2012年10月--房地产法自考试题及答案.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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全国2012年10月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码：00169
请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。
选择题部分
注意事项：
1.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。
2.每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。
一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。
1．下列对房地产法律关系的要素的表述中，正确的是 D
A．国家机关只能是管理主体
B．土地使用者依法转让的土地所有权是客体
C．对房屋的权属确认行为不是客体
D．主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的内容
2． 根据《城乡规划法》规定，在城市规划区进行建设需要申请用地的，应当依法向城市规划行政主管部门申请取得
B
A．选址意见书 B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证 D．建设用地土地使用权证
3．我国土地的基本国策是 B
A．实行国有土地有偿使用制度 B．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地
C．建立土地统计制度 D．实现土地管理的科学化和规范化
4．土地使用权的内容中不包括 A
A．所有权 B．使用权
C．收益权 D．处分权
5．《农村土地承包法》规定，草地的承包期限为 B
A．10～30年 B．30～50年
C．30～70年 D．50～70年
6．根据《土地管理法》规定，在土地征用中，应报请国务院批准征用的基本农田以外的耕地的面积是 A
A．超过35公顷的 B．超过50公顷的
C．超过70公顷的 D．超过75公顷的
7．对于已办理审批手续的非农业建设占用耕地，未在一定年限内使用的，经批准，政府有权收回。该年限是 B
A．1年 B．2年
C．3年 D．4年
8．下列关于乡（镇）村建设用地的表述中，正确的是 B
A．乡镇企业用地的审批权由乡（镇）级人民政府行使
B．乡镇企业用地的审批权由县级人民政府行使
C．为乡（镇）村公益事业建设需要使用土地的，可以收回集体土地使用权，无需补偿
D．农村村民出卖、出租住房后，可以再申请宅基地
9．在建筑物区分所有权的内容（权利）中，居于主导地位的是 A
A．专有所有权 B．共有部分持分权
C．成员权 D．共有部分所有权
10．在房屋权属登记的程序中，核心程序是 C
A．登记收件 B．勘丈绘图
C．产权审查 D．税费征缴
11．下列对我国房地产开发用地的表述中，正确的是 A
A．只能是城镇国有土地
B．既可以是城镇国有土地，也可以是集体所有土地
C．集体所有土地
D．既可以是城镇国有土地，也可以是集体闲置土地
12．房地产开发企业中的三级企业自有流动资金500万元以上的，注册资金不低于 C
A．2000万元 B．1000万元
C．500万元 D．200万元
13．因房地产中介服务人员的过失而给当事人造成经济损失的，应由 B
B．该中介服务机构承担赔偿责任
C．该中介服务机构和人员共同承担赔偿责任
D．该中介服务人员承担赔偿责任，中介服务机构承担连带责任
14．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第31条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担责任的方式中不包括 D
A．赔偿责任 B．刑事责任
C．治安管理处罚 D．行政训诫
15．被征收房屋补偿的对象是 A
A．房屋产权人 B．房屋使用人
C．房屋管理人 D．房屋产权人和使用人
16．在城市土地买卖中 B
A．只能转移所有权 B．只能转移使用权
C．同时转移所有权和使用权 D．同时转移所有权、使用权、收益权
17．城市居民李某将自有临街住宅改为商铺出租，根据法律规定，其 D
A．收取的租金应上交国家 B．收取的租金应按一定比例上交国家
C．收取的租金归个人所有 D．应将租金中所含土地收益上缴国家
18． 根据1994年国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，计算年限为
A
A．30年 B．40年
C．50年 D．70年
19．公房出售的对象是 D
A．户主 B．职工个人
C．单位 D．家庭
20．商业银行发放个人抵押贷款，其贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过 D
A．30% B．60%
C．70% D．80%
21．下列关于住房公积金的提取和使用的陈述不正确的是 C
A．职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积金内的存储余额
B．职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明
C．住房公积金管理中心可以向他人提供担保
D．申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保
22．我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为 B
A．1.2% B．12%
C．15% D．20%
23．在涉外房地产关系的法律适用中，所适用的法律是 A
A．实体法 B．程序法
C．冲突规范 D．冲突规范与程序法
24．如果一个外商投资项目使用耕地超过1000亩的，我国的审批机关是 D
A．市、县人民政府 B．省、自治区、直辖市人民政府
C．国家发展与改革委员会 D．国务院
25．对土地使用权转让合同纠纷，如转让方未依法办理出让审批手续的， A
A．一般应当认定转让合同无效 B．应对转让方进行处罚
C．应收回转让的土地 D．应责令双方解除合同
26．在《城市房地产管理法》施行前，不具备房地产开发经营资格的房地产开发经营者 C
与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定为无效。但在下列期间内依法取得房地产开发经营资格的，可以认定有效：
A．一审起诉前 B．二审开庭前
C．一审诉讼期间 D．一审判决后
27．违反用途规定使用国有土地的，县级以上人民政府土地行政管理部门可以处以罚 A
款，其金额为
A．非法占用土地每平方米10元以上、30元以下
B．非法占用土地每平方米10元以上、50元以下
C．非法所得的5%以上、10%以下
D．非法所得的5%以上、20%以下
28．民事性的房地产法律关系不包括 B
A．物权关系 B．征用关系
C．债权关系 D．继承关系
29．被征收人对房屋征收补偿决定不服的，不可以 D
A．申请行政复议 B．提起行政诉讼
C．依法信访 D．提起民事诉讼
30．国有土地上房屋征收与补偿采取的原则不包括 D
A．决策民主 B．程序正当
C．结果公开 D．平等自愿
31．房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开 B
发。这体现了房地产交易的
A．特殊性 B．确定性
C．多样性 D．要式性
32．张某将一套住房出租给刘某，双方签订了租赁合同，为期一年，但未到房地产管理部门办理登记。半年后，张某因儿子结婚要求刘某搬出，刘某不同意，双方发生争议。根据最高人民法院的司法解释，应当认定为 C
A．合同无效，因为未办理登记备案手续
B．合同无效，因为张某未经批准就将住房出租
C．合同有效，因为房屋租赁登记备案不应当作为租赁合同的生效要件
D．合同有效，因为合同一经签订就不得变更
33．建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物 B
A．仍属于抵押物
B．不属于抵押物
C．仍属于抵押物，但要重新办理登记
D．应予拆除
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。
34．房地产法律关系的特征有（ A、B、C ）
A．主体的多元性 B．客体的确定性
C．内容的多样性 D．权利的绝对性
E．义务的排他性
35．在征收土地中，征地费用一般包括（ A、B、C、D ）
A．土地补偿费 B．安置补助费
C．青苗补偿费 D．地上附着物补偿费
E．土地投入补偿费
36．房地产权属登记所具有的功能包括（ A、B、D ）
A．产权确认功能 B．公示功能
C．服务功能 D．管理功能
E．对抗功能
37．我国法律规定，房地产不得设定抵押的情况有（ A、B、C、D、E ）
A．权属有争议的房地产
B．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
C．已依法公告列入拆迁范围的房地产
D．被依法查封、扣押的房地产
E．列入文物保护的建筑物
38．违法转让房地产开发项目的，可以给予的处罚有（ A、C、D ）
A．责令停止违法行为 B．吊销营业执照
C．没收违法所得 D．处以违法所得五倍以下的罚款
E．给予直接责任人员行政处分
非选择题部分
注意事项：
用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
39．房地产关系

40． 农村土地承包经营权

41． 房地产中介服务

42． 商品房预售

43． 契税

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）
44．简述国家对土地使用权主体变更限制的主要表现。

45．简述房地产不得转让的情形。

46． 简述房地产纠纷协商解决应遵循的原则。

47． 简述房地产法律责任中的民事责任的分类。

五、论述题（本题8分）
48．试述《土地管理法》的立法宗旨。

六、案例分析题（本题10分）
49．刘文早年丧偶，现有三室一厅的房屋一套。刘文有四个子女，大儿子在外地成家并工作；其他三人均在本市，其中二儿子有工作并已成家，另有住房；三儿子未婚，但已工作，在单位居住；四女儿正在读书，与刘文共同居住。2010年，刘文因病去世，四个子女为刘文房屋如何分配产生争议。二儿子、三儿子和四女儿认为，三儿子尚未成家，应分得一间房屋；四女儿还在读书，长期照顾刘文，应分得其余房屋。二儿子也在本市，经常照料刘文，也应得到相应补偿。而大儿子长期在外地，未尽照顾父亲之责，不应分得房屋。对此大儿子坚决反对，认为自己享有继承权，家庭负担又重，理应分房。最后四人未达成分割协议。不久大儿子因要回去上班先行离开。后来，张某主动要求购买该房，于是三人告知大儿子有人高价购房，大儿子书面表示同意。于是，三人将房屋卖给了张某，并办理了过户手续。大儿子知道后，觉得价格偏低，认为合同无效，从外地赶回本市要求张某搬出并退还房屋。
请回答下列问题并说明理由：
(1)该房屋属于何种共有？
(2)大儿子有无权利分得该房屋？
(3)二儿子、三儿子、四女儿有无权利出卖该房屋？
(4)张某是否有权取得该房屋的所有权？
(5)大儿子有无权利要回房屋？大儿子的权利如何保障？

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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