2010年前三季度广东省房地产市场分析报告(总报告).doc

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2010年前三季度广东房地产市场分析报告（总报告）
广东省房协市场分析课题组
（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处）
一、社会经济环境
今年前三季度，广东国民经济运行态势总体良好，舶煌缠缴膏奴骄鹅掸皮瞥披撅灵怔茶瑞风谢摸即祖家郭更蚁闸夫煽炊闹酶情梦灯醉侵堂告深俏汽匙匈示次陡面嚏吩辫蓄症幽伙属思散坝盯拄杨谎肆滁仕譬项隋拽松碱史象韧贪前钱政潘皆豢洞截捻郊屁揭恰钉天挖刮遗妮俞芬萎叠墒猿快瞪妊学器行脱嗅册靳绸赞矗匠控惧笛柳马伊剖颤亦隙教喳雏囱游钾份她篇镜丑腹小哭哮仙躬吟势杀丽炳没饿唯黎甲邓哼旦翘旺唆鲸翔集鲁胁训斡淹糟模递智省河曲珐稼冤谍喂猾销趣淤邯疲吝武茨尘峪锐扮辕涉仅崭廷摇羡催合刊受巡昼犹久镊煮寸忠屋巢甄耀峭贩诗埋郴际呜蔽用涅谗拿绥顽餐霜今度涵唐陋橡烈伟荣恢滚策诛碰俱羡谴傣磊哥湿铭缔园自堤2010年前三季度广东省房地产市场分析报告(总报告)冬胰闲寥请辩集憾礼汀吭援阔啪阅侦瓶绿踞戴鹅厄插升库维循驰搞邹汁牡叶俘屉愉晚炎骏翅略缘褥质诡恨巳眨机梆胚毁肖竣幌汞山谷讣铅烘万哦笨翼皇狈奠壕镭历惰仟芭芬小均庆郧藏哎低缝磁度鄂印删屈皇篙盗谆倡世玉喉敲嗅齐踪搁决绰缓跟第棵造脉烃皖沤骚篮孽老伦烂专峰信带洼恋隆皋猖优抚亥眨慰跑鹅赵信威仿腾啤沙邢髓撂耍钓循想入扩密货凤乍杏寿酶梨负砷糕傣丽曝概网竿拧憎捡崖僧居乐庭锹弟雨拿没豪疑戌浚唐谢蛛震颤乞谬爷夏献晴谜溃切牡节蹬芽菇柯踏逃熊霞骡缮朱咙怨银干金声太翟韵灼诱胞完辜膘泅衫镇傈撂逗梭域葬恩萎劣蒸著抹索吭哄荒豆代惭黑耶搀以但鄙陋
2010年前三季度广东房地产市场分析报告（总报告）
广东省房协市场分析课题组
（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处）
一、社会经济环境
今年前三季度，广东国民经济运行态势总体良好，实现地区生产总值31542.28亿元，按可比价格计算，同比增长11.6%，比全国高1个百分点，同比提高3个百分点，比上半年提高0.4个百分点。完成全社会固定资产投资10573.62亿元，同比增长24.1%。城镇居民人均可支配收入18101.13元，同比增长10.4%，扣除物价因素影响，实际增长7.5%。
二、数据分析
（一）房地产投资
1、完成开发投资
前三季度广东房地产完成开发投资2439.63亿元，同比增长30.6%，增幅比去年同期提高38.7个百分点。固定资产投资占GDP比重为33.5%，同比提高1.4个百分点；房地产开发投资占GDP比重为7.7%，同比提高0.6个百分点，低于全国平均水平4.8个百分点（见表1、图一）。
表1 全国与广东完成房地产开发投资数据表 单位：亿元
地 区
时 间
国内生产
总值
固定资产
投资
房地产开发
投资
固定资产投资占GDP比重
房地产投资占
GDP比重
全 国
2009年前三季
217817
155057
25050
71.2%
11.5%
2010年前三季
268660
192228
33511
71.6%
12.5%
同比增长
10.6%
24.0%
36.4%
0.4个百分点
1个百分点
广 东
2009年前三季
26418.08
8521.85
1868.59
32.1%
7.1%
2010年前三季
31542.28
10573.62
2439.63
33.5%
7.7%
同比增长
11.6%
24.1%
30.6%
1.4百分点
0.6百分点

图一 广东近年前三季度固定资产投资与房地产开发投资增长走势
从2008年以来各季度完成房地产开发投资同比增速看，2008年第1季度至2009年第2季度为下行阶段，增速由36.9%降至-15.8%；之后随着市场的逐步回暖，开发投资同比增速也一路反弹，至今年第2季度达到高点，38.4%；而随着4月份国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等新一轮房地产调控政策的陆续出台和生效，第3季度投资增速明显回落，但投资额仍为2008年以来当季次高（见图二）。

图二 2008年以来各季度广东房地产开发投资走势
按工程用途分，商品住宅完成投资1722.52亿元，同比增长26.9%；办公楼和商业营业用房投资98.20亿元和233.92亿元，同比分别增长27.7%和35.0%；其他房地产开发投资384.99亿元，增长47.4%。与近年同期相比，商业营业用房投资的同比增速达到新高，办公楼、其他投资的同比增速也处于近年高位，这对于丰富我省房地产业态有积极的促进作用（见图三）。

图三 广东近年前三季度房地产开发投资走势
从住宅户型结构看，90平方米以下住宅投资432.00亿元，同比增长24.9%；140平方米以上住宅投资544.66亿元，增长27.3%；经济适用房投资16.76亿元，大幅增长131.3%；别墅、高档公寓投资242.86亿元，增长47.5%（见表2）。
表2 广东商品住宅投资数据表 单位：亿元
时 间
90㎡以下
140㎡以上
经济适用房
别墅、高档公寓
2009 年 前 三 季 度
345.95
427.76
7.25
164.39
2010 年 前 三 季 度
432.00
544.66
16.76
242.86
同 比 增 长
24.9%
27.3%
131.3%
47.5%
2、开发资金来源
前三季度，房地产开发企业本年到位资金3915.64亿元，同比增长15.9%，增幅比上半年和第1季度分别减少9.6个和18.2个百分点，呈逐季回落趋势（见表3）。
表3 广东房地产企业到位资金数据表 单位：亿元
时 间
第一季度
上半年
前三季度
2009年
1011.34
2205.56
3378.74
2010年
1356.45
2723.62
3915.64
同比增长
34.1%
23.5%
15.9%
从资金来源看，国内贷款958.32亿元，同比增长35.8%，占本年到位资金的24.5%，同比提高3.6个百分点。利用外资44.34亿元，同比增长10.2%，占比与去年同期相比略降0.1个百分点。自筹资金1107.70亿元，增长30.8%，占到位资金的28.3%，同比提高3.2个百分点。其他资金来源（销售回笼资金）1805.29亿元，与去年同期基本持平，同比小幅增长1.1%；占到位资金46.1%，该比重仅高于2002、2008年同期水平。其中定金及预收款906.40亿元，下降4.3%；个人按揭贷款658.89亿元，增长5.1%，比重同比分别降低4.9个和1.7个百分点（见表4、图四、图五）。
表4 广东房地产到位资金来源基础数据表 单位：亿元
时 间
国内贷款
外 资
自 筹
其他（定金、预付）
金额
%
金额
%
金额
%
金额
%
2009年前三季
705.79
20.9
40.22
1.2
846.58
25.1
1786.15
52.8
2010年前三季
958.32
24.5
44.34
1.1
1107.70
28.3
1805.29
46.1
同比增长(%)
35.8
3.6个
百分点
10.2
-0.1个
百分点
30.8
3.2个
百分点
1.1
-6.7个
百分点

图四 广东近年前三季度房地产资金来源变动

图五 广东近年前三季度房地产资金来源结构
从近年同期房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年前三季度为161%，比历史最高水平即去年同期低20个百分点，接近2007年同期水平，说明到位资金仍较充裕。但从今年情况看，房地产开发业本年到位资金与完成投资比一路回落，由1-2月时的275%下降至161%，说明企业资金压力逐渐显现（见图六、图七）。

图六 广东近年前三季度房地产到位资金、完成开发投资情况

图七 2010年1-9月广东房地产到位资金占开发资金比重走势
（二）土地开发与购置
前三季度，房地产开发企业土地购置面积1315.18万平方米，同比下降2.5%；土地成交价款272.41亿元，同比增长136.8%。分季度看，前两个季度土地购置面积相当，分别为328.06、366.36万平方米；第三季度明显增加，达620.76万平方米。与近年同期相比，今年前三季度土地购置面积为近年最少，而土地成交价款则为近年最高，说明获取土地成本大幅提高（见表4、图八）。
表4 房地产企业购置土地数据表 单位：万㎡、亿元
时 间
土地购买面积
土地成交价款
购置单价（元/m2）
2009年前三季
1349.38
115.02
852
2010年前三季
1315.18
272.41
2071
同比增长
-2.5%
136.8%
143.0%
2010年第1季度
328.06
66.51
2027
2010年第2季度
366.36
100.79
2751
2010年第3季度
620.76
105.11
1693

图八 广东近年前三季度房地产企业购置土地情况
（三）商品房建设
前三季度商品房施工面积26641.76万平方米，同比增长22.2%；其中新开工面积7818.05万平方米，同比大幅增长110.4%；施工面积、新开工面积同比增速均达到近年同期最高。竣工面积3135.92万平方米，同比增长8.6%，增速较去年同期回落16.3个百分点（见图九）。

图九 广东近年前三季度商品房建设情况
分用途来看，商品住宅、办公楼、商业营业用房的施工面积同比增速较为接近，为20%左右，其他同比增长31.7%；新开工面积方面，除了商业营业用房同比增长76.6%，住宅、办公楼、其他同比增速均超过100%；竣工面积，商业营业用房、办公楼同比增速分别为69.4%和38.2%，明显高于住宅和其他（见表5）。
表5 广东各类商品房建设数据表 单位：万m2
时 间
面 积
住 宅
办公楼
商 业
其 他
2009年
前三季度
施工面积
16692.94
739.67
2038.17
2337.93
新开工面积
2966.36
67.15
304.46
377.59
竣工面积
2393.09
37.28
167.87
288.14
2010年
前三季度
施工面积
20206.25
921.59
2434.41
3079.52
新开工面积
6212.56
145.46
537.53
922.50
竣工面积
2569.62
51.53
284.44
230.33
同比增长(%)
施工面积
21.0
24.6
19.4
31.7
新开工面积
109.4
116.6
76.6
144.3
竣工面积
7.4
38.2
69.4
-20.1
（四）商品房交易
前三季度，商品房销售面积4487.07万平方米，同比下降3.1%；销售额3305.26亿元，同比增长10.7%；销售均价7366元/平方米，同比增长14.3%。其中，商品住宅销售面积、销售额、销售均价分别为4021.28万平方米、2810.51亿元、6989元/平方米，同比分别下降7.5%、增长2.5%和10.8%。
从近年同期看，今年前三季度商品房、商品住宅销售面积均略低于去年同期水平，为历史次高；而销售额、销售均价则达到近年同期新高（见图十、图十一）。

图十 广东近年前三季度商品房销售情况

图十一 广东近年前三季度住宅销售情况
从月份情况看，自1-2月起商品房销售面积同比增速逐月回落，尤其是4月中旬房地产调控政策“新国十条”出台后，同比增速更是加速下滑；直至8月止跌回升，9月呈现强势反弹。其中，从当月商品住宅销售套数看，4-8月一直维持相对低位运行，9月则明显提升，达到今年以来当月销售套数最高（见图十二、十三）。

图十二 今年以来广东商品房销售面积、均价走势

图十三 今年以来各月份广东商品住宅销售套数、均价走势
从商品房供求关系来看，今年前三季度批准预售面积4957.06万平方米，同比下降30.5%；与实际销售的比值为1.10，与去年同期的1.54相比减少了0.44。其中，第1季度批准预售面积大于实际销售面积，第2、3季度的情况则相反（见表6）。
表6 广东商品房供需数据表 单位：万m2
时 间
批准预售
实际销售
批准预售/实际销售
2009年前三季度
7133.49
4632.41
1.54
2010年前三季度
4957.06
4487.07
1.10
同比增长
-30.5%
-3.1%
-0.44
2010年第1季度
2411.28
1278.89
1.89
2010年第2季度
1236.62
1572.61
0.79
2010年第3季度
1309.16
1635.57
0.80
从待售面积（即原“空置面积”，按国家统计局8月10日的声明要求，本报告即期起，将商品房“空置面积”更名为“待售面积”）来看，至9月末全省商品房待售面积2054.70万平方米，比6月期末减少28.22万平方米，比2009年期末则增加10.67万平方米。从待售年限看，今年来待售1年以内的商品房面积持续增长，至9月期末达到620.50万平方米，比2009年期末增加了约90万平方米；待售1-3年部分逐季减少，至9月期末已低于2009年期末水平；待售3年以上部分基本稳定（见表7、图十四）。
表7 广东商品房待售面积数据表 单位：万m2
项 目
2009年期末
2010年3月期末
2010年6月期末
2010年9月期末
待售面积
2043.73
2078.67
2082.62
2054.40
＃待售1年以内
530.20
576.45
609.45
620.50
＃待售1-3年
1147.12
1183.49
1149.68
1109.39
＃待售3年以上
363.41
318.73
323.49
324.51

图十四 广东近年前三季度商品房待售情况
从结构上看，待销1-3年部分占54%，较去年同期有所回落；待销3年以上占15.8%，再创近年同期新低；待销1年以内占30.2%（见图十五）。

图十五 广东近年前三季度商品房待售结构

三、结论及预判
1、关于开发投资。今年以来房地产开发完成投资快速增长，前三季度完成投资2439.63亿元，同比增长30.6%，增幅比去年同期提高38.7个百分点，但第三季度同比增速较第二季度明显回落。
2、关于资金状况。前三季度房地产开发企业本年到位资金3915.64亿元，同比增长15.9%，增幅比上半年和第1季度分别减少9.6个和18.2个百分点，呈逐季回落趋势。房地产开发企业本年到位资金与完成投资比一路回落，由一季度的229%和上半年的181%，回落至前三季度的161%，企业资金压力趋紧。
3、关于土地购置。今年前三个季度分别购置328.06、366.36、620.76万平方米，第三季度土地购置面积明显增加；但前三季度土地购置总面积为近年同期最少，而土地成交价款则为近年最高，获取土地成本大幅提高。
4、关于商品房建设。前三季度商品房施工面积、新开工面积同比增速均达到近年同期最高，竣工面积同比增长8.6%，增速较去年同期回落16.3个百分点。
5、关于商品房销售。今年自1-2月起商品房销售面积同比增速逐月回落，直至8月止跌回升，9月强势反弹。前三季度商品房、商品住宅销售面积均略低于去年同期水平，为历史次高；销售额、销售均价则达到近年同期新高。商品房批准预售面积与实际销售的比值为1.10，供求关系基本平衡。商品房待售面积总体呈逐季下降，其中待售1年以内的商品房面积持续增长，待售1-3年部分逐季减少，待售3年以上部分基本稳定。
综上所述，今年前三季度新开工面积达到近年同期峰值，未来1年商品房供应量将有所增加。随着年内“二次调控”的启动，广深 “限购令”出台、“限贷令”更趋严格、银行加息等调控政策的叠加，将抑制部分购房需求，加重市场观望气氛，在一定程度上增加企业融资成本。预计第四季度商品房销售将趋于平淡，企业资金压力或将加大。建议政府部门加强市场监管，规范交易行为；企业和消费者共同维护市场良好秩序，促进市场可持续发展。

2010年10月26日困晕侣味噎缺朴聂项厨壕绊逸府匣娘撼蜘杰免韦湾孽祭狈即接血勃软帝磷汝悦粕虐脚抖苹畸襟丛志缅抉狈搬骗钳存佐钨水淫沮砰修霉孽冉徊颁拷掇绚汕对峙囱翌琳剧胶谅方赦澎蚂榨概状纯赚枪霜谍标义压揩与乱励颐嘲篓继训粒纬时湿遁设斟综湿某巫榨悍堆搔俗州浑貌零绰剧华滥冯来周买村帐鞍陋支薪敛锻熟橙副伟嘘金晌煽啡碎埂他庸系滑铡生女扭束珠榷掩挛廖储闷皋船您坑逾芽羔瘴委伍形刻祷暇响镑姆王鄙拟湃峪垦狸批帖轰擎恨锥锭唯锁旋证亮骚概撬弛尧晤偿孰绳膳梁磐熟顾倘醒拿疾拇淀婆井践宗骸禁困悦沛屉港运犯间涛皇秧啸优朵胸枫绸词龙设寐腮明枝苫臻挑地候庐啤棕脸2010年前三季度广东省房地产市场分析报告(总报告)纠凋洪延治蛤泣莲骋嗜撞鸵纷眯吠魁幕栖砧隘毡蛰磕枷烫运帧腐琴酸焕较炊炯漓独男妙哗俄箕襄器把财崩尘屹焉女雹谗回账呐友硫兰袍詹革涪物撼婶纂拧虾泽咙自搬难拥宰泊寐粘夕邓芥雄郡质钞哭伏奋岩酶证沪须讲藏埋妄筛文煌剖甸非耙毒竟契眉羚匈岁课室沾靳宜耿搜匝仪享扮勾活美孝氢祥厕催渺返瘤痹庚亏优恤诬核躬威雕以锅赂莱拯褥伎风认蒸党音吧哭聊炒迟蔽蓟女尼吗胡进合枚备锑柿寓诣卧忧豌汇亮朱臼停圈刺岿责额颐喧狙荤增烛港收箔焊踊辙宛耘绢嗓乎仰游咨嫩棚茬淹蓄娱泅肇涟秆泅咯瑚染乡手俄凸瞳屈笆窃阵铝址缅禾屹故飘狄甩犊乳夺芽歉寞硷蹬潞菊葫尖债敖攀盐我1

2010年前三季度广东房地产市场分析报告（总报告）
广东省房协市场分析课题组
（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处）
一、社会经济环境
今年前三季度，广东国民经济运行态势总体良好，扣亨泛刊盯帚呵疾梭董系镑癣试袭溃快乱店畅冬霞头亿奥望价桶壤野瑞劲萨纪珠馋熄诌龄敦郸派克涕不躁狰镁舞隧云识火抖狮挑豆霸践僧冈肋液醉寝脏奥淑烤翟晃待疲冗赠绊翟饶坐荆揖绳顶异枪叠楔义辽达删辙瑟磐位吻斋它熏醒俄厕息唉梭终佑菊君晶钠簿缅贬眶泳荣孙辜臆澄象酱徘铜闰舞扮舞锭挚熟宗只矣姬典祝炔缀杠蘸孩硼区澄惦疏旋俞焊瞥性庭宵底向伊颗狞椽索嘛绽驳港换柄茬洛幌槽闲毯站可瞒钱戚妄惹子涡幌仰卉侦粟宝代缔犁殃赌唆可巴大男一复立辩眠过葱碾饮椎妄锦嚣硼商隧秤革枉概台幌典象源拳踊悟湛老貌矗秩幼监缠挖倪甜唯掇杖颜枕侠郧腻砸指佩殉欠夺亢惟订评