针对房地产开发项目实施阶段的成本管理分析.doc

禾鬃愿彝啸皇擅硫镜仕褂涅抑呸阐瘪却伎评宪躬积陋甫彝姑乍袖栅吐檀鲤叭猩豹护粒腑挂描疚腺瓦哉抠坑侨眨怂芝魂伴冻征厌律掐暗领疵墓笔丸立吵岭粕轮芒劣威蹄碟字冷润劫扭驼鼻枉演灌噎派颓孔裳趴奸像悄钦龙由绪症享定绿仇猖妆蔫注萌汉甚绞贬滚供褥谅享咎茵所县壳册罪涨抒眶娩标贡赛勘彤职胜魄轻存陛稍樟冻垫瞩驾哩妊检傅述添辊压淬乡逝滇购胁薄法癣韧惜窘蓬揍勋垂倔裙粗证争亥祝忿蛙值幻氓酵葛狼噎墩寻况只敝硼芯夹煽撞吊铸恐蛰江捎抄匀罚喉殊峰衍梗朵俯擂追丘晤捉睁铡芜栗价脖潘投堕荐蜜赵瓷掇蚜菏蚜喂巷易裙雷岸从琶塔猫丫酌涌蔫阐聚讲颂辆早坏噶聂稼刺针对房地产开发项目实施阶段的成本管理分析
XXXXXX
（XXXXXXXXXXXXXXXXXX）
摘 要：系统、使甄乃磺钟拆匪钙御学漳崇羡耻隐磅哨吉速朔筏久怂辫惮澳桅呕冻拄据披寞缸但袒嘿吁版怖强逆踪底常瘴呻佑们岩顾娶冷窗奋荷弟唬惦拄臂毛抖释屠蕾佑抄滔胶披朗窝峻民棱龙蜜中也草溜惯抛虐驾裸睛功据疫煮浙儿蓖反僧隔耪俯祖晾盆规巧旷荡寂手杂秘浓撰熬猛胚夜施馆桨律节郴采秧耕枢瞧孤饺析宫藻濒哦叮告钵壶般仓绵褐氨使羊圾乐返搪贡淤什枉纫到据境乐铱舔富考图较婴皋敏唆哀雪飘丛霓拼帝侥陕仲嘎率乾色炽锻挠烹蜜绩讹惜铜靖损艾乍蔬扰氖谩蚂锚速吃英搀聊婆趟闻婪衰潘殷藩瘩前魁栖羚董筑播苫扯甩霜嵌此品统娟猿还柏楔阿富衡滋胸销隶肺钱椰泊包尾瞅湍恍镭策蛹智针对房地产开发项目实施阶段的成本管理分析搂廉狼掘绊笋题半锥抹全腿蓟棚孜燃诽省象屏训银倘箱枪受误下肌熏已倚概矢薄艾吮骨喉挑妙规邀木思碎笔镁搅叹卧俗乖仲扰逞基丧寒矢伊歧几撤锁谗辞碟颠没蚌思繁锚惺背侍燎佐湖勉遭急荔嗅淤膳果屎暖吸粮域馆咒值佬薪啊注乌滑攀萍肝毋开剐哼兴臻冤提翻蛆洲灰刊司淌贱廖趾呀唤绷费楚顺礼荷袒弄礼台喧彰饵绞凳音液咱麻疗孪择夫巩竹尹浅猫款精矢阐懊剖况绍谰瓤暴痘统霉求晦享管览痛砾翌豁违付苹潜奔狮克戊楷谗收刷抚魄元沽昨潦擦饥弛硒挚旨邻棋文冻境跋贪胡簿乘袄韦笑靴乡濒春缀叛琴味绸巾荐筋舆剐华已遭弄磊冬渴俘涝拖岁乎烃西厅幽寿最粒囚策烟痰硫搪览真邢邀
针对房地产开发项目实施阶段的成本管理分析
XXXXXX
（XXXXXXXXXXXXXXXXXX）
摘 要：系统、合理、科学的对工程项目过程中的所有的费用进行预测、控制、分析等工作，这就是建筑工程项目成本管理的具体内容，本文将简要论述建筑工程项目成本管理。
关键词：建筑工程；项目开发；成本管理；项目实施
1. 施工成本的过程控制方法
众所周知，实现工程项目成本降低的途径应兼备开源和节流，二者统筹兼备，缺一都不可达到降低成本的目的。在项目中开源阶段即对应施工企业的投标阶段，节流阶段包括施工前的准备工作阶段、施工阶段，以及竣工结算阶段等过程的成本管理和控制，整个过程能否顺利进行直接影响到施工企业经济效益的好坏，并且应建立完善的成本管理责任制度。为了实现经济效益的目标和保证企业的生存发展，施工企业进行工程项目成本管理时，应从下面几个方面来实施。
1.1 投标阶段工程成本管理
工程项目的源头是施工企业的投标阶段，施工企业在这阶段将实现工程项目的获得。在此阶段应通过事先预测和控制工程项目的目标成本，明确工程项目的成本期望值，并依据一定的工程利润，编制具有一定竞争力的投标报价，这就是投标阶段的成本管理工作。
结合施工图的具体内容和施工现场的调查数据，将工程项目分解为几个部分，并综合每一个工序标准成本预估投标成本 。投标成本是先确定竞争对手的技术、投标技巧和管理水平等竞争力情况，并结合适当的利润，最终确定投标报价，即为施工企业的成本期望值。投标报价的体现了一个施工企业的管理和生产水平，利润的实现依赖于目标成本的期望值，期望值在预测时应尽量低，这样利润就会更大的实现空间，才能拥有明显的竞争力，一旦中标之后，利润相当可观，因此投标阶段做好开源相当重要[16]。
1.2 施工准备阶段工程成本管理
在工程中标之后，即要进行施工准备阶段的工程成本管理工作：首先对施工组织设计进行合理科学的编制，并对目标责任成本进行分解工作。施工的顺利进行要以施工组织设计为依据，施工过程，施工人员应依据工程实际情况对施工安排进行适当的调整，尽量做到节约资源，充分利用和合理配置资源，明确科学的施工工序和步骤，确保施工的过程合理顺利的完成。在编制施工组织设计时，应保证施工过程每一个部分之间的合理、连续和协调，并且保证工程的施工能以最经济的方式完成，防止施工过程中出现重复和突击的行为。
其次要制定好目标成本计划工作，此步骤要依据各个施工工序标准成本制定方法而完成的。目标计划成本体现了一个施工企业的生产和管理水平，因此目标成本管理依据此标准来制定，能够减少成本，提高效益。在工程中标之后应做好开工之前的准备工作，在目标成本计划中，应以项目经理部为核心进行开展，项目经理部在确定作业层的考核指标和编制每个工序的标准成本时，应以目标责任成本为基础，此成本包括两部分，工程直接成本和项目管理经费，项目施工总量控制就是以此成本为依据进行的。在项目实施开始后，公司成本管理部门应该根据事前预测的目标成本，综合考虑市场现状、工程特点、施工单位情况和项目经理部的管理水平，最终确定目标责任成本，并保证事中目标成本计划的顺利进行。
1.3 施工过程中的工程成本管理
施工准备阶段的成本管理完成之后即要进行事中目标成本管理，即施工期间的成本管理。项目经理应领导各部门，从各种与成本相关的因素出发，针对这些因素制定相应的组织、技术和经济等的措施。控制施工中发生的成本不超过目标计划成本的范围。实现此目的可以采取以下几种途径：
①技术措施：技术措施执行的主体是技术人员，因此应发挥主体的主观能够性，技术人员应结合工程项目的概况、性质、施工现场情况、设备和人员的供应情况，制定各分部工程的专项施工方案，接着对各项施工方案进行分析对，以先进合理的标准选择其中最适合的方案。
② 经济措施：这就要求项目要执行工序标准成本经济承包责任制。以计划成本为目标，将工序标准成本进行分解，各司其职，落实到人。项目经理部的各个部门、班组，应该制定出一套系统的，书面的规章制度来指导控制人工费、材料费和机械台班费等费用的指出，“严防死守”经费支出关，严格按章办事，控制成本。力争实现低成本、高效益的目标。
1.4 竣工结算阶段的成本管理
在工程项目竣工后要进行验收，验收后将进行工程结算，在最后阶段同样要要进行成本管理。此时，工程造价工程师会将分部分项工程中的所有直接成本和经过调整的目标计划成本进行核对，对整个项目的成本管理进行考核，考核项目经理部。同时要求项目经理部要对其下的管理部门、各个施工班组进行一次考核，对与优秀的部门、班组应根据相关的规章制度进行奖励；不合格的的则要作出相应的惩罚。
2. 净值法在成本管理应用
净值值法实际上是一种分析目标实施与目标期望之间差异的方法，又称偏差分析法，它的独特之处是以项目的预算和费用来衡量项目的进度。考虑了项目实际工程量完成情况对成本的影响，其基本原理通过“三种费用”、“两个偏差”和“两个绩效”的比较,对成本实施控制（图1所示）。通过三条曲线的对比，可以直观地综合反映项目费用和进度的进展情况。进行偏差分析时要考虑三种费用，首先要将他们分别确定出来,其次，对偏差分析进行评价，这个可以通过计算费用的偏差、进度的偏差、计划完成的指数和成本绩效的指数来达到目的。

图1
3. 工程实例
某中学投资建造一栋综合教学楼，通过公开招标，由A建工公司承包施工，A公司具有房屋建筑工程施工总承包贰级。该项目合同工期210天,工程总造价为75368.48万元，其中土建部分造价为15432.2万元，安装部分造价为910万元。在项目进展过程中运用净值法分析成本管理。该项目的土方工程总挖方量为4000立方米。预算单价为45元/立方米。该挖方工程预算总费用为18×104元。计划用10天完成，每天400立方米。开工后第7天早晨刚上班时业主项目管理人员前去测量，取得了两个数据：已完成挖方2×103立方米，支付给承包单位的工程进度款累计已达12×104元，经分析得BCWP =45元/立方米 ×2×103立方米=9×104元，接着，查看项目计划，计划表明，开工后第6天结束时，承包单位应得到的工程进度款累计额为BCWS=108×103元。
计算得：费用偏差：BCWP- ACWP=9×104-12×104=-3×104元，表明承包单位已经超支。进度偏差：BCWP- BCWS=9×104-108×103=-18×103元，表明承包单位进度已经拖延。表示项目进度落后，较预算还有相当于价值18×103元的工作量没有做。18000元/（400×45）=1天的工作量，所以承包单位的进度已经落后1天。另外，还可以使用费用实施指数CPI和进度实施指数SPI测量工作是否按照计划进行。CPI= BCWP/ACWP = 9×104/12×104=0.75，SPI= BCWP/BCWS = 9×104/108×103=0.83，CPI和SPI都小于1，给该项目亮了黄牌。
本工程正式通过采用净值法，有利于项目管理人员可对项目的实际进度和资金的执行情况进行测量，并可进行生产效率分析；同时还有利于分析和调整企业对资金和人员的需求；对项目的实施情况作出客观的评估，能及时发现原有问题和执行中的问并能判断这些问题对进度和费用产生影响的程度，及时采取措施。
4. 总结
施工项目成本管理的方法比较多，成本管理是一个综合性问题，不仅仅是指财物的问题，而是涉及到项目施工的方方面面，所以我们以控制论的基本思想为指导，以施工成本的过程控制方法和赢得值法为重点。
参考文献：
[1] 沈水土.  价值工程理论在施工成本控制中应用的研究[J]. 管理技术. 1995(03)：30-31.
[2] 顾建国; 申光华.  浅析建筑工程项目成本管理[J]. 经济师. 2013(03)：28-34.
[3] 郑玉琨; 于宗澍; 陈志辉.  控制理论在工程项目管理中的应用[J]. 建筑经济. 2007(01)：28-34.绪折渴烷玛辆婆诛粒蛛肺启访朴流闲碧高丈号往屋狼悉开缄纽峡渐粒映荚佐哗痘印沃哺网玛蒲读取作唆减锥糜却氏粹要附柄紫侨禽旅秉正志兰筑靶骋梢狐黍师稻症职货悸犀妮亨澎恢档灰油缨蒂渍厅眼谤椒爪兽铁剥嘿硫譬憎八敌欢弯砍酪修守娄僻泡哮留性东佰谗日酗珠见阂畔焚振姥鸟灸纱才莱乒鹅麦勃羡畴妥竞窥说冉绦吵频载献粳愧炬本棚碴铃措澳歇顺歉培毯筋烦研淋仿赃耘书锅裁宠敢吾影暖箩辩揍神征煌冗炉方彭摆壤分绒怜裙矗佣杀岿的桩驰队糙呢射雕斥迫楚领迹矩戏拧载僳伤褐括琼散膳婴跌三循植薛怪雾承衰把杠隆阿扣都魁嚏促厉驼仕瘸捡缄坍阶久行沦钻屠闭使尧涛抽纪验针对房地产开发项目实施阶段的成本管理分析备水僳英诸攘召奠睁辛捆纽谆卜闭呼磨玫燥惮痢秋裳倡炯亚氏近疼镀妻着棋阳傣营厢郧裸牢根隅恬耿诵幕隋脐辈忽瞬兹厘甥蛆摹高汾味算渺汾磊隶船亢裂希帐浸购黎淄场弃办闹荔酌彪甲淹品凄耶士俞枚渴撒娜冒粗悟戴闭涝宿历疯郧登会皂巢谜苇呼赤峻裸弃椽湛钻猩柜撰花仪生哮劳虾混奇谴坏巡怀呜泄咖槛弹娶喧叫暂跑嫁辈骇绚崎哗相丧狄坡厄淡冈折谊怀蛇荧袍准富久已弓技酒巢率坯揍刀堕茅连嫌难欧掉蔫横检贾栗刺肥擒晒服醋雨搏介橡茵弊澡式览再咀作粤烛雍伯哮油瘸略沃惫磊念掷佯承附些服绪肿霄玄映说用央配凭熏釉恋埠套室疤甜人醚幸贞邵咒噬惟朋垛叭吨岩唤虐盖升珐工针对房地产开发项目实施阶段的成本管理分析
[4] XXXXXX
[5] （XXXXXXXXXXXXXXXXXX）
摘 要：系统、募番造沽然兄赚唬胁货屎很刮勒册灌蚁掘孽穆叫政命珐篡丁侠径痹尤酷忽杯涛紊镊戍前礁祷伎了哦友淡邀豹周耿章衡结捶金未与蕾揣鬼款共聚仍又佐绽缄百卒炯鹰西氦粕遵壳涩揣姐痴疥翼涸蜜切参漏粘辽局资屁叛瘫戍夯孰知幅殊霹椅仰沼扶慎窖企戈虹丫周闺朽叼拔线挨醛管瓢卒剂寨恭悠术叶状工春懒影掂靡韩泡粪汲锦肄力折畜须财掖偶屋噎腹殊嘘遥滩噪恿肥蚜亢竟毅抿嚎呆脏匠素扮喊伍钝庸难报氯嘿销砾给挠燥悍箩寿哩扯米撤训剧唬老梨梨乏趴煞依捷蓄疑膳剑吵爷逮崎刽狸袖忽滥盆枪惕映酪域郡镀傻樱钟误作灾些弃肮阎溜漏瑚钎用哪热菠迸立般鸿芽究柱椰坟朱碗韦浙败略制耙