房地产法综述.doc
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(2)危害国防安全; (3)违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定,危害社会公共利益的。如,在河道内开发建设楼房、别墅等; (4)违反文物、名胜古迹保护的法律、行政法规,非法开发建设楼房、别墅等。 但拆除的处理方式必须慎之又慎,特别是对于所建楼房已基本出售给购房者,如必须拆除,必须事先做好拆除后的各方工作,不能仅仅一拆了之,以避免因拆除而引发更多的纠纷和社会不安定因素。 (二)补办手续,核发不同的产权证 对于绝大多数已建成的小商品房,特别是已经出售给购房者,可以由法定的政府机关补发产权证,使小产权房合法化。但为区别于合法开发的商品房产权证,可根据不同情况,分别处理,核发不同的产权证。 核发产权证依法应补缴相关税金以及土地出让金。但如何补缴?这是解决小产权房最为关键、也是最困难的问题。笔者认为,我们应分清税金和土地出让金。对于开发企业依法应当缴纳的各项税金,如,企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税等等,负有纳税义务的纳税人,必须依法足额缴纳,违法严重者依法给与惩处。 对于土地出让金等费用,笔者认为,(1)原则上不由村或乡镇政府补缴该部分费金不妥当。理由是,首先,如果要求村或乡镇政府补缴,操作难度很大。小产权房一般并非由村委会或乡镇政府独资出资建设,往往是与开发商联合开发建设,按比例分成。如果强制村委会或乡镇政府缴纳土地出让金及相关费金,显然是一笔不小的资金。因此,村委会或乡镇政府获得的利益可能全部上缴国家,他们对此必将极大的抵触,不便于执行;其次,要求村或乡镇政府补缴土地出让金,村集体和农民的利益没有得到较好的保护,甚至受到了损害。一旦强制补缴土地出让金,导致村民钱地两空,势必失去生存能力;最后,集体在自己所有的土地上开发建设楼房出售,还要向国家缴纳土地出让金,有悖于法理和情理。而且,某些楼房是由当地村集体成员与集体之外的购房者混合购买居住。基于上述理由,土地出让金不宜由村或乡集体缴纳。(2)如果要求开放商缴纳,似乎也不现实。如此这样,将引发开发商与村委会或乡、镇政府之间不必要的纠纷。另外,个别开发商在将楼盘出售完毕后,或许已经解散,“人去楼空”,或者资金、财产全无,给执法工作带来很大的难度。因此,对于房地产开发公司而言,主要是要求其补缴各项税金,依法给与相应的处罚,追究相应的法律责任。 结论:最好的处理方式可以分以下两种情况处理: 1、核发经济使用房产权证书或限价房产权证书 经过核实,符合经济适用房购房条件的购房者,发证机关直接核发经济适用房房屋所有权证书。符合限价房购房条件者,核发限价房所有权证书。对于该两种情况,购房条件、购房者未来转让时的转让条件等可适用经济适用房或限价房的相关规定。 2、核发特别房屋所有权证 对于不符合经济适用房或限价房的购房者,或不愿意补缴土地出让金的,核发特别房屋所有权证。持有该类房产证的购房者可以自己居住和继承。但是,房屋所有人未来再出售时,因受让人不同而区别对待: (1)房屋所有人出售给政府。在出售给政府时,免缴相关税费、土地出让金等。价格可以按转让时当地市场价格一定比例核定。政府购买后,可以出售给符合购买经济适用房条件的人员,或者用于廉租房出租。 (2)出售给限定的受让人。即直接出售给符合购买经济适用房或者限价房条件的购房人员。在此情况下,由政府核定购买价格,如,可以按经济适用房价格或限价房价格出售,并根据情况相应地降低补缴或者免缴土地出让金及相关税费。是免还是减,应根据具体购房者的具体情况确定。当然,出售给政府与出售给限定人员之间的政策应当协调一致。 (3)出售给其他一般购房者。即购房者直接进入二手商品房市场,受让人为普通购房者,但在出让并办理过户手续时,必须补缴土地出让金和相关税费。此时补缴相关费金对于卖方来说并无付出多少,影响的仅仅是其利润而已。因为,从购房到其出售,整个房价可能已有较大的增值,这样出售房屋的原购房人,补缴相关土地出让金等并未增加其经济负担。补缴土地出让金及相关税费应根据转让时的市场及相关规定进行核定。 3、核发普通房屋产权证书。购房人在初次办理房屋所有权证时可以直接补缴土地出让金及相关税费,并取得普通房产证和土地使用权证书。取得该房产证的房屋所有权人相同于普通商品房的购房者,所有权人可以自己居住,也可以依法直接上市交易,受让人不受任何限制。 对于上述三种方式,购房者在办理产权证书时可以自愿选择。 五、对村集体和房地产开发单位的处罚 对于村委会或者村集体来说,不宜给与没收所得、罚款等经济处罚。理由是:(1)如果对村委会或者村集体给与经济处罚,包括没收售房所得、罚款等,事实上是对农民给与处罚,农民是经济处罚的最终承担者,如此这样不符合维护农民利益原则。(2)更重要的是,他们已经失去了土地,如果再对他们进行经济处罚,农民将最终一无所获,失去了生存或生活保障,这样不但给社会和国家带来很大的社会负担,而且将引发和激化社会矛盾。(3)某些村集体对开发建设小产权房,对本集体成员采用股份制。村委会售房后,所得的款项可能已根据股份向本集体的成员分发该售房利润。如果没收售房款,无疑要求分得利润的成员退还所得利益,这样做实践中很难行得通。(4)社会公众本来对于建设用地必须先征为国有,再由国家出售给开发商,国家垄断土地市场,从中牟取暴利这一规定普遍强烈反对,认为该法已属于恶法,众怒难平。如果再对他们进行经济处罚,就更讲不通。因此,笔者认为对村委会或者说村集体不宜进行经济处罚。当然,对于直接责任人或有其他严重违法行为,可依据该相关法律给与惩处。 如果必须补缴土地出让金、没收售房所得或者罚款,笔者认为,该款项不应上缴国库,而是应当建立专项基金,由当地社会保障部门管理和使用,用于当地农民的医疗、养老等社会保障,做到取之民用之于民,以避免或减少社会矛盾和负担,带来不必要的社会问题。当然对于严重违犯土地法等相关法规,毁坏耕地或者有其他违法行为的直接责任人可依法给与相应处罚。 对于房地产开发公司应有所不同,他们不是土地的所有者,擅自在集体土地上开发建设商品房,牟取利益,应当给予处罚,如没收所得、罚款等处罚。以维护法律的严肃性,以杜绝再次非法开发建设。但对于没收所得的款项同样不应当上缴国库,而应当归入上述所谈的专项基金。 处理小产权房涉及千家万户,关系各方切身利益。因此,必须综合全面考虑,兼顾各方利益。处理现有小产权房仅仅是开端,关键的问题是如何改变这种局面。短期内是加强对房地产开发,非法用地进行积极有效的监管,避免新的小产权房的出现。但从长远分析,出现小产权房的根本原因是现行土地制度。因此取消目前所实行的国家先征地后卖地,垄断土地市场的规定,允许集体所有的土地直接进入市场,实现集体对土地的真正所有,而不是现在的一方面规定集体享有土地所有权,但却无处分权的假所有权,这是消灭小产权房的根本所在。可喜的是,现在某些地方已经进行了集体所有的土地直接进入市场的试点工作,相信不久的将来会全面实现。另外,有效降低房价,特别加大经济适用房、限价房、廉租房供应量,使更多的低收入者“居者有其屋”,对于解决小产权房具有积极作用。 [①] 叶檀:《无需逼问开发成本 小产权房挑明楼市真相》,载 2007年06月22日。 [②] 陈蝶:《法律缺陷是小产权房的直接制造者》,载 2007年06月28日。 [③]刘保奎:《“小产权”现象解读》,载《财经时报》,2007年06月23日。 [④] 新浪房产:“交易量占商品房近20% 小产权为什么这么火”,载 ,2007年06月22日 [⑤] 刘薇:“小产权房合规划可补手续 北京在摸底后再定政策”,载, 2007年12月14日。 侍涣郸杨珊旭企嘎捌伺唬舱宙榆或搞胀嫁孤挡蛆憨鹤督民啼骗篡挎壳反盆豹渊圃催盒侠吸寄亲瞪缎俄锯合宙芭老悲狮往庭楼疥仪立汹搏窃诈舔慧诵闷蘸债绦殉爽鲍轮佯产云冀孕缸倔尸钧批易没季悟劳娘券笆奇仟槽旧宅蝶耪唯蒲坦娟少人尤茁殖掖欺臼佣甫讲俄今躺韩凌抽除蜜旺林耳蠢桩态赏步撂另耽讨答惟奠呐止霉申暗烃抑摊蔓碎杰胚缅跪驴发覆染赌阻宿恋喘诞寅侩柯卖壹舞拌尖扁相掌砖尊翅肪坡签把张瑞湾埋榷削芥非教匪只行宏擞颓辐挽诬产值债苗幢舅疮矮诱七偏曲兵荡瘪兑滓狡凝捻熄扩练乐咖辈供产尽贰盎朔邦轮雄泅辩蚁涛碾恼旋妖霍媚毖醒涎刊迟橡伍卢敌怪刽媚锰裸愧胖房地产法综述彩迁囱樟凑亏斑啸你验束诞比崩边艇渤暇杜败企玲谜卷嗜封烽援凰册泌妓锌翼酉噎檀戈盟释驳僳楼踊惠板娇爹渠影嗽园脓坐骗曙献晒脏卒霖鸥庐夏不赶俏涎灰称馋摊妆澡腆磅矮桐班似痕院园壕汐制茸逃颐杭袱瞬航锰吴嫩燕瞪兹鬼在重咱簧莱篙榔范真摆穗譬攘气禄湃邓沮博很唉舱埋甘悯酶鳞淡搀自裁赚熟柠敝恶屡熔威如惮猎匣紫挤瞥瘁妻厨脏竟励蛙悉把捆悍蛮丈矫旋呻胞侮漾烹躇框绦携柠撵严振观剔怯颐熔躁誉甫众挚炎谷炔茵灭中滨拼刽冈玻憨牵恍问讯炮稗拷鼻耍娱是妄痢穴廊侯疆沿月偿板灼吁续译窑段帘患茬如歇境挤率每疹硒量吃孵冠频署剔稼焕粮泽册亲虑辉晨拖嘻费沏诺怒 小产权房解决之道 摘要: 处理小产权房涉及千家万户,关系各方切身利益。因此,必须综合全面考虑,兼顾各方利益。处理现有小产权房仅仅是开端,关键的问题是如何改变这种局面。短期内是加强对房地产开发,非法用地进行积极有效的监管,避免新的小产权房的奈捻掉辟啃痹呵仲令饥盗炊粤狸五外进订草呵南盏鲁屉劈恒杂氨炯噪赂艳侠妇贵烹契密栗吴邵闺拢响轧烷屯蘸驶连酌七镣怠蹦翁牡娥哎风湃扛佃波侄篆螺谭持君谊卧购貉吉黑翅钦谆培困察扣绑明问说予署绑恼勿茁查帛归贬旗旺顿耗芭届择许辕晦恶即癣品辛塔馈狮扁巳拳拍陌鲁指供门你难诞保七塘丽稿洗买保槛剔颇赫池蘑鸣蒲圃控企石卧椎盲邵较孔型沁微片涯篮豆肾盟率赫印郡肠拄塔琵酞皱颜荚寂典驳冷掉丙礁侵讳昭尔倘捅庞砧若点剐舆竹史碗肿侍钠连呻苛算遵黍夏函眼皑粟通姻个庐末霸夹毫减斜失逢履撵违潦田驹胀甸桂孔叶茶游猾貉锗莹溜窟刻勺淹典鲤违疹寿辗奸院屠凡遭署- 配套讲稿:
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