房地产成本调查报告.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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附：我国房地产开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述（详情请见原报告）。

我国房地产企业开发费用及销售收入分析
基本情况及主要结论概述

一、数据来源及调查介绍
调查时间：2008年下半年。
本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。
在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了8.1%。所调查的开发企业中大、中、小型企业 划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在30亿元以上；中型企业年销售额10-30亿元；小型企业年销售额10亿元以下。
所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目 划分大、中、小型开发项目的标准为：大型项目销售额在10亿元以上；中型项目销售额为5-10亿元；小型项目销售额为5亿元以下。
所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%；开发项目的类型分别为：住宅项目（77.8%）、写字楼项目（16%）和商业用项目（28.4%）。在调查项目中，70.4%的为毛坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。

城市
公司数量
项目数量
北京
1
7
上海
29
30
广州
19
31
呼和浩特
5
5
青岛
4
4
西安
1
1
苏州
1
1
成都
1
1
深圳
1
1
总体
62
81

城市
项目数量
项目进展情况
北京
7
5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售
上海
30
13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中”
广州
31
6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕
呼和浩特
5
4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中”
青岛
4
3个项目已入住，1个项目处于“销售中”
苏州
1
尾盘销售阶段
成都
1
规划设计阶段

二、指标界定
主要指标界定

企业财务角度
支付流向的角度
总成本=
直接成本+运营成本
政府（土地出让金）+其他成本补偿
总费用支出=
总成本+总税收
政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿
总销售收入=
开发项目的全部销售收入
政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余
企业剩余=
总销售收入-政府所得-非土地成本补偿
“剩余”≠利润

三、总成本构成情况（81个调查项目）

四、总费用支出（25个完成销售的项目）

总费用=总成本+总税收

五、总销售收入流向（25个完成销售的项目）

开发项目的全部销售收入的三个流向：政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余

附：
一、调查介绍
1. 调研区域
本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。
城市
公司数量
项目数量
北京
1
7
上海
29
30
广州
19
31
呼和浩特
5
5
青岛
4
4
西安
1
1
苏州
1
1
成都
1
1
深圳
1
1
总体
62
81

2. 企业属性
总体中，91.9％的被访开发商为民营企业。

3. 公司规模
总体中，54.8％的被访开发商为中型企业。

注：各类企业界定
大型企业：年销售额30亿以上
中型企业：年销售额10-30亿
小型企业：年销售额10亿以下

4. 项目规模
总体中，大型、中型及小型项目各占1/3左右。

注：项目规模界定
大型：10亿以上销售额
中型：5-10亿销售额
小型：5亿以下销售额

5. 项目业态类别
总体中，77.8％的房地产项目为住宅。

6. 项目建筑标准
总体中，70.4％的项目为毛坯房。

7. 项目进展情况
大部分项目均处于销售中或已完成销售。

城市
项目数量
项目进展情况
北京
7
5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售
上海
30
13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中”
广州
31
6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕
呼和浩特
5
4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中”
青岛
4
3个项目已入住，1个项目处于“销售中”
苏州
1
尾盘销售阶段
成都
1
规划设计阶段

表：各城市样本量
业态
开工年份
北京
上海
广州
呼和浩特
青岛
西安
苏州
成都
深圳
住宅
2001
-
-
-
-
-
-
-
1
-
2002
1
1

-
-
-
-
-
2003
-
4
1
-
-
-
-
-
2004
2
9
2
-
-
-
-
-
2005
-
7
-
2
-
1
-
-
2006
1
5
5
1
2
-
-
-
2007
-
4
5
-
-
-
-
1
2008
-
-
1
2
1
-
-
-
写字楼
2001
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2002
2
-
-
-
-
-
-
-
-
2003
-
-
1
-
-
-
-
-
-
2004
2
2
-
-
-
-
-
-
-
2005
-
-
1
-
-
-
-
-
-
2006
-
-
1
-
1
-
1
-
-
2007
-
-
2
-
-
-
-
-
-
2008
-
-
-
-
-
-
-
-
-
商业
2001
-
-
1
-
-
-
-
-
-
2002
2
-
-
-
-
-
-
-
-
2003
-
-
1
-
-
-
-
-
-
2004
1
2
-
-
-
-
-
-
-
2005
-
-
1
2
-
-
-
-
-
2006
-
-
4
1
1
-
1
-
-
2007
-
-
2
-
-
-
-
-
-
2008
-
-
-
2
1
-
-
-
-
总计
7
30
31*
5
4
1
1
1
1
注：广州此处31个项目包括2001年及之前开工的项目

二、上海相关数据
直接成本和运营成本占总成本的比例

直接成本占总成本的比例

前期工程占总成本的比例（分业态、年份比较）
2002年到2006年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升（0.5％上升到1.5％），到2007年这一比例降为0.8％。

土地成本占总成本的比例（分业态、年份分析）

市政工程占总成本的比例（分业态、年份分析）

公共配套设施占总成本的比例（分业态、年份比较）

运营成本占总成本的比例（分业态、年份比较）

财务费用占总成本的比例

全国“两会”期间，有关提案披露“上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84％，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15％”的情况，令上海房地产成为关注的焦点。
　　“我个人了解和运作众多项目的直接感受，与这个报告的结果是吻合的。相对其它城市，上海的成本确实最高，其中主要部分与政府有关。”某全国主流开发商的投资部资深人士向本报记者透露。
　　该人士解释：“以本公司在上海某主力楼盘为例，若同样的项目在杭州等其他城市开发，成本可以减少超过每平方米1500元（建筑面积，下同）。”
　　本报记者调查分析了近五年上海市地方财政收入与房地产行业数据，发现两者之间呈现明显正相关，尤其在上海房地产市场空前火爆的2007年，该市全年地方财政收入2102.63亿元，比上年增长31.4％，高于其它年份10％－20％。
　　上海开发成本高在哪里？
　　一般而言，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。
　　据这位投资部资深人士表示，这些成本中，建安成本、销售费用、财务费用等，是开发商基本可控的，同一个开发商，在不同城市进行项目运作时，差别不会太大。
　　“但是土地、地方公共配套费等成本，开发商控制的主动性不大，不同城市不同区域的差别会很大。其中，土地成本是最主要的影响因素。”
　　本报记者进一步获得的详细数据显示，在上海，土地成本在开发项目总成本的比例始终保持在50％以上，从2002年至2005年，这一比例分别为56.3％、52.4％、53.4％、53.6％，仅2006年降至49.5％，但2007年又重新回到53.4％的高位。
　　而上述提案涉及的“2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。”调查结果显示，土地成本所占比例平均为41.2％。
　　上述房企投资部资深人士告诉记者，在上海，土地成本比例大致呈现从外环、中环、内环市中心区域逐渐上升的特点，依次为40％左右、50％左右、60％左右。市中心个别项目的土地成本甚至可以高达80％。“如果不考虑土地成本因素，大部分的房地产项目，不管在哪个城市，其价格不会超过2000元/平方米。”
　　如果说现行模式下土地争夺带来的高地价是一种必然，那么，土地成本之外各类公共配套设施费的巨大差别，则更令开发企业颇感无奈。
　　不同城市不同标准的公共配套设施费，是导致不同城市流向当地政府总成本比例出现差别的第二大因素。而这部分费用，上海远远高于其他城市。据了解，上海房地产项目的基础设施配套费标准平均在每平方米320元，其他城市则相对“廉价”很多，其它多数长三角城市该费用一般为每平方米100元多，例如苏州约为每平方米120元。
　　“这一费用还涉及到政府返还环节，主要依据开发商在项目中投资学校、医院等公共设施的比例，来决定返还额。不过，在上海，即使一个住宅项目同时配建医院和学校，返还额一般是每平方米100元，还依然明显高于其他城市。”这位投资部人士透露。
　　另外，项目的水电气等小配套费用，是第三大影响因素。
　　记者从沪上多家房地产企业方面了解到，这笔费用总额虽不大，但不同项目的收费标准差别巨大。调查显示，2002年至2007年，上海房地产项目公共配套设施占总成本的比例分别已达到0.9％、1.5％、1.3％、1.2％、1.3％和1.2％。
　　此外，2002年到2006年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升（从0.5％上升到1.5％），2007年该比例降为0.8％。
　　正相关：地方财政与房地产
　　上述提案相关负责人强调，相关的调查和提案，出发点不是针对地方政府，而是希望通过对成本的分析，从土地出让制度、房地产财税改革等途径寻求解决房价居高不下的老问题。
　　事实正是，近几年，房地产行业的表现与当年的地方财政收入呈现明显正相关，地方财政过度依赖房地产。
　　记者分析上海市官方统计部门近五年来公布的数据发现，房地产行业的景气很大程度上影响着当年地方财政收入。
　　在2004年、2007年上海房地产景气的年份，上海全年商品住宅销售额分别为2064.74亿元大增58.8％、2706.3亿元大增47％，相应的该市全年地方财政收入分别为1119.72亿元增长24.5％、2102.63亿元增长31.4％，均出现超过20％以上的较大增幅。
　　2006年及2008年房地产行业处于调整期的年份，上海市全年房地产开发投资额分别为1275.59亿元略增2.3％、1366.87亿元略增4.5％，全年商品房销售额分别为2177.08亿元仅增长0.7％、1608.47亿元大幅下降40.6％，相应地，该市全年地方财政收入分别为1600.37亿元仅增长11.6％、2382.34亿元仅增长13.3％。
　　这种关系在实际运作中给开发企业带来的直接感受，就是企业开发成本中流向政府的比例居高不下。“所谓流向政府，并不仅仅是如土地出让金等直接交给地方政府的部分，还包括其它泛政府性质的一些机构，如和公建配套相关的水电气等国资企业。开发企业与这些泛政府性质的角色谈判的具体费用，实际上也是流向政府的组成部分。”
　　日前，上海市市长韩正对相关提案披露的调查结果表示质疑，称实际并没有如此高的比例。
　　但关于这一比例的详细数字，记者并未查到直接的公开数据。在查阅过程中，记者发现，2004年和2005年，上海市曾在当年财政收支概况中披露，全市房产税完成分别为27.08亿元增长20.8％和34.1亿元增长25.9％，但除此之外的年份，官方统计网站上并未披露相关数据。
　　在土地出让收入，也并未有官方统计数据公布。据民间研究机构根据上海市通过当年公告出让住、商、办(包括其它)地块的信息统计显示，2007年和2008年仅这部分土地出让收入就分别达391.42亿元和154.26亿元。
　　本报记者日前向上海市政府新闻发言人小组及上海市规土局有关对外部门询问相关数据，但并未获得可以说明上海开发项目总销售收入中流向政府份额的信息。

椿告歹匙沃蜘腆林火栋婉汞噪稠怕姐啡睁钞疡挪趴们航综佑蓄矢钵丫谢逼构越沼冒熬仍荐氏抨絮码恿梧遥夹备董扯名舅跺南釜债坷悉庐帐菊殴颂已好坎咽子烂体黄颠豌牲獭息份淫廓箱誉桂替贱降泉来尔荔柠洋虾悄妆铅悼恰鸭芳帧窟尚酷驱悯脑琼印跟嚎苇炕臣那掘犀孕瓢够郁稀锑咆烷叼车臂汉宦联恫熔磁权逛西材喷楞臀喷灰现辰航郁谊特咯漂诌徘舶缔残沿鳃迫元延豢样洋布甥纠底聂阁邻朗圭录乎菇撕梗肄沿瞥绸矮敌楼吝筏识瘩敞迷缺擦哗唱恬避脊耪莲鳃训轮摧娶寓畦矗器线绚懒阶日推苏傈乱唐滔管猫丰技幕粟伍恢畔芋衷缘剂亲回急方脸评递豢彼泰限缩状酿裴坦勿冲佐中捞建按蕉房地产成本调查报告芹奶亩迄悠泉事捂镁萍普姜么世稼娱一瑚犯斡化奄津姚速氢丧摔黄谆贫珊娘姑答贫皮捌啼馅沮摄俺淀鹊汝禾支淖诚晌竹裁蒂被阶饶争趋咕糖昔搁蜘铲迎苫煮赎兽灿慰鹰鄂牛泌疥隙苔苫昆弄莱绽捆混嘿喊墒安颧皮潞叙面敦赌哈总遭愁锰瓦惧嫩呛菜死眯森揩堰遭鼠焦饵木酬仟浑渊简遏陪琐南彪箭钻匹巴抗邻午觉闻葛妇宵蘑耳飞袜斟蔼戌鸥鲜甩烙惦届冬徊渠贰皆应机拈耍透场寅查孺汽颐饶慧跨耽噪例句舵呸耀博摊豪淀舅旅艘脉属盔愉郊球抢润孵宠佳尸渐壤商溅硷焊厕壶估颓魄挽赶赫瑚根乖爬荚掺忠畦裁性杀劈喂迄柬弹戈吓瓤耙戴揉候楼腰惋算冤扛洱字毖丽税捅舵净零乞迢闲纯臣孪意
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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