樱花俪舍物业管理方案.doc
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1、 重庆盛迪亚物业管理有限公司 樱花俪舍小区物管投标书第一章 收 费 标 准1. 住宅物业管理费:0.78元/平方米月 (含电梯费)2. 车库物业管理费:1.00元/平方米月 (按住宅收费的200%收取)3. 商业物业管理费:1.50元/平方米.月 (按住宅收费的300%收取)4二次加压费: 0.50元/吨月收费说明: 1. 物管费以建筑面积计收。 2. 空置房物业管理费为物业管理费(不含电梯费)的50%。 3. 业主公用部位(路灯、消防应急灯、庭院灯)的用电费用,不包括在物业服务费中,据实分摊后由业主或使用人缴纳。二次加压费0.50元/吨月,即在现有水费2.66元/吨月的基础上加收0.50元/
2、吨月。第二章 承 诺我司中标后的承诺:一、我司严格按国务院物业管理条例、物业服务收费管理办法等相关法律法规及业主公约、前期物业管理服务委托合同相关条款实施物业管理服务,每壹年发送“业主意见征询表”,征求业主意见以便改进工作。二、每年在设备维修保养上的投入不低于物业管理费收入的25%。三、不收取开办费,自行投入价值约1万元以上的办公用品及工具。四、年初编制工作计划,半年向业主汇报工作,并形成文件予以公示,公开物业管理收费标准及管理人员照片,接受全体业主的监督。五、聘用市公安系统监管的保安公司人员和我司专业人员实施安全防范工作,结合小区的技防设施,达到人防和技防的相互结合。六、该小区每幢楼只有两部
3、电梯,使用频率将会很高,如不善加维护,将给业主的出行带来诸多不便。我司将委托电梯制造厂家的专业维保公司进行维保,并派高级工程人员监督实施;同时在小区装修过程中我司将派专人管理,保障电梯能24小时正常运行。七、维修人员24小时值班,处理小区工程应急事件;免费提供入户15分钟维修服务。第三章 公 司 简 介一、公司简介 重庆盛迪亚物业管理有限公司隶属于重庆盛迪亚产业(集团)有限公司,成立于一九九七年,注册资金伍佰万元,具有独立法人资格和重庆二级物管资质,是重庆市物业管理协会首批会员单位。公司机构健全,共有员工150余人,其中具有大专以上学历50余人,获得物业管理专业培训证书25人,保安员、电梯工、
4、电工等特殊工种人员持证上岗率100%。二年率先通过北京新世纪质量体系认证中心ISO9002:1994质量管理体系认证,并于二三年四月顺利转版取得ISO9001:2000认证证书。二一年我司托管的盛迪亚商务大厦荣获区物业管理“优秀大厦”称号,入住业主单位有重庆市发展计划委员会、重庆市纪律检查委员会、重庆市监察局、重庆市无线电管理委员会、重庆市地税局、重庆市技术改造投资公司、重庆市城市建设发展有限公司、用友软件、怡讯网络等机关企事业单位。为大厦业主服务的盛迪亚大酒楼亦被市物价局、市商委、旅游局等部门评为市饮食名店,特一级餐厅以及旅游定点餐厅等称号。我司托管的物业除盛迪亚商务大厦外,还有南坪北路市公
5、安干警大楼、渝中区星辰花园、大黄路市公安交通管理局干警大楼、康定大厦、石桥铺科城花园、沙坪坝联芳花园四期、七孔桥观景台以及其它商业用房等近四十万平方米。公司机构健全,制度完善,是一支专业化的物管队伍。公司秉承“以人为本,时尚服务”的宗旨,不断创新,努力为业主提供一个安全、便捷、宁静、舒适的人居环境。二、盛迪亚物业管理公司荣誉表颁发时间名 称荣 誉 称 号颁 发 单 位1999年盛迪亚大厦清洁卫生先进单位重庆市政管理委员会2000年盛迪亚大厦重庆市“电力杯”户外灯饰管理工作先进奖重庆市城市灯饰建设协调小组2001年盛迪亚大厦市容卫生先进单位重庆市政管理委员会盛迪亚大厦灯饰建设管理先进单位重庆市城
6、市灯饰建设协调小组2002年盛迪亚大厦渝中区物业管理优秀大厦重庆市渝中区房地产管理局盛迪亚物业管理公司迎AAPP会议灯饰建设管理先进单位重庆市城市灯饰建设工作协调小组第四章 服 务 理 念以 人 为 本 时 尚 服 务(以与时俱进、不断创新的服务满足业主的需求)第五章 日常服务项目及内容根据物业管理条例中的有关规定,结合樱花俪舍小区的实际情况,我司拟定了物业管理服务的范围及内容,主要从以下十一个方面对该物业项目进行专业化物业管理服务。一、房屋建筑本体共用部位的日常维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。二、房屋建筑本体共用设备、设施的日常维修、
7、养护、运行和管理。三、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、路灯等。四、本小区建筑规划红线内的绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。五、小区环境的清洁卫生,垃圾的收集、清运,附属道路的清洗。六、小区交通与车辆停放秩序的管理。七、维持公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤、治安消防等全天候、全方位的安全保卫工作。八、社区文化活动的开展。九、管理与物业相关的工程图纸,客户档案与竣工验收资料。十、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修养护,在当事人提出合理委托时,乙方应接受委托并合理收费。
8、十一、法律政策规定及合同规定的其他事项。第六章 便民服务项目及内容提供方便、快捷、经济的便民服务是物业管理服务企业服务社区、提高住户生活质量的一项重要保障。通过我司七年多的实际管理经验,60%以上的住户均有要求入户维修和家政服务的需求,结合樱花俪舍小区周边环境及配套设施的实际情况,充分考虑住户需求和快节奏的生活方式,通过提供丰富的便民服务,使业主足不出户即可享受专业物业管理服务带来的便利。一、免费服务项目:序 号项 目 内 容备 注1房 屋 中 介2更换水嘴、光源、开关不含材料费3代 订 报 刊、杂 志4代为联系电话、宽带网安装5代 送 纯 净 水6提供15分钟的室内免费维修不含材料费二、部分
9、有偿服务项目:序号服 务 项 目 内 容参考价格备 注1超过15分钟的室内维修3元/小时人不含材料2室内清洁打扫5元/小时人3清洗油烟机25-70元/次4清洗排风扇10-30元/次5清洗空调过滤网0.50元/张6室 内 摆 绿价格面议7改造、安装等工程价格面议8 室内管道疏通(厨房、阳台)20元/次质保一周,不另收费9室内管道疏通(卫生间)30元/次质保一周,不另收费三、部分材料价格表:序号材 料 名 称参考价格1更换普通白炽灯泡40W、25W(免人工费)材料费0.80元/只2更换18W合资日光灯管(免人工费)材料费7.30元/只3更换36W合资日光灯管(免人工费)材料费7.50元/只4更换2
10、2W合资环形日光灯管(免人工费)材料费10元/只5 更换各型飞利浦球泡、尖泡、磨菇泡(免人工费)材料费2.30元/只6更换4分不锈钢水龙头材料费7.00元/只7更换4分埃美科铜闸阀材料费20元/只8更换6分埃美科铜闸阀材料费35元/只第七章 盛迪亚物业管理公司服务樱花俪舍小区的优势一、与业主沟通的优势:我司成立之初就是一个独立的物业管理企业,不依附于某一开发商,在激烈的市场竞争中,始终把保持与业主良好的沟通作为企业生存、发展的致胜法宝。我司将物管服务部门称为服务部而不叫物管部也是出于这一考虑。在服务中采用上门拜访、业主座谈、业主联谊活动、主办业主通讯、半年发放意见征询、公开公司投诉电话等多种形
11、式,与业主沟通,听取意见,了解业主的需求。我司提出“以人为本,时尚服务”的质量方针,通过沟通、听取意见及建议,持续改进工作,寻求公司发展。多年来我司委托项目业主满意率在95%以上,物业收费率98.5%,业主投诉处理率100%,无任何纠纷发生。南坪大厦在第二届业主委员会成立后也已与我司签订了下一阶段的委托服务合同。二、技术优势:现在的住宅小区,现代化程度越来越高,基本上都具有电梯、发电机组、高低压变配电设备、二次供水系统、消防系统等现代楼宇设备,在使用中不善加维护,会极大地缩短其使用寿命,给业主带来不便和经济损失,甚至造成人身伤害事故的发生。我司从1997年开始,主要从事高级办公物业服务,管理和
12、维护复杂的现代化机电设备是我司的强项。具有完善的运行、维修、保养制度;电梯困人、停电、漏水等应急方案,专职敬业的技术人员、精良的工具、仪表,能确保小区设备设施的正常运行,延长使用寿命,杜绝安全事故的发生。我司承诺,每年在设备、设施运行维保方面的支出费用不少于全部支出的25% 。三、人才优势:当今社会主义市场经济中,企业的竞争在很大程度上是人才的竞争,是否拥有一批心系企业、技术过硬、服务意识强的员工队伍,是否有一套完整的人才培养、激励机制是企业参与市场竞争的砝码。我司在人才方面的宗旨是任人为贤,为每一个员工创造条件,提供晋升机会和发展才能的舞台。我司一贯主张严格入司员工素质,杜绝裙带关系,我司高
13、、中层管理人员和企业中多数员工一样,都是通过应聘入司,在参与企业由小到大,不断发展的过程中成长起来的,对企业文化、理念有较深的理解和认同。我司还采用了科学、完善的培训机制,企业培养、造就了一批自己的技术骨干、物业管理人员,这一部分人员均已成为独挡一面的人才;这些员工以“忠诚、踏实、勤学、上进”的企业理念作为自己的行为指南,已形成了企业发展的澎湃动力。四、成功管理同类型小区的经验优势:我司于2004年4月13日与渝中区康定大厦业主委员会签订了物业管理服务合同,并于2004年4月25日提前入驻,积极协调开发商和原物业管理公司并在业主委员会的大力配合下就小区现状进行了设备、资料交接及验收,迅速恢复小
14、区正常水电供应,协调相关单位修复已瘫痪两月的发电机组,收集户型资料、水电表底数,建立业主档案,理顺与水电气、环卫、地房局物管科、派出所等部门的关系。入驻以来得到广大业主和业主委员的肯定,同时也积累了丰富的二手盘管理经验。第八章 物 业 概 况樱花俪舍小区总占地面积4737平方米,总建筑面积29200平方米。A、B两幢,25F/-2F层,总户数308户,一个出入口;住宅建筑面积约为21200平方米,商业用房3000平方米,车库5000平方米,水、电、气、闭路、通讯、网络、消防及技防设施齐全,大功率发电机组1部、国产永大高速电梯4部。第九章 物业管理服务的整体设想与策划(一)管理思路:以优质的物管
15、服务,合理的收费、专业化的管理,营造高品位的人居环境,实现物业的保值和增值,两年内达到重庆市优秀住宅小区服务标准。(二)管理原则: 根据国家、地区法律法规和物业管理委托合同的约定,本着“以人为本,时尚服务”的服务宗旨,与时俱进,不断创新,努力为业主提供安全、便捷、宁静、舒适的人居环境。(三)管理方式:全委托方式。我司拟成立樱花俪舍小区物业管理处,具体实施物业管理。公司实行统一管理,单独核算,并采用管理处主任负责制的连锁经营模式,充分发挥管理处主任的作用,及时处理各项现场事务,贯彻规章制度,以公司ISO9001-2000质量管理体系为保证,确保服务质量目标的实现。在物业管理工作中认真恪守合同,依
16、法公开收费项目标准,充分尊重业主意见,并接受其对物管工作的指导和监督,通过定期向业主发送“业主意见征询表”和上门征询业主意见等方式,诚恳地听取意见,不断改进和提高服务质量。(四)物业管理服务的内容:一、接管验收成立以分管副总经理为组长各部门相关人员组成的接管验收小组,就物业现状进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的实物、资料验收、移交。通过签署设备、资料移交清单、接管验收资料遗留问题清单、接管验收设备设施遗留问题清单等文件,实现权力和义务的同时移交。进一步熟悉物业整体状况,了解设备、设施性能、特点,制定设备管理方案,培训作业人员。如因原物业管理公司或房屋开发企业原因造成部分资料无法及时移
17、交,我司将组织专业技术人员现场勘察采用与设备制造厂家联系获得图纸资料或现场测绘等方法尽量确保设备设施的正常运行。对移交过程中发现的设备故障,我司将充分发挥自身的技术优势进行维修、恢复功能,满足业主正常的生活需求。 二、日常物业管理服务: 1保安服务(维持物业范围内公共秩序和安全防范、邮件报刊收发和携物、交通车辆出入管理): 针对樱花俪舍小区的具体情况实行封闭式管理,24小时对外围和塔楼进行每两小时一次的定时消防治安交叉巡逻,严格门岗值勤制度,对来访人员、携物及引导进出车辆有序停放,登记、检查等;制订应急处置预案应对火灾、水淹、电梯困人、刑事交通事故等紧急事态。在公共设施、水池、设备房、顶层天台
18、等有危险隐患部位设置安全防范警示标志。火灾和交通事故年发生率不超过1.5;2保洁服务(小区道路、环境的日常清扫和保洁): 公共部位的清扫保洁、垃圾的收集和清运,实行垃圾袋装化,设置垃圾桶定点收集、日产日清,定期投放灭鼠、防虫害药物,保洁率实现95%。3绿化管理(小区内花草树木、绿地日常养护和管理): 大厅及入口绿色植物摆放、节日布置、花草树木的养护、修剪、补苗及病虫害防治,绿地整洁、无杂物,绿化完好率95%。4公共设施、设备的日常维修、养护管理: 设备运行管理:关键大型设备如变配电设备、发电机组、消防设备等填写运行记录和岗位值班记录,做到可追溯性;电梯每月由制造商的维保专业公司实施安全维保,
19、24小时应急抢修;发电机、消防设备等每月启动一次,每周测定发电机电瓶电压,消防设备每季度进行全面抽检、试验; 巡回检查:根据设备运行情况,确定设备巡回检查路线、项目、内容,每日安排维修技工按路线定时巡回检查,以及时发现故障及事故隐患,变被动服务为主动服务,保证设备的最高完好率,杜绝重特大事故的发生。 每年编制设备保养计划和维修资金使用计划。设备、设施的日常维修支出不少于物管收入的25%,切实按照计划实施风机、水泵、电梯等设备的保养监督工作、和污水井、(化粪池)沉沙井的定期清掏。 业主报修处理:设置专线电话,配备人员24小时值班,及时处理业主报修。建立完善的内部通讯网络,组建无线对讲系统,确保工
20、作人员在接到报修后尽快到达现场完成维修;对缺少材料或维修工程量较大、工艺流程时间较长、不能立即完成的要向业主说明原因,约定下次维修时间。原则上小故障当天处理,大故障三天内完成; 为业主提供有偿室内特约维修服务,如:维修电气线路、电话、常用家电、维修地面、墙面,疏浚排水管道等; 房屋完好率达到95%,维修及时率达到90%,维修质量合格率达到95%;每月定期查表;服务满意率达到90%以上;每年对水池定期检查、清洗两次。5小区档案、资料管理:针对樱花俪舍小区物业管理项目,我司拟从主体到配套、从建筑到环境、从硬件到软件建立相应的管理档案,使档案管理真正为物业管理服务。 资料的收集:在物管项目接管时,实
21、现业委会与物管公司管理处在小区各种资料上的移交;各操作层在日常的物管服务活动中,按规定填写各种运行记录。 资料分类整理:由管理处物管员对上述资料集中整理,根据档案的来源、信息的内容等特点进行细分,做到分类合理。 资料归档管理:由管理处物管员按不同的记录及资料进行编号、造册并加以保存,便于查阅。档案的归档及借阅都有严格的规定,严防发生资料的遗失、毁损等事件。档案的管理环境做到“三防”,即防火、防潮、防霉变。第十章 管理目标及采取的措施一、管理总体目标: 日常管理服务标准不低于“重庆市城市普通高层住宅小区物业管理服务分级指导标准”一级要求。通过我司的管理,确保本方案标准实施达到优良水平。二、目标及
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