万科集团房地产企业成本核算指导.doc

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万科集团房地产企业成本核算指导
第一章 总 则
1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
第二章 成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章 成本核算对象的确定
3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
(4) 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
第四章 成本费用项目及核算内容
4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：
1) 土地获得价款
2) 开发前期准备费
3) 主体建筑工程费
4）主体安装工程费
5) 社区管网工程费
6) 园林环境工程费
7）配套设施费
8) 开发间接费
4-2 各成本项目的开支范围如下：
土地获得价款
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
一）政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
二）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
三）红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
四）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
开发前期准备费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
一）勘察设计费
(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。
（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费
二）报建费
（1）报批报建费
包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2) 增容费
包括水、电、煤气增容费
三） “三通一平”费：
1） 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用
2） 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
3） 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
4） 场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。
四）临时设施费
1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用
2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用
3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费，
4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用
主体建筑工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：
一） 基础造价
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水
二）结构及粗装修造价
结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。
三）门窗工程
主要包括室外门窗、户门、防火门的费用
四）公共部位精装修费
主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用
五）户内精装修费
主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
主体安装工程费
一）室内水暖气电管线设备费；
1、 室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；
2、 室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；
3、 室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）
二） 室内设备及其安装费
1、 空调及安装费；
2、 电梯及其安装费；
3、 发电机及其安装费；
4、 高低压配电及安装费；
5、 消防通风及安装费；
6、 背景音乐及安装费
三） 室内智能化系统费
1、 保安监控及停车管理系统费用；
2、 电信网络费用；
3、 卫星电视费用；
4、 三表远传系统费用；
5、 家居智能化系统费用
社区管网工程费
一） 室外给排水系统费
主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统
二） 室外采暖系统费
主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
三） 室外燃气系统费
主要包括管道系统、调压站
四） 室外消防系统费
主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站
五） 室外消防系统费
六） 室外智能化系统费
主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统
园林环境工程费
指项目所发生的园林环境造价，主要包括：
1） 环境设计费
2） 绿化建设费：区内、区外绿化支出
3） 建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等
4） 道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
5） 围墙建造费： 包括永久性围墙、围栏及大门
6） 室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯
7） 室外背景音乐
8） 室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等
配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：
(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。
(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：
1、 游泳池：土建、设备、设施
2、 业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构
3、 幼儿园：建造成本及配套资产购置
4、 学校：建造成本及配套资产购置
5、 儿童游乐设施
6、 车站建造费：土建、设备、各项设施
开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
一）工程管理费
1） 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用
2） 预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用
3） 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。
4） 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖
5） 质检费：竣工验收过程中的有关质检费。
二）营销推广费
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括：
1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏
2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告
3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费
5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品
6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等
7）现场销售器具费：饮水机、家私等
8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等
9）卖点增加费：
10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。
12）销售模型费
13）展销费：展位费、布置费、制作费等
14）其他
三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
四）物业管理完善费
包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
期间费用
期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见《万科集团费用核算办法》。
三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见《万科集团费用核算办法》 。
第五章 会计科目与帐簿设置
5-1 “开发成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
在各级明细科目下，再按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。
为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。
××项目 在建一期 住宅
裙楼
地下室
在建二期
·······
待开发土地
跨期待分摊成本
项目开工前，所有成本均在成本核算对象“待开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“待开工土地”中转入“在建×期”。
5-2 “开发间接费”科目：归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。
这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
5-3 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未结算或支付的成本、费用。
费用预提的时间：一般在结转房屋等开发产品时预提。
费用预提金额的确定：以电算化成本信息系统中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。
对于预提费用，也可不作帐务处理。在自定义资产负债表中，预提费用直接取帐套中“开发成本----各成本核算对象的贷方余额”，存货取帐套“开发成本----各成本核算对象的借方余额”。
5-4 “待摊费用” 科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。
5-5 “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。
各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。
房地产成本核算科目明细表
一级科目
二级科目
三级科目
四级科目
核算项目
备注
开发成本
土地获得价款
按前述明细

各成本核算对象
成本核算对象可分层次设立。

开发前期准备费
按前述明细
按前述明细
各成本核算对象

主体建筑工程费
按前述明细
按前述明细
各成本核算对象

主体安装工程费
按前述明细
按前述明细
各成本核算对象

社区管网工程费
按前述明细
按前述明细
各成本核算+对象

园林环境工程费
按前述明细

各成本核算对象

配套设施费
按前述明细

各成本核算对象

开发间接费
按前述明细
按前述明细
各成本核算对象
自一级科目

开发间接费转入

开发间接费
项目名称
工程管理费
按前述明细

定期转入开发成本

营销费用
按前述明细

资本化利息

物业管理完善费

其他

开发产品
项目名称
成本核算对象

设置面积或套数的数量金额帐
第六章 成本费用的归集与分配
土地获得价款
一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法为：
u按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：
方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。
u按建筑面积计征（或补偿）时：按成本核算对象的建筑面积来分摊。
开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费
能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。
开发间接费
u应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。
u不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。
关于借款费用资本化
u 借款费用资本化的期限：自开发投入日起至完工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；
u 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；
u 可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊。
第七章 成本报表
成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况，与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。各公司都应完整的、详细的、动态的编制成本报表。
成本报表种类、编报时间及要求详见《电算化成本信息系统操作说明》、《结算报表格式》的有关规定。
第八章 附 则
8-1 本指导适用于集团全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
8-2 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。
8-3 本指导自2001年1月1日起执行。

万科企业股份有限公司

2000年12月5日

附：“开发成本”科目编号一览表

科 目 名 称
编 号
开发成本
4301
土地获得价款
4301.401

政府地价及市政配套费
4301.401.01

合作款项
4301.401.02

红线外市政配套费
4301.401.03

拆迁补偿费
4301.401.04
开发前期准备费
4301.402

勘察设计费
4301.402.01

勘察丈量费
4301.402.01.01

规划设计费
4301.402.01.02

建筑研究用房
4301.402.01.03

报批报建费
4301.402.02

政府报批报建费
4301.402.02.01

增容费
4301.402.02.02

三通一平费
4301.402.03

临时道路
4301.402.03.01

临时用电
4301.402.03.02

临时用水
4301.402.03.03

场地平整费
4301.402.03.04

临时设施费
4301.402.04

临时围墙
4301.402.04.01

临时办公室
4301.402.04.02

临时场地占用费
4301.402.04.03

临时围板
4301.402.04.04
主体建筑工程费
4301.403

基础工程
4301.403.01

土方
4301.403.01.01

护壁（坡）
4301.403.01.02

桩基
4301.403.01.03

桩基检测
4301.403.01.04

降水
4301.403.01.05

结构及粗装修工程
4301.403.02

门窗工程
4301.403.03

室外门窗
4301.403.03.01

户门
4301.403.03.02

防火门
4301.403.03.03

公共部位精装修
4301.403.04

大堂精装修
4301.403.04.01

楼梯间精装修
4301.403.04.02

屋面精装修
4301.403.04.03

外立面精装修
4301.403.04.04

室内装修
4301.403.05

厨房精装修
4301.403.05.01

卫生间精装修
4301.403.05.02

厅房精装修
4301.403.05.03

阳台、露台精装修
4301.403.05.04
主体安装工程费
4301.404

室内水暖气电管线设备费
4301.404.01

室内供排水系统费
4301.404.01.01

室内采暖系统费
4301.404.01.02

室内燃气系统费
4301.404.01.03

室内电气系统费
4301.404.01.04

室内设备及其安装费
4301.404.02

空调及其安装费
4301.404.02.01

电梯及其安装费
4301.404.02.02

发电机及其安装费
4301.404.02.03

高低压配电及其安装费
4301.404.02.04

消防通风及其安装费
4301.404.02.05

背景音乐及其安装费
4301.404.02.06

室内智能化系统费
4301.404.03

保安监控及停车管理费用
4301.404.03.01

电信网络费用
4301.404.03.02

卫星电视费用
4301.404.03.03

三表远传费用
4301.404.03.04

家居智能化费用
4301.404.03.05
社区管网工程费
4301.405

室外给排水系统费
4301.405.01

自来水系统
4301.405.01.01

雨污水系统
4301.405.01.02

直饮水系统
4301.405.01.03

热水系统
4301.405.01.04

室外采暖系统费
4301.405.02

管道系统
4301.405.02.01

热交换站
4301.405.02.02

锅炉房
4301.405.02.03

室外燃气系统
4301.405.03

管道系统
4301.405.03.01

调压站
4301.405.03.02

室外高低压系统费
4301.405.04

高压线路工程
4301.405.04.01

低压线路工程
4301.405.04.02

配电室
4301.405.04.03

开闭站
4301.405.04.04

室外消防系统费
4301.405.05

室外智能化系统费
4301.405.06

电信网络系统费
4301.405.06.01

小区停车管理系统
4301.405.06.02

电子巡更系统
4301.405.06.03

围墙监控照明系统
4301.405.06.04
园林环境工程费
4301.406

环境设计
4301.406.01

绿化建设费
4301.406.02

建筑小品
4301.406.03

道路及广场建设费
4301.406.04

围墙建造费
4301.406.05

室外照明
4301.406.06

室外背景音乐
4301.406.07

室外零星设施
4301.406.08
配套设施费
4301.407

游泳池
4301.407.01

会所
4301.407.02

幼儿园
4301.407.03

学校
4301.407.04

网球场
4301.407.05

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开发间接费
4301.408

工程管理费
4301.408.01

工程监理费
4301.408.01.01

预结算编审费
4301.408.01.02

行政管理费
4301.408.01.03

施工合同外奖金
4301.408.01.04

质检费
4301.408.01.05

利息
4301.408.02

营销费用
4301.408.03

媒介广告费
4301.408.03.01

广告设施及发布费
4301.408.03.02

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物业完善费
4301.408.04
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