株洲市荷塘区房地产市场分析报告.doc

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株洲市荷塘区房地产市场分析报告

前  言
第一章    投资环境分析
第二章     项目地块调查与分析
第三章    项目定位
第四章     建筑规划建议
第五章    环境规划设计建议
结束语

第一章   投资环境分析

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株洲市荷塘区房地产市场分析报告

前  言
第一章    投资环境分析
第二章     项目地块调查与分析
第三章    项目定位
第四章     建筑规划建议
第五章    环境规划设计建议
结束语

第一章   投资环境分析

第一节   株洲荷塘区域环境分析
一、 地理位置
株洲市荷塘区位于株洲市区东部，东与浏阳市、南与株洲县接壤，辖区范围包括宋家桥、月塘、茨菇塘三个办事处和明照、仙庾、荷塘铺三个乡镇，总面积159平方公里，人口26万。荷塘区地处“南北通衢”三要冲。上海至昆明320高等级公路、1827线及上瑞高速公路纵贯全区；区内主要干道新华路西通京珠高速公路；京广、湘黔、浙赣三大铁路干线交汇于此，距黄花国际机场仅60公里，交通极为便利。

二、经济与金融
1、工业
荷塘区是个新兴工业区，区内现在工业企业300多家，其中大中型企业20家。形成了以冶金、建材、化工、电子、汽车为支柱，产品、产业结构较为合理的现代化工业体系，主要产品有硬质合金、轮胎、汽车齿轮、橡胶元件、电子元件、货车车辆及配件、中成药等200多个品种。
2、农业
农业生产立足城郊特色，以经济作物和特色种养为支柱，形成以城带乡的经济发展模式。区内宋家桥河蟹养殖基地、金钩册食用菌基础、桂花无公害蔬菜基地、蝶屏农业综合开发基地等已初具规模。长5公里、宽2公里的仙庾岭至婆仙岭旅游休闲区已初具规模。
3、财贸金融
荷塘区现拥有以农产品批发和汽车及配件经营为主的大中型专业市场19个，各类商业经营网点网络健全，建立了以各商业银行、城市信用联社、保险公司为主体的完善的金融体系。

三、科教文卫
全区现有各类高校4所，其它各类学校30余所，全面实行了九年制义务教育，教育普及率达100%。荷塘区知识技术密集，是全国第一批授予的“全国科技工作先进城区”。全区拥有科研开发机构49个，专业技术人员3万多人，其中担任高级技术职务的有716人。全区共申请国家技术专利38项，拥有省级以上科学技术研究成果26项，8个项目获国家和省级以上科学技术进步三等奖，11个项目获株洲市科技进步奖。
    全区医疗卫生条件得到进一步改善，拥有医疗机构85个，拥有病床3100余张，拥有卫生技术人员3000人，卫生防疫、防治机构10个。农村医疗卫生条件也得到提高，三级医疗保健日趋完善，预防保健工作得到加强，儿童计划免疫接种率达到预期目标。

                 第二节   自然条件

一、株洲市自然条件
   株洲市的气候属于中亚热带季风湿润气候，常年雨量充沛，气候温暖湿润，四季分明，无霜期较长，市区年平均降水量1279.9MM。夏冬两季较长，各占约四个月的时间；春秋两季较短，各占约两个月，全年的一月份最冷，月平均气温为5.3—6.1摄氏度，极端最低气温零下7—零下11.9摄氏度；全年的七月份最热，月平均气温为27.5—29.8摄氏度，市区极端最高气温为40.5摄氏度，冬季主导风向为西北风，夏季主导风向为东南风，株洲市百年洪水最高水位43.3M，沿江南路路堤标高45.3—50.9M，水患因素对株洲来讲，基本上不存在。

第三节   东区开发高档楼盘的可行性分析

   经市场调查所得，株洲市民对住房区域的选择有40.1%的人选择天元区，25.8%的人选择荷塘区，其主要原因在于天元区规划好、大环境好、形象好，在某种程度上，代表未来株洲城市发展的走向。同时经过认真的分析以后，我们认为，在荷塘区开发高档楼盘仍然有很大的市场。
1、 地理位置
项目地处株洲市荷塘区桂花路与新华路交汇处，属于市郊，区内有山、有水、有绿地，项目地以北开阔宽敞，一览无余，环境幽雅，比较适合高档楼盘的开发。另外，可沿桂花路至新华东路穿过红旗广场，再由新华西路便可直达中心广场，进而连接南北，往来东西。天元区胜在规划合理、面貌新等新开发区域的特点，而荷塘区由于地理位置决定了其具有其他地区无可比拟的空气、噪音等环境优势，同时又和市中心保持恰当的距离。

2、 空气质量
来自株洲市环境检测中心2003年的资料：
区域 污染指数 首要污染物 空气质量级别
石峰区 222 SO2 中度污染
芦淞区 82 SO2 良
荷塘区 80 优
天元区 67 SO2 良

由上表可看出，荷塘区的空气质量是株洲最好的区域，这对于高档楼盘的目标客户是一个非常具有诱惑力的看点。

3、产品
   舍弃外部环境来看产品本身，天元区因湘银小区、海创·明珠花园、珠江花园等高品质楼盘构成新一代居住群而闻名株洲，造成购房首选河西的情况。如果在荷塘区建一个在品质、规划上都高于河西的楼盘，势必将成为一大亮点。

4、交通
   高档楼盘当然不能只一味的强调地理环境、空气质量，而选择一些与世隔绝、人迹罕见的偏僻地带，交通联系非常重要。能住上高品质楼盘的消费者大都有私家车，因而路变得尤为重要，如果有车而没有路，那又有谁会住进来！本项目经由新华东路可至红旗广场，由红旗广场轻松可至全市各区。

5、市场承载力
   项目目标市场以荷塘区为主，其他三区为辅。另外，项目分阶段、分步骤开发，前期楼盘主要面对东区市场，打开知名度后，再着重向其他区渗透，这样，整个楼盘才能面向全市，目标市场进一步扩大。 

6、 住宅群
   随着西子花园、新荷家园等的开发完工，在项目周边将形成片区高品质住宅区，最大限度的利用各类资源，极大的聚集人气，地段价值得以提升。

7、引导
   在宣传推广上，注重宏观方面的引导，从而与天元区高档楼盘之间形成差异化的营销，找到符合自身特点具有市场驱动力的产品USP。
第二章    项目地块调查与分析
 第一节    项目地块概况分析
一、项目土地性质调查
1、 地理位置
本项目地块位于株洲市荷塘区桂花路与新华东路交汇处。
2、 地质地貌状况
项目地块基地呈不规则多边形，场内有一高度20多米的山坡地，并有大面积积水湖，地质状况较好。
3、 土地面积及四周
本项目占地235亩，规划路内用地约201亩，项目前靠荷塘区政府，西接中南蔬菜批发市场。
二、 周边环境
1、周边建筑物
    项目以南是正在建设的西子花园；以东是株洲市兴业房地产公司开发的30亩小区----金桂园（今年6月份即将开工）；以西为少量的居民旧宅和机关单位宿舍，以北为田地和小土坡。
2、自然绿化及人文历史
地块场内有一自然山体坡地，环境幽雅。紧临株洲市原株洲市老干所和荷塘区人民政府，株洲市政府离休的老干部都居住在此。
3、环境污染状况
    区内基本无明显污染源，因小面积积水湖无活水流动，水质较差。

三、地块交通条件
1、市政路网：路网发达，新华东路连接红旗广场，由新华东路途经桂花路不远处即为项目地。
2、2004年项目东面环线即将改造成24米宽的城市主干道。
3、公共交通：在主干道新华东路上，有2、22、20、14、13路等多路公交车通过，可直达火车站、中心广场、石峰区响石广场、天元区炎帝广场，交通便捷。

四、周边配套设施
1、周边生活设施配套
大型超市：步步高超市、广客隆超市
繁华商业街：红旗路建材市场
宾馆：东凯宾馆、桂花宾馆
餐饮：小金川、草原肥羊府
银行：工行、农行、建行、商业银行
邮政电信：红旗中路邮电局
集贸市场：中南蔬菜批发市场
医疗：同济医院、第三医院
治保单位：荷塘区公安局
2、文化教育设施配套
影视院：红旗电影院
小学：荷塘小学、红旗路小学
中学：四中、五中、融城实验学校
幼儿园：小明星幼儿园、小天使幼儿园、青少年宫幼儿园
3、娱乐休闲设施
娱乐休闲场所：青少年宫
公园：流芳园

五、历史人文区位影响
株洲市老干所、军干所、荷塘区政府都在此，是株洲市的老干部聚集的地方，该地区行政氛围深厚。

 第二节    项目地块SWOT分析

一、 项目优势分析（STRENGTH）
1、项目地理位置优越，紧临东区中心红旗广场；项目区交通十分便利，新华东路跨过红旗广场摇身而为新华西路，直达中心广场。有多路公交车直达，离长途汽车站咫尺之遥。
2、项目空气品质株洲一流，社区周边没有噪音，非常适合居住。
3、项目地理位置幽僻，环境清雅，地块内有一自然山体，景观珍贵独特。
4、地块规模不小，土地成本相对较低，操作空间大，且株洲市居民对该地段的居住坐标较为认同。
5、地块周边配套设施齐全，生活较为方便。
6、发展商有着先进的开发理念，精品意识强，积累了较为丰富的开发经验。

二、 项目劣势分析（WEAKNESS）
1、项目紧靠桂花路，该路段较为狭窄，环境嘈杂。
2、项目周边环境略显杂乱，对小区形象有一定影响。
3、项目周边除自然绿化以外，暂无人工景观，与将来小区略显不协调。

三、 项目机会点分析（OPPORTUNITY）
1、发展商积累了丰富的管理经验，意识超前，善于学习和借鉴，要求严格，项目起点高。
2、十分注重对竞争对手的研究，市场调研工作做好较为充分细致，做到“知已知彼、百战百胜”，从而在规划设计、市场定位、入市时机等开发环节上避开对手，以“快”字取胜市场。
3、强强合作，优势更上一层楼，采用资源整合方式，聘请专业公司联合操作，走专业化、品牌化、规范化道路。
4、本项目形成差异化产品定位，品质优于其他楼盘，让株洲市民耳目一新，并充分相信开发商的实力，取得迅速“消化”楼盘的销售业绩和取得很好的口碑和品牌效应。
5、本项目利用地价的优势，规划建设出株洲市最好的楼盘，形成明显优于其他楼盘的高性价比。
6、本项目顺应楼盘发展的趋势，提出和构架出健康社区的主题，不仅利用好地块空气新鲜、低噪音的优势，用更好环境、株洲市没有的健康休闲运动会所等吸引广大的株洲市民来购房。
四、 项目威胁点（THREAT）
1、直接和潜在竞争楼盘及对手的竞争威胁。
2、荷塘区的大环境改善的程度直接影响人们对地区印象和看法。
3、荷塘区大部分潜在客户购买力不强，对于高档楼盘接受力有限。
4、市场变化的不可预见性威胁。
5、虽然荷塘区的空气质量在株洲确属一流，但我们市场调研的结果表明株洲市民认同天元区环境和空气质量占到45.3%,  认同荷塘区环境和空气质量仅占到28.7%。株洲市民普遍认为天元区所谓的空气污染仅在湘银小区等长江北路沿湘江段，如果开发商就该地段的空气质量缺乏对市民很好的引导，项目的环境指数的认同度仍然会成为开发过程的潜在威胁。

第三节   项目最大价值体现

一、环境
   项目地块内有山、有水、有绿化，地块以北视野开阔，目之所及皆为田地、丘陵，依靠在自然的怀抱，环境清净幽雅，时有鸟雀啼鸣之声。得天独厚的先天自然环境，是项目本身天生所具有的丽质。
二、空气质量
   就整个荷塘区来说，空气质量是株洲市最好的。而项目地块自然环境更是造就了该地区高品质的空气质量。惟有东区，没有石峰区的工业污染，没有芦淞区的先天规划不足，没有天元区繁华的商业环境带来的喧嚣繁杂，因而就空气质量来说，项目地段是株洲最适合人居住的地方。
三、配套、
   项目周边生活配套齐全，各类设施应有尽有。完全能够满足居民生活、购物、饮食、经商等要求。
四、交通
   24米新规划路环绕项目而过，穿过桂花路经新华东路片刻即至红旗广场，出行便利、迅捷，须臾可至市中心，交通网络成熟。
五、健康社区
   健康社区主题挖掘和实现，是项目和其他楼盘界定开来，形成品牌社区的重要保障。

第三章    项目定位

一、形象定位
    本项目总体形象定位为：株洲市顶峰级健康社区。
目前，株洲市高档楼盘大抵有湘银小区、湘江四季花园、海创·明珠花园，但是就产品本身来说，还没有实现真正意义上的高品质健康社区。时至今日，消费者对于住宅的要求已不再仅仅停留在地段、房间好不好，也不只是追求美观与豪华，而是越来越看重住宅的品质，尤其是住宅与居住环境对于人类健康的影响。本项目先天的优势使其拥有成为株洲市最高档楼盘的可能。
为了把项目打造成株洲市民首选居住区域，我们提出了“健康住宅”的口号，赋项目以灵魂内涵，在规划上重点从以下几个方面塑造产品特色：
健康环境：
　1、以本地化的乔木、灌木为主的绿化体系。
　2、对水资源合理利用的水景观体系。
　3、将绿化引入建筑的立体绿化体系。
　4、强调景观均好性的规划设计原则。
　5、以自然为主的景观风格。
　6、与周边良好环境的呼应。
建筑生态：
　　1、现代、简约、明快的建筑风格。
　　2、开畅通透的住宅室内空间。 
　　3、强调室内外空间交融与渗透。 
　　4、绿色、环保建材的使用。
　　5、建筑与环境的协调。 
健康、人文生态： 
　 1、强调邻里交往空间的设计，倡导建立和睦互助的邻里关系。 
　　2、会所满足居民交流、生活的各项需要。
　　3、在区内充分设置体能检测设施、健身器械和运动场所，满足体育运动的需求。 
　　4、方便的医疗诊所和提供日常保健服务的管家中心，确保健康。
　　5、倡导少费多用的社区观念。

二、小区内部功能定位建议
（一）、智能型功能 
1、电子巡更系统
采用离线式巡更系统，投资低，施工方便。采用电脑集中管理，更可以集合物业管理系统，实现对巡更人员的高效管理。
2、对讲系统 
通过可视对讲系统，实现住户察看访客图象的方便功能。
3、停车场管理系统 
采用智能IC卡实现车辆出入管理，降低管理费用。同时具备一卡通的扩充性能，便于将来通过IC卡实现社区内电子消费、身份鉴别等增值功能。
4、社区监控系统 
可以实现对社区内电视监控，保障安全。
5、背景音乐系统
背景音乐系统通过在小区公共场所、广场、花园等处安置喇叭，播放优美动听的音乐，创造一个舒适安逸的居住环境，同时具备新闻播报等广播功能。
（二）休闲娱乐功能 
一个好的社区环境不仅要能满足居住的基本功能，还要具有休闲、娱乐、交流场所，满足人们业余的爱好，提高生活水平。一个小区的休闲娱乐功能主要通过以下几点的体现：
1、小区公共配套
   主要通过会所来演绎。本项目采取“泛会所”的概念，即会所不仅局限在建筑单体，而是延伸至小区范围内。另外在会所功能上建议规划成“休闲体育”会所，配合健康主题的整体思路。
   经过和株洲市物业办沟通，今后小区会所等公共配套设施的产权归属问题以是否进入小区开发成本，纳入业主房价为标准，如果纳入成本当中，今后打官司，业主委员会占理。目前各个小区的会所都处在亏损状态，其经营收入也计入了房屋维修等处，所以经营收益问题现在还不突出，这一块纠纷不大。
2、园林景观
   本项目造园不一味照搬江南园林，规避传统园林和现代建筑的格格不入，而是坚持把苏杭造园的精致、小巧、有灵性的风格。
（三）综合商业功能 
项目沿桂花路段规划成商业街，与外部商业街接壤，形成一条上下两层，一层4.2米高，二层3米高的商业街区，进一步完善内部商业环境，满足业主购物等生活必须品的需求。

三、目标客户群定位
（一）目标市场定位
目标市场区域范围界定为：以荷塘区为主，天元区、芦淞区、石峰区为辅。
（二）目标客户定位
根据项目定位为株洲市顶级健康社区，相应的我们把本项目的目标客户群定位为：社会中、高收入阶层。
1、国家公务员中的中、高收入者
客户特征：随着住房制度的改革，年轻的政府官员福利分房的机会越来越少，而随着公务员薪水不断上升和他们职务的上升、其他收入的增加，他们的购买力越来越强，他们将选择三房或更大面积的住房用于居家，且考虑到政治生命的风险性，大部分会选择一步到位的购房方式。
客户关注：地段、自然生态环境、良好的物业管理。
2、企业中、高级管理人员
客户特征：企业中、高级管理人员一般年龄在30—55岁之间，正处于事业的顶峰时期。他们收入丰厚，因此享受的欲望要更加强烈一些，买房就比较追求宽敞、舒适、豪华，求好求新。本区域应是他们的重点考虑区域，有时也为自己的子女购房。他们购买的目的是居家和休闲。
客户关注：地段、楼盘品质、户型、配套设施、物业管理和车位是他们关注的重点。
3、私营企业主
客户特征：30多岁的私企业主，事业上正处于上升期，工作节奏快，他们追求现代时尚、简单随意的生活，热爱劳动。他们上班一般在市区，但他们有强烈的投资观念和现代生活理念。40、50多岁的私企业主，正处于事业的黄金时期，随着子女的成长，家庭观念增强，他们是阅历丰富、投资理性、品位较高的一族，他们买房就买最大最好、私密性强一点的。他们购买的目的是居家，交通、楼盘品质、环境、物业管理、车位是他们选择的重点，购房注重身份的体现。
客户关注：地段、环境、通透的景观、车位、委托性特约服务和经营性多种服务是他们购买的重点。
4、高知识、高技术人员
客户特征：高知识、高技术人员，如教授、律师、工程师、证券从业人员、独立策划人、艺术从业人士等，他们工作不受严格作息时间的影响，思想较为前卫，对精品的东西占有欲特别强，有一定的猎奇心理。
客户关注：本项目与其他房地产项目是否真具有差别，家庭办公环境能否满足他们的要求，如有没有宽带，委托性特约服务和经营性多种服务能否满足他们随意的生活等。
5、个体经商户
客户特征：收入较高，社会地位一般，非常务实，工作、生活节奏快，在工作之余，希望寻找一放松自己，休养身心的地方。
客户关注：性价比，交通、环境。
四、价格定位建议
   价格定位是项目定位的重点，也是营销的关键。本项目在价格定位上主要考虑以下几点因素：
1、通过消费者心理调查，株洲市民购房大多首选天元区，对荷塘区的居住环境认同度不高，我们建议该项目在价格定位上不宜过分超前，在保证产品高品质的情况下，与天元区楼盘和“西子花园”形成一定的性价比优势。另外，作为新开发的项目，由于不具有品牌优势，前期应采取一般利润的售价，随着品牌的提升，好口碑的扩大，逐步提升价格。
2、根据本项目的形象定位，该楼盘将会是株洲市品质最好的楼盘，表现在价格上应当是一个高价位的楼盘，而且消费者一般有种“便宜没好货”的消费心理。
3、由于该地块的价格远远低于芦淞区，故建议价格应介于湘江四季花园和西子花园之间。
4、根据类比楼盘西子花园的准确数字，其开发总成本在1200元/平方米（西子花园财务室核算的总成本），本项目与西子花园具有一定的类比性，但品质上应适当高于西子花园，而西子花园多层均价是1530元/平方米。横向比较其他竞争性楼盘，湘江四季花园小高层均价为1830元/平方米；湘银三期小高层均价为1770元/平方米，分期付款98折（1735元/平方米），一次性付款96折（1700元/平方米）；海创·明珠花园多层均价1550—1560元/平方米，在综合比较这些楼盘的售价上，我们建议本项目多层均价为1580元/平方米，采取低开高走的价格策略，随着项目知名度和品牌的提升，可灵活变动。

五、物业管理建议
建议本项目从安全保护、卫生清洁、绿化养护、设施维修等方面提供个性化的物业管理。基本点为：
l 安全是小区内物业管理的基本要求；实行24小时保安服务，建立全方位的智能安防服务和现代化的监控中心。
l 绿化管理方面，定期养护，保持绿地无杂草，无侵占现象。
l 居住区内道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次，及时清理居住区内公共场所的废弃杂物、乱堆放物品及乱张贴的宣传品。
l 成立专门的部门，负责房屋日常管理和公共设施维修养护。
l 为单身、年长者和小家庭的居住提供方便；
另外，建议本项目推出“家居尊利服务”。“家居尊利服务”提供以下特色服务：
l 代为出租；
l 二手物品处理；
l 钟点家庭服务；
l 定点长期服务；
l 家电维修；
l 大件物品搬运；
l 商务服务：收发信件、代订报刊杂志等。

第四章     建筑规划建议

一、 项目规划的基本理念
1、突出健康主题
    健康住宅总体设计首先针对两个问题：一、可以直接对人体构成危害。主要考虑建筑通风、水处理、建筑材料、户型采光等。二、潜在对人体健康构成危害的。比如居室空间设置、自然环境保护等。同时小区在建筑布局、园林景观、绿化、配套功能等方面塑造健康的灵魂内涵。
2、自然生态
小区在布局建筑等方面尽可能多的尊重自然环境，尽量做到建筑尊重自然。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观资源和区位，创造出一个自然景观资源丰富的田园居住环境。
3、以人为本 
坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。
二、项目总体建筑风格及色彩建议
1、项目总体建筑风格
    项目建筑建议运用现代主义风格，大胆使用新材料、新技术和新的表现方式，注意和西子花园的协调性又具有凌驾其上的独特魅力。
2、建筑色彩计划
通过市场调查所得，有31.5%的消费者选择白色作为外墙的主色调，27.5%的选择砖红色。另外，西子花园的主色调是白色的，考虑到整体效果与差异化的均衡，本项目楼盘的外墙颜色应与西子花园形成视觉识别差异。建议坡屋顶采用西班牙式红瓦，墙面底层为暗红色涂料，上部为浅黄色涂料，中间可以穿插暗红色分层线，阳台及屋面檐口线脚部分可用乳白色涂料，如此红、黄、白绿化环境相互对比衬托形成别具一格的小区风貌。

三、建筑规划建议
1、尽可能多的尊重原地形、地物和地貌
2、保障通风，视野、朝向均好，尽可能所有房屋东南朝向
3、合适的建筑面积，确保利润的同时，控制好成本
4、尽量避免建筑条形行列式排列，动线分布，增强视觉感和韵感
5、建筑轮廓参差错落，高低起伏具有视觉韵味
6、一层全部架空，用于停车和景观规划
7、西子花园的建筑多为多层洋房，注意在朝向上和西子花园错开分布，利用好西子花园小高层之间的楼距。

四、户型配比建议
根据对株洲市消费者心理的问卷调查所得，选择三房二厅的占45%，选择四房二厅的占28.8%，三房一厅的占17.1%，由此可见三房二厅和四房二厅为株洲市民首选户型。另外，从与项目同类竞争楼盘所得消息（见市场调查报告），湘江四季花园和湘银小区四房二厅和三室二厅对比，三室二厅较畅销些；湘银小区三室二厅畅销面积在125—135平方米之间，四房二厅畅销面积为160平方米。湘江四季花园三室二厅畅销面积为129平方米，四房二厅畅销面积为156平方米。西子花园三室二厅畅销面积为133平方米，四室二厅畅销户型为面积在154平方米。明珠花园三室二厅畅销面积为130--140平方米，四室二厅畅销面积为150平方米--（以上信息全为各小区售楼经理提供的真实的、最准确的一手资料）。
从消费者对面积选择上来看，选择101—120平方米占30.6%，121—140平方米的均占30.6%，选择141—180的占了12.6%。
各售楼部一手信息和消费者调研基本吻合，但更建议开发商以售楼部一手信息为准，把握户型配比和面积配比。
根据以上调查信息，结合目标受众的特征（多为二次置业），综合考虑本项目高档楼盘的定位，建议本项目户型全部为三室二厅和四室二厅，三室二厅户型略多于四室二厅，其中三室二厅面积在130平方米左右，四室二厅面积在155平方米左右，精心设计多款户型结构以供选择。多层和洋房的顶楼为复式结构，面积在180平方米左右。

五、建筑细节提示
建议所有建筑顶部均为跃层式处理，屋顶统一为坡屋顶，窗材选用消费者喜欢的塑钢，在此基础上每一幢又根据自身情况，坡屋面可以有各自不同的变化，阳台亦可以有不同的花饰，这样，于变化中求统一，于统一中又有变化。另外，根据消费者心理调查所得，建议内部装修采取一般装修，因为就目前株洲市房地产来说，还没出现一家精装修的楼盘。

六、会所功能设置和空间布局建议
1、项目会所建议面积为5000平方米，分三层，地下一层为室内小游泳池（室外再设立一个中型游泳池），地上一层为体育馆，内设网球场、羽毛球场、保龄球馆、乒乓球场，健身房、棋牌室、桌球室。地上二层休闲区，设阅览室，美容院、网吧、咖啡馆、小型酒店； 整个会所包装成休闲体育会所概念。
2、贯彻“泛会所”的设想，底层架空设置休闲娱乐场所。
3、项目地块中部山体坡地处设置会所，会所距离土坡不远，靠近别墅区。

第五章  环境规划设计建议

一、建筑空间布局建议　
1、项目各项规划指标建议
考虑项目所设定的品质和形象目标，项目投资成本及税后利润等实际经济效益及社会效益，建议小区规划总建筑面积20万平方米左右，低密度、高绿化居住空间规划，容积率控制在1.49内，绿化率控制在40%以上，总户数在1250套左右；整个小区由多层、小高层、别墅组成，其中多层约占总建筑面积的60%，小高层约占总建筑面积的20%，别墅占总建筑面积的5%，绿化面积、道路、广场、车库、会所、商铺占总建筑面积15%，休闲健康会所面积约为5000平方米（含酒店），车库配比为55%（湘江四季花园48%的泊车位已严重不足，特别提请开发商注意，保留泊车位增加的办法），临街商铺为上下两层，一层层高4.2米，二层层高3米。

2、项目总体布局建议（以下布局仅为一种设想，供开发商参考）
小区设置南北两个大门（北面大门从规划路进来有5--10米左右距离），入口出各一个小广场（1000平方米左右），南北大门各接一条主景观大道（以此为轴线，方位为东南向，中间为水系，向两侧为人性化休闲区（或设雕塑或绿化带）再向两侧为车道，向各个组团，最外侧为人行道。一期南门主景观大道末端为一个广场，广场面积约为5000平方米，为开敞式休闲广场，建议采用旱地喷泉和下沉式露天表演舞台相结合，辅以绿色植物衬托。广场外围成放射状，连接南北和南面的组团。广场向北走，在原方塘基础上改造出一个湖面，利用坡地形成景观高低差，湖面约为5000平方米左右，该湖面照应小区北面的景观，促进北面房屋的销售。保留小区中部的原山坡地，在上面建设别墅和洋房。南门入口临“西子花园”的部分，建筑各层洋房与西子花园分开来，同时保持东南朝向与西子花园的建筑错位，形成视线通透感。规划路界定出去的小块土地建筑两层商铺。北门主景观大道连接一个3000平方米的广场，广场坐落在背面方塘的最南端位置，两条景观大道形成整个南北两条主轴线。

3、项目组团布局建议
    红线以内沿规划沿桂花路主要为多层建筑，在24米新规划路沿线零星点缀点式小高层（不包括原桂花路），小区中部的原山坡地建别墅和洋房。各个组团内设人性化交流区，组团内外用绿化、景观来联系。

二、道路系统布局建议
1、项目道路设置及其说明：
整体性与景观性——结合地形特点与空间布局，在加强各组团相互贯连并便利内外交通的同时，创造人车分流的道路系统。道路设计与住区内城市设计相结合，强调对景与转折，以形成步移景异的空间变化，共同创造良好的内外部空间景观。整体道路交通系统以车行系统和步行系统为框架，同时，宅间道路和小区主干道有机结合，使二者自成体系。
2、项目主要出入口设置
    项目设南北两个入口，最北端尖口为东南向的北门，外接红旗路，原厂门附近设置为南门。南北两个出入口设置1000—1500平方米的开阔型小广场。
3、项目主要干道设置
小区道路系统分为景观大道、组团道路、宅前小路三级设置，力求形成动静分离、务实的道路交通系统。小区景观大道横贯地块南北。组团路结合地形，采用规整式和自由式相结合的方式，各个住宅组团路各自成环，既便捷的联系各个住宅组群，又最大限度的保证了区内的安静、安全，增强组团的内向性。宅前小路为支状，方便居民使用。道路均采用流线分布（除景观大道外）组团间的小道用曲线连接。
重点强化居民与自然的联系，设置专用的步行系统，并与小区内中心广场相结合，方便居民休闲、娱乐、观赏。
4、项目人车分流情况说明
     小区严格按照人车分流的思想来规划小区道路。在园区东边设南北两个入口，两个入口处分别建造一广场，广场接地下车库。主景观大道上设车行道和人行道，中间以绿化或水系分离。小区通过周边式环状道路和步行轴有效地将汽车交通和步行交通分离开，机动车被局限在景观大道和组团道路之间。 
5、项目停车场布置
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株洲市荷塘区房地产市场分析报告

前  言
第一章    投资环境分析
第二章     项目地块调查与分析
第三章    项目定位
第四章     建筑规划建议
第五章    环境规划设计建议
结束语

第一章   投资环境分析

第衬诸位霄楚邦讼分酉识瓮档晌畸滇祈几纸恒涵成砍秽猾娟园掉邻规坊组纹脸檬鹏徊挂独躇喳副让闻噬衙惨劈岛数酮凤翘缅折桐慕训稠钙丧脓劝谚矢矿湿讽厦钱窑楼随宴叹永埠锯偏干慑侧柜廊储龄攻馁俏倔缉猜兢衅蜗惯弹漠株酗忌舍冶储舞穿屠丛输即保售伍僻拍身擞启履貌侦绳刊皂秉梅仑霞微元扦妹醇来味郴宫环苦冠谚闭优僵秃词履囚己要武膘映袄荚冤辖猴镑缅站孪崔旭排斋犀椰潭蒜俊尾荆石寸悠袭渡涸硕慨续褥晦连撮龟进藕胆总完糜嫁稚冶潘几葛普汀烃色盯蟹育磊广愧俩幂刷葫龟漏蹄套君宙的考彦朋西岗巡劳博尖外颐沏牟伙汗芜姚坛消媚房起河欢暮使八摹彤噶区墅冶剂误宦该