国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表(二....doc

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国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（二）

六、开发产品先出租再出售问题
二、关于完工开发产品的税务处理问题
5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
不同点：新31号文取消此项规定。
七、视同销售问题
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
共同点：
1、视同销售的范围都是将用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为；
2、以开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；
3、确认收入（或利润）的方法和顺序相同。
不同点：新31号文中“开发产品转作固定资产”不作为视同销售范围。
八、计税毛利率的确定
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
3、开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
共同点：
1、两个文件都规定了计税毛利率；
2、经济适用房的计税毛利率不得低于3%；
不同点：
1、新31号文取消了原31号文对经济适用房的有关规定；
2、新31号文对非经济适用房计税毛利率的三个级次分别调减5个百分点；
3、新31号文增加了“限价房和危改房”不得低于3%规定。
4、新31号文将计税毛利率的确定作了授权规定。
九、预计毛利额与实际毛利额的调整
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
……
（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
共同点：
1、企业销售未完工开发产品必须分季(或月)计算出预计毛利额并计入当期应纳税所得额；
2、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告。
不同点：
1、原31号文规定按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，新31号文规定按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额后直接计入当期应纳税所得额；
2、新31号文对实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告不再强调“须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告”。
十、开发产品预租收入实现的确认
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
共同点：出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
不同点：新31号文取消“承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除”规定，在此无须赘述。
相关链接：
解读国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（一）
解读国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（二）
解读国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（三）
解读国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（四）
解读国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（五）
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