西安房地产市场分析与探讨.DOC
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1、西安房地产市场分析与探讨西安城市建设综合开发管理办公室今年以来,西安住宅与房地产业与全国一样,继续保持着良好的发展态势,仔细分析西安房地产的情况后我们认为,西安房地产市场的商品房价格的增长幅度尚属正常,住房二级市场与租赁市场的发展由于二手房市场未开放,影响了一定的发展速度,至于具体情况,一并分析与探讨如下:一、西安房地产市场供求情况分析1西安房地产市场总体情况进入新世纪,西安市房地产市场在2000年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势,市场形势大好,商品房市场呈现出前所未有的火爆,投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长,市场成交活跃,空置量持续减少。这一方面是因为20
2、01年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年,也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年,随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进,宏观经济的持续向好,居民收入的稳步增长,使西安的房地产市场进入了一个强势上升期,尤其是商服房销售的高速增长,说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持;另一方面由于国家继续重点扶持房地产业,继续采用优惠政策,优化市场环境,进一步激活房地产市场,今年准备政府重点整顿和规范房地产市场,培育品牌,转变房地产市场管理职能,力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间,说明了西安的房地产市场将告别成长期,迈进成熟期,走
3、向规范,使开发商的投资行为趋于市场化,消费者的购房行为更加理性,政府充当的角色更具经济性。因此,未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势,产业成熟期的些特征将逐步涌现,不再出现大起大落的局面,并保持一定的增长速度。2、上半年西安宏观经济大势向好2001年以来,西安国民经济继续保持两位数的增长速度,上半年经济增长率达116,实现国内生产总值343亿元,其中第一产业增加值186亿元,比去年同期增长34,第二产业增加值1495亿元,同比增长155,第三产业完成增加值1749亿元,比去年同期增长93。到6月底,全市完成固定资产投资6074亿元,同比增长3031。城市居民人均可支配收人3371
4、元,比去年同期增长83,城乡居民储蓄存款余额73452亿元,比年初增长869。3、房地产市场开发供应情况2001年上半年,西安市商品房完成投资1020亿万元,比去年同期增长2073(见图l)。分物业来看,各物业投资分别占商品房投资的比例为:公寓别墅类为069,商服房类为1830,普通住宅类为61.64,办公楼类为19.37(见图 2);比去年同期公寓别墅类下降8604,商服房、普通住宅、办公楼类分别增长11767、106和5.4倍。2001年上半年西安市商品房施工面积9404万平方米,比去年同期增长4484;商品房竣工面积7337万平方米,比去年同期增长6840;商品房新开工面积2045万平方
5、米,比去年同期增长2554(见图3)。分物业来看,公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为:583、973、70.64、1381,比去年同期分别增长3105、7199、4210、4957;新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为:099、2473、5946、1482(见图4),比去年同期分别增长一9417、19512、3981、2658。从资金来源看,上半年自有资金32244万元,占总投资额的3161;借贷资金48O19万元,占总投资额的4707;预售资金21743万元,占总投资额的2132(见图5)。从所占比
6、例与去年相比来看,自有资金所占比例上升明显,预售资金也增长较快,借贷资金所占比例呈下降趋势(见图6)。4、市场销售上半年,西安市商品房成交活跃,市场销售继续保持去年以来的高速增长态势,销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达9037万平方米,比去年同期增长了5298。其中售给个人的7960万平方米,占商品房销售总面积的8808,个人购房继续呈上升趋势,占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额3028亿元,比去年同期增长8294(见图7)。从上半年的市场销售情况来看,西安商品房销售从2000年以来的持续快速增长,加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势,
7、说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施,住房的有效需求增多,一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放,加快公房上市步伐,使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动,将会为西安楼市创造越来越多的需求空间,商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。5、新建住宅的供应和需求情况据有关资料显示,2001年上半年,西安商品房市场的供应主要以新建住宅为主,约占总供应量的83。从市场需求来看,市场对商品房的需求日渐见旺,上半年,公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类销售面积占商品房销售总面积的比例分别为:025、963、7693、1319(见图 8),比去年同期分别增长-9576、636倍
8、、4904、10263。公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类销售额占商品房总销售额的比例分别为:032、1739、6173、2056(见图9),比去年同期分别增长-9504、597倍、6351、15632。通过调查可知,普通住宅的需求新建和二手房以六四开成,而商服房和办公楼类则主要以新建商品房为主。6、住房二级市场和租赁市场的发展情况开放住房二级市场西安走在了全国省会城市的后面。自从1999年建设部关于已购公房和经济适用房上市出售管理暂行办法下发后,各地相继开放了房地产二级市场,最迟开放的省会城市也在今年4月份,而西安至今未能开放,主要是因为西安市放开二级市场要经过省级部门的批准,而市上
9、开放二级市场的有关报告已递上去一年多了却没有定论,据分析最大的顾虑可能是害怕造成新的不平衡:因为房改房的售价(成本价已从当初的每平方米240元上升到最新的每平方米950元)和地段及面积的不同,其中售价中可能相差数倍甚至十几倍,从而在分房之外在二级市场又造成新的贫富不均。当然还有其它方面更多深层次的原因。我们在这里就不一详述了。目前,西安有可供出售的公有住房30万套,按每套60平方米、每平方米1000元计算,交易可达180亿元,按照一般的规律,二级市场住房的销售能带动三分之一的商品房的销售,也就是说,这30万套旧房如果能流通,就有可能引发10万多套新商品房的销售,这将对西安房地产市场的持续、健康
10、发展的作用是非常明显的。近两年来,西安房地产租赁市场发展较快,无论是从量上,还是从质上,都有了实质性的进展。根据西安房地产信息网上收到供求信息分析,西安市二手房市场上半年总信息量比去年同期增长了789,在二手房租赁市场中,出租信息占总信息量的2121,求租信息占总信息量的2415,出售信息占总信息量的184,求购占总信息量的3624(见图10)。其主要呈现以下特点:普通住宅是二手房市场的主体,二手房租售情况在五城区的分布情况趋于均衡,城内和城南的二手房被广大市民所看好,出售、出租信息量增长平稳,而求购、求租信息总量增长较多,且增长较快,使租赁市场供求矛盾趋于缓和,售卖市场供求矛盾加剧。7、货币
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