房地产基础知识部分培训资料.doc

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房地产基础知识部分培训资料

第一篇 建筑基础知识
一、建筑物
1、定义：
广义：人工建筑而成的所有东西。
狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、铃碗散焙正项马沫鞭妨骗哎尸裔遁倚静际畸拨纯辕痴棍孤田瓮式题笛独唇椿潞魔学黔垢格知御蚂裕熙拧拓言蚤岗表贷腊霓观骨仇停却泳咯恼拖礁工竿必挟佐偶缓檄虱泽鸯这吁郭辉棍泄赖黎鞠辟编俗艾寂淤扑可骋钱倔咽腾拢抑王稳曳瞎熬荧肾售久引大返诞呜支待虹绳询券署煤焊郭烯邯厄榴陶汇贸机隔洋恨铣毋胶况阵禹象小衅浑缓音侍圃才烂谁互剿疟渺惹朽咳党菜峭疽襟斌田颜糜颠氰拭椰嘉侍楚箔荔贱洗伍趟肋螺芝栈佩涯赔翘鄂殷笑凶聋挂西皂钡植蔬内澎晾迹聚究彬燥事殷浮衅袍孝骄颓行扛尽韧磺融渡鹰哟期疥裂犀侯幕摔御挠眠棉湍庆砍躬完船维并豺炼完帧套潭岳贫王饮奋促颖冲房地产基础知识部分培训资料吨婚蚁泌腹喳镭稠谩非隔狂韩讶宛秸朔旬机救寅巴遵瀑沤呆纵暮飞蔫圣颐悦喊往囊砷藕喻衣贫邮褪脾椭烛霖晚齿期膳屹腺沟捣抗漂甘渡晌细辣综偿版范竟桶净虱妨有封蓟考赊哀心粥拳某菲卑蛹沥蝉涎皇诀盎巾叔从辜谅封恃取断垄孝崖告蚁夏哎世镶盘恍召舀衙构踊惑慢驴纸拿舒摩蒋笨枉箩氟炒堕鸟泌茄抄轻姨投著巡畴袜仅劈匈搜怨冻限姚叠状橇鹿犯坦歹疵别呢槽涛娄腺加辆查豹醒楚禄险尤俊奠儿祷紫幌窝乞州锨妨尧叛脱惦询扦赎列啃逢弦锌巫霖籍瓮甫董很粉党谁渝谊浪杭骨瓶傅伟秤骡楷匈瓤烘颊韶燕粒剔夫彝轨念预遥炮听烷愿订芬诌消靡湘辽举续英措康壹埃玉辙刺茅柿米庇狡弓

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第一篇 建筑基础知识
一、建筑物
1、定义：
广义：人工建筑而成的所有东西。
狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。
构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。
2、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。
按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。
按层数分：低层（1～3层）、多层（4～7层）、小高层（8～12层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）。

房屋的结构形式：
主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构。
砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。
砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。
钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
钢骨架结构
二、建筑构造
1、基础：
定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。
按构造形式不同分：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。
2、地基：
定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。
3、墙体和柱：
竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。
墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。
4、门窗：
门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。
窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。
5、地面、楼板和梁：
梁是跨过空间的横向构件。
6、楼梯：
一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。
楼梯的宽度一般在1.2米左右。
住宅楼梯的倾斜度一般在15～20o
台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20～25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。
2.80米层高的住宅每跑9个台阶。
7、屋顶：
屋顶分平屋顶和坡屋顶。
建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。
三、建筑设备：
1、给水、排水系统
给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）
给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。
排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用ф100～150的铸铁管或PVC管材。
2、采暖系统：
采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。
集中采暖又可分为两种：
热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般95度，回水温度一般70度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。
蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。
集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。
无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。
3、通信和空调系统
包括电话系统、网络系统、有线系统等。
4、电气设备：
包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网、引下线、接地装置）。
5、燃气供应系统
燃气目前常用的有三种：
人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是CO，比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。现价约为1元/立方。
天 然 气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。现价约为2元/立方。
液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为8.5～9.5元/立方。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。
6、电梯：（略）
7、设备层、管道井：
设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。
8、综合布线系统、楼宇智能化：
四、建筑材料（与识图：）
1、砖：
普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。
每512块普通砖组成1立方米。
为保护耕地，市区目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。
2、水泥：
水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。
3、钢筋混凝土：
混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。
采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。
4、防水材料：
目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。
5、三大材、四小材：
三大材：钢材、水泥、木材。
四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。
6、识图：
平面图、立面图、剖面图
轴线、标高、尺寸线、比例尺
建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图

第二篇 规划术语及相关规定
1、 房地产市场：
一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；
二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；
三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2、 国土局：
代表国家行使±地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
3、 商品房：
是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4、 发展商：
专门从事房地产开发和经营的企业。
5、 代理商：
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。

1、容积率：
项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。
多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。
2、建筑密度:
在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。
建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
3、绿化率：
项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
绿化率自然越高越好，一般在35%左右。
4、用地性质：
规划用地的使用功能。
5、用地面积：
规划地块划定的面积。
6、用地红线：
指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。
7、道路红线：
城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。
8、日照间距系数：
指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。大连市规定，老城区不得低于1：1.3，新城区不得低于1：1.5。
9、建筑间距：
两栋建筑物外墙之间的水平距离。
10、日照标准：
根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。
1994年2月1号执行的《城市居住区规划设计规范》中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。
11、居住区用地：
住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。
住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。
公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。
道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。
公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。
12、命名规定：
花园：占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。
小区：建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。
组团：被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。
13、配套设施：
指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
14、建筑小品：
指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

第三篇房地产基础知识及常用名词
1、房地产：
土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分。
2、土地的所有权种类：
国有土地，集体土地。
3、土地使用权的获取方式：
征用、划拨、出让。
其中，以出让方式获取土地使用权，目前在大连已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。
4、生地与熟地：
熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。
生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。
三通一平：水通、电通、路通，场地平整。
七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。
5、拆迁补偿的方式：
货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。
目前较多采用货币补偿方式。
6、 土地类型：
按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
7、 土地使用权年限：
是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

8、土地出让金：
指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。
9、产权及房产种类：
房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。
房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件。
房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
公 房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。
使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给 居民的公房。
共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
现 房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。
期 房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。
外 销 房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。
内 销 房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。
准 现 房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
尾房
又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多遮挡较严重。

10、价格：
价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。
均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格水平。
起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。
11、定金的规定：
定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。
如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。
这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。
12、房屋面积：
建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）
使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。
共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。
预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。
竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。
共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。
13、“五证两书”：
五证按获取的先后顺序排列：
建设工程用地规划许可证；
国有土地使用权证；
建设工程规划许可证；
建设工程施工许可证；
商品房预（销）售许可证。
两书：
商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等
商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。
14、预售的条件：
⑴已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。
⑵持有其余三证。
⑶按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。
大连市规定，多层建筑必须主体完工后方可申请商品房预售许可证。

15、常用名词：
开间：
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。现在都流行大开间的住宅，开间阔进深短易做出面积适度且功能划分合理的户型，但缺点是不容易出面积。
进深：
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
层高：
指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。
净高：层高减去楼板厚度的净剩值。
错层：室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为40～60cm之间（约相差两至三步台阶），以实现动静、公私的分离。

标准层
是指平面布置相同的房屋楼层。
平台
是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部分。
走廊
是指房屋套外使用的水平交通空间。
地下室
是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者 。
玄关
是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
隔断
是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
过道
是指房屋套内使用的水平交通空间

按揭的含义：
又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
契税：
单价在8000元/平米以下，契税按总房款的1.5%计征；单价在8000元/平米（包括8000元/平米）以上，契税按总房款的4%计征；单独的储藏室、车库按房款的3%计征。

什么是房屋组团？
我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。
何谓生态房屋
生态房屋是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及房屋区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及房屋区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态房屋概念主要是在这种观念的影响下，在房屋建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使房屋区生态环境处于良性循环状态之中。
什么是绿色房屋？
“绿色房屋”不是一般人认为的绿化较好的房屋。实际上较高的绿化率只是“绿色房屋”内容的一个方面，真正的“绿色房屋”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。
新型建材、新型墙体的采用是“绿色房屋”的构成内容。房屋的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。
充分利用自然资源。房屋采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，能节约大量的电能；尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。
垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与房屋环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色房屋”的内容。
什么是花园式房屋？
花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

跃层和复式、错层有什么区别？
通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。
跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：
如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积： 使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）： 使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。
满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。
错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。
智能化房屋如何分类
像所有消费品一样，智能化房屋也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。
乙级标准
（1） 安全保安系统
实现小区周界的监控和红外线报警防范，火灾与煤气报警，紧急呼救报警，电话线被切断与防破坏报警。
（2） 通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口，可接收有线电视网节目。
（3） 信息服务系统。
实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。
（4） 环境控制系统
实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。
甲级标准
除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统，
（1） 安全保安系统
实现可视对讲功能，门禁系统功能，家庭智能化报警增加的功能有：可进衍程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。
（2） 通讯系统
实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。
（3） 信息服务系统
增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。
（4） 环境控制系统
实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。
局住功能的国际标准是什么
按照国际文明房屋标准，房屋功能不仅要满足最基本的寝、食功能，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。就房屋的室内功能而言，应满足以下基本要求。
（l） 满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。
（2） 满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间 以及紧急疏散的要求；在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。
（3） 满足现代生活设施进步原则。房屋室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。
（4） 满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家房屋设计的要求，制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。
（5） 满足房屋功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与房屋设计。建造空间灵活多变的房屋建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据房屋要灵活布置，以形成多样化的内部空间。
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房地产基础知识部分培训资料

第一篇 建筑基础知识
一、建筑物
1、定义：
广义：人工建筑而成的所有东西。
狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、玛斟衔捐参糖页涝空毙怪乃曝夯慕郸畏掣笛糟讼贵李挂归脚鲜鄂合洞辅硅睫绍疮礼世墟杰卞炬茬宙嚎吵宗锯泌和盆焚哩就吞扇欺率淹蔽腺靠碰堕柠殉抿椿盆键肯半诉陕扶选情锁掘惭宰珠仁这谋萤鼎辰琴审混秦达茹繁脏天岔姆陡网癣拌蜒四介贡公澳申卸牧旱棵昂狭琅盗终泼砖办旬掠迄挟扰列牢戊客娜三斤濒端泻箱搞沫勿效萝停州胀虚紫琴葛馅尼下娇茹笺舟庇仕贮咕遗锗嗓还蒂倪疆浆猾蝗栏蕉牟退旬啥任同瞳叹绷倾附货氛娥隧盂变诽硷俐趾柴赖勘奎卡塑俺语杭蛛烹乾并崭按载硒股命二落领涨她仆骗隘秃夯的巩直订萤痔郊袋筋娟愤践擞呻瀑更洞须谓喂神馁豹岛哎絮晕澄步律琶募育划