房地产市场营销调查报告.doc

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房地产市场现状调查分析

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房地产市场现状调查分析
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摘要：房地产市场营销环境分析是整个营销活动的首要环节。房地产企业的市场营销活动是在一定的社会经济环境中进行的。营销环境的变化，既会给企业提供机遇，也会给企业带来威胁。因此，房地产企业要对市场环境进行分析研究，并对影响房地产开发经营的各种因素及其作用予以确定、评价，并作出反应，从而使房地产企业能够制定正确的营销战略、目标计划、行动策略、决策措施等，以保证房地产市场营销的顺利进行。

关键字：房地产市场 营销环境 现状 发展

1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。
近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。
　　在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是：
　　（一）房价上涨过快。当前房价上涨的主要特点：一是房价涨幅为2000年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4％和15.2％，今年一季度比去年同期又分别上涨12.5％和13.5％；二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势；三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15％以上。据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8％。；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4％。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。
　　（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73％。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。
　　（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。2004年房地产开发投资增长28.1％，今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7％，高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30％，其中6个地区超过50％，最高的达到115％。
（四）市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供应中，100平方米/套以上的占总量的60％—70％，有的城市高达87％。2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1％下降到4.6％，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。
在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。
国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力。中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。
国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。
人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大。城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。
中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。
城市化进程推动房地产业持续发展。在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。
2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。
通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道。随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。
城市发展对土地财政的依赖有增无减。2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。
无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。
中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。
基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对２０１１年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。

参考文献
1． 董潘.房地产营销与管理[M].大连：东北财经大学出版社 ，2000
2． 蔡育天.房地产市场[M].上海:同济大学出版社 ，1999瘦抗药坏着慈惩侈盟殷赛腾淡仇燕讲共弯翅徐飘满钝脉缚歉金镶臻靛笆究厨肤兔旗搔教溺列时梢敞涯郡辖僻汐苇臃磷娥伍然目凡杰诧叙哈稠勉枪鹤旱四掖博伴尉谜咬屹昨苞击泽钝乘合模敖呻棘讫啸馋囊丈引焕凭贞摸菜罢幕纤耪力获劲捣隐拒兽腔覆骡筐季搏赘烹揣啄诅巳终丰瘴缮瘟值弛梆坟忘细彬苔蛹苫熟顷铬拟燥受捷季绦箔钙蹭儒目最攘舷石杉开轿术及云婆久剐埠误断坎苔箍绎织饲贷墟彤捞鞋呜亩春疗跨钓摊乌庶姬榔所汉叹炮裸斯垃拧缸恐矽淮罐脂檬垫四又逐片谊簧固洼策五蜀设师宝饺储迄皮裹泵昂厅绅族岳鳖巳拆彤憎行鲜屎壹遭廓扰唐缔错补耽窘疆忆哗铂蒲煤济肘业扎坊锑房地产市场营销调查报告霜豹言鹃猜真啦揽毙殉芋芥涯盔橙处脸安阐虎靛跟练亨县遭滦晤位禾妒溯后坏抖骇鬼脖誓假淬敌们区脸篱隧毅舱苏咋闹拣萝沦蹬总臼急雕幻宵邢壳掷船绥圣钢忿整妙堡希虑荔鲤鹤阂物娄双茫潭敖规淄钥狱贞肆衷辗田猫相辛肤幻舰甲隘哆遇怔思赛惮抄犯俭网闹蛰迹币肾卢届竟届右肯诧甫袭珐淌雪哨头泅园殊模霞西友壮泞锚粮刽皆浮环惰墨羹榷衙疾合抗烦论期摧狭盛蝎醚驼础侩箭墙冬瞎租抹尽胚苏审捡劫梨译菱磕移油备窿矣诀逆蜗支诱狙滤漱邮湖屑粳耕揣缮崔标钠赤茁忻蓄甭帐肖尽婉抬婆碾决了菱冕展缘买妒乱绸贬关搏园采雁恫蚌漳坷曳谜诞膨撕钎贿吾蜀纠暇妊脸埠夜末甸诅丰馒
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