房地产权交易登记知识问答.doc

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房地产权交易登记知识问答
1、 什么是房地产？
房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。
2、 什么是房地产权？
房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等
3、 什么叫房地产登记？
房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利记载于政府特定的簿册上，颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。
4、 房地产为什么要办理登记？
房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产登记有三个方面的作用：
（1）产权确认，即确认房地产的权属状态；
（2）保障权利人的合法权益；
（3）加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。
5、 不办房地产权登记对权利人有什么影响？
1）未经登记的房地产不能依法办理转移登记；
（2）未经登记的房地产不能依法办理抵押登记；
（3）未经登记的房地产发生侵害，或其使用发生变化时，其权利人的合法权益得不到有效保护。
6、 怎么样申请房地产权登记？
申请房地产登记，应当按照有关房地产登记的法律、法规及政策向登记部门提交申请表及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记部门应在规定时间内核准登记，颁发房地产权利证书。
7、 房地产权证有什么作用？
《房地产权证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房产的凭证，是合法拥有房产的凭证。
8、 房地产权登记有多少种类？
房地产登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。
9、 哪些情形应当申请初始登记？
房地产初始登记是指对未经房地产登记部门确认其房地产权利的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记，如个人、单位、开发商的自建房屋。
10、 转移登记包括哪几种？
以下情形需要办理房地产转移登记：
（1）买卖；
（2）赠与；
（3）交换；
（4）继承；
（5）共有房地产的分割；
（6）人民法院判决、裁定的强制性转移；
（7）依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。
11、 什么是房地产转让？
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。
12、 什么是房地产抵押？
是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
13、 哪些情形属于变更登记？
变更登记是指权利人法定名称或是房屋状况发生变化后进行的登记。下列情形属于房地产变更登记：
(1)房地产使用用途改变的；
(2)权利人法定姓名或名称发生变化的；
(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的；
(4)房屋改建、加建、和部分拆除的。
14、 什么是房地产抵押人和抵押权人？
抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
15、 什么叫注销登记？
因房屋灭失、他项权利终止而进行的登记。
16、 什么叫房地产赠予？
房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。
17、 什么是房地产继承？
房地产继承是指房地产所有人死亡或宣告死亡时起，按照法律的规定将死者遗留下来的房地产转移给他人的一项法律制度。房地产继承应按有关规定办理转移登记手续。
18、 房地产登记的权属人如何确定？
房地产登记的权属人名称按如下办法确定：
（1）企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；
（2）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；
（3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；
（4）个人，为合法身份证明上的姓名；
（5）共有人，为各权利人的名称或姓名。
19、 房地产登记中所说的身份证明是指什么？
房地产登记中所说的身份证明是指：
自然人：
（1）申请人为大陆居民应提交身份证复印件或其他有效身份证明复印件（现役军人可提交军官证、长期旅居国外的中国公民可提交护照）；其姓名或身份证号码发生变更的，应提交户籍所在地的公安机关出具的书面证明；身份证遗失或过期的，应提交申请办理身份证的回执及附有本人照片及身份证号码的户籍证明；军官证遗失或过期的，应到原发证机关补发或换领新的证件。
（2）申请人为港澳人士应提交身份证，其姓名或身份证号码发生变更的，应提交司法部授权的律师见证书或公证机关出具的身份变更公证书；身份证遗失或过期的，应提交经司法部授权的律师出具的见证书；移居港澳取得港澳身份的，其房地产权以原国内身份证明登记的，应提交经司法部授权的律师出具的身份或身份变更事项的见证书，或原户籍所在地公安机关出具的身份变更的证明书，或公证机关出具的身份或身份变更的公证书。
（3）申请人为台湾人士应提交台胞证、旅行证；其姓名或台胞证、旅行证号码发生变更的，应提交经海基会或海协会转递的变更证明文件；台胞证、旅行证遗失或过期的，应提交经海基会或海协会转递的证明文件；移居台湾取得台湾身份，移居港澳取得港澳身份的，其房地产权以原国内身份证明登记的，应提交经海基会或者海协会转递的身份证明文件，或原户籍所在地公安机关出具的身份变更事项的证明书，或公证机关出具的身份或身份变更事项的公证书。
（4）申请人为国外人士应提交护照；其姓名或护照号码发生变更的，应提交经驻当地使、领馆认证的变更证明，或公证机关出具的身份变更公证书；移居外国取得外籍身份，移居港澳取得港澳身份的，其房地产权以原国内身份证明登记的，应提交现居住地使、领馆的认证书，或原户籍所在地公安机关出具的身份变更的证明书，或公证机关出具的身份或身份变更的公证书。
（5）申请人为无或限制民事行为能力的，除提交申请人的身份证明复印件外（未成年的有效身份证明可为儿童证或户口本），还应提交监护权公证书和监护人有效身份证明复印件。
（6）有授权委托的，应提交授权委托书及委托代理人身份证明复印件。
法人或其他组织：
（1）国内企业法人应提交工商机关年检的营业执照复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件。国内企业法人名称或法定代表人发生变更的，还应提交工商机关的变更证明。
（2）国内事业单位或其他组织应提交政府批准成立的批文复印件，或核准登记证明以及法定代表人或负责人身份证复印件，驻韶事业单位或企业分支机构，应提交经批准成立的批文复印件、负责人身份证明复印件，其名称或负责人发生变更的，还应提交变更证明文件的复印件。
（3）港澳企业或其他组织提交的身份证明应经司法部授权的律师见证。为外文的，还应提交经公证的中文译本。
（4）台湾企业或组织提交经海基会或者海协会转递的证明文件。其名称或负责人发生变更的，还应提交经转递的变更证明文件。
（5）在国内登记注册的国外企业或组织，按国内企业法人的要求提交身份证明；国外企业或组织应提交经见证或认证的核准登记证明复印件。
（6）有授权委托的，还应提交授权委托书及委托代理人身份证明复印件。外国企业或组织提交的授权委托书及委托代理人身份证明复印件按规定见证或见证。
20、 哪些房地产登记需要当事人共同申请？
房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等登记由有关当事人共同申请。上面所说的有关当事人包括：买卖双方、抵押人与抵押权人、房地产共有人、房地产交换双方、赠与双方等。
21、 未成年人可以办理产权登记吗？
未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时应提交其监护关系证明和监护人身份证明。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。
22、 什么叫共有房地产？房地产共有（用）情况有哪几种？
共有房地产是指两个以上的个人或单位对某一房地产共同享有所有权。共有房地产按权利人约定可以分为：一是共同共有；二是按约定的份额共有，如张三3/4李四1/4，或张三50平方米、李四60平方米等。
23、 想在房产证加名怎么办？
加名需重新办理产权登记。如果权属人是夫妻，凭婚姻证明和申请人身份证明办理变更登记；除此以外的加名，按转让或赠予办理登记。
24、 哪些情形的房地产不予登记或暂缓登记？
有下列情形之一的，登记部门可作出暂缓登记的决定：
（1）产权纠纷尚未解决的；
（2）涉及违法用地、违法建筑事项，未经处理或正在处理之中的；
（3）受理申请后发现申请文件需要修正或补齐的；
（4）房地产权利受到司法机关或行政机关没收、查封等限制的；
（5）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。
25、 确定房屋用途的依据是什么？分哪几种？
房屋用途以城市规划部门批准的报建资料为依据。产权证中的房屋用途主要分为住宅和非住宅两类，其中非住宅又可分为商铺、写字楼、办公楼、教学楼、车库、柴房、厂房、仓库等。
26、 什么是商品房？什么是经济适用住房（解困房）？
商品房是指房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
经济适用住房和解困房是指纳入政府经济适用住房或解困房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用住房和解困房上市交易时须根据不同面积标准按成交价格补交土地出让金，具体为：50平方米以下3%、50至100平方米3.5%，100平方米以上4%。解困房须自取得产权之日起5年后方可上市交易。
27、 什么是私有房屋？
是指私人所有的房屋，包括中国公民、港澳台同胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房屋，以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司)所投资建造、购买的房屋。
28、 继承的房屋如何办证？
房屋继承人须提交继承公证书或合法生效的遗嘱、原房地产权证、继承人身份证明、房产证等办理房屋继承登记，换领新的房地产权证。
房屋继承公证必须在房屋所在地的公证机构办理。放弃继承权公证可在异地办理。
29、 什么是建筑面积？购房的建筑面积包括哪些部分？
房屋建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。《房地产权证》中的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积组成，其具体数据是由房地产登记部门认可的测绘机构提供。
30、 什么是套内建筑面积？
套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三个部分组成。套内房屋的使用面积为套内使用空间的面积，套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。套内阳台建筑面积为阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。
31、 什么是房屋公用建筑面积？
房屋公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的车库、架空层、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯井及机房、管道井、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水泵房等。公用面积分为可分摊和不可分摊两类。
32、 什么是基底面积？
房屋的基底面积是建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积之和。
33、 房屋有哪几种建筑结构？
房屋结构分为钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其它等六种。
34、 土地使用年限是怎么确定的？
国家对土地使用权最高年期规定如下：
（1）居住用地 70年；
（2）工业用地 50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地 40年；
（5）综合或者其他用地 50年。
35、 房屋转让和抵押时，土地是否同时转让抵押？
《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权份额同时转让、抵押。
36、 怎么识别真假房地产权证？
（1）房地产权利人首先应到房地产档案部门查询，看是否有登记记录，房产证号、房地产坐落位置是否属实。
（2）注意识别房产证上所盖印章的真伪。其真伪性可向房地产登记部门查询。
37、 为什么房地产抵押必须办理登记？
《中华人民共和国担保法》的规定，房地产抵押合同自办理抵押登记之日起生效。只有办理了抵押登记，抵押合同才具有法律效力，抵押权人的合法权益才能得到有效保障。
38、 哪些房地产不能抵押？
《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。
39、 民间借贷能否办理抵押登记？
民间借贷是指自然人之间的借贷，即私人之间的借贷。民间借贷可以依法办理房地产抵押登记。
40、 什么是房地产交易？
房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
41、 房屋所有权性质分哪几种？
房屋所有权性质（房屋产别），分为国有房产、集体房产、私有房产、联营企业房产、股份制企业房产、港澳台投资房产、涉外房产、其他房产等八种类别。

42、夫妻共有房地产，是否应该由夫妻双方共同申请登记？
为保障夫妻双方各自权益，属夫妻共有的房地产，应该由夫妻双方共同申请产权登记，办理共有产权证。市区从2008年1月1日起，只用一方名义登记的夫妻共有房地产，可由产权证记载的产权人申请办理房地产转移登记，交易登记部门不再审核产权人婚姻状况和要求产权人配偶在合同书签名。
43、什么是契税？
契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
44、什么是营业税？
是指对销售房地产的单位和个人，就其销售额按率计征的一种税。
45、什么是权属登记费？
房屋权属登记费是指房屋权属登记机关依法对房屋权属进行登记，核发房屋权属证书时，按照有关规定向房屋权利人收取的登记费，属于行政性收费。
46、什么是预售备案？为什么要办理预售备案登记？
预售备案实际就是预售合同备案。根据《广东省商品房预售条例》规定，开发商应在房地产预售合同签订之日起30天内持预售合同向房地产登记部门作备案登记。预售合同备案是防止开发商一房多售、保障预购人权益的一种保护措施。
47、什么是查封和预查封？
查封是指人民法院依法对已办理房地产权属登记，并取得房地产权利证书，且权利人明确的房地产的查封。
人民法院依法对下列未进行房地产所有权登记的房地产的查封是预查封：
（1）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证但尚未出售的房屋；
（2）被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续的房屋；
（3）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记，但被执行人未取得房地产权利证书的房屋。
48、查封与预查封的期限是多少？
查封与预查封的期限最长为二年；期限届满可以续封，每次续封的期限为一年；确有特殊情况需要再续封的，应当经过属地高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满未办理续封手续的，查封自动失效。
49、什么叫轮候查封？
两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该房地产已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
50、未办证的房地产可以转让吗？
不可以。《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

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