房地产专业速成培训手册3.doc

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板、塔优劣势集锦
比较角度
板楼
塔楼
备注
建筑密度
低
高

建筑平均高度
低*
高*
不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。
出入空间
大
小

容积率
低
高

通风
好
不畅

朝向
户户朝阳
常有无采居室

采光
户户朝阳，南北通透
存在灰色空间
同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。
高度问题较容易受遮挡
高度问题较不容易受遮挡
户型灵活程度
低
高
塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。
使用率
板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%
塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率
使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。
销售分摊
低
高
塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高
单价
高
低
牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼

小户型——塔楼突围
塔楼市场形势危难，在建筑形式上突破的实验之后，开发商开始实行市场定位的突破，其中，小户型社区的定位，奋力一博为挽回塔楼的市场地位。
小户型社区长短处：
从建筑形式而言，小户型社区，通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上的单位，使塔楼的劣势更加突出。
小户型以总价低吸引消费者，实际上单价的性价比较高。
小户型社区的成功来源于细分市场定位，准确地抓住目标消费者的心理，可以称得上是以小博大的市场推广典范。

消费者角度的项目类型比较
消费者的项目类型偏好

排除一定范畴内价格的影响因素，较理想状态下，普通北京市民的对住宅项目类型的消费心理是：首选多层板楼，然后是小高层板楼、塔楼与townhouse。

北京住宅建筑类型受欢迎程度调查：高达59.08％的购房者选择多层板楼，有17.46％的购房者选择小高层板楼，选择塔楼的为14.9％，选择Townhouse的为8.57％。

定价比较

价格比较
（同档次同条件）
别墅
Townhouse
板楼
塔楼
平均单价
最高
次高
单价比较：独栋>双拼>叠拼〉联排
高于板楼
单价比较：多层>小高层>高层
最低
蝶塔>传统塔楼
平均总价
最高
以总建筑面积论
价格需求下的项目类型偏好

无论以单价或以总价论：
别墅、Townhouse项目仍然很难在市场份额上有所进步；
无论板楼还是塔楼，100平米户型仍将维持分水岭状态；
与居民收入最相宜的5000元单价的普通住宅，有最广阔市场空间。

区域分布
区域分布
（平均半径）
别墅
Townhouse
板楼
塔楼
自然地理位置
自然风光出众
自然地理位置以选址论
经济地理位置
市政、配套不足
多数分布在近郊地区，牺牲了经济地理位置
公寓〉普通住宅〉经济适用房

区域需求下的项目类型偏好

别墅、Townhouse、板楼、塔楼，在自然与经济地理位置的条件中，谁拥有良好的交通环境，就赢得竞争的先机。

交通便利成为消费者对住宅区域的首要考虑因素：
在本次调查中，50.3％的被访者希望项目周边有良好的公共交通，交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题，而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。28％的购房者希望所购房产在成熟社区，19％的调查者希望有升值潜力，只有2.6％的人希望在目前的热点区域购房。
由此可见，一部分消费者开始把住宅市场作为一种投资，并且北京有着不错的投资环境，但是由于在具体操作上的一些问题诸如税费过高、二级市场的拖沓不前、租赁市场信用较差，都成为制约房地产投资的因素。

二、房地产投资学
房地产经营管理概述
章前案例：
广州东山区居民住房十分困难，该区党政领导急群众所急，等国家投资建住宅无异杯水车薪，不能解决问题。经充分研究，区政府决定通过“以地养地”和引进外资相结合的途径来解决。
1979年3月成立了引进外资住宅建设指挥部，向区政府借1000元作办公费，开始了筹备工作。当年10月5日，以市政府划给的土地与外商合作，签订了第一宗引进外资兴建东胡新村的协议，12月动工兴建。条件是我方出地皮，外商出资，合作兴建，建成的房子1/3给外商出售，1/3安置拆迁户，1/3归公司作商品房出售。他们迈出了第一步，建成了东湖新村。
以后他们又通过“借鸡生蛋”、“滚雪球”，加强经营管理等办法，使业务不断扩大。1983年6月定名为华东实业公司，1988年改组为东华实业股份有限公司。继东湖新村之后，他们又开发了湖滨苑、花园新村、文德大楼和五羊新村等综合性大厦和住宅小区。现在资产过亿，成为一级房地产开发公司，业务还扩展到香港，在香港成立了联营公司。
东华公司的实践证明，房地产经营管理是一门学问，把这门学问做好了，就可以提高房地产开发经营的经济效益，就可以使房地产业成为国民经济的支柱产业之一，快速而平稳发展。
房地产经营管理课程要点：
1. 房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。
2. 房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
3. 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，将成为我国国民经济的支柱产业。房地产是国家的一笔宝贵财富。房地产业的地位明显。
4. 房地产业在国民经济中有重大作用，他是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。可以提供大量的财政积累。它的有效发展可以合理充分利用土地资源，能创造更多就业的机会，可最不改善城镇居民的居住和生活条件，并有利于出进我国对外开放。
5. 土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。
6. 我国城市土地的国家所有权在经济上要实现，就是要向用地单位收取地租或土地使用税，包括绝对地租和级差地租，以及垄断地租。
7. 房产是指房屋产品归谁所有，亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是商品。具有商品属性，有价值和使用价值。房产商品具有自己的特点，特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用。
8. 房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。
9. 房地产经营具有风险性大、收益高，经营对象有效符合投资的双重性，经营中垄断和竞争同时存在等特点。
10. 房地产经营必须掌握分析预测，适应需求，齐全功能，配套服务等原则。
11. 房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制，要按商品经济原则进行经营管理。其基本要求是要遵循价值规律要求，要等价交换；土地要有偿使用；地价、地租的确定要以市场供求变化为基础，参照环境和规划等因素；要有计划推进房改。要创造实现房地产商品化经营的良好条件。
12. 必须加强对房地产经营的管理，包括加强房地产经营企业内部管理和国家宏观管理，以取得经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，微观和宏观的有机统一。
13. 土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。
案例分析：
广州市惠华房产开发公司师1982年6月就成立的一家房地产开发公司。由于经营管理好，早在1987年就经广州市建委批准为一级城市建设综合开发企业，并被列为全市50家优秀企业之一。
惠华房地产通过外引内联，多方集资，发展外向型房地产业，积极进行旧城区改造和新区开发。公司领导认识到公司是社会主义企业，不能单纯追求企业盈利，而必须协调好经济效益、社会效益和环境效益的关系。公司开发经营的昌乐苑小区建成，住户进住后，搞了数以百计的违章建筑和防盗设施，有的花上万元建造起来，相当高级。小区的空、路边也堆放了许多杂物。按常规，住宅交付使用后，公司可以不管了。惠华公司领导为了改变这一局面，决心做好售后服务，认真抓好小区管理。公司领导带领干部“抓点”，坚决清除违章建筑，并无偿投资30万元，把小区美化起来，变成环境优美、安全的花园小区，受到住户和社会的赞誉。
惠华公司也舍得花钱投资兴建小区的中小学、幼儿园等公益事业，总投资600万元，建成后无偿交给教育部门使用。
公司加强经营管理，注重三个效益的统一，使公司不断壮大和发展。
复习思考题
1. 说明房地产业在我国国民经济中的地位和作用。
2. 试述房地产经营管理的特点、原则和运行机制。
3. 结合本案例谈谈你对加强房地产经营管理的认识。
4. 谈谈你堆放地产经营管理原则的认识。为什么要坚持这些原则。

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