商业地产招商运营分析.doc

以“商业+”为核心，打造全新生活方式

一、 商业地产背景说明
近几年来，商业地产运营两级分化十分严重，其中一部分商业地产运营十分糟糕，商场空置严重，长期陷入“租不抵营”的境遇当中。而另一部分商场经营效果较好。
因区别于住宅“拿地，开发，销售，结算交付”，商场的开发本身就较复杂。商场的开发和经营涉及规划，定位，招商，运营这样的全链条。如果只是建造并销售，很可能造成供给结构和商家需求不匹配的局面。由于总量过剩，不少商场实际上处于门可罗雀的状况。

因消费时代的变革，国内所有商业体系已经开始从传统的“供给者”角色，开始全面向“服务者”角色开始转换。商业地产因受到多重因素的影响，其中包括经济增速放缓、居民消费增速放缓、奢侈品消费长期低落的系统性冲击。其中互联网对居民消费行为的影响最大。在互联网时代，线下企业想吸引消费者，“文化+体验”的策略尤为重要。
与此同时，服务和体验在商业地产的运营中日渐重要。围绕餐饮、健康、主题、文化、科技、旅游、运动、美妆、儿童等娱乐体验式业态改进招商运营重心，已经成为了商业地产商的共识。企业不断追求增加更时尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商业元素，以此来吸引更多人流。
二、 招商运营分析
虽然国内众多商业地产运营都在探索更多的体验性元素来加入商场运营当中，但效果普遍不佳，国内商业地产运营目前还是较多的受制于地段、交通便利性、品牌效应等因素影响。还未正式达到“体验式服务”这一步。现对商业地产运营简单分析如下。
商业地产运营过程中，主要分为两大阵营，分别为“需求侧”与“供给侧”，需求侧为入驻商户，供给侧为商业地产运营方。传统运营模式下，主要着眼于“需求侧”的招商为主，完全忽略了“供给侧”改革创新的重要性。

依据运营模式进行改变，现提出以“商业+”为核心，从“供给侧”思考，打造全新生活方式的招商运营模式，以达到为消费者提供“极致体验”为目的的招商运营策略。进一步深入影响消费者心理，为消费者打造一个“购物可以来、吃饭可以来、娱乐可以来、运动可以来、散步可以来、旅游可以来”的“综合体验馆”。

三、 何为“商业+”
“商+”即商业+文化+旅游+科技+健康等等，综合性的商业集群效应模式。从“供给侧”的角度出发，通过改革创新，不固守传统商业模式，不单纯比拼价格，开始强调有品质的生活方式，将体验做到极致的商业运营模式。
如今主题化商业项目已经在全世界遍地开花，案例不胜枚举，现以日本大阪难波公园为例。
日本难波公园，在城市绿洲中逛街
大阪是日本的第二大城市，古时又叫难波，它东接历史悠久的京都和奈良，西连神户，在保留着丰富历史古迹的同时，也有着现代的一面。大阪难波公园(Namba Parks)是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，名称中有公园其实并非传统意义的公园。

进入难波公园后，会让你以为自己来到了一个生态绿色公园。室内室外的空间界限被打破，因地势而打造的“峡谷”内有一条“8字形”倾斜上升的通道，一路精心设计出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜。

从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵。其中心区域是三层的“豪华购物广场”，商场业态非常丰富，从餐饮、服饰、珠宝，到美容、动植物花卉、居家用品、日本传统和服等等，包括了上百家专业的时尚商店和餐厅。
四、 分析与总结
近几年来，国内商业地产也在不断进行变革与创新，也开始尝试以“文化+体验”为主的体验式服务来吸引消费群体。然而绝大多数地产运营商都忽略了非常重要的一点，对客群进行细分化，他们总想着去吸引消费者，而没有想过去吸引哪一部分消费者。从大数据分析，性别不同、年龄段不同、甚至性格不同的消费者，消费习惯都会相差很大。对于一个商业地产，是不可能吸引多数消费者进入商场进行消费的。此时，就需要对消费者群体进行细分，并针对某一群体进行准确定位与服务。
从人口基数分析，80、90后人群占比可达35%以上，所以，未来5~10年的主力消费群体为80、90后。而这一人群比较崇尚个性化消费、差异化消费、认同化消费等消费习惯。基于他们的消费习惯，这就要考验吸引他们眼光的办法了，分析如下。

Ø 定位&喜好：追求差异化消费心理，追求与众不同，80、90后普遍喜爱追求自我价值的体现，消费习惯全凭喜好决定。
因受到年龄层段的影响，这个年龄段的人群绝大多数会追求一个共有的元素，那就是“时尚”，品类全面的时尚品牌，完全可以满足他们的喜好。而年龄段决定他们绝大多数不会有太强的消费能力，所以他们就只能接受“轻度奢侈品”。“轻奢+时尚”可以为大多数年轻人所接受。
Ø 主题&生活：追求个性化消费，特色消费心理，打造个性化的商业主题。必须要有吸引我的地方，我才会来。可以迅速的聚拢人气。
对于年轻人来说，较大的社会压力很难让他们专门驻足去欣赏一些常见的风景，这时就需要特色商业主题去留住他们的目光以及脚步。例如动漫主题活动，就可以吸引喜欢动漫的消费者，美妆主题活动来吸引女性消费者，运动主题来吸引热爱运动的年轻人等。
Ø 商业&文化：打造商业特色的文化，例如阿里的“双11”，京东的“618”等。
特色文化对于一个企业来说，会起到至关重要的作用，首先就是宣传作用，其次为打造品牌作用。一个具有特色且可以延续下去的商业文化，不仅可以带来较大商业利益，其中至关重要的是品牌效应的建立。
Ø 招商&内容：从“经营商品”到“运营客群”，从“地段依赖”到“内容创新”。做到以“商业+”为核心的内容创新模式。
改变运营模式，深入影响消费者心理，为消费者打造一个“购物可以来、吃饭可以来、娱乐可以来、运动可以来、散步可以来、旅游可以来”的以“极致体验”为目的的综合体验馆。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落