建设规模符合惠民公共租赁住房的有关标准，可从根本上解决防城港市刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的住房困难的问题，促进惠民公共租赁住房快速步入标准化、规范化和制度化的管理轨道，从而更好地为低收入人群提供住房服务，并带来良好的社会效益，项目的建设完全符合全力改善民计民生，努力构建和谐社会的新形势需要。
• （5）防城港市是多民族聚居地。在该市财政较困难的情况下完成本项目的建设，使低收入困难家庭等居民的住房有了进一步的保障，有利于民族团结和社会和谐稳定。
• 综上所述，防城港市沙谭江惠民公共租赁住房的建设具有良好的社会效益，项目的建设是必要的，也是可行的。

• 1.8 建 议
• 科学、严格的组织管理是项目得以顺利实施的根本保证。建设项目主管部门防城港市人民政府进一步加强领导和组织协调工作，及时检查、发现、解决项目建设过程中的问题，使项目建设从组织管理上得到加强和保证。
• （1）、根据项目建设程序，由防城港市城投公司负责组织、协调项目各项工作，检查和监督项目的实施。
• （2）、本项目建设要严格执行“法人负责制、招投标制、工程监理制、合同管理制”，防城港市城投公司作为项目业主单位，应具体负责项目的实施。监督施工的进度，保证工程施工质量和安全。
• （3）、工程项目的招投标，必须严格执行《中华人民共和国招标投标办法》和《广西壮族自治区实施（中华人民共和国招标投标法）办法》等有关规定。建议防城港市人民政府负责对项目招投标进行指导和监督工作。
• （4）、建设项目的设计、施工和监理单位的选定必须依法进行招标，择优选定合理的低价投标单位为中标单位，而且中标单位所报价必须低于自治区发改委下达的投资计划数额。
• （5）、建议建立会计核算制度，严格控制各项费用的支出：严禁挪用、挤占或用本项目款偿还拖欠的其他工程款。
第二章 项目背景及建设必要性
• 2.1 项目背景
• 2.1.1广西壮族自治区公共租赁房保障规划
• 从广西建设部门获悉，《广西壮族自治区廉租住房保障规划(2009~2011)》(以下简称《规划》)已出台，从2009年起到2011年，广西争取用3年时间，通过加大公共租赁房建设力度，完善租赁补贴制度和实施城市危旧房、棚户区改造等方式，基本解决18.76万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。
• 根据《规划》，公共租赁房的保障方式将以实物配租为主，租赁补贴为辅。通过配建、集中新建、收购、改建、实施城市危旧房、棚户区改造等方式多渠道筹集房源。
• 出台这一《规划》，就是要加大广西公共租赁房的建设力度，增加房源供应，完善租赁补贴制度，加快建立健全以公共租赁房制度为重点的住房保障体系，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。力争经过几年的努力，使城市低收入住房困难家庭住房条件得到明显改善。
• 《规划》还指出，要落实土地供应和各项优惠政策。统筹安排建设用地计划指标；落实关于免征城市基础设施配套费等政府性基金和支持公共租赁房建设的各项税收政策。对公共租赁房保障规划和年度计划安排的公共租赁房建设和城市危旧住宅、棚户区改造项目，优先安排建设用地。

• 2.1.2 防城港市公共租赁房现状分析
• 港口区常山新区那几栋漂亮的公共租赁房格外引人注目，2009年9月30日上午，防城港市首批获得公共租赁房资格的家庭领到了钥匙，欢欢喜喜地搬进了新居。
• 安居乐业是每个人的梦想，低收入群众更需要有一个稳定的住所，需要更多的关心和关爱。首批公共租赁房的启用标志着防城港市公共租赁房建设迈出了可喜的一步，也标志着通过实物配租解决住房困难的廉租政策落到了实处，让更多低收入群众能够实现安居梦想。
• 2009年港口区公共租赁房一期工程建设776套，总建筑面积38800平方米，二期工程建设5栋200套公共租赁房，已于2009年9月开工。防城区建设470套公共租赁房，建筑面积23500平方米，其中，一期工程项目建设的2栋22套公共租赁房已交付使用，二、三期工程项目也已于2009年6月25日、7月28日开工建设。
• 2009年，防城港市进一步加大了公共租赁房建设力度，多渠道筹措资金，优先安排建设用地，落实相应的管理机构和人员，公共租赁房保障工作顺利实施。目前，全市住房保障工作扎实开展，新建公共租赁房项目特别是中央投资项目建设进展顺利，严格按计划稳步推进，取得了明显的成效，超额完成自治区下达的工作任务。截至2009年底，全市共新增公共租赁房1785套，完成目标任务的148.1%；建筑面积8.72万平方米，完成目标任务的144.9%；完成投资0.81亿元，完成目标任务的114%；共解决4798户符合公共租赁房保障条件的家庭住房困难问题，完成目标任务的156.6%。其中，通过实物配租方式解决896户，完成目标任务的 100.6%；通过发放公共租赁房租赁补贴3902户，完成目标任务的 179.6%。各项指标均已超额完成自治区下达的保障目标任务。

• 2.1.3防城港市的区位优势
• 防城港市地处中国大陆和海岸线的最南端，广西北部湾经济区的核心区域和华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，与越南社会主义共和国山水相连，是一座美丽的滨海城市、边关城市、港口城市，是我国唯一一个与东盟陆海相通的城市。有5个国家级口岸，其中东兴口岸是我国陆路边境通关人数最多的口岸，2008年经东兴口岸出入境就达462万人次，占全区的71%。具备建设大型物资中转中心、物流港口和出口加工区的良好条件。
• 辖区内港口、海洋、矿产、旅游、农林资源丰富。海洋方面，拥有4万多平方公里海域，是中国沿海最干净的海域之一，海产品远销欧美日韩等国；矿产方面，拥有丰富的锰、钛、锡、铝、锌等矿产资源，且矿藏品种多,品位高,矿点遍布全境；旅游方面，集“山、海、边、港、民”于一体，风光旖旎、美不胜收，滨海风情、边关风情、异域风情、少数民族风情十分浓郁；生态方面，森林覆盖率达59%，拥有世界唯一的国家级金花茶自然保护区和中国最大、最典型的海湾红树林，被联合国环境署批准列入中国第一、全球三大GEF红树林国际示范区，是国际间候鸟迁徙的重要通道。特别是企沙半岛三面环海，腹地广阔，开发成本低，环境容量大，被权威专家认定为“中国大陆海岸线最后一段还没有得到有效开发的黄金海岸线”，是中国建设大型冶金工业的风水宝地。

• 2.1.3、防城港市城市建设
• 根据自治区党委、政府的指示精神和《广西北部湾经济区发展规划》的要求，防城港市今后一个时期的总体发展思路是：坚持以科学发展观为统领，按照“重要国际区域经济合作区”的战略定位，以“率先构筑沿海发展新高地，倾力打造中国东盟合作第一城”为主题，以实施刻苦攻坚跨越发展三年计划及“九大工程”为载体，坚持以港兴市、以工业兴市、以区位优势兴市，统筹城乡发展，深化改革，扩大开放，大力发展大工业、大物流、大商贸、大旅游，实现超常发展，努力把防城港市建设成为面向东盟乃至更大区域的钢铁能源基地、商贸物流基地、加工制造基地、产业转移承接基地和国际滨海旅游胜地，成为广西北部湾经济区生态友好、开放度高、活力迸发的新兴港口工业城市和重要门户城市。
• 近年来，防城港市围绕建设钢铁能源基地、商贸物流基地、加工制造基地、产业转移承接基地和国际滨海旅游胜地的目标，突出打造“滨海”、“门户”和“生态”三大城市特色，以城市中心区为重点，加快“四沿线、四片区、两景观、两改造”等城市基础设施建设，城镇面貌发生了巨大的变化。截止2008年12月，全市城镇化水平达到44.5%，城市建成区面积30.06平方公里，城市道路总面积4.99平方公里，排污、排雨管道总长306.9公里；城镇用水普及率达90.06%，燃气普及率78.32%，绿化覆盖面积713公顷，公园绿地面积156公顷。西湾跨海大桥、西湾广场、西湾海堤、市区十万吨水厂、垃圾无害化处理厂等一批重要基础设施相继建成并投入使用，沙企一级公路、企沙工业区路网、中心区南北大道、中心区东西大道东段等基础设施已基本完成。

• 市污水处理厂等项目取得新进展。特别是2009年大力实施城市建设百项工程，兴港大道改造工程、中心区环路工程、阳光海岸、金海湾商住区、仙人山公园、红树林保护工程等一批项目开工建设，城市市容市貌焕然一新，人居环境质量有明显改善。
•     今后，防城港市将按照2025年中心城市建成区面积超过140平方公里、人口超百万的城市建设定位，规划布局“一核、两湾、六组团”的组团式城市空间结构，积极采取“双连东拓西延”的发展思路，重点建设企沙组团、核心区、渔万组团、防城组团和公车组团五个区域，形成“中部兴起，两翼腾飞”的城市发展态势。一个“山海相连，港城相依，绿廊相间”的现代滨海特色城市正在加速崛起。

• 2.2 项目建设的必要性
• （1）项目建设是促进城市可持续发展、构建社会主义和谐社会的重要基础
• 本项目的实施，对促进城市可持续发展和构建“和谐防城港”都有着重要意义。城市可持续发展不仅仅是经济发展和城市建设的发展，更重要的是经济、社会、环境和生态等各项事业协调和可持续发展，其中就必然少不了城市和农村、城市居民和农民的利益协调问题，尤其是城市低收入住房困难户等居民的可持续发展问题。因此，本项目的建设有利于更好地维护农民群众的合法权益，缓解城市低收入住房困难户等居民的社会矛盾，减少农村不稳定因素，为促进和谐社会建设打下坚实基础。
• （2）项目建设是改善人民生活水平的需要
• 本项目从广大刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的切身利益出发，致力于解决防城港市广大刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的住房问题。项目建成可以极大改善216户刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的居住条件，给更多贫困家庭带来益处。此外，项目建设还能完善社会保障制度，维护社会安定，同时还将进一步提高防城港市作为一座“山海相连，港城相依，绿廊相间”的现代化滨海门户生态型国际港口城市的地位，满足社会发展的需求，对构建和谐社会具有极其重要的意义。

• （3）项目建设是调整房地产供应结构、促进房地产市场稳定发展的有力措施
• 近几年来防城港市房地产保持快速、稳定、健康的发展势头，成交量不断上升，价格也随之走高，涨幅甚大，商品房销售均价从2009年的2300元/㎡、2010年的2850元/㎡上升到2011年一季度的3400元/㎡。在2011年新政的背景下，但仍然遏制不了购房者买房的热情，作为三四线城市的防城港，越来越受到投资者和开发商的青睐，防城港的均价比去年有所上涨，很多购房者和投资者抱着“保值增值”的心态加快了买房的步伐，由此引发楼市的一路飘红。
• 2011年防城港市商品房销售价格持续上涨的主要原因有：一是防城港市居民住房需求、消费结构升级需求持续不减，而住房供应结构出现失衡；二是城市化进程加快，城市人口、流动人口增加对住房存在巨大需求；三是经济适用房、公共租赁房、“双限房”受惠面较低，其价格指导作用、控制作用未能充分施展。
• 房价的微幅上扬是市场经济的必然规律，但是当房价涨幅持续超过10%以上，则会加大群众购房的负担。房地产行业作为国民经济的支柱行业，其稳定发展至关重要，既要防止房价继续过快上涨，又要防止房地产市场大起大落。而做到这点的一项有力措施就是调整住房供应结构及供应量，严格控制套形面积的超标，发挥对稳定房价、平抑房价、抑制房价飚升的作用。　 （4）项目建设是城镇居民住房市场化的必然趋势
• 　　 国家对城镇公有住房制度改革和加快住房建设进一步深化，公有住房制度改革推动了城镇住房市场的形成，同时推动房地产产业的发展。城镇居民住房以实物分房转变为货币分房，从而推动了城镇居民住房市场化的形成和发展。城镇居民可以在房地产开发商购买经济适用住房、商品房。对城市低收入住房困难户等居民，买不起房但租得起房，住得上房。对此，城镇居民住房市场化住房分配货币化是必然的趋势。
第三章 项目选址及建设条件
• 3.1 项目选址
• 按照《广西壮族自治区廉租住房保障规划(2009~2011)》要求，公共租赁房项目要合理布局，优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同时还要求同步做好小区内外市政配套设施建设。
• 本项目建设地点位于防城港市常山新区北环路北侧的一块平地上（见附件4），总占地面积为9947.67平方米，折14.92亩。项目建设场地环境无污染，建设地址水、电、通讯、邮电供给条件完善，交通便利。
• 3.2 项目建设条件
• 3.2.1 地形
• 项目所处区域地处防城港港口区内，项目建设场地内地面平坦结实，适合作为本项目建设用地。
• 3.2.2 气象
• 风况：防城港地处北部湾，具有明显的海洋性季风气候特点。本地区常风向为北北东，出现频率为30.5%，次常风向为西西南，出现频率为8.4%，强风向为东风，出现频率为4.7%。港内有群山环绕，风力不大，多年平均风速为5米/秒，强风风速一般为20米/秒；热带风暴年平均一次，最多3次，多发生在6~9月份，风力一般为8~10级。每次风暴持续的时间不长，最多2天，一般为半天至1天即可解除。

• 降水：防城港地处低纬度地区，受海洋和十万大山山脉的共同影响，雨量较充足。该地区降水主要集中每年的6~9月份，占全年降水量的71%左右，年最大降水量为3111.9毫米，年最少降水量为1745.6毫米，多年平均降水量是2362.6毫米；一日最大降水量为244.1毫米，日平均降水量在25毫米的每年为26.5天。年平均雷暴日数为85.2天。
• 　　雾况：防城港雾天较少，平均每年为10天左右，最多23天，最少4天。雾气一般发生在冬末春初之间的清晨及夜晚，浓度较薄，晨雾一般维持2~3小时，日出雾气消散。
• 　　气温：港口所处的区域属亚热带海洋性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，气候宜人。历年平均气温为22.5℃，历年最高气温为36.5℃，每年的七月份最热，月平均气温为27.6℃~29.1℃之间，历年最低气温为2.8℃，最低气温多在冬末春初之间。
• 冰况：防城港地处亚热带，无结冰现象。
• 项目建设所在地年可施工季节长。该区域的气候条件对本项目建设和运营都是适宜的。
• 3.2.3 水文及工程地质
• （1）地质条件：拟建场地地形完整、开阔、地面较平坦，建筑场地类别属II类。
• （2）水文条件：拟选址内无河流通过，拟建场地非泄洪区、无地下水，对项目的建设要求条件满足。
• （3）地震烈度：据《广西地震烈度区划图》，项目建设地址为地震区，根据规定，抗震设防烈度为6度，设计地震基本加速度值为0.05g，设计地震动反应谱特征周期为0.35s。
• 综上所述，项目建设地点的地质情况稳定，适宜本项目的建设。

• 3.2.4 周边建筑物与环境条件
• 项目建设不会造成对该区域的规划和建筑物、构筑物基础的破坏，周边也没有污染源等不适宜本项目建设的因素。
• 3.2.5 交通条件
• 项目建设地点周边有完善的区域道路。位于防城港市港口区北环路第四小学西侧，交通条件便利。
• 3.2.6 社会环境条件
• 项目的建设，能解决防城港市刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的住房困难问题，当地的居民对于本项目的建设相当支持、配合，对项目的建设持欢迎态度。
• 3.2.7 公共设施条件
• （1）给水
• 项目建设给水管网是利用城市供求管网，供水功能完善，项目水源从市政给水管网引入1根DN250给水管，可满足项目建成后的生活用水和室内外消防用水。
• （2）排水
• 项目排水为生活污水和雨水，采取雨污分流方式，建设区域的生活污水经三级化粪池处理后，可就近排入市政污水管网，雨水经雨水管可直接排入市政排水管网。
• （3）消防
• 消防用水以生活用水作为水源，水量及水压能够满足项目消防用水需求。

• （4）供电
• 供电需新增一台1400KVA变压器，以满足小区内居民的供电需要。
• （5）弱电及通讯
• 项目建设址内固定电话线路、电视、宽带及移动电话信号已覆盖，有很好的通讯条件。
• 3.2.8 建筑材料供应
• 项目建设场飞周边有足够的施工场地，并且能较方便地采购到项目建设所需建筑材料，能够满足本项目施工建设、施工用电、用水及施工原材料等的需求。
• 3.2.9 其他特殊条件
• 本项目场址所在地不属自然保护区和风景区，场址地表内没有名胜古迹等重要建筑物，所以不用考虑特殊要求对项目的影响。综上所述，本项目的建设地址各项条件满足本项目的建设。
第四章 建设内容及规模
• 4.1 规划的基本构思和建设原则
• （1）按照“高起点、高标准、高品位、面向未来”的要求，把惠民公共租赁住房建设成为经济、适用、美观、功能齐全的现代园林小区，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
• （2）惠民公共租赁住房建设的原则是：新建公共租赁房将采用统一集中建设和在经济适用住房、普通商品住房、棚户区改造项目中配建两种方式，以配建方式为主。统一规划、合理布局，符合“安全、适用、舒适、环境优美”的原则，经济、社会、环境三效原则。
• 4.2建设规模及内容
• 4.2.1 建设规模
• 项目总占地面积为9947.67平方米，折14.92亩。共建设公共租赁住房216套，每套面积严格控制在国家相关政策允许的范围内，原则上不大于60平方米。
• 4.2.2 建设内容
• （1）住宅建设
• 总建筑面积为11200平方米。
• （2）绿化工程
• 本项目的绿化工程主要包括：花圃、草坪、绿化带和园林小景等，营造绿色生态型住房。
• （3）给排水工程
本项目水源全部来自市政自来水，考虑到生活用水和消防系统的要求，拟从市政道路引入1根DN250给水管进入小区，并沿着小区建筑群四周布置成环状，以确保生活用水及消防用水的需要。
排水系统包括雨水、污水排水系统，采用雨、污分流制。
（4）电气工程
电气部分的建设内容包括：变配电系统、照明配电系统、有线电视系统、电视电话系统、信息布线系统、防雷接地系统。
（5）消防系统工程
消防系统建设内容主要包括：消火栓消防系统、手提式干粉灭火装置、火灾自动报警及消防联动控制系统、火灾应急照明和设备供电以及防火排烟系统。
主要建设规模及内容表
第五章 工程技术方案
• 5.1 工程技术方案
• 5.1.1项目组成
• 本项目由以下建筑和规模组成：
• 1、主要工程：总建筑面积约11200㎡，建设一栋惠民公共租赁住房，地上18层，框剪结构。
• 2、附属工程：小区道路
• 场地平整
• 室外水电管网
• 路灯、绿化
• 围墙、大门等
• 5.2总平面布置
• 5.2.1、依据及基础资料
• 总平面根据以下资料进行设计：
• (1)建设单位提供的地形图
• (2)建设地点的水文、气象、地质、用地范围有关情况与资料。
• (3)当地城市规划、环境保护、市政工程、绿化美化的有关要求。
• (4)建设单位的意见及当地有关情况。
• (5)建筑、水、电等专业提供的设计资料及要求。
• 5.2.2、总平面布置原则
• （1）布局紧凑、交通便捷、管理方便的原则。
• （2）符合防火、卫生、方便安全等有关规范的要求，并充分利用土地的原则。

• 3）功能分区合理并体现时代特点。
• （4）住房采光选择最佳朝向。
• 5.2.3、总平面布置方案的说明
• （1）总平面布置
• 本项目位于防城港市港口区北环路北侧，用地平面呈矩形，南北长约129米，东西长约77米。项目规划平行北环路建设一栋18层惠民公共租赁住房，建筑单体呈南北偏西朝向，通风采光良好。根据小区的布置情况，在楼间空地布置绿地、中心广场花园和道路，为小区塑造一个宁静、美丽的小区环境。
• （2）使用功能及平面布局：
• 本方案在满足建筑设计规范、平面功能布置合理的基础上，尽可能做到使用方便，结构简洁合理，节约建造成本及使用成本。
• （3）立面造型：简洁，美观，具有民族特色。建筑体型简洁，力求创造一种建筑时代感与稳重感，使建筑更具识别性。
• （4）竖向设计
• 由于本建设用地较为平整，故可作平坡布置，地面雨水排放采用明沟与暗沟相结合的形式，建筑物周边设有盖明沟，汇集天面及场地附近的雨水，与经三级化粪池处理后的生活污水分别排入市政排水管道。
• 本项目所有管线均采用埋地布置，所有管线(给排水管、供电线、电话线、有线电视、宽带等)沿路边布置到达建筑物。
• （5）交通组织
• 建设地块内道路宽度为6米、4米两种，可以满足救护、消防、搬运用具等车辆的出入，道路拟采用砼道路。小区周边有30米宽的北环路及规划40米宽道路，周边道路全部采用混凝土路面，交通运输便利。

• （6）规划布局
• 住房以南北朝向为主，并在适当的位置留出足够的开口，使通风、日照等环境达到良好。
• （7）景观环境
• 环境设计本着对现状的尊重以及对城镇景观设计的态度，融入社区文化开发设计小区景观，积极创造宜人的小环境和视觉通廊。将通过不同种类的植物种植，营造出不同的街景气氛。
• 5.3土建设计
• 5.3.1建筑设计
• 1、设计依据：
• ⑴《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）
• ⑵《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）
• ⑶《城市道路和建筑物无障碍物设计规范》（JGJ50—2001）
• ⑷《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005版。
• 2、平面设计
• 建筑设计考虑充分利用土地与环境相协调，建筑功能应充分满足人流及各功能区互不干扰等使用要求，并以自然采光通风为主，在此前提下，力求安全、卫生、美观与大方，并富有现代气息。建筑工程等级为二级，