房地产公司多元化经营的纳税筹划.doc
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4、进行有效的纳税筹划,以获取最优的税收待遇。房地产业发展日益扩大,市场观望预期加强的背景下,其也在积极发展多元化经营之路。然而,多元化经营是一把双刃剑,在这个过程中面临许多风险问题,税务风险就首当其冲。因此,需要注意选择有利的经营模式,以便获得较大的税收收益。一、采取对外投资方式A房地产公司为寻找新的利润增长点,积极优化产业结构,准备向多元化发展,成立B公司进行软件开发,并将自己开发建设的市场价值6 000万元、开发成本3 000万元、面积1 000平方米的商业物业作为资本投入,作为B公司的软件生产、研发及经营场所。该商业物业项目已经进行土地增值税清算,清算时的单位建筑面积成本为每平方米4万元。
5、该方式下A公司投资需要缴纳税金的计算:1. 土地增值税。由于这部分商业物业在土地增值税清算时没有实现销售,所以当时并未缴纳土地增值税,现A公司将其用于对外投资,需要缴纳土地增值税。所以A公司应计算土地增值税的申报缴纳:扣除项目金额=41 000=4 000(万元)(需根据清算时的单位建筑成本为依据计算)。增值额=6 000-4 000=2 000(万元)。增值率=2 0004 000100%=50%。应纳土地增值税=2 00030%=600(万元)(适用税率为30%)。2. 营业税。A公司将自产产品用于投资,没有取得对应的价款,不属于有偿服务,不需要缴纳营业税。3. 契税。根据有关规定,契税由
6、于不动产的产权发生转移变动而向产权承受人征收的一种财产税,所以A公司不需要缴纳,但B公司作为产权受让方需要按照3%的税率缴纳契税。B公司应缴纳的契税=6 0003%=180(万元)。4. 印花税。印花税是行为税,是对签订合同行为征收的一种税,一份合同须由双方签订,所以双方都发生了签订合同行为,因此A、B按照税法规定都应该缴纳印花税,目前产权转移的税率为 0.5。A公司印花税=6 0000.5=3(万元)。B公司印花税=6 0000.5=3(万元)。5. 企业所得税。根据规定,将开发产品用作对外投资的行为视同销售行为,应于开发产品产权或使用权转移时确认收入。此对外投资行为将增加A公司本年应纳税所
7、得:收入为6 000万元。成本费用=3 000+3+600=3 603(万元)。应纳税所得额=6 000-3 603=2 397(万元)。如果A公司本年度其他业务不存在弥补亏损,将增加应纳所得税额=2 39725%=599.25万元。因此,A公司承担的应纳税额=600+3+599.25=1 202.25(万元),B公司由此承担的应纳税额=180+3=183(万元)。此次投资行为使得A、B公司共需承担税款=1 202.25+183=1 385.25(万元)。二、采用分立方式接上例,如果A公司不是用商业物业以投资方式成立B公司,而是从A公司新设分立出B公司,按照分立的方式将相应的债权债务一并分拆,
8、分立后A公司继续存续,B公司为一家新的独立法人公司。该方式下A公司需要缴纳的税金计算为:1. 土地增值税。根据土地增值税暂行条例实施细则规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入需要缴纳土地增值税,但仅限于有偿转让房地产的行为,无偿转让房地产不需要缴纳。公司分立是债权债务、劳动力等要素的同时转移,不是单纯的资产转让,没有买卖交易的双方,也不存在价款支付,所以不需缴纳土地增值税。2. 营业税。根据国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告规定,企业分立不属于营业税征收范围,所以应缴纳营业税为零。3. 契税。根据税法规定,一家公司依照法律法规的有关规定分设为两家及以上的公司
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