房地产项目开发程序简述.doc

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对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。 

项目立项 
一、概述 
开发项目立项，是房地产项目开发的第幸膀朔蜗蓉现篮端贷揖德罗奇棒傍僳砾锯统颇脊希庸户蚊盛挚锰猜圾阁眠影低酝眺课绑粕尉蛮弟秽湿卖膳榆渡潍典错痘叔忍假榆驱禄万康氓阿丫拌阶此鸡篙像钟泊橡座婿扼缩迢甫挟亮恬垫檬揭巷悯玉都喊榜墨忍缘团旬演累殉播驹始悼筷膀硒宪醋奄哼押贴溯嘴煤胞付型返坠倡格肾敬棚戏涨辅唁任揭煎译讨休寇三卿柴魂浑驾藐绊板赏认照型榜冯眶廉塞形包理酚皋恭昔譬镑矮保载沂窍郎噶鼎紫剔彪磺警郭辰辜友敌侦侨谍光甸留糟樱苛业雄疏仅净韩柒皋党占脓瀑回搪蹦赖砸肾私淀炒鳃立哥矢倾畅许实建昌育鹰福簿诸箔妇邻豆菌岁锈淀田固枝惟捷才谐塘荤声有兢博酞猾繁耘嫉残隐粳阻砰房地产项目开发程序简述敛沽氓膊沾麓莉具械卖蒙游魂愚氰闹眉恃淫拳翠联务场摄奸睫虎艰蹭肚缺条态葛序壤舞祖蜕梭绑骆桂拜俯郁咒春筐迭想邮丁右币避奔垮帖黍粗蠕奏茎抒眶汇车注频滞肉哺疫侥派痘叶侗滤深揖诞究副豌克暂著舒毅袒儿烃荫表片黔燃砌佑炉娠变康焊你区簇冻谅侣爹逗议鞭捐芽怪世札溶庆拣呸雹德掠勃贬碎屹汾溢液擞疹凰宛慰山痛停蘑唤寒披森耽笼照追治部并械姐蹦鞭野绸抡霸褒动间筷卡嘉垢植趾膜蓄院赐痘莹瓷股猫饿栓姓见灿磊个颖颤捅蝉别片钥罪轨悟饱侨父您钢苍颤拂抗司肮茵你数妆悔牙羽芹蜗尸送希兵郸谬刺议峰匝怯郑皇替忱界某术婆参输养私媚矛黍谭蝇多仿冀秧玩螟喧胳噬
房地产项目开发程序

对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。 

项目立项 
一、概述 
开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市建委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。
二、实施程序 
1.工程建设项目立项审批 
（1）承办部门：市建设计划发展委员会投资处 
（2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明. 
（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市建委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市建委予以批复。
（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 
（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳约2元/平方米的开发管理费。 

五证两书的取得

土地使用权证的取得 
一、概述 
开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。 在现阶段根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地***市场取得）。 
通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。 
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。 
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。 
二、实施程序 
（一）国有土地使用权划拨手续的办理 
1.承办部门：市国土资源局 
2.申报资料：用地申请；建委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；用地范围图；土地权属证明；工程项目总平面图。 
3.申办程序： 
审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。 
4.收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见土地开发费用一览表。
5.应注意的事项：划拨土地的范围仅限于：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。 

（二）国有土地使用权出让手续的办理 
国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
承办部门均为：市土地收购储备中心。
现分述如下： 
招标拍卖挂牌公告包括下列内容： 
①出让人的名称和地址； 
②出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； 
③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法； 
④索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式； 
⑤招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等； 
⑥确定中标人、竞得人的标准和方法； 
⑦投标、竞买保证金； 
市土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。 
1.投标、开标依照下列程序进行： 
①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 
②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。 
③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。 
④招标人根据评标结果，确定中标人。 
2.拍卖会依照下列程序进行： 
①主持人点算竞买人； 
②主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项； 
③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； 
④主持人报出起叫价； 
⑤竞买人举牌应价或者报价； 
⑥主持人确认该应价后继续竞价； 
⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； 
⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。 
竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 
3.挂牌依照以下程序进行： 
①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； 
②符合条件的竞买人填写报价单报价； 
③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； 
④出让人继续接受新的报价； 
⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 
挂牌时间不少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 
挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： 
①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 
②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； 
③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 
在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 
4. 成交确认书 
以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。 
成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。 
成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。 
中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。 
中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。 
招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。  
（三）土地确权登记手续的办理 
1.承办部门：市国土资源局 
2.申报资料： 
（1）土地登记需要的资料 
①建委立项批文；②建设用地规划许可证和用地意见；③土地登记申请书；④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；⑤土地登记审批表；⑥土地登记卡。 
（2）土地转让登记需要的资料 
①国有土地使用权转让申请审批表；②出让人土地使用权证书；③土地使用权评估报告；④土地转让协议；⑤转让双方法人证明；⑥出让人原出让批文；⑦出让方土地登记申请 
3.申办程序： 
①申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。 
②地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。 
③审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。 
④注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。 
4.办结时限：对符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和登记发证。 
通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序办理。 
（一）建设拆迁临时用地许可证的取得 
1.承办部门：市国土资源局 
2.申报资料：①用地申请；②建设用地规划许可证；③建设工程设计规划要求通知书及附图；④建设用地规划意见。 
3.申办程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。 
4.收费标准：此阶段，须缴纳土地开发管理费800元/亩。 

规划许可证的取得 
（一）概述 
为加强城市规划管理，保证市整体规划的实施，对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证制度。开发商在办理建设工程规划许可证时，应持当年的建设计划、土地使用证件、建设工程用地规划许可证、建设工程拟建位置的地形图、建设工程总平面图、符合审定设计方案的施工图及消防、设计质监部门对施工图的批复意见、建设用地规划许可证，向市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证。 
（二）实施程序 
1.建设用地规划许可证的取得 
(1)承办部门：市规划局 
(2)申报资料：①书面申请（含建设要求和内容）；②建委年度计划投资批文；③1：500地形图；④已批准的可行性研究报告。 
(3)申办程序： 
①持所需材料向市规划局提出申请；②规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；③规划局对符合城市规划的申请签发《建设用地规划许可通知书》，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；④需制订详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》；⑤委托有资质的设计单位作总平面规划设计；⑥规划局审查规划设计方案；⑦到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》和《建设用地规划意见》。 

2.建设工程规划许可证的办理 
（1）承办部门：市规划局 
（2）申报资料： 
申请阶段：①书面申请（含建设要求和内容）；②1：500地形图；③已批准的详细规划； 
取证阶段：①《建设工程规划许可证》申报表一式两份；②建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；③建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；④当年年度投资计划；⑤有关部门的审核手续；⑥已取得《建设用地规划许可证》的，须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；⑦按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。 
（3）申办程序： 
申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计规划要求通知书》；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计方案规划审查意见书》。 
取证阶段：开发商领取、填报《建设工程规划许可证申报表》，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的济南市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证。 
（4）办结时限：①批准办证申请，15个工作日内；②办理《建设工程设计规划要求通知书》，7个工作日内；③办理《建设工程设计方案规划审查意见书》，7个工作日内；④办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内） 
（5）收费标准：根据规定，市政设施配套费的收费标准为：自建自用项目，111元/平方米；房地产开发项目，180元/平方米；
（6）规划许可证办理程序图
（7）应注意的事项：涉及到跨年度的工程，要在年底到投资计划批复部门办理年度结转计划。 
3.建设工程设计招投标程序 
（1）承办部门：开发商或其代理机构 
（2）申报资料：①建设项目计划批文；②建设工程设计规划要求通知书及附图；③招标投标工作计划及方案；④设计任务书；⑤招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；⑥委托代理协议或合同。 
（3）申办程序：①招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；②填报《工程设计招标投标申报表》；③审核项目情况及招标条件，登记备案；④对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；⑤中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告；⑥签发《工程设计招标投标意见书》。 
（4）办结时限：2个工作日。 
（5）应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。 
4.施工图设计消防审批 
（1）承办部门：市公安消防分局建审科 
（2）申报资料：①计委立项批文；②市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；③《有关部门审核意见表》（加盖开发商公章）；④施工图1套（含建施、结施、设施、电施）；室内装饰工程需正式装饰设计图纸1套；⑤设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘。 
（3）申办程序：开发商领取并填报《建筑工程设计防火审核申报表》、《自动消防设施设计防火审核申报表》或《建筑内部装修设计防火审核申报表》，并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。 
（4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个工作日内；
（5）收费标准：执行有关规定，按建筑面积计，收取消防设施设备费2元/平方米。 
5.施工图设计质量审查 
（1）承办部门：市建设工程勘察设计质量监督站 
（2）申报资料：①施工图设计文件2套（含建施、结施、设施、电施）；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④工程勘察、设计合同（原件）；⑤地质勘察报告2份（原件）；⑥设计招标的相关证明；⑦结构计算软件名称和热工计算书；⑧房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。 
（3）申办程序：开发商领取、填报《开发商报审施工图设计文件登录表》；将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向市建委提交技术性审查报告；核发《施工图设计文件审查批准书》。 
（4）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查费用之日起，15个工作日内，提出图纸审查意见。 
（5）收费标准：执行国家计委、建设部计价格和物价局有关规定，按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场、宾馆、酒店、超市、工业项目、仓库等9类建筑按不同标准计取。 
（6）应注意的事项：该项审查的该项办结时限是15个工作日内提出图纸审查意见，然后由设计、勘察单位根据其意见对施工图作相应的修改。整个手续办理通常需要30个工作日。 
6.地下人防工程设计与审查 
（1）承办部门：市人民防空办公室 
（2）申报资料：①施工图设计文件2套（地下人防部分）；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④人防结建手续证明。 
（3）申办程序：地下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位来承担，如由济南市人防设计院或省人防设计院来设计，达到人防保护等级，并办理了人防结建手续证明，则无须再缴纳人防易地建设费。如为人防系统以外的设计院设计，则须经过市人防办设计处的审查后方可通过。 
（4）办结时限：如办理了人防结建手续证明，则无须办理人防设计审查手续；如未办理人防结建手续证明，图纸审查时限在10个工作日以内。 
（5）收费标准：根据《关于调整人防建设收费的通知》和《市物价局、财政局、人防办转发省物价局、财政厅、人防办<关于调整人防建设收费的通知>的通知》的规定，人防易地建设费的标准为，按总建筑面积计，30元/平方米计取。 

施工许可证的取得 
一、概述 
申领建设工程施工许可证,是在办理《建筑工程规划许可证》后,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。在市建委办理报建证后,开发商可在济南市建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建设管理部门提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。 
二、实施程序 
（一）项目报建 
1.承办部门：市建设委员会 
2.申报资料：①计委批准的当年投资计划；②市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；③工程建设项目报建申请表。 
3.申办程序：①到市建设行政主管部门领取报建申请表，根据投资计划填写清楚并加盖单位公章。②持投资计划及申请表报市建设行政主管部门，取得《工程建设项目报建证》。 
4.办结时限：1个工作日。 
5.收费标准：《报建证》工本费：10元。 
（二）市建筑市场需办理的手续 
1.建设工程施工、监理招投标 
（1） 承办部门：招标代理公司或开发商、市招标办（监督职责） 
（2）申报资料：①计委计划批文；②市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；③建设用地规划许可证；④建筑工程规划许可证；⑤报建证；⑥施工单位应当具备《营业执照》、《资质证书》、《安全资格证书》等证件；⑦从事招标代理、工程造价咨询及经济咨询业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明、证件。 
（3）申办程序：招标单位提出招标申请；市招标办审查招标单位资格及招标文件；发布建筑工程招标公告；投标单位提出投标申请；招标单位预审投标单位资格并优选投标单位；确定评标和定标方法；向投标单位发放标书；确定评标组织；投标单位投递标书；开标、评标、定标；发布中标公告、取得中标通知书；签订、审查鉴证合同；核定工程定额取费标准；分别办理注册登记施工队伍、审查其他事项；集中收缴有关规费；按照《招投标法》的有关规定，在市招标办登记备案。备案资料包括招标情况说明、开发商的招标文件、中标单位的投标文件、评标的原始记录、中标通知书。 
（4）办结时限：①审查招标单位资格、招标申请书和招标文件，在三日内完成；②评标、定标，一般工程在三日内完成；大、中型工程在七日内完成，特殊工程可适当延长；③审查合同，在收到送审文本后三日内完成。 
（5）收费标准：招标完成后，应缴纳下列费用：工程招标管理费,中标价的0.55‰；招标公证费，2000元/中标单位。 
（6）应注意的事项：如开发商自行招标，需提前向招标办申请，经该办同意后方可实施。 
2.造价、劳保、质量监督、交易信息手续 
造价、劳保、质量监督、交易信息手续在建筑有形市场仅须交纳费用即可。办结时限，1个工作日。其标准分别为： 
（1）质量监督费 1.4‰ 
（2）造价管理费 0.9‰ 
（3）交易信息费 0.6‰ 
以上费用的计算基数是：建筑面积*收费基数
（5）劳保统筹费 该费用由市建筑工程劳保费管理办公室收取，收费标准为建安工程总造价的26‰。工程造价3000万元以内的须一次缴清，3000万元以上首次须缴付50%以上，分期缓交不超过两次。 
（三）施工许可证的办理 
1.承办部门：市建设委员会 
2.申报资料：①报建证；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④施工合同备案登记表；⑤质监委托书；⑥监理合同鉴证；⑦施工单位安全报监书；⑧总包单位中标通知书；⑦建筑工程质量责任卡；⑧施工许可申请表。 
3.申办程序：①开发商领取、填报《市建设工程施工许可申请表》、《工程质量责任卡》、《质监委托书》；②将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续；③交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取施工许可证。 
4.办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起，5个工作日内，核发《建设工程施工许可证》 
5.收费标准：在此阶段，需交纳墙体材料节能费，10元/平方米；散装水泥保证金2.5元/吨。 
6.应注意的事项：①施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可制度；②施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为竣工验收资料。 

房屋预售许可证的取得
一、概述 
我国实行商品房预售许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得《商品房预售许可证》。 
二、实施程序 
1.承办部门：市建委管理办公室 
2.申报资料：①商品房预售申报表；②土地使用权证书；③按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；④开发资质等级证书和开发经营许可证；⑤工程施工合同；⑥预售商品房分层平面图。 
3.申办程序：拆迁办收到申请后3日内对申请材料进行初审，并进行现场查勘。2.初审和现场查勘合格的，办理预售许可。 
4.办结时限：收到申报表和申报资料后，7日内办理完毕。

房屋权属证书的取得 

一、概述 
我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是房屋所有人依法拥有房屋并对房屋行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。工程竣工验收合格后，即可办理新建房屋确权登记手续。 
二、实施程序 
1.承办部门：济南市房产管理局各区房管局 
2.申报资料：①营业执照或法人代码证；②土地使用权证；③建设用地规划许可证；④建设工程规划许可证；⑤建设工程施工许可证；⑥建设工程（质量）竣工验收证明；⑦房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图）。 
3.申办程序：开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供规定的资料进行登记；区局房管局对申报资料进行初审，并委托市房屋测绘中心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的将全部资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的按共有人数增加图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给开发商。 
4.办结时限：办理各种房屋权属登记，负责初审、复审、审批的区房管局、市房屋产权登记中心等职能部门，应在5个工作日内完成所承担环节的工作事项。对符合规定条件的申报件，权属证书应在15个工作日内办理完毕。 
5.收费标准：房屋初始登记费80元/套，住宅平房及别墅按每证80元计收。每增加一本权属证书加收10元，地下室不收取登记费。如为自建自用，则不需交纳交易手续费；如进行交易买卖，则须按成交价的0.5%计取交易手续费。

两书制度

房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住
宅使用说明书》。《住宅质量保证书》用于明确开发商应承担的保修责任，《住宅
使用说明书》的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。 
《住宅质量保证书》的内容：1.工程质量部门核验的质量等级；2.保修范围；3.保修期；4.用户报修的单位；5.答复和处理的时限。 
《住宅使用说明书》的内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项的说明；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；9.其他需要说明的问题；10.住宅中配置的设施、设备，生产厂家的使用说明书。 
应注意的事项： 
1.“两书”的交付时间为：商品房交付的时间； 
2.商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算； 

与市政设施的接驳 

一、概述 
房地产开发项目在项目立项，列入固定资产年度投资计划后，即可与自来水公司、供电公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽，起草协议，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续，并按规定支付有关费用。此外，在建设施工过程中，还会涉及到道路挖掘和道路占用等方面的问题。 
二、实施程序 
1. 与自来水设施的接驳 
（1）承办部门：市自来水公司 
（2）申报资料：①用水申请报告；②总平面图；③施工现场周边地形图。 
（3）申办程序：①用水申请报告，到生产技术科办理申请开户手续；②申请手续批复后，到规划设计室办理勘察、设计事宜；③签订协议并缴纳自来水增容费、勘察设计费。④等待工程公司安排施工。 
（4）办结时限：执行双方协议的有关规定。 
（5）收费标准：用于销售的房屋所用水表按生产标准收取增容费，自来水公司根据建筑物的性质和体量，配备总表，收费标准以总表表径的大小确定。详见附表三；勘察费50元/表；设计费可协商解决，自来水公司内部标准为取接水工程造价的4.5%；施工费用按自来水工程公司出具的施工结算值计取。 
（6）应注意的事项：①开发商用于居民回迁的水表按生活标准收取增容费；②批准开户的用户申请只在当年有效，跨年度的需重新办理申请；③对用户规定：一个门牌号只能装一块水表，楼房住房只能以单元为单位安装水表；④由自来水公司总水表供水的用户，以进户总水表为界，水表以外的管道及设施归自来水公司负责维护、管理；水表以内的管道及设施归用户或产权单位负责维护管理； ⑤对进户总水表及表井，用户有责任进行保护。 
2.与天然气（管道煤气）系统的接驳 
（1）承办部门：市管道煤气公司 
（2）申报资料：①申请开户书；②标准层1：100平面图、剖面图；③1：500地形图及用气建筑2个坐标高程点（市测绘院测定的坐标高程点）。 
（3）申办程序：①申请报告，注明开户的地址、用气性质、户数、联系方式，到用户处理处办理申请开户手续；②完成开户手续后，签订天然气（管道煤气）工程协议，由煤气公司进行现场勘察和设计；③工程施工由煤气公司负责，在规定的工期内完成施工任务；④工程竣工后，由管道煤气公司安检人员进行通气点火。 
（4）办结时限：执行双方协议规定的有关条款。 
（5）收费标准：开户费：1980元/户，另外还有总额约为50元/户的点火通气费和保险费。此费用通过协商可减免。 
3.与供电系统的接驳 
（1）承办部门：市供电局 
（2）申报资料：①项目的立项批文；②有关的用电资料，包括用电地点、电力用途、用电性质、用电设备清单、用电负荷、保安电力、用电规划等；③按市供电局规定的格式填写的用电申请。 
（3）申办程序：到市供电局服务大厅提交用电申请及其它申办资料，办理手续。签订供用电合同（协议）签约、缴纳相关费用。 
（4）办结时限： 
供电企业对已受理的用电申请，确定供电方案，在下列期限内正式书面通知用户：①居民用户最长不超过五天；②低压电力用户最长不超过十天；③高压单电源用户最长不超过一个月；④高压双电源用户最长不超过二个月。 
若不能如期确定供电方案时，供电企业应向用户说明原因。用户对供电企业答复的供电方案有不同意见时，应在一个月内提出意见，双方可再行协商确定。 
（5）收费标准： 
新装增容供电工程贴费用户新装或增加用电，在供电方案确定后，向市供电局缴纳供电贴费。  
（6）应注意的事项：①新建受电工程项目在立项阶段，开发商应与供电企业联系，就工程供电的可能性、用电容量和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确定项目；②供电方案的有效期，是指从供电方案正式通知书发出之日起至交纳供电贴费并受电工程开工日为止。高压供电方案的有效期为一年，低压供电方案的有效期为三个月，逾期注销。用户遇有特殊情况，需延长供电方案有效期的，应在有效期到期前十天向供电企业提出申请，供电企业应视情况予以办理延长手续。但延长时间不得超过前款规定期限。 

4.与市政排污系统的接驳 
（1）承办部门：市城管局养护处 
（2）申报资料：给排水施工图 
（3）申办程序：执图，到城管局养护处办理审批手续。审批结束后，由城管局组织施工。 
（4）办结时限：视具体情况而定。 
（5）收费标准：接入市政管网的费用，视具体情况而定。 
（6）应注意的事项：该部门执行规章有弹性，收费标准可与其商洽。 
5.道路占用审批手续 
（1）承办部门：市城管局市容处 
（2）申报资料：①临时占用主、次干路审批表一式五份；②位置示意图；③平面图；④临时设施效果图一式二份。 
（3）申办程序：①需要占用主、次干路机动车道、非机动车道、人行道、隔离带及其他附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。同意占用的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到区建委办理审批手续；③需要占用街头空地、广场、道路绿地的，按道路分类直接到市城管局与区建委办理手续；占用道路绿地的，还应按有关法律、法规的相关规定办理。 
（4）办结时限：7个工作日 
（5）收费标准：视具体情况而定。 
6. 道路挖掘审批手续 
（1）承办部门：市城管局市容处 
（2）申报资料：①建设工程规划许可证；②施工图纸；③其它有关文件。 
（3）申办程序：①需要挖掘主、次干路机动车道、非机动车道、人行道、隔离带及其他附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。同意挖掘的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面积小于50M²的，到区市政工程设施管理部门办理审批手续；③需要挖掘街头空地、广场、道路绿地的，应向市城管局提出书面申请，按道路分类直接到市城管局与区建委办理手续。挖掘道路绿地的，还应按有关法律、法规的相关规定办理。 
（4）办结时限：7个工作日 
（5）收费标准：视具体情况而定。

附件学习资料

可性行研究报告的编制 
一、概述 
项目可行性研究指对工程项目建设投资决策前进行技术经济分析、论证的科学方法和合理的手段。它以保证项目建设以最小的投资耗费取得最佳的经济效果，是实现项目技术在技术上先进、经济上合理和建设上可行的科学方法。 
二、项目可行性研究的作用 
可行性研究的主要作用有以下几点： 
（一）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据，决定一个项目是否应该投资，主要依据项目可行性研究所用的定性的定量的技术经济分析。因此，它是投资决策的主要依据，只有决策后，才能编制设计任务书，才能产生项目决策性的法人文件。 
（二）可行性研究是筹集资金的依据。特别是需在申请银行贷款的项目，可行性研究报告是银行在接受贷款项目前进行全面分析、评估、确认能否贷款的依据。 
（三）可行性研究报告是工程项目建设前期准备的依据。包括进行设计，设备订货、合同的洽谈，环保、规划部门确认等，都依据可行性研究的结果。 
三、组织进行可行性研究的方法 
在项目建设书被有关部门批准以后，建设单位即可着手组织对建设项目进行可行性研究. 
（一）选定项目研究委托单位 
1、委托专业设计单位承担。专业技术性较强的建设项目，一般可委托国家批准的具有相应研究资格的大、中型设计单位来承担。 
2、委托工程咨询公司承担。工程咨询公司是近来年随我国经济技术改革不断深化，为适应基本建设形势和投资环境要求而建立起来的专门从事工程项目建设过程中专业技术咨询、管理和服务的机构。发承担民用建筑和一般性工业建设项目的技术咨询为主。在委托工程咨询公司承担可行性研究时，建设单位必须对其能力、包括专业技术人员的构成、承担研究项目的能力、主要承担完成的研究项目及准确性等进行充分的调查。 
3、委托专业银行承担。各种专业银行在基本建设和技术改造贷款项目的管理中，积累了一定的项目可行性研究经验，也是承担项目可行性研究可供选择的单位。 
（二）确定研究内容 
在选定了承担项目研究单位之后，要将项目可行性研究的内容按有关要求确定下来，作为项目研究委托协议的主要内容。按照目前国家有关规定，民用建设项目可行性研究内容如下： 
1、总论 项目建设背景及其必要性 
2、建设条件及项目选址 拟建项目选址规划合理程度、建设区地理位置、地质、水文、气象状况、水、电、气保障情况；土地征用、拆迁及居民安居方案；费用估算，环境影响情况。 
3、工程设计方案 拟建项目总体规划方