商品房购买流程.doc

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商品房购买流程
购买商品房流程第一步：签订认购书
商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。
（3）房价。包括单价；总价。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
（3）房款支付方式。
（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

购买商品房流程第二步：签订买卖契约
购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：
（1）土地使用证号及使用年限
（2）商品房销售许可证号
（3）房产名称及购房人购买房产的类型
（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
（5）房价款。包括单价和总价
（6）付款方式
（7）双方违约条款
（8）保修条款
（9）买方接受物业管理公司管理条款
（10）预售登记
（11）房屋转让
（12）房屋过户
（13）纠纷、争议的解决方式
（14）附件一：房屋户型图
（15）附件二：装修设备标准
（16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。
购买商品房流程第三步：预售登记
买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续
当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证
最后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。
购买商品房注意事项之一：慎重选择开发商
商品房属不动产，具有不流动性，建成后损失无法弥补等特性。购房人做为消费者，在损失发生后，即不能拆除重建，又无法局部弥补，从而给购人带来一定风险。因此，购房人应首先通过以下三种方式调查了解开发商。
一、询问当地房屋土地管理部门。一般而言，房屋土地管理部门，对这些开发公司都比较熟悉。购房者应对开发公司的注册日期，开发项目、资质情况，开发项目的工程质量做深入的了解。
二、到开发公司的办公地点了解。实力雄厚，信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的形象。如果你到一家房地产开发公司去，发现其办公地点管理井然有序，出现纠纷少，则表明这家公司是可靠的。
三、考察已启用的住宅小区。目的有三，其一，如果小区的配套功能较为齐备，规划合理，楼层错落有致，不存在使用上的缺陷，则表明这家开发商在为住户着想，新开发项目，也会有保证。其二，工程质量。其三，物业管理。如果社区内环境好，管理井然有序，则表明开发公司在选择物管公司上，也在为用户着想，新开发项目的物业管理也会有保证。

购买商品房注意事项之二：查看商品房销售的法律文件
五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》 一般而言，开发商只给用户提供复印件。而极少数开发公司可能在复印件上做文章，或甲项目改为乙项目，或同一项目中甲楼改为乙楼。因此购房人应要求开发商提供原件，或到当地管理部门查询。 两书，是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另外，一个具备房地产开发与销售资格的开发商还应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照。如果是现房还应有工程验收合格证。

购买商品房注意事项之三：合同条款细节

1、房屋面积。购房人在购买现房时，可按实测面积填写，但应注明套内建筑面积和分摊住面积。购买期房时应考虑实测面积与暂测面积的误差问题。误差一般定在3%之内，没有超过误差据实估算。超过误差目前有三种解决方式。第一，解除合同，开发商双倍返还定金，并将已付房款及利息全部退还购房人。第二，按单位房价据实估算。第三，买卖双方根据意愿另订解决方式。
2、房屋售价。销售应包含除购房人在办理房屋产权时应缴纳的印花税、契税、过户手续费、房屋权属登记费、权证工本费、权证印花税以外的所有税费，开发商不得巧立名目，随意加价收费。
3、房屋设备、装修标准。当购房人购买期房时，应特别注意在签订合同时，把装修、设备标准详细写进合同附件。同时应约定，当房屋交付使用时，设备装修标准未达部分如何补偿。
4、不可抗力。不可抗力是指地震、火灾、战争等因素而造成所购买房屋延期或无法交工，但售房方不能把发展商自己的过错归为不可抗力。
购买商品房注意事项之四：房屋交付使用、考察楼盘品质
购买商品房注意事项之四：房屋交付使用、考察楼盘品质

建筑物质量，大致包含建材质量和施工质量。对大多数购房人来说，对楼盘质量很难把握，可从以下几方面考察。地面、墙面是否有裂痕；阳台窗户密封是否良好；天花板是否潮湿或有水印，如有则表明日后可能渗水；卫生间、厨房排水是否顺畅等。如发现问题，尽可能将所有问题一一列出，通知房地产商限期整改。同时还要察看房屋验收合格的法律文件。其中包括：
1、房屋必须有质检站核发的质量验收合格证明
2、高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证
3、高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证
4、高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格
购买商品房注意事项之五：物业管理
目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握。如：购房人可以在契约中约定，当小区物业管理委员会成立业主管理委员会后，有选择物业管理公司权利；业主有确定物业管理方式的权利；认真询问物业管理公司的职责范围和物业管理费收费标准等。以保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位。
购买商品房需要交哪些税？

电话号码 267**12的读者发来短信咨询：
我要购买一商品房，想知道从开始购房到拿到房证，要交哪些费用？
回应：据记者了解，除了购房款外，商品房销售商还要收取维修基金，金额是商品房销售金额2.5％①。维修基金，又称“公共维修基金”。“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款。
商品房销售商还收取营业税，营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，收取金额是商品房销售额的5.55％②。
部分商品房销售商还收取土地增值税上地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入，包括货币收入、实物收人和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，住宅收取金额为商品房销售额的1.05％③，商务住宅、非普通往宅收取金额为1.5％。因楼盘标准不同，商品房销售商征收的费用也不完全相同。
此外，购买商品房还需要缴纳印花税，印花税是按商品房销售额的万分之五征收④。
办房证前还需要到税务部门缴纳契税，2008年11月以后购买的商品房，对个人首次购买90平方米以下的普通住房的契税税率暂统一下调到1％。首次购房础由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具；对个人购买90-144平方米的自用普通住房的契税税率为3％，现执行减半征收为 1.5％；个人购买 144平方米以上的商品房的契税为4％。
商品房以20万元一户计算，
200000×（2.5%+5.55%+1.05%+0.05%+1.5%）=200000×10.65%=21300元

税 费 清 单
2007-10-4
税 费 清 单
 卖方缴纳税费
营
业
税
五年内转让
按转让价全额征收营业税
满五年转让
普通住宅  （≤140M2）
免征营业税
非普通住宅（＞140M2）
按差额（转让价—原契税价）征收营业税
个人所得税
满五年且唯一家庭生活用房转让
免征个人所得税
五年内转让
按差额（转让价—原契税价—合理费用）×20%
普通住宅（≤144M2）
或按转让价全额 1%
非普通住宅（＞144M2）
或按转让价全额 1.5%
商业及工业房
或按转让价全额 4%
 合理费用是指：有发票的装修费（10%内）、按揭利息、办证税费、公证费
个人所得税一年内前后购房可退
买方缴纳税费
房
产
证
过
户
房产证工本费
住宅85元     非住宅215元
(地税收)
交易手续费
住宅6元/M2     营业房12元/M2
(房管处收)
契税
普通住宅1.5﹪×契价    其他 3﹪
(地税收)
印花税
契价×0.25﹪
(地税收)
评估费
契价×0.05﹪
(房管处收)
土
地
证
房改房过户
土地面积×出让金标准+100元交易费+33元工本费 (土管局收)
国有划拨土地过户
100元交易费+33元工本费                      (土管局收)
国有出让土地过户
33元工本费                                  (土管局收)
别墅厂房用地过户
缴纳3%契税和土地增值税2-5%及评估费          (地税收)
贷
款
保险费
贷款金额×年限×费率
信息费和他项权证费
50元/本+30元/本+15元/本＝95元

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