保利房地产股份有限公司财务报表分析.doc

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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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保利房地产股份有限公司财务状况分析

一、 保利房地产股份有限公司的公司概况
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
二、 保利房地产股份有限公司2010-2009两个年度的两张财务报表分析
（一） 保利房地产股份有限公司的资产负债表的变动情况
表1 资产负债表水平（或者垂直）分析
资产负债表水平分析
金额单位：元
项目
2010年（元）
2009年（元）
变动额
变动
对总资产影响
货币资金
19,151,445,548.58
15,227,911,967.21
3,923,533,581.37
25.77%
4.368%
应收票据

5,000,000.00
-5,000,000.00
-100.00%
-0.006%
应收账款
587,179,871.06
467,048,570.72
120,131,300.34
25.72%
0.134%
预付款项
13,370,679,535.74
12,234,994,544.48
1,135,684,991.26
9.28%
1.264%
其他应收款
3,664,209,563.14
470,286,457.33
3,193,923,105.81
679.14%
3.555%
存货
109,898,142,220.58
60,098,919,702.29
49,799,222,518.29
82.86%
55.437%
流动资产合计
146,671,656,739.10
88,504,161,242.03
58,167,495,497.07
65.72%
64.752%
长期股权投资
936,959,326.88
246,459,399.85
690,499,927.03
280.17%
0.769%
投资性房地产
4,239,603,167.46
807,387,936.03
3,432,215,231.43
425.10%
3.821%
固定资产
322,944,471.40
206,214,776.96
116,729,694.44
56.61%
0.130%
无形资产
8,956,359.98
6,501,132.50
2,455,227.48
37.77%
0.003%
开发支出

商誉
10,378,093.86
2,667,154.60
7,710,939.26
289.11%
0.009%
长期待摊费用
5,163,680.75
6,372,062.83
-1,208,382.08
-18.96%
-0.001%
递延所得税资产
132,310,738.10
50,960,156.54
81,350,581.56
159.64%
0.091%
非流动资产合计
5,656,315,838.43
1,326,562,619.31
4,329,753,219.12
326.39%
4.820%
资产总计
152,327,972,577.53
89,830,723,861.34
62,497,248,716.19
69.57%
69.572%
短期借款
450,000,000.00
308,019,786.77
141,980,213.23
46.09%
0.158%
应付票据
7,760,100.00
500,000.00
7,260,100.00
1452.02%
0.008%
应付账款
4,209,513,742.17
2,721,142,884.81
1,488,370,857.36
54.70%
1.657%
预收款项
51,544,328,495.06
29,830,433,014.19
21,713,895,480.87
72.79%
24.172%
应付职工薪酬
240,519,095.01
136,561,763.19
103,957,331.82
76.12%
0.116%
应交税费
-1,478,091,090.81
-974,886,522.44
-503,204,568.37
51.62%
-0.560%
应付利息
143,932,910.96
144,493,456.88
-560,545.92
-0.39%
-0.001%
应付股利
21,397,682.70

21,397,682.70

0.024%
其他应付款
6,873,513,871.14
2,376,757,582.36
4,496,756,288.78
189.20%
5.006%
一年内到期的非流动负债
6,883,800,000.00
3,690,595,000.00
3,193,205,000.00
86.52%
3.555%
流动负债合计
68,896,674,806.23
38,233,616,965.76
30,663,057,840.47
80.20%
34.134%
长期借款
47,029,378,401.38
20,249,781,838.75
26,779,596,562.63
132.25%
29.811%
应付债券
4,271,786,299.18
4,261,882,636.94
9,903,662.24
0.23%
0.011%
递延所得税负债
109,802,286.81
123,893,619.94
-14,091,333.13
-11.37%
-0.016%
非流动负债合计
51,410,966,987.37
24,635,558,095.63
26,775,408,891.74
108.69%
29.807%
负债合计
120,307,641,793.60
62,869,175,061.39
57,438,466,732.21
91.36%
63.941%
实收资本(或股本)
4,575,637,430.00
3,519,721,100.00
1,055,916,330.00
30.00%
1.175%
资本公积
13,279,626,961.94
14,282,156,775.71
-1,002,529,813.77
-7.02%
-1.116%
盈余公积
475,630,539.34
419,702,992.34
55,927,547.00
13.33%
0.062%
未分配利润
11,378,702,908.87
6,866,618,567.50
4,512,084,341.37
65.71%
5.023%
少数股东权益
2,311,040,653.46
1,873,311,698.76
437,728,954.70
23.37%
0.487%
外币报表折算价差
-307,709.68
37,665.64
-345,375.32
-916.95%
0.000%
所有者权益(或股东权益)合计
32,020,330,783.93
26,961,548,799.95
5,058,781,983.98
18.76%
5.631%
负债和所有者(或股东权益)合计
152,327,972,577.53
89,830,723,861.34
62,497,248,716.19
69.57%
69.572%
资产负债表水平分析：
保利地产公司总资产本期增加62,497,248,716.19 元，本期增长幅度69.572%，说明该公司资产规模有较大幅度的增长。
流动资产本期增长58,167,495,497.07 元，本期增长幅度65.72%，使总资产规模增长了64.752%。非流动资产本期增长4,329,753,219.12 , 本期增长幅度326.39%,使总资产规模增长了4.820%。
a.总资产的增长主要体现在流动资产的增长。该公司的流动性有所增强，主要体现在存货，其他应收款。
1. 其他应收款本期增加319,392.31元，增长的的大幅增长幅度 679.14 %，使总资产规模增长了3.555%，按股权比例向联营和合营企业投入 的款项增加
2. 存货本期增加4979922.25元，增长的幅度82.86%，使总资产规模增长了55.437%，,加大项目投入和项目拓展，经营规模扩大。
b.非流动资产的增长主要体现在投资性房地产本期增长 343,221.53元，本期增长幅度 425.10 %，使总资产规模增长了3.821%,  广州保利世贸中心等经营性物业投 入使用。非流动资产的其他项目虽然有不同程度的增减，但对总资产的影响极小。
保利地产公司权益总额较上年同期增长62,497,248,716.19元 ，增长幅度69.572%，说明该公司权益总额有较大幅度的增长。
负债本期增加57,438,466,732.21元,增长的幅度91.36%，使权益总额增长了63.941%。股东权益本期增加了5,058,781,983.98，增长的幅度18.76%，使股东权益增长了5.631%。
a.本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，流动负债增长是其主要增长方面。流动负债本期增长30,663,057,840.47元，增长的幅度80.20%，对权益总额的影响34.134%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。收账款本期增加2171389.55元，增长的幅度72,29%，销售状况良好，相应房款回笼增加.其他应付款本期增加449,675.63元，本期的增加幅度 189.20%，保利集团资金支持及子公司合作方对等投入资金增加对等投入资金增加。应交税费本期减少50,320.46元，本期的减少幅度 51.62%，预缴税金增加。短期借款本期增加14,198.02元，本期增加的幅度46.09%，根据经营规模扩大的资金需求，适当增加借款规模。一年内到期的非流动负债本期增加319,320.50元，本期增长的幅度86.52%，根据经营规模扩大的资金需求，适当增加借款规模。非流动负债本期增加26,775,408,891.74元，对权益总额变动29.807%。其中主要是长期借款，长期借款本期增加2,677,959.66元，本期的增加幅度132.25%，根据经营规模扩大的资金需求，适当增加借款规模。
b. 股东权益本期增加了5,058,781,983.98元，增长的幅度18.76%，使股东权益增长了5.631%。本期盈利是主要方面，其中未分配利润增加了4,512,084,341.37 元，增长幅度65.71%。股本增加了1,055,916,330.00元，增长幅度30.00%，该公司实施资本公积转增股本，使得资本公积相应减少，对股东权益不产生影响，只是股本扩大而已。

资产负债表垂直分析：
资产负债表垂直分析表

金额单位：元
项目
2010年
2009年
2010年
2009年
变动情况
货币资金
19,151,445,548.58
15,227,911,967.21
12.57%
16.95%
-4.38%
应收票据

5,000,000.00

0.01%
-0.01%
应收账款
587,179,871.06
467,048,570.72
0.39%
0.52%
-0.13%
预付款项
13,370,679,535.74
12,234,994,544.48
8.78%
13.62%
-4.84%
其他应收款
3,664,209,563.14
470,286,457.33
2.41%
0.52%
1.88%
存货
109,898,142,220.58
60,098,919,702.29
72.15%
66.90%
5.24%
流动资产合计
146,671,656,739.10
88,504,161,242.03
96.29%
98.52%
-2.24%
长期股权投资
936,959,326.88
246,459,399.85
0.62%
0.27%
0.34%
投资性房地产
4,239,603,167.46
807,387,936.03
2.78%
0.90%
1.88%
固定资产
322,944,471.40
206,214,776.96
0.21%
0.23%
-0.02%
无形资产
8,956,359.98
6,501,132.50
0.01%
0.01%
0.00%
商誉
10,378,093.86
2,667,154.60
0.01%
0.00%
0.00%
长期待摊费用
5,163,680.75
6,372,062.83
0.00%
0.01%
0.00%
递延所得税资产
132,310,738.10
50,960,156.54
0.09%
0.06%
0.03%
非流动资产合计
5,656,315,838.43
1,326,562,619.31
3.71%
1.48%
2.24%
资产总计
152,327,972,577.53
89,830,723,861.34
100.00%
100.00%
0.00%
短期借款
450,000,000.00
308,019,786.77
0.30%
0.34%
-0.05%
应付票据
7,760,100.00
500,000.00
0.01%
0.00%
0.00%
应付账款
4,209,513,742.17
2,721,142,884.81
2.76%
3.03%
-0.27%
预收款项
51,544,328,495.06
29,830,433,014.19
33.84%
33.21%
0.63%
应付职工薪酬
240,519,095.01
136,561,763.19
0.16%
0.15%
0.01%
应交税费
-1,478,091,090.81
-974,886,522.44
-0.97%
-1.09%
0.11%
应付利息
143,932,910.96
144,493,456.88
0.09%
0.16%
-0.07%
应付股利
21,397,682.70

0.01%
0.00%
0.01%
其他应付款
6,873,513,871.14
2,376,757,582.36
4.51%
2.65%
1.87%
一年内到期的非流动负债
6,883,800,000.00
3,690,595,000.00
4.52%
4.11%
0.41%
流动负债合计
68,896,674,806.23
38,233,616,965.76
45.23%
42.56%
2.67%
长期借款
47,029,378,401.38
20,249,781,838.75
30.87%
22.54%
8.33%
应付债券
4,271,786,299.18
4,261,882,636.94
2.80%
4.74%
-1.94%
递延所得税负债
109,802,286.81
123,893,619.94
0.07%
0.14%
-0.07%
非流动负债合计
51,410,966,987.37
24,635,558,095.63
33.75%
27.42%
6.33%
负债合计
120,307,641,793.60
62,869,175,061.39
78.98%
69.99%
8.99%
实收资本(或股本)
4,575,637,430.00
3,519,721,100.00
3.00%
3.92%
-0.91%
资本公积
13,279,626,961.94
14,282,156,775.71
8.72%
15.90%
-7.18%
盈余公积
475,630,539.34
419,702,992.34
0.31%
0.47%
-0.15%
未分配利润
11,378,702,908.87
6,866,618,567.50
7.47%
7.64%
-0.17%
少数股东权益
2,311,040,653.46
1,873,311,698.76
1.52%
2.09%
-0.57%
外币报表折算价差
-307,709.68
37,665.64
0.00%
0.00%
0.00%
所有者权益(或股东权益)合计
32,020,330,783.93
26,961,548,799.95
21.02%
30.01%
-8.99%
负债和所有者(或股东权益)合计
152,327,972,577.53
89,830,723,861.34
100.00%
100.00%
0.00%
资产结构的分析评价：
（1） 从静态方面分析。企业流动资产的变现能力强，其资产风险较小，非流动资产变现能力较差，其风险风险较大。所以，流动资产比重较大时，企业资产的流动性较强而风险较小，非流动资产比重较小时，企业资产弹性较好，利于企业灵活调度资金，风险较小。则该公司的流动性较强，资产风险小。
（2） 从动态方面分析。流动资产比重下降-2.24%，非流动资产比重上升2.24%，除货币资金下降-4.38%，存货上升5.24%，其他项目变动不大，则该公司的资产结构相对稳定。
资本结构的分析评价：
（1） 从静态方面看，该公司股东权益比重为21.02%，负债比重为78.98%，资产负债率还是蛮高的，财务风险相对较大。这样的财务结构是否适合，仅凭以上分析难以作出判断，必须结合企业的盈利能力，通过权益结构优化分析才能予以说明。
（2） 从动态结构分析，该公司股东权益比重下降了8.99%，负债比重上升了8.99%，各项目变动幅度不大，表明该公司资本结构还是比较稳定，财务实力略有下降。
2010年同行业财务分析
企业名称
货币资金
存货
金额
增长率
差异
金额
增长率
差异
保利地产
19151445548.58
25.77%
100.00%
109898142220.58
82.86%
100.00%
高科地产
643698985.14
-6.57%
-96.64%
6829598228.88
10.79%
-93.79%
万科地产
37816932911.84
64.41%
197.46%
133333458045.93
48.01%
21.32%
企业名称
短期借款
未分配利润
金额
增长率
差异
金额
增长率
差异
保利地产
4500000.00
46.09%
100.00%
113787029.09
65.71%
100.00%
高科地产
3230000000.00
128.92%
71677.78%
722732979.34
36.29%
535.16%
万科地产
1478000000.00
24.38%
32744.44%
13470284310.05
52.93%
11738.15%
保利地产的货币资金，存货等是流动资产的代表项目，公司的即期支付能力不错，短期借款
应适当扩大借款规模，未分配利润增长较快，但与另外两家比还是又加大差异，公司资本结构比较稳定，财务实力处于中间。

（二）保利地产股份有限公司的利润表的变动情况

表2-1 保利地产公司利润水平分析表 金额单位：元
项目
2010年（元）
2009年（元）
增减额（元）
增减（%）
一、营业收入
35894117625.86
22986607600.50
12907510025.36
56.15
减：营业成本
23645483609.23
14524055170.56

9121428438.67
62.80
营业税金及附加
3584210849.87
2536427739.80

1047783110.07
41.31
销售费用
802836864.37
590781469.25

212055395.12
35.89
管理费用
572539028.61
456717182.13

115821846.48
25.36
财务费用
-102416311.90
-66172903.74
-36243408.16
54.77
资产减值损失
9004173.39
-274063610.04

283067783.43
-103.29
公允价值变动净收益
--
-192966.50

192966.50
-100
投资净收益
42002079.37
1632858.86

40369220.51
24.72
其中：联营、合营企业投资收益
-15010072.97
--

-15010072.97
0
二、营业利润
7424461491.66
5220302444.90

2204159046.76
42.22
加：营业外收入
30206790.23
194737769.42
-164530979.19
-84.49
减：营业外支出
50093632.03
35992751.97

14100880.06
39.18
其中：非流动资产处置净损失
97587.74
35413.46

62174.28
175.57
三、利润总额
7404574649.86
5379047462.35

2025527187.51
37.66
减：所得税
1899296529.47
1371320230.34

527976299.13
38.50
四、净利润
5505278120.39
4007727232.01

1497550888.38
37.37
少数股东损益
585294122.02
488500703.28

96793418.74
19.81
归属于母公司股东的净利润
4919983998.37
3519226528.73

1400757469.64
39.80
五、每股收益
1.08
1.06

0.02
1.89
基本每股收益
1.08
1.06

0.02
1.89
稀释每股收益
1.08
1.06

0.02
1.89
1. 净利润或税后利润分析。净利润是指企业所有者最终取得的财务成果，或可供企业所有者分配或使用的财务成果。本例中保利地产2010年实现净利润5505278120.39元，比上年增长了1497550888.38元，增长率为37.37%，增长幅度较高。从水平分析表看，公司净利润增长主要是利润总额比上年增长2025527187.51元引起的；由于所得税费用比上年增长527976299.13元，二者相抵，导致净利润增长了1497550888.38元。
2. 利润总额分析。利润总额是反映企业全部财务成果的指标，它不仅反映企业的营业利润而且反映企业的营业外收支情况。本例中保利地产利润总额增长了2025527187.51元，营业利润增长是导致利润总额增长的主要原因，营业利润比上年增长了2204159046.76元，增长率为42.22%；虽然公司营业外收入比上年减少了164530979.19元，营业外支出也比上年增加了14100880.06元，但是综合作用的影响，最终导致利润总额增加了2025527187.51元。
3. 营业利润分析。营业利润分析是指企业营业收入与营业成本税费、期间费用、资产减值损失、资产变动净收益之间的差额。它既包括企业的主营业务利润和其他业务利润，有保扩企业公允价值变动收益和对外投资收益，它反映企业自身生产经营业务的财务成果。本例中公司营业利润增加主要是营业收入和投资收益增加所致。营业收入比上年增加12907510025.36元，增长率为56.15%。根据该公司的年报，其营业收入大幅增长，主要原因在于公司进一步完善区域布局、稳步扩大经营规模,持续发展能力显著提升，进一步加大商业地产经营力度，致使其营业收入大幅增长；投资收益的增加，导致营业利润增加了40369220.51元；资产减值损失的减少，是导致营业利润增加的有利因素，本年公司资产减值损失减少283067783.43元，下降了103.29%。但由于营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用的增加，以及公允价值变动损益的大幅度下降等影响，是增减相抵后营业利润增加2204159046.76元，增长了42.22%。
表2-2 保利地产公司利润垂直分析表（%） 金额单位：元
项目
2010年
2009年
一、营业收入
100
100
减：营业成本
65.88
63.18
营业税金及附加
9.99
11.03
销售费用
2.24
2.57
管理费用
1.60
1.99
财务费用
-0.29
-0.29
资产减值损失
0.025
-1.19
加：公允价值变动净收益
0
-0.0008
投资净收益
0.12
0.007
其中：联营、合营企业投资收益
-0.0042
0
二、营业利润
20.68
22.71
加：营业外收入

0.084
0.85
减：营业外支出
0.14
0.16
其中：非流动资产处置净损失
0.0003
0.0001
三、利润总额
20.63
23.40
减：所得税
5.29
5.97
四、净利润(万元)
15.34
17.44
利润结构变动分析评价
从上表可看出保利地产本年度各项财务成果的构成情况。其中，营业利润占营业收入的比重为20.68%，比上年度的22.71%下降了2.03%；本年度利润总额的构成为20.63%，比上年度的23.40%下降了2.77%；本年度净利润的构成为15.34%，比上年的17.44%下降了2.1%。可见，从利润的构成情况上看，保利地产盈利能力比上年度略有下降。保利地产各项财务成果结构变化的原因，从营业利润结构下降看，主要是营业成本结构上升所致，说明营业成本上升是降低营业利润构成的根本原因。利润总额结构下降的主要原因，主要还在于营业外收入比重的大幅下降。另外，投资收益比重的上升，管理费用、销售费用的下降，对营业利润、利润总额和净利润结构都带来一定的的有利影响。

表2-3 同行业公司2010年利润增长率比率比较分析 单位：元
公司
营业收入
营业利润
净利润
金额
增长率（%）
差异（%）
金额
增长率（%）
差异（%）
金额
增长率（%）
差异（%）
保利地产
35894117626.86
56.15
100
7424461491.66
42.22
100
5505278120.39
37.37
100
万科
59713851443.63
3.75
93.32
11894885308.23
36.96
12.46
8839610505.04
37.47
-0.27
南京高科
2681485216.67
26.91
52.07
403619233.12
19.98
52.68
336757410.60
23.52
37.06
由上表可以看出，保利地产营业收入增长率、营业利润增长率和净利润增长率在同行业中的三家公司中处于较高水平，各项增长率均高于其他同行业公司，营业收入和净利润继续大幅增长, 且增长较稳定，盈利能力进一步增强，这说明保利公司处于成熟的发展阶段。然后，与万科、高科不同的是，公司的净利润增长率低于营业利润增长率，不过另两家公司的净利润增长率都比营业利润增长率高出不是特别多，保利的也并未低了很多，这说明公司的净利润大部分是由营业收入创造的。
综合以上分析，保利地产在营业利润和净利润方面的增长能力较好，但未来是否能够继续保持增长还有待于进一步观察。

三、 保利房地产股份有限公司2008年—2010年三个年度财务状况指标分析
（一）公司偿债能力分析
1.流动比率的计算与分析
表3 流动比率表
项目
2010年（元）
2009年（元）
2008年（元）
流动资产
88，504，161，242.03
146，671，656,，739.10
53211238847.51
流动负债
68，896，674，806.23
38，233，616，965.76
19514717965.34
流动比率
2.13
2.32
2.73
一般认为，流动比率应达到2:1以上。该指标越高，表示企业的偿付能力越强，企业所面临的短期流动性风险越小，债权人安全程度越高。该公司2008--2010三个年度的流动比率均达到2:1，但由于流动负债不断增加，所以流动比率有所下降，表示该公司偿付能力较强但有所下降，面临的短期流动性风险小但有所变大，债权人安全程度高但有所降低。
2.速动比率的计算与分析
表4 速动比率表
项目
2010年（元）
2009年（元）
2008年（元）
速动资产
36767579760.09
28400620581.99
13010864172.89
流动负债
68，896，674，806.23
38，233，616，965.76
19514717965.34
速动比率
0.53
0.74
0.31
一般认为，在企业的全部流动资产中，存货大约占50%左右。所以，速动比率的一般标准为1:1，如果速动比率低于1:1，一般认为偿债能力较差。该公司2008--2010三个年度的速动比率均低于1:1，2009跟2010年的速动比率接近1:1，所以偿债能力很好，2008年的速动比率较低，偿债能力较差，2009年的偿债能力高于2010年高于2008年。
3.现金比率的计算与分析
表5 现金比率表
项目
2010年（元）
2009年（元）
2008年（元）
货币资金
19151445548.58
15，227，911，967.21
5469760525.36
流动负债
68，896，674，806.23
38，233，616，965.76
19514717965.34
现金比率
0.28
0.40
0.28
现金比率可以准确地反映企业的直接偿付能力，现金比率越高，表示企业可立即用于支付债务的现金类资产越多，一般认为这一比率应在20%左右。该公司2008--2010三个年度的现金比率均超过20%，应该说该公司短期偿债能力很强，且直接支付能力不会有太大问题。
（二）公司资产营运能力分析
1.总资产营运能力分析
表6 总资产周转率分析信息表
项目
2010年
2009年
2008年
总资产平均余额（元）
121079348219.435
71731443304.006
47263413482.585
营业收入（元）
35894117625.86
22，986，607，600.50
15519901076.27
总资产周转次数
0.30
0.32
0.33
流动资产周转次数
0.3053
0.3244
0.3308
流动资产占总资产比率
0.96
0.97
0.20
总资产周转速度的快慢取决于流动资产周转率和流动资产占总资产的比率，该公司2008--2010年三个年度的总资产周转率逐年下降，主要原因是流动资产周转次数逐年下降。其次是资产结构变动，由于提高了流动资产占总资产的比率，促进了总资产周转速度加快。
2.流动资产周转数度分析
表7