万科房地产财务报告分析.doc

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万科公司概况：
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
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万科房地产公司2009-2010财务报表分析报告
一， 万科公司概况：
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
二， 财务分析
1. 偿债能力分析
历年数据
2010.03.31
2009.12.31
2009.09.30
2009.06.30
流动比率（%）
1.8124
1.9149
1.9692
1.8967
现金流量比率（%）
-8.748
13.5962
17.8814
15.6798
速动比率（%）
0.4808
0.5912
0.5892
0.5531
现金比率（%）
23.0497
33.7974
--
42.9135
资产负债率（%）
68.0628
67.0017
67.287
66.4271
股东权益比率（%）
31.9372
32.9983
26.9823
33.5729
偿债保障比率（%）
18.52
12.752
19.586
9.853
偿债能力分析:万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现金流量比列逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。但公司利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强。
2. 获利能力分析
年分
项目
2010.03.31
2009.12.31
2009.09.30
2009.06.30
销售毛利率（%）
36.7204
29.3903

30.2088

31.1865
销售净利率（%）
15.669
13.1544

10.0109
14.2156
投资报酬率（%）
1.86
--
--
--
净资产收益率（%）
2.4813
15.0151
--
8.3237
普通每股收益
0.107
0.5848
0.269
0.282
获利能力分析：万科房地产09-10年份间，销售毛利率有大幅度增加，销售净利率有小幅提升，但是净资产收益率和普通每股收益下降幅度较大，说明万科房地产获利能力降低，获得的利润不高。
3. 营运能力分析
时间
项目
2010.03.31
2009.12.31
2009.09.30
2009.06.30
应收账款周转率（%）

13.402
59.758
41.4855
22.6719
存货周转率（%）

0.0491
0.3922
0.2389
0.1765
流动资产周转率
（%）
0.0553
0.401
0.2491
0.1878
固定资产周转率
（%）
11.0695
37.2951
- -
17.9413
总资产周转率
（%）
0.0525
0.3806
0.2375
0.1789
营运能力分析：万科房地产09-10年间，应收账款周转率以及固定资产周转率大幅度降低，说明万科房地产的应收账款和固定资产利用的效果利用不好，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率有一定提升，说明公司的资金周转灵活，资产的利用效果明显变好。
4.发展能力分析
时间
项目
2010.03.31
2009.12.31
2009.09.30
2009.06.30
主营业务收入增长率（%）
-8.076
19.2459
31.0618
26.3902
净利润增长率（%）
32.3465
38.5817
29.916
34.4207
净资产增长率（%）
19.2819
16.9763
16.1304
16.6986
总资产增长率（%）
18.8747
15.408
6.6169
12.0779
发展能力分析：虽然万科房地产的主营业务收入增长率出现了负增长，净利润增长率有较大的下降幅度，但是公司的净资产增长率和总资产增长率缺出现了一定幅度的上涨，说明该公司在其他的非主营业务方面的增长较高，该公司未来的发展存在一定的风险，但是发展潜力较大。
三， 综合评价
1．净资产收益率=投资报酬率*平均权益成数
权益成数=1/1—资产负债率
时间
项目
2010.03.31
2009.03.31
备注
权益乘数

3.125

3.125
实际操作中用权益成数替代平均权益乘数
投资报酬率（%）
7.8
6.301

净资产收益率（%）
24.375
19.6906

2．投资报酬率
时间
项目

2010.03.31
2009.12.31
2009.09.30
2009.06.30
销售净利率（%）
15.669
13.1544
10.0109
14.2156
总资产周转率（%）
0.0525
0.3806
0.2375
0.1789
投资报酬率（%）
1.86
1.72
1.68
1.81
3．资金结构分析
时间
项目
2010.03.31
2009.12.31
2009.09.30
2009.06.30
资产负债率（%）
68.0628
67.0017
67.287
66.4271
股东权益比率（%）
31.9372
32.9983
26.9823
33.5729
数据分析结果：
（1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从2009年-2010年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。
（2）权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。
（3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。
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万科公司概况：
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
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